5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal). Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.

Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad (La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo del 2003), con excepción de lo que se publica como transitorios en este Reglamento.

El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley Nº 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.

Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.

Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.

Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos.

No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial.

Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el permiso de construcción, así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos, el interesado contará con noventa días naturales para retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los planos constructivos entregados se eliminarán de los archivos municipales. Para proceder con la eliminación de los documentos, una vez fenecido el plazo establecido de noventa días, se remitirá oficialmente al archivo central el expediente completo informando de la situación y solicitando la eliminación del mismo. En dicha comunicación se incluirá el nombre del propietario o solicitante, el tipo de solicitud, el número del trámite, la fecha de ingreso, y el estado del mismo. La eliminación de cualquier documentación al amparo del presente artículo se hará sin responsabilidad alguna para la administración.

(Así reformado el punto anterior mediante sesión Nº 208, celebrada el 24 de abril del 2006)

5.2. Certificado de uso de suelo

Para efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización, cualquier persona física o jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del suelo, según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana. El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la Zonificación y sus requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.

Para el certificado de uso de suelo se tomará en cuenta lo normado en la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos (Ley Nº 7779 del 30/4/98,) además de la Ley de Planificación Urbana (Nº 4240). El certificado solamente es uno de los requisitos y no debe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.

 

5.3. Visado de planos catastrados. La Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario expresamente autorizado por el Alcalde Municipal, extenderá de forma gratuita el visado de planos de agrimensura en un plazo no mayor de 10 días hábiles, para lo cual se deberá cumplir con la siguiente normativa:

5.3.1 Objetivos del visado municipal de planos catastrados. El visado de planos de agrimensura será obligatorio para autorizar la división o fraccionamiento de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes, incluyendo tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos, constitución de fincas filiales bajo el régimen de condominio y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño.

Alternativamente, el visado municipal podrá ser requerido por las diversas instancias municipales según los reglamentos específicos que para el efecto se publiquen.

5.3.2 Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados. Planos por visar en original y dos copias. De no tener el plano original, el interesado deberá presentar una copia certificada y actualizada por el Catastro Nacional. Bajo ninguna circunstancia se aceptarán fotocopias de planos en reducción, unidas con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).

a. Alineamientos a ríos, manantiales, pozos perforados para aprovechamiento de agua y en general a cauces de agua de dominio público, emitido por la autoridad competente.

b. En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten calles de la red vial nacional definida en el artículo Nº 1 de la Ley General de Caminos Públicos, deberá aportar el alineamiento oficial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

c. Aportar plano o croquis de finca madre firmado por un profesional autorizado en topografía, indicando todas las parcelas resultantes del fraccionamiento con sus respectivos frentes, fondos y áreas.

d. Aportar los planos modificados por el plano a visar, siempre y cuando se encuentren indicados expresamente en éste por medio de nota.

e. Certificación de estar al día en impuestos y servicios municipales por parte del propietario de la finca que corresponde al plano por visar.

f. Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será proveída por la Municipalidad de Escazú en sus oficinas centrales o bien por medios electrónicos.

g. Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar el visado del Ministerio de Agricultura y Ganadería aprobando la división del predio como parcelas mínimas productivas.

h. Cuando se establezca con base en la cartografía oficial emitida por el Instituto Geográfico Nacional, que el lote por segregar tiene una pendiente general mayor o igual al 30%, deberá presentar un estudio de estabilidad de taludes que garantice la estabilidad del terreno si se trata de parcelas para uso urbano o ubicadas en zonas de uso residencial.

i. Cuando se desee cambiar el uso del suelo agrícola a otros usos, deberá cumplir con lo que establece el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos en su artículo V.

5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar. Para poder optar por el visado municipal, todo plano catastrado deberá indicar sin excepción la siguiente información:

a. La estipulada por el Reglamento a la de Ley Catastro.

b. Cuando se desee fraccionar lotes frente a calles públicas existentes que no tengan las dimensiones o ancho de vía que indique el Plan Regulador del cantón de Escazú o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en el caso de Rutas Nacionales, se deberá ceder la ampliación vial que corresponda, es decir, excluirla del área del lote, e indicarla adecuadamente en plano por visar. Se exceptúan únicamente las fincas filiales que enfrenten vías internas de un condominio.

c. Servidumbres de cualquier tipo que colinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.

d. Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar la nota "Parcela de uso exclusivamente agrícola", o bien "Parcela destinada únicamente para protección forestal", si la misma se encuentra inscrita en Régimen Forestal del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Se exceptúan aquellos casos en que se autorice el cambio de uso del suelo por parte del Ministerio de Agricultura y Ganadería según el capítulo V del Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.

e. Alineamientos a ríos, quebradas, manantiales, etc., que colinden o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.

5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal. Se establecen los siguientes aspectos por los cuales será denegado el visado referido:

a. Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones estipuladas en los apartados 5.3.2 y 5.3.3 supracitados.

b. Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía pública o que incumplan alguna o varias de las normas mínimas establecidas por los reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.

c. Cuando el fondo de la parcela o parcelas resultantes de un fraccionamiento sea mayor que el frente multiplicado por siete, es decir, cuando la relación frente-fondo sea mayor de uno a siete.

d. Cuando se presenten a visar planos de lotes en una urbanización o condominio que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo.

e. Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento, reserva o destino para uso público.

f. Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano se desea visar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.

g. Cuando los planos a visar presenten rótulos o leyendas con carácter de propaganda.

h. Cuando en fraccionamientos con destino urbano con un número de parcelas resultantes mayor de seis lotes, se omita ceder a favor de la Municipalidad el 10% del área a fraccionar o urbanizar, para ser dedicada a usos comunales y recreativos, esto sin contar las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección. O cuando el área cedida para el uso público sea menor al 10% o tenga pendiente general mayor al promedio de la finca madre.

i. Cuando el plano catastrado de fincas filiales no se ajuste al diseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano de distribución) y el INVU.

j. Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en clara violación del artículo 9º de la Ley Nº 2755 Inscripción de Derechos Indivisos.

k. Cuando el plano a visar se halla inscrito en el Catastro Nacional con perjuicio de áreas destinadas al uso público, tales como parques, zonas verdes y calles públicas.

l. Cuando la Oficina de Catastro Municipal detecte que existe sobre-posición o traslape de fincas.

m. Cuando el plano a visar presente errores en la información que contiene u omisión de la misma, de tal forma que pueda inducir al equívoco a la Administración Municipal, sea por ejemplo, localización geográfica ausente o incorrecta, referencia a punto fijo incongruente con la realidad del sitio, inexistencia de referencia a punto fijo, inexistencia de los anchos de vías públicas que colindan directamente con el terreno, el derrotero no coincide con el polígono, entre otras.

n. Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes irregulares, entiéndase, con acceso por callejón, en donde las dimensiones de éste acceso no se ajusten a la siguiente norma:

1. Para callejones de tres metros de ancho, la longitud máxima será de 30 m.

2. Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud máxima será de 40 m.

3. Sólo se admiten lotes con callejón de acceso si éstos enfrentan una calle pública existente.

4. El área del callejón no se contabiliza para efectos del área mínima del lote.

5.3.5 Casos especiales de excepción. Los planos catastrados de lotes que no cumplan con los requisitos de área y frente mínimo exigidos para la zona, se visarán excepcionalmente en los siguientes casos.

(i) Cuando el título de propiedad respectivo haya sido inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad antes de la promulgación de los Reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.

(ii) Cuando los planos a visar hayan sido catastrados y aprobados por el INVU en lo que corresponda, antes de la promulgación del Plan Regulador de Escazú, o bien el interesado demuestre que el trámite de inscripción de dichos planos se inició en el Catastro Nacional antes de la promulgación del citado Plan Regulador, siempre y cuando dichos planos cumplan con las normas aplicables anteriores al Plan Regulador de Escazú.

(iii) Cuando se desee fraccionar lotes en función de viviendas existentes, construidas con permisos anteriores a la promulgación del Plan Regulador de Escazú, siempre y cuando las parcelas resultantes cumplan con las normas aplicables antes de la promulgación del citado Plan Regulador.

5.3.6 Caducidad del visado municipal. El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica susceptible de ser modificada se mantengan invariables. En su defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote cuyo plano fue visado, que provoque discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad y el plano visado, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado municipal.

Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del Plan Regulador del cantón de Escazú se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el párrafo anterior.

5.4 Permiso para construcción de obra menor. Se considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas y muros que no excedan los 20 metros lineales. En estos casos se deberá cumplir con un mínimo de requisitos, a saber:

a. Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la información necesaria para aclarar la razón por la cual se está solicitando permiso, tal como ubicación en el terreno, altura de la construcción, tipo de materiales por usar, retiros con el colindante, etc.

b. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada por el propietario, así como por un profesional responsable. La Municipalidad proveerá un servicio por medio de profesionales en ingeniería o arquitectura, quienes voluntariamente asesoran y firman los planos de obras menores, en casos comprobados de interés social. Este "consultorio arquitectónico" funcionará como un servicio a la comunidad para que las construcciones de este tipo cumplan con estándares adecuados de seguridad así como retiros, cobertura y demás requisitos básicos del Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor.

c. Para obras de mantenimiento como las que a continuación se enumeran y/o similares, no se requerirá permiso de construcción:

* Reparación de tanques sépticos.

* Cambios de muebles (cocina, sanitarios, pilas, closet, entre otros).

* Reparaciones como pintura, cambios de ventanas, puertas, repellos y enchapes.

* Cambios de láminas de cinc en cubiertas de techo, canoas y bajantes sin afectar la estructura de techos.

* Cambios en láminas de gypsum, fibrocemento, madera conglomerada, piezas de madera entre otros.

* Aceras, rampas o contrapisos menores de 10 m².

* Cambio de pisos y cielo raso menores de 30 m².

* Cercas en postes de madera o concreto con alambre de púas.

* Labores de jardinería en general.

5.5. Permiso para construcción de obra mayor. Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el "Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra", de la Municipalidad.

Será requisito indispensable para cualquier proyecto constructivo el obtener el visto bueno de dotación de agua por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) de acuerdo a las disposiciones emitidas por esta Institución, sobre zonificación dictaminada para otorgamiento de disponibilidad de agua (Acuerdo Nº 2005-1012), publicado en La Gaceta Nº 246 21/12/2005.

En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de Amenazas Potenciales del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances.

Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003, realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.

En caso de proyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en que la propiedad enfrente Ruta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial aprobado por el MOPT, así como la respectiva lámina de accesos con visto bueno de dicha Institución. En caso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local, debe también aportar estudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación del Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de accesos con la respectiva aprobación del mismo Departamento.

La Municipalidad contratará un estudio técnico especializado cuando sea necesario, para determinar el impacto vial integrado del cantón. Las recomendaciones de este estudio deberán aplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el cantón.

(Así reformados los puntos 5.3  hasta punto 5.5  mediante sesión Nº 208, celebrada el 24 de abril del 2006)