MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS

MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS

La Municipalidad del cantón central de Puntarenas, comunica que en la sesión ordinaria Nº 177, celebrada el 19 de abril del 2004, en su artículo 4º, inciso a), acordó aprobar el Plan Regulador del Sector Costero Anexo de Punta Barrigona, así como ponerlo en ejecución mediante la publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

5.5. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN

Con el Reglamento de Zonificación se determina el uso del suelo y a su vez se dictan las reglas del juego en cuanto a la cantidad y calidad de la infraestructura y servicios de índole turístico-recreativo que potencialmente se van a desarrollar en el sector costero de Punta Barrigona.

Complementan a este reglamento el mapa del uso del suelo propuesto en el presente estudio, además de todas las normas legales y reglamentarias que no se le opongan sobre desarrollo urbano y turístico, además de aquellas regulaciones que dicte el Concejo Municipal de

Puntarenas, para un mejor ordenamiento y aprovechamiento de los recursos.

1. DEFINICIONES:

A. Concesionario: Persona jurídica o física a la que se le otorgue un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre por parte del Concejo Municipal de Puntarenas.

B. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Puntarenas y el concesionario, que otorga a éste el derecho de uso de un lote en la zona marítimo terrestre. Dicho contrato debe ser registrado en el Registro General de Concesiones y el concesionario debe pagar el canon respectivo.

C. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano y de apoyo a la planta turística como: carreteras, aceras, acueductos, alcantarillados, tendido eléctrico, tendido telefónico, puentes, drenajes y otros similares.

D. Urbanización: Dotación a un terreno de las obras de infraestructura que se requieren para el desarrollo o levantamiento de edificaciones.

E. Densidad: Se entenderá la relación de los habitantes o visitantes dividida por la superficie total del terreno ocupado, descontando previamente las áreas viales y zonas verdes de protección de cuencas y forestales.

F. Acceso: Vía pública en donde da frente a un solar o propiedad.

G. Edificación: Aquellas obras destinadas al hospedaje, alimentación, residencia, comercio, y demás actividades ligadas a la recreación y turismo.

H. Uso permitido: Es aquel uso en el lote o parcela el cual el concesionario debe destinar prioritariamente su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requerida por la Municipalidad de Puntarenas.

I. Uso condicional: Es aquel uso no prioritario para las condiciones del terreno en la cual el concesionario puede destinar su lote no generando conflictos con los usos permitidos.

Este uso se da previa autorización especial de la Municipalidad de Puntarenas y el Instituto Costarricense de Turismo mediante un certificado.

J. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta al uso del suelo indicados en el plan regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

K. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las suposiciones del presente reglamento.

Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción, ICT y la Municipalidad de Puntarenas y debe existir el previo pago del impuesto correspondiente.

De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del ICT y estas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha autorizado proyectos turísticos recreativos, comerciales y otros que ameritan dicha patente. Lo anterior rige para el caso de las propiedades privadas adyacentes a la franja de la Zona Marítimo Terrestre.

L. Usos o edificaciones conflictivos existentes: Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de este reglamento podrá continuarse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse y solamente se podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y seguridad previa autorización de la Municipalidad de Puntarenas.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que este sea más compatible con el uso propuesto en el presente plan regulador a juicio de la Municipalidad de Puntarenas y el ICT.

3. Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley 6043 y su reglamento, siempre y cuanto estos se ocuparon o se edificaron acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley 6043 y con los permisos respectivos.

2. REGULACIONES GENERALES:

A. Zonas del Plan Regulador

Para efectos de este reglamento, la Zona Marítimo Terrestre del sector costero de Punta Barrigona queda dividida en las siguientes zonas:

ZONA PÚBLICA	ZPU
ZONA DE PROTECCIÓN DE QUEBRADAS	ZPQ
ZONA DE PROTECCIÓN	ZP
ZONA RESIDENCIAL RECREATIVA	ZRR
ZONA COMERCIAL	ZC
ZONA HOTELERA Y DE CABINAS	ZHC
ZONA DE SERVICIOS BÁSICOS AL TURISTA	ZSB
ZONA COOPERATIVA	ZCO
ZONA DE VIALIDAD Y ESTACIONAMIENTO	ZVI

Las especificaciones, detalles y localización de la zona de vialidad y estacionamiento se señalan en la lamina Nº 10. Todas las zonas restantes están identificadas en la lámina Nº 11, ambas basadas en el plano de levantamiento topográfico realizado al efecto.

A. ZONA PÚBLICA (ZP):

A.1. Propósito: Lograr el cumplimiento de la Ley Nº 6043 8 y su Reglamento en cuanto al derecho de uso público de la franja de los cincuenta metros inalienables, medidos a partir de la línea pleamar ordinaria y demarcada por la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional.

A.2. Localización: Toda la franja de cincuenta metros de ancho desde la línea de mojones hacia el océano Pacifico, cuya numeración parte del mojón 22 al 38.

A.3. Usos: La zona pública no puede ser objeto de ocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre transito de personas. No se permitirá el paso de vehículos automotores. En esta zona se prohíbe la instalación de cualquier tipo de edificaciones e infraestructura permanentes y temporales.

Para el caso de este plan, las excepciones del artículo 22 del Reglamento no son aplicables, dadas las características de la zona.

A.4. Concesión: En esta área no se dan concesiones y los concesionarios colindantes tienen la obligación de velar por el mantenimiento, la conservación, la limpieza y la funcionalidad de estas zonas en conjunto con la Municipalidad de Puntarenas.

B.ZONA DE PROTECCIÓN DE QUEBRADAS (ZPQ):

B.1. Propósito: Zona sometida al control del MINAE, con el objetivo de proteger los suelos, cauces, cobertura vegetacional de las márgenes, mejorar la calidad paisajística y aumentar la calidad ambiental de la zona relacionada con la quebrada y las cárcavas incluidas en el sector, así como permitir el contacto hombrenaturaleza.

B.2. Localización: La quebrada conocida extraoficialmente como Piricho, se localiza entre los mojones 37 y 38. Las cárcavas entre los mojones 28 y 31, serán canalizados desde la calle principal, vía alcantarillado bajo las calles propuestas. Además, se ha establecido una zona de la protección de la cárcava ubicada entre los mojones 22 y 23.

B.3. Usos permitidos: Se permite el desarrollo de proyectos de reforestación y ornamentación, así como obras de infraestructura que permitan el mejoramiento de la canalización, represado y contención de muros, previa aprobación por parte de la Municipalidad de Puntarenas con la anuencia del MINAE.

B.4. Usos condicionales: En la zona de la quebrada se pueden desarrollar senderos peatonales y sitios aislados para estar por parte de organizaciones comunales o de la Municipalidad, previo estudio aprobado por la Dirección General Forestal.

B.5. Usos conflictivos: Es esta área no deben desarrollarse

actividades pesadas ni edificaciones permanentes.

Tampoco se permite la tala de árboles y plantas, ni la siembra de especies exóticas.

B.6. Concesión: En la zona de protección de quebradas no se dan concesiones y todos los concesionarios deben hacerse responsables del mantenimiento, conservación, limpieza y la funcionalidad de estas zonas en conjunto con la Municipalidad de Puntarenas.

C. ZONA DE PROTECCIÓN (ZP):

C.1. Propósito: Conservación, regeneración y protección de sectores arbolados o de alguna importancia ecológica, para procurar la continuidad ambiental de la zona.

C.2. Localización: En varios puntos de la zona regular, asociados directamente con espacios de vegetación previamente determinados.

C.3. Usos permitidos: Áreas de estar, deportes livianos al aire libre, senderos peatonales.

C.4. Usos condicionales: Área de almuerzo campestre, duchas, juegos de niños.

C.5. Usos conflictivos: Toda obra de infraestructura (tanques, drenajes, calles, postería, muros) y construcción de carácter duradero que no sea objetivo recreacional temporal y a campo abierto y que obstruya los usos mencionados anteriormente.

C.6. Concesión: Estas zonas podrán ser objeto de concesión por parte de los concesionarios colindantes, quienes deben hacerse responsables del mantenimiento, conservación, limpieza y la funcionalidad de estas zonas.

D. ZONA RESIDENCIAL RECREATIVA (ZRR):

D.1. Propósito: Permitir la recreación, esparcimiento y vivienda temporal a los adjudicatarios de los terrenos.

D.2. Localización: Ocupa la mayoría de los mejores terrenos para desarrollo. Se encuentra repartida en varios sectores a todo lo ancho de la Zona Restringida.

Es el uso prioritario de este plan como medida que evite la sobrecarga de esta franja.

D.3. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, áreas de deportes livianos, áreas verdes.

D.4. Usos condicionales: Sodas, restaurantes, ventas de artesanía y souvenir.

D.5. Usos conflictivos: Hoteles, bares, discotecas, centros comerciales, depósitos de materiales, talleres, industrias. Cualquier otra instalación, edificación o actividad que emita ruido, malos olores, vibración o contaminación en general.

D.6. Requisitos: De acuerdo con lo que se pretende, el INVU ha definido normas al respecto.

- Superficie mínima:	600 metros cuadrados
- Superficie máxima:	2 000 metros cuadrados
- Frente mínimo:	15 metros
- Frente máximo:	30 metros
- Retiro frontal:	5 metros
- Retiro lateral:	3 metros
- Retiro posterior	5 metros
- Cobertura máxima:	40%
- Altura máxima:	5 metros

Cada una de las concesiones de la zona residencial debe tener las vías de acceso secundarias de carácter público y peatonales y áreas verdes como exige la Ley de Planificación Urbana en sus porcentajes mayores. Los planos a nivel de anteproyecto y constructivos deben ser visados y aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos. Especial énfasis deben tener las siguientes instituciones: ICE, Ministerio de Salud, Acueductos y Alcantarillados, INVU, ICT y Municipalidad de Puntarenas.

D.7. Concesión: De acuerdo como lo establece la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

E. ZONA COMERCIAL (ZC):

E.1. Propósitos: Zona dedicada al comercio de bienes y servicios de consumo local y turístico. Se ubica en un sector donde se concentrará una mayor actividad.

E.2. Localización: Se encuentra en la parte posterior del camino, en proyección del mojón 36.

E.3. Usos permitidos: Restaurantes, cafeterías, sodas, agencias de viajes, venta de artesanía y souvenir, abastecedores de alimentos, tiendas, ventas de artículos deportivos, panaderías, reposterías, etc.

E.4. Usos condicionales: Tiendas de ropa, electrodomésticos, alquiler de equipo deportivo.

E.5. Usos conflictivos: Hoteles y cabinas, viviendas, bares y cantinas, almacenes de productos agrícolas, talleres, industrias.

Así como toda instalación que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y del agua.

E.6. Requisitos:

- Superficie mínima:	150 metros cuadrados
- Superficie máxima:	1 000 metros cuadrados
- Frente mínimo:	10 metros
- Frente máximo:	20 metros
- Retiro Frontal:	5 metros
- Retiro Lateral:	3 metros
- Retiro Posterior:	5 metros
- Cobertura máxima:	75%
- Altura máxima:	5 metros

E.7 Concesión: De acuerdo con lo establecido en la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

F. ZONA HOTELERA Y DE CABINAS (ZH):

F.1. Propósitos: Desarrollar la planta turística de hospedaje, gastronomía y servicios conexos para el turista y visitante que pernocte en este sector costero.

F.2. Localización: Se encuentra frente a línea definida por los mojones 34 y 35, sobre terrenos aptos para el desarrollo y frente a la unidad de playa con alguna capacidad para la recreación.

F.3. Usos permitidos: Hoteles, cabinas, restaurantes, bares, áreas de deportes, áreas de recreación pasiva, piscinas, tiendas de souvenir, agencias de viajes, alquiler de artículos deportivos y recreativos, agencias de alquiler de autos, sodas, cafeterías, servicios conexos a la actividad de hospedaje.

F.4. Usos condicionales: Tiendas, camping, night club, discotecas.

F.5. Usos conflictivos: Cualquier instalación o actividad que no esté ligada al servicio de hospedaje y que produzca un incremento mayor a la capacidad de los complejos.

F.6. Requisitos: El interesado o solicitante a concesión deberá acatar los requisitos de los artículos 54, 55 y 56 del Reglamento de la Ley Nº 6043 y los artículos 31, 33 y 37 de la Ley Nº 6043. El proyecto-desarrollo para el área solicitada en concesión debe presentarse con la siguiente información mínima:

- Nombre y dirección del solicitante.

- Nombre del proyecto.

- Linderos del proyecto.

- Indicar área a desarrollar.

- Plano catastrado de la propiedad.

- Plano de ubicación de las instalaciones.

- Plano de curvas de nivel y cobertura vegetacional.

- Plano de vialidad.

- Plano de organización y tratamiento de áreas verdes.

- Anteproyecto de las instalaciones.

- Secciones típicas, longitudinales y transversales.

- Estudio de vialidad económica con detalle de presupuesto estimado de inversión y forma de financiamiento.

- Estudio de abastecimiento de agua potable.

- Estudio de recolección y tratamiento de aguas servidas y aguas negras.

El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:

- Superficie mínima:	5 000 metros cuadrados
- Superficie máxima:	20 000 metros cuadrados
- Retiro frontal:	10 metros
- Retiro lateral:	3 metros
- Retiro posterior:	10 metros
- Cobertura máxima:	40%
- Altura máxima:	7 metros (dos plantas, no incluye la altura de techos de palma. Además se advierte que en caso de ranchos abiertos con techos de palma se permitirá una altura máx. de 10 m en una planta; no se permiten mezanines).
- Vías internas mínimo:	10%

Además deberán cumplirse todas las normas relativas para este tipo de proyectos establecidos en la Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones. En lo posible, los proyectos turísticos han de ser unidades dispersas para que, al igual que en la zona residencial, no se establezcan barreras continuas ecológicas entre la playa y los cerros posteriores al camino. La densidad máxima permitida será de 35 habitaciones por hectárea.

F.7. Concesión: De acuerdo con lo establecido por la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

G. ZONA DE SERVICIOS BÁSICOS AL TURISTA (ZSB):

G.1. Propósito: Dar servicios básicos a los visitantes que no pernoctan en el área.

G.2. Localización: Se dispone de varios puntos en aquellos extremos de las calles públicas o senderos peatonales perpendiculares a la playa.

G.3. Usos permitidos: Servicios sanitarios, vestidores y duchas, puesto de información turística, puesto de primeros auxilios, servicios telefónicos.

G.4. Usos condicionales: Refresquerías y sodas, kioscos de venta de comidas ligeras, ranchos de pic-nic, asadores.

G.5. Usos conflictivos: Toda edificación o actividad que no sea estrictamente de servicio para publico que visita la playa.

G.6. Requisitos:

Se deberán respetar las disposiciones de la Ley de Construcciones y de Salud, así como el tratamiento de diseño para adecuar las obras al medio natural. Su cobertura será del 50% y los retiros de 2.0 metros. La altura máxima es de 3 metros (un nivel). Se permiten alturas de hasta 8 metros para ranchos con techo de palma. Los proyectos para esta zona deberán contar, además con la aprobación del ICT y del Ministerio de Salud.

G.7. Concesión: Según lo establece la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

H. ZONA COOPERATIVA (ZCO):

H.1. Propósito: Hacer efectivo el inciso c) del artículo 57 de la Ley Nº 6043.

H.2. Localización: Se encuentra frente a la calle principal en línea con el mojón 137, en un sector relacionado en áreas turísticas de baja densidad.

H.3. Usos permitidos: Cabinas, restaurante, piscinas, áreas de deportes, sodas, cafeterías, núcleos de servicios sanitarios, vestidores, áreas de almuerzo campestre.

H.4. Usos condicionales: Salón de baile, discotecas, juegos de salón, salones de reuniones, salas de espectáculos.

H.5. Usos conflictivos: Toda actividad o edificación, que no sea estrictamente recreativa turística o generadora de lucro: Hoteles, servicios, comercio, talleres, etc., que se opongan a su carácter de servicio gremial. El grupo concesionario deberá garantizar el adecuado uso de las instalaciones, considerando las características particulares de la zona, a fin de evitar altas aglomeraciones, ruido excesivo, daños a la vegetación y playas.

H.6. Requisitos: La agrupación, asociación, sindicato, federación o club interesado, deberá presentar un proyecto con los mismos requisitos señalados para los desarrollos de hoteles y cabinas.

H.7. Concesiones: La Municipalidad de Puntarenas ofrecerá por medio de aviso público, en los principales medios de comunicación, las áreas para tal fin, recibiendo las ofertas y calificando estas, escogiendo aquel proyecto que se ajuste a los objetivos indicados en la Ley. Especial énfasis debe dar la Municipalidad de Puntarenas, en la inversión, servicios a desarrollar, infraestructura y calidad de las edificaciones, estética y arquitectura en general ofrecidos. La concesión a ser dada, será de acuerdo con lo establecido por la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

I. ZONA DE VIALIDAD Y ESTACIONAMIENTO (ZVI):

I.1. Propósito: Permitir la libre circulación vehicular y el fácil acceso a todos los sectores, servicios e instalaciones con que cuente el sitio, así como de dotar las áreas de estacionamiento requeridos por los visitantes no pernoctantes.

I.2. Localización: Distribuida por todas las áreas que componen la zona, se plantea una red de vías secundarias perpendiculares a la playa y otras intermedias peatonales que permiten el acceso a otras zonas. Toda la red se enlaza con el camino principal. Se ubican estacionamientos de baja capacidad en algunos puntos de las calles y en puntos específicos para limitar un alto acceso a la zona de la playa. Se excluyen estacionamientos para autobuses para no incentivar el transporte masivo.

I.3. Uso permitido: Las áreas destinadas a la vialidad y al estacionamiento temporal de vehículos, son exclusivamente para la libre circulación peatonal y vehicular. No se permite ningún otro uso.

Ver mapa en La Gaceta impresa N° 192, página N° 36 del Viernes 1° de octubre del 2004.