Artículo 18.—Zona para Construcción de Edificaciones en Altura (ZCEA). El Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:

a. La densidad permitida será la misma de la Zona Residencial de Alta densidad (ZRAD) y el lote mínimo de 2000 m². En lotes menores que deseen desarrollar proyectos de vivienda se permitirá que se utilicen las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).

b. Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal hasta la mitad de la cubierta (techo) de la edificación.

Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de Construcciones vigente.

c. El uso conforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será un uso condicionado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán como uso condicional edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo por cada 30 m² de área neta comercial, de oficinas y/o servicios.

d. Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:

• Country Club: todos los lotes ubicados al este y oeste, de sus linderos, de acuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este, del CRCC.

• Multiplaza: todos los lotes ubicados a una distancia máxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes dentro de la urbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.

• Primavera: las áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional 121, al sur (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal).

• Este del CRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal), la calle Maynar y la calle; al este, del CRCC.

• Convento: la zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la calle Convento; al este y sur.

• En los lotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121 (antigua carretera a Santa Ana).

• En la urbanización Trejos Montealegre, en la megamanzana (terreno de más de 5 hectáreas) ubicada en el sector oeste, al final de la tercera etapa de la urbanización.

• En el triángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la futura radial a Alajuelita.

a. Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Oficina de Desarrollo Urbano para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.

b. Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes.

c. Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aún en zonas con red sanitaria construida en la urbanización.

* En la zona verde por lo menos la mitad deberá dedicarse a la siembra de árboles.

En todos los casos, a partir de los ocho pisos ó 28 metros, la cobertura edificable y de pavimentos permeables se reducirá a 3% por cada 3,5 metros más de altura.

d. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.

e. Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse para análisis previo al Departamento de Desarrollo Urbano y serán analizados como una única unidad, aún cuando su desarrollo se haga por etapas por razones financieras y de mercado.

f. Será indispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el paisaje.

g. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.

18.1. Incentivos. Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.

18.2. Requisitos.

Lote mínimo para aplicar normas de (ZCEA): 2000 m².

Densidad: 50 unidades de vivienda por hectárea.

Retiro frontal: 5 metros.

Cobertura: 35%.

Tamaño rótulo: 1,50 m².