2 DEFINICIONES, TÉRMINOS, SÍMBOLOS Y ABREVIATURAS

Antes y después: concepto que consiste en realizar una valoración por algún método conocido antes de segregar un lote de un inmueble y volverlo a valorar después de la segregación por el mismo método, para determinar si la condición económica del propietario ha sido afectada y por lo tanto le corresponde una indemnización por daño al remanente.

Asesoría: determinación de información referente a valores y mercados respecto a bienes específicos, en la cual se indicarán los rangos encontrados dentro del que se ubican la mayoría de los elementos estudiados.

Avalúo: es el informe en el cual se describen las características del bien valorado, las circunstancias bajo las cuales se valora, los métodos empleados y las conclusiones obtenidas por las cuales se le asigna un monto determinado, considerado “valor del bien” a la fecha de elaboración del mismo.

Base de datos: conjunto de información específica, ordenada en relación a elementos diversos (pueden ser bienes u objetos) de características semejantes que permiten establecer fácilmente, relaciones, comparaciones y tendencias entre ellos, para facilitar la obtención de información relativa a los mismos. En el caso de una base de datos de valores de mercado de inmuebles urbanos, los elementos que agrupa son propiedades, y sus características pueden ser: ubicación, propietario, superficie de construcción, superficie de terreno, superficie rentable, edad, vida útil remanente, fecha de venta, comprador, vendedor, etc.

Comparables: es el término que se empleará para identificar a los bienes que servirán de base para llegar a una conclusión en relación con el valor probable de mercado de un bien, a través de un proceso de homologación, y en ocasiones de una regresión múltiple o regresión lineal. Normalmente se agrupan en bases de datos que contiene información diversa en relación con ellos.

Costo: cantidad que se requiere para crear o producir el bien o servicio.

Daño al remanente: es la devaluación que se causa al remanente de un inmueble en forma directa o indirecta, al segregarle una porción o inscribirle un derecho.

Depreciación: descenso en el valor de una propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia. Puede ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución de la demanda o aumento de la oferta, superproducción, etc.) o por deterioro de las cosas o disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado de moda, invención de otro bien similar por igual precio o más barato, aunque sea de igual clase y calidad, etc.).

Enfoque de costo: se fundamenta en el principio de sustitución, que establece que ningún comprador debidamente enterado, de las características generales de un bien, estaría dispuesto a pagar por él más de lo que le costaría sustituirlo con otro que le brinde una utilidad semejante.

Enfoque de mercado: consiste en estimar el valor de un bien, por medio del análisis y comparación de las transacciones recientes de bienes con características similares al valuado.

Enfoque de renta: este enfoque establece que el valor de un bien a una fecha determinada, es equivalente al valor presente de los beneficios que producirá el mismo durante su vida útil de producción económica.

Expropiación: acto de desposeimiento o privación de la propiedad, por causa de utilidad pública o interés preferente a cambio de una indemnización previa.

Expropiación vía administrativa: su gestión se realiza en sede administrativa, por haber acuerdo entre las partes.

Expropiación vía judicial: su gestión se tramita en la vía jurisdiccional por no haber acuerdo entre las partes.

Fórmula multifactorial: fórmula desarrollada por el Órgano de Normalización Técnica de la Dirección General de Tributación Directa, para el cálculo de la indemnización por concepto de daño indirecto al remanente de inmueble, al que se le establece una servidumbre.

Homogeneidad: en valuación inmobiliaria esta palabra normalmente se emplea para describir zonas con características similares, ya sea en lo referente a su aspecto físico particular, el nivel socioeconómico de sus habitantes, o al uso predominante al que se destinan los predios en ellas asentados.

Homologación: proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus características son parecidos pero no idénticos, para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a uno de ellos (comparables), pueda obtenerse una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto); normalmente este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que deberán ser cuantitativas preferentemente, aunque en muchas ocasiones tienden a ser cualitativas, con lo que se vuelven muy subjetivas, y pueden ser fácilmente rebatidas por otra persona.

Mayor y mejor uso: se define como el uso más probable de una propiedad que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que se tasa.

Mejoras: son las modificaciones que se realizan sobre la propiedad, beneficiándola para su uso más efectivo. Los tipos de mejoras son; construcción de accesos, cercas, cultivos, estructuras y edificaciones, incluye modificaciones sobre las mismas.

Mercado: es el ambiente en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios.

Poseedor: es la persona física o jurídica que promoverá la información posesoria para inscribir su titulo en el Registro Público de la Propiedad

Precio: cantidad de dinero que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente o que sea confidencial.

Propiedad: es el derecho de poseer, usar, disfrutar y aprovechar una cosa. Existen dos tipos de propiedad la, propiedad mueble y la inmueble.

Propiedad inmueble: es la suma de derechos tangibles e intangibles sobre la tierra y sus mejoras, o sea los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad inmueble.

Propiedad intangible: es la evidencia de los derechos de propiedad, como lo son las patentes, los derechos de autor, las hipotecas.

Propiedad tangible: es la propiedad física.

Propietario: es la persona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.

Tierra: es la superficie de la tierra, junto con todo lo que hay abajo y encima de ella. Las limitaciones de la propiedad son; la explotación y el espacio aéreo.

Valor: concepto económico que se refiere al precio más probable que los compradores y vendedores concluirán por un bien o servicio que está en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento dado.

Valor de capitalización: es el valor presente a la fecha del dictamen, expresado en términos monetarios, de los beneficios futuros que se esperan recibir por la posesión de un bien durante su vida económica productiva. Es importante resaltar que al aplicar la palabra beneficios se está hablando de utilidades netas libres de impuestos y gastos de operación.

Valor de estimación: es el valor que se establece sin tener un estudio detallado del bien.

Valor de mercado: es el valor expresado en términos monetarios a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las características particulares y principales de un bien, así como de las condiciones del mercado que lo rodean, estarían dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de presiones externas y realizando la operación de intercambio en un tiempo razonable.

Valor de renta: es el valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad de un bien.

Valor de reposición nuevo (VRN): es el valor del bien analizado idéntico al analizado, a costos de la fecha en que se elabore el dictamen o avalúo.

Valor de salvamento o de rescate: es el valor neto que se espera obtener de un bien al final de su vida útil.

Valor impositivo: es el valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales.

Valor neto de reposición (VNR): es el valor que tiene un bien expresado en términos monetarios a la fecha del dictamen, en base a las condiciones en que se encuentre de acuerdo a su edad, estado de conservación y grado de obsolescencia respecto a otros bienes similares más avanzados; en otras palabras, después de aplicarle los deméritos correspondientes por concepto de Depreciación Física y Tecnológica (pudiendo ser ésta Funcional o Económica).

Valor de sustitución: es el valor de un bien alternativo nuevo, sin ser necesariamente idéntico al bien analizado, que brinde un servicio similar al que este presta.

Valor equitativo de mercado: la cantidad monetaria al contado por el que según todas las probabilidades de un dueño deseoso de vender, pero no obligado a hacerlo vendería la propiedad a un comprador deseoso, pero no obligado a comprar.

Vida útil total: periodo de tiempo expresado en años en el cual puede esperarse racionalmente que un bien realice la función para la cual fue construido a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.