Artículo 9º—Disposiciones generales sobre los requisitos. Todas las nuevas construcciones, fraccionamientos y urbanizaciones, así como las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos de la zona que son: superficie y frente mínimo del lote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y patios), densidad y condiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.). En los casos de usos existentes que no sean conformes con la Zonificación, deberá analizarse si por medio de normas especiales pueden convertirse en usos condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan Regulador.

Longitud mínima permitida del lado del lote por fraccionar, que colinda con la calle pública o servidumbre.

Área mínima del lote por fraccionar.

Se mide a partir del piso principal (vestíbulo) hasta el nivel de la viga corona. Para el cálculo no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores.

Para el cantón de Escazú, la cobertura máxima se define como el área de un terreno que comprende la proyección máxima horizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas permeables tales como el zacate "block".

Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores.

- El retiro frontal o antejardín.

Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la edificación propuesta. Esta información se encuentra .jada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.

El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos. No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:

a. Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.

b. Casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad.

c. Basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la acera, por medio de puertas. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín.

d. Medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.

e. Casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, terreno ajeno o acercarse más de diez metros a la margen del río.

f. Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para cada caso. En la línea de propiedad solo se permite, además del portón , muro de un metro y verja.

En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.

- El retiro lateral:

Para construcciones de un piso, en paredes laterales a la colindancia con ventanas, el retiro medirá tres metros, distancia que puede disminuirse solo en el primer nivel, a 1,50 metros si existe tapia lateral. Para un segundo piso, el retiro será mínimo de 3 metros (exista o no tapia) y por cada piso adicional deberá agregarse 1,50 metros más. De no existir ventanas laterales, puede prescindirse del retiro, pero solo en construcciones de hasta 3 pisos. Se prohiben los retiros escalonados. La distancia requerida para el retiro lateral deberá ubicarse en un solo plano a nivel del primer piso (por ejemplo, un edificio de 6 pisos que requiere de un retiro lateral de 9 metros deberá dejar esta distancia de retiro de la colindancia hasta la línea de fachada lateral).

- El retiro posterior:

Como mínimo, este retiro deberá medir 3 metros para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,5 m por cada uno El retiro posterior puede ser sustituido por una área equivalente en el interior del lote, a .n de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos 5 metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, art. 148).

Corresponden a la relación entre un número de personas y la superficie donde ellas se asientan; se mide como habitantes por hectárea (hab/ ha). En caso de fraccionamientos, se le llama densidad neta, y en urbanizaciones, edificaciones de apartamentos o condominios se conoce como densidad bruta. Para efectos del Plan Regulador, el número permitido de unidades de vivienda por lote es el cociente de dividir el área del terreno entre el área del lote mínimo permitido en la zona.