3 ENFOQUES DE VALORACIÓN
3.1 Enfoque de Mercado
Se aplica para bienes no
reproducibles como por ejemplo terrenos. Es la estimación de valor por medio
del análisis y comparación en el mercado de transacciones recientes de bienes
con características similares al valuado, para concluir en el valor más
probable de venta.
Debido a que el enfoque de mercado
aplica para bienes no reproducibles, es necesario realizar un estudio de
Mercado y posteriormente aplicar cualquiera de los siguientes métodos:
• Método de Factores Comparativos
(solo para terrenos).
• Regresión Simple.
• Regresión Múltiple.
El estudio de Mercado incluye los
siguientes aspectos:
• Investigación de transacciones
(ventas reales, registros públicos, etc.).
• Investigación de valores de
ofertas.
• Criterios de profesionales
(entidades financieras, corredores de bienes raíces, etc.).
• Entrevistas a propietarios. Limitaciones
• Problemas del dato: credibilidad,
confiabilidad, veracidad.
• Determina un rango de valores
3.1.1 Método de Factores
Comparativos
El Método de Factores Comparativos
desarrollado por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de la Dirección
General de la Tributación Directa (Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, Ley
7509), se desarrolló con fines fiscales. Para obtener el valor individual de
cada terreno es necesario emplear una serie de variables particulares de la
finca y de la zona en donde se ubica el inmueble a valorar, de tal manera que
el valor de un inmueble pueda aumentar
o disminuir en relación a un predio
con características similares investigado dentro del estudio de mercado.
Dada la dificultad de cuantificar en
muchos casos estos factores, el Órgano de Normalización Técnica ha incluido en
su método solamente las variables más influyentes en la estimación del valor.
Es importante citar que el valor de
un inmueble puede estar determinado por muchas otras variables, que lo afectan
en forma particular, como por ejemplo: condiciones de seguridad y nivel
socioeconómico de los pobladores del sector, afectaciones por servidumbres, aspecto
panorámico, problemas de contaminación, cercanía a zonas industriales, etc.
Debido a esto el Método de Factores Comparativos es una herramienta que
complementa el criterio del perito quien a través de su experiencia debe ser
capaz de reconocer aquellos factores valorizantes o desvalorizantes,
intrínsecos o extrínsecos que hacen la diferencia de valor en los inmuebles.
Para más detalles consultar las
referencias bibliográficas 3 y 4 (ver anexo Nº 9). Existe un archivo en Excel, permite
aplicar el método comparativo a partir de la definición del lote tipo, la
última versión del método se publicó en el año 1999.
En general se ha observado que de
acuerdo con los elementos considerados dentro de la valoración de terrenos se
puede determinar un rango de valores de acuerdo con las características de la
propiedad, los cuales se resumen en el siguiente esquema:
(Ver diagrama en La Gaceta impresa en página N° 27 del N° 109 del 7 de junio del 2005)
3.2 Enfoque de Costo.
Se fundamenta en el principio de
sustitución, que establece que ningún comprador debidamente enterado, de las
características generales de un bien, estaría dispuesto a pagar por él más de
lo que le costaría sustituirlo con otro que le brinde una utilidad semejante,
se aplica a bienes sustituibles como por ejemplo valoración de instalaciones o
mejoras. Aplican dentro de este concepto el valor de reposición nuevo, el valor
de sustitución y el valor neto de reposición.
Por lo tanto este enfoque consiste
en estimar el valor de un inmueble a partir del costo de reposición de un bien igual
o similar al valuado, considerando adicionalmente el estado de conservación en
que se encuentra.
Este enfoque aplica en bienes
sustituibles, por ejemplo viviendas, edificios, etc. Debido a esto es necesario
realizar un presupuesto lo más detallado posible de los elementos que conforman
el bien, y esto a su vez requiere de los planos constructivos o en su efecto
del levantamiento de las partes constitutivas del bien, a través de la
inspección.
Limitaciones
• Cuando se trate de valor de
sustitución o valor nuevo de reposición y no se cuente con los planos constructivos
deben asumirse los requisitos mínimos establecidos en el diseño simplificado del
Código Sísmico 2002, es importante resaltar que este diseño tiene sus
limitaciones las cuales deben ser consultadas en el capítulo 17 de vivienda unifamiliar.
• Cuando se trate de valor neto de
reposición es necesario asumir los requisitos constructivos
mínimos establecidos por el Código
Sísmico en vigencia al año de construcción del inmueble.
• En el caso de estructuras
superiores a dos niveles, debe contarse necesariamente con planos
constructivos. De lo contrario no
podrá elaborarse un presupuesto y se realizará una estimación del valor.
• En el caso de unidades
habitacionales, que es necesario adquirir cuyo valor nuevo de reposición no
alcanza para construir el mínimo establecido como vivienda de interés social,
según la directriz Nº 27, del Gobierno de la República, se indemnizará el monto
equivalente para cumplir con esta expectativa.
3.3 Enfoque de Renta.
Este enfoque establece que el valor
de un bien a una fecha determinada, es equivalente al valor presente de los
ingresos y beneficios futuros que producirá el mismo durante su vida útil de
producción económica.
Los métodos de mayor aplicación del
enfoque de renta son: el método residual y el método de capitalización de
rentas, para mayor información se puede consultar la referencia bibliográfica
5.
La aplicación de este enfoque se da
en casos de expropiación urbana y comercial, también en casos específicos de
cese de actividades comerciales.