5 ESTRUCTURA DEL INFORME
DE AVALÚO
5.1. Carátula
• El encabezado de la carátula debe
ir centrado indicando la siguiente leyenda:
INSTITUTO COSTARRICENSE DE
ELECTRICIDAD
SUBGERENCIA GESTIÓN ADMINISTRATIVA
DIRECCIÓN LOGÍSTICA - ÁREA DE
AVALÚOS
• El número de avalúo debe indicarse
en la margen superior derecha (número - año). En caso de realizarse una
addenda, actualización o sustitución, esta condición debe indicarse debajo del
número del avalúo y adicionalmente debe adjuntarse la carátula de avalúo
anterior.
• Obra. Debe indicarse el nombre
completo de la obra, como por ejemplo:
Línea de Transmisión
Naranjo-Poás, Tramo Mesón - Descanso.
Proyecto Hidroeléctrico
Pirrís, Sitio de Casa de Máquinas.
Repetidor Celular en
Santa María de Dota.
Alquiler de Edificio PC
Holcim en San Fco. de Dos Ríos.
• Finalidad del avalúo: Debe indicarse
el tipo de avaluó a realizar, por ejemplo:
Establecimiento de
servidumbre.
Ampliación de
servidumbre y cambio de condiciones.
Establecimiento de
servidumbre e indemnización de construcción.
Ampliación de
servidumbre, cambio de condiciones y sitio de torre.
Adquisición y
segregación de terreno.
• Solicitante: Indicar el
solicitante directo y la UEN a la que pertenece.
• Número de orden de servicio: Es el
número que presenta la solicitud del avalúo.
• Propietario:
Persona Física: Debe indicarse
el nombre completo
Persona Jurídica: Debe
indicarse el nombre de la sociedad, cédula jurídica, y la persona que
representa legalmente la sociedad (apoderado general o el presidente) y las
calidades
Poseedor: Se indica
cuando existe la condición de que el dueño registral no coincide con la persona
que se dice dueña de la propiedad o cuando la propiedad no esta inscrita en el
Registro Público, debe indicarse el nombre completo del poseedor del inmueble,
cédula de identidad, y el resto de las calidades: mayor, estado civil, profesión,
la dirección exacta del lugar de residencia y el número de teléfono.
Adicionalmente, al avalúo debe adjuntarse algún documento que compruebe esta condición,
ya sea escritura, declaración jurada o carta de compraventa.
• Localización del inmueble: es una
descripción corta de la propiedad que incluye lo siguiente:
Debe indicarse la provincia, cantón
y distrito donde se ubica el inmueble con un mínimo de dos dígitos, por ejemplo:
Provincia 06º
Puntarenas
Cantón 06º Aguirre
Distrito 02º Savegre
• Dirección: Debe indicarse la
ubicación exacta del inmueble a valorar, con puntos de referencia conocidos en
la zona, y de acuerdo a los puntos cardinales. Debe indicarse el número de
propietario de acuerdo a la lista suministrada.
• Propiedad inscrita en: Debe
anotarse el folio real de la propiedad, o en su efecto el tomo, folio, número y
asiento de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Puede darse el
caso de que la indicación sea “Es parte de...”: en cuyo caso la propiedad no ha
sido separada registralmente, se asume que el área de la misma sigue siendo
parte de la finca madre y cuando la propiedad no está inscrita ante el Registro
Público indicar que “no está inscrita”. Cuando se da esta última circunstancia
al avalúo debe adjuntarse algún documento que haga constar que la propiedad le pertenece
al que se dice poseedor, este documento puede ser: una declaración jurada, una
carta de compraventa, una escritura. Deben indicarse los derechos afectados,
las formas posibles de suministrar esta información son:
Folio Real 6-56221-001
al 006.
Es parte
Tomo: 115 Folio: 232
Número: 26356 Asiento: 2.
No está inscrita.
• Plano Catastrado: Indicar el
número de plano con que cuenta la propiedad. En caso de avalúos de servidumbres
si no se cuenta con el plano catastrado de la propiedad se debe adjuntar el
plano catastrado de la franja de servidumbre.
En el caso de adquisiciones
parciales de una finca se debe adjuntar el plano correspondiente a la
segregación.
• Área de la propiedad: Debe
indicarse el área catastral o registral de toda la finca, si existiera una
diferencia en estas áreas debe hacerse una aclaración en el apartado “Estado Registral”.
• Área Requerida: Según corresponda
de acuerdo con el caso debe indicarse:
Área de servidumbre
Área del lote a
segregar
• Coordenadas: Indicar la ubicación del
inmueble, expresando las coordenadas geográficas en latitud y longitud, además,
debe indicarse el término CRN o CRS (Costa Rica Norte o Costa Rica Sur) según
corresponda con la hoja cartográfica de la siguiente manera:
Latitud: 261800 Longitud: 472400 CRN
• Resumen del avalúo, indicar el
desglose del valor monetario del avalúo, puede constar de los siguientes
puntos:
Terreno. Debe indicarse
el área por adquirir y su valor unitario de manera tal que sea congruente
(unidades equivalentes).
Servidumbre. Las
cantidades indicadas deben ser congruentes con el resto de los valores
mencionados dentro del avalúo, deben por lo tanto expresarse en unidades
equivalentes, además debe anotarse el porcentaje de afectación. Se recomienda
que en caso de fincas cuya área exceda o iguale a la hectárea el valor unitario
se indique en ¢/ha, aunque el área de servidumbre sea inferior a 10 000 m².
Construcciones. Debe
especificarse el área de construcción y su respectivo valor unitario, cuando se
trate de varias construcciones únicamente indicar el subtotal.
Sitio de torre. Debe
indicarse la cantidad de torres en letras y el valor pagado por cada sitio de
torre, siempre y cuando se haya determinado que éstos tienen el mismo valor.
Daño al remanente. Debe
indicarse el monto por el daño al remanente.
Otros, se refiere a
cultivos, gastos por traslado forzoso u otro tipo de instalaciones.
Total. Se indica el
monto total en números y en “negrita”, en el mismo tipo y tamaño de letra de
los anteriores rubros.
En letras. Se indica el
monto total en letras en “negrita”.
Fecha del avalúo. Se
refiere a la fecha de la inspección de la propiedad. Después de esta fecha el
informe del avalúo debe ser entregado a la coordinación del Área de avalúos
dentro de los siguientes quince días hábiles.
• Finalmente se indica el nombre
completo del perito o peritos valuadores, el nombre del Encargado del Área de Avalúos,
el nombre del Coordinador Sectorial, Logística, y el nombre del Secretario del
Consejo Directivo.
5.2. Cuerpo del Avalúo
5.2.1 Encabezado: Debe indicar el
nombre del propietario, el nombre del proyecto, número del avalúo y en caso de
realizar una actualización, sustitución o addenda debe indicarse al número que
antecede a la valoración actual. Por ejemplo:
(NOMBRE DEL PROPIETARIO)
Línea de Transmisión Naranjo - Poás
Tramo Naranjo - Mesón
Avalúo Nº _____-2004
Sustituye al Avalúo Nº _____-2002
5.2.2 Finalidad del Avalúo: En la
finalidad del avalúo se debe indicar lo siguiente:
• Indicar el solicitante directo y
la UEN a la que pertenece.
• Objetivo del avalúo. Es el
propósito para el cual se realizará el avalúo.
• Propietario.
• Obra a la que pertenece.
5.2.3 Descripción General de la
Obra:
Se indican las características
generales del proyecto de generación, transmisión, o del proyecto especifico
para el cual se requiere el avalúo.
5.2.4 Descripción General de la
Zona. Se indica las características más relevantes del sector en estudio:
• Localización: Debe indicarse la
ubicación a nivel geográfico-política (distrito, cantón y provincia) de la
zona.
• Vías de Acceso: Debe indicarse las
vías de acceso a la zona y el estado de las mismas.
• Servicios: Debe indicarse los
tipos de servicios con que cuenta la zona, por ejemplo, si la zona cuenta con
los servicios de agua potable, electricidad y telefonía, transporte, servicios
de orden social como escuelas, colegios, iglesias, centros de salud, así como
servicios comerciales como restaurantes, abastecedores, talleres, etc.
• Desarrollo: Debe indicarse el
grado de desarrollo con que cuenta la zona donde se suscribe la propiedad a
valorar, es decir, si la zona se caracteriza por un creciente desarrollo de
proyectos habitaciones, recreativos, turísticos y otros.
• Clima: Describir el tipo de clima
que presenta la zona a grosso modo.
• Actividad Económica: Indicar la
actividad o actividades predominantes en la zona, si son actividades agrícolas,
forestales, turísticas, etc.
• Uso del suelo: Indicar si
predomina el uso agrícola, forestal o urbano.
• Otras características como por
ejemplo distancias a zonas de mayor desarrollo urbano, ríos importantes, y
obras de infraestructura importantes en la zona.
5.2.5 Descripción del Inmueble (5)
(5) En el caso de
segregaciones la descripción del inmueble corresponde a la
descripción de la finca madre.
Se indica las características más
relevantes de la finca o del lote a valorar como por ejemplo:
• Localización: Indicar la dirección
exacta de la propiedad y su localización (Distrito, cantón y
provincia) además debe indicarse la
ubicación por medio de coordenadas geográficas (indicar los mismos datos de la
carátula). Debe adjuntarse el croquis de ubicación de la propiedad con base en
la hoja cartográfica correspondiente.
• Ubicación de lotes urbanos en
cuadrantes.
(Ver diagrama en página N° 30, en La Gaceta impresa N° 109 del 7 de
junio del 2005)
• Topografía: Indicar el grado de
pendiente con que cuenta la propiedad. En el caso de lotes debe mencionarse el
sentido de la pendiente. De acuerdo a su porcentaje de pendiente se clasifican
de 1 a 6 de la siguiente manera:
• Área de la propiedad (ver apartado
10.2.7)
• Frente a vía pública o servidumbre
de paso: Indicar la distancia frente a calle pública, para ello debe indicarse
la referencia de donde se toma el dato: plano catastrado, estudio registral o
en su efecto dar un aproximado de la distancia frente a calle con base en la
inspección.
• Estado de la vía de acceso a la
propiedad.
• Servicios con que cuenta la
propiedad (agua potable, electricidad, teléfono, etc.).
• Actividad económica del inmueble:
Indicar el tipo de cultivo o cultivos con que cuenta la propiedad o cualquier
otro uso del suelo.
• Construcciones: En el caso de que
en el inmueble a valorar existan construcciones afectadas o que deban ser
adquiridas, es necesario realizar un levantamiento de la distribución
arquitectónica. (Ver apartado 6.6.2.6) en caso de no ser adquiridas o afectadas
solo debe realizarse una breve descripción.
• Forma de terreno: Se debe indicar
si la finca a valorar tiene una forma regular o irregular.
• Delimitaciones: Indicar el tipo de
cercas (vivas o muertas), tapias o muros que delimitan el terreno.
5.2.6 Descripción de la Construcción
Este apartado solo aplica en el caso
de adquisición de viviendas o en la indemnización por afectación directa de un
proyecto, dentro de este apartado debe de indicarse los siguientes puntos:
• Adjuntar el croquis
correspondiente con el levantamiento (Ver anexo Nº 10). Deben indicarse
las dimensiones principales de cada
espacio y el uso de los aposentos.
• Hacer una descripción de las
características constitutivas del inmueble: Área constructiva, estructura
soportante, constitución de paredes, acabados principales tales como: pisos, cielos,
ventanería, enchapes, etc. y materiales utilizados y estado de conservación de
los mismos.
Deben incluirse las obras
complementarias como tapias, mallas, pavimentos, muros, canchas, ranchos,
parqueos.
• Debe indicarse la edad de la
construcción y el estado de conservación general. Debe indicarse
si se observaron daños en la obra,
tales como reventaduras en pisos, paredes, etc.
• A continuación se enumeran los
principales detalles a ser descritos en las edificaciones:
1. Número de pisos
2. Paredes exteriores
3. Paredes interiores
4. Pisos
5. Entrepisos
6. Cielos
7. Serchas
8. Cubiertas
9. Enchapes
10. Losa sanitaria
11. Sistema de agua caliente
12. Instalación eléctrica
13. Instalación pluvial
14. Puertas
15. Ventanas
16. Muebles de cocina
17. Pilas
18. Portones
19. Rejas
20. Aceras
5.2.7 Estado Registral:
Dentro de este apartado debe
anotarse lo siguiente:
• Si la propiedad está inscrita en
el Registro Público de la Propiedad, debe indicarse las citas
de inscripción: folio real o en su
efecto por tomo, folio, número y asiento, en caso de no encontrarse inscrita en
el Registro Público de la Propiedad se debe indicar que la finca esta sin
inscribir y adjuntar una declaración jurada, carta de compraventa o una escritura
del poseedor.
• Propietario: Debe anotarse a quien
le pertenece la propiedad a valorar, nombre completo, número de cédula de la
persona física o jurídica y dirección exacta del domicilio. Los datos de
personas jurídicas deben ser corroborados mediante la personería jurídica
correspondiente, la cual debe adjuntarse al avalúo.
• Área del inmueble. Indicar el área
catastral o registral según corresponda el caso:
Caso A: El área catastral y registral coinciden, en cuyo caso existe un
único dato y es el que se considera para el cálculo
Caso B: Cuando el área catastral es diferente al área registral, debe
revisarse las notas
área registral.
Caso C (6):
En el caso de que una propiedad inscrita
ante el Registro Público a la que se
le ha realizado una o varias
segregaciones las cuales no han sido inscritas, pero que existe un
documento legal (escritura, plano
catastrado o carta de venta), que fundamente tal acción se pueden dar las
siguientes variantes:
(6) Solo aplica para la
aplicación del Daño al Remanente en servidumbres.
o Si la servidumbre solo afecta una
de las segregaciones: El área a considerar debe ser
el área de la segregación.
o Si la servidumbre afecta varias
segregaciones:
Debe realizarse un cálculo
independiente para cada una de las segregaciones, considerando para ello el
área indicada en la escritura, plano catastrado o carta de venta según
corresponda. Y el área afectada por la servidumbre en cada una de ellas.
o Si la servidumbre afecta al resto
de la finca: Debe sustraerse el área de la(s) segregación(es) del área total de
la finca y tomar este resultado para el cálculo del daño al remanente.
o Cuando la servidumbre afecta tanto
a la(s) segregación(es) como al resto de la finca se deben de realizar un
avalúo por cada finca afectada.
Cuando se dé cualquiera de estas
variantes indicadas en el caso C debe indicarse tanto en el estado registral
como en la carátula que la propiedad a valorar “Es parte de” (la finca madre).
Caso D: En caso de información posesoria que cuente con
Caso E: En caso de que no cuente con el dato
Caso F: Cuando la propiedad esta inscrita en derechos se pueden dar las
siguientes circunstancias:
o Cuando los derechos no están
localizados se debe considerar el área total de la propiedad.
El avalúo debe realizarse a nombre
de todos los derechohabientes.
o Cuando los derechos están
localizados físicamente, se debe considerar para el cálculo del daño al
remanente en caso de servidumbres, el área que corresponda al derecho afectado
ya sea que se obtenga por medio de la proporción del derecho con respecto al
área total de la finca o según el dato suministrado por el plano catastrado del
derecho. El informe de avalúo hay que realizarlo a nombre de todos los derechohabientes
aclarando la situación.
• En el caso de que se cuente con el
estudio de registro, debe indicarse si la propiedad tiene anotaciones,
segregaciones o gravámenes. Si la propiedad está en derechos, debe indicarse cada
uno de los mismos anotando el número correspondiente y la persona física o
jurídica dueña de ese derecho. La información debe ser resumida de la siguiente
manera, indicando cada uno de los derechohabientes:
• Derecho 001: Propietario, número
de cédula, proporción del derecho y dirección de residencia.
• En el caso de ampliación de
servidumbres debe adjuntarse las citas de inscripción del gravamen y la
referencia del número de avalúo en el que se constituyó tal servidumbre.
• Cuando la propiedad cuente con
segregaciones debe indicarse si son afectadas o no por la servidumbre, en el
caso de que sean afectadas se debe mencionar las citas regístrales de esas segregaciones
y adjuntar el estudio registral correspondiente, a la vez se recomienda
realizar un mosaico de propiedades mostrando las segregaciones realizadas.
• Linderos: Debe anotarse los
linderos de la propiedad de acuerdo con el documento (plano, estudio registral,
o carta de venta) utilizado para la confección (determinación del monto) del avalúo.
• En caso de que la propiedad se
encuentre en sucesión, debe indicarse el nombre y número de
cédula del albacea y adjuntar el
documento legal que confirma tal condición.
• Cuando la propiedad se encuentra a
nombre de un menor edad, debe indicarse un familiar
mayor responsable.
5.2.8 Descripción de la Servidumbre.
Este apartado solo aplica en casos
de establecimiento de servidumbres, se debe considerar los siguientes puntos:
• Debe anotarse que el Instituto
Costarricense de Electricidad es la entidad que establecerá un
derecho de servidumbre sobre la
propiedad a valorar indicando el nombre del propietario.
• Indicar la longitud, ancho y área
de la servidumbre.
• Indicar la forma de la servidumbre
y destacar si corresponde a una forma geométrica regular en cuyo caso deben
indicarse las dimensiones de esa figura geométrica.
• Debe anotarse el porcentaje del
área de la servidumbre con respecto al área total de la propiedad.
• Indicar la orientación de la
servidumbre por medio de un azimut considerando los cambios de dirección de la
línea, así como los colindantes de la misma.
• Describir detalladamente el tipo
de actividad afectada bajo la servidumbre, por ejemplo si el suelo está
cubierto por pastos o algún cultivo agrícola o forestal, indicar la pendiente
aproximada del terreno, quebradas, ríos, lagos, construcciones, líneas de
distribución o algún otro detalle que se considere importante.
• Si dentro de la franja de
servidumbre se ubican sitios de torre, estas se deben de referenciar con respecto
a uno de los linderos por la línea centro de la franja y se deben indicar el o
los nombres de los sitios de torre.
• Finalmente se debe indicar que
sector de la propiedad es afectado por la servidumbre.
5.2.9 Derecho Real Adquirido:
Se pueden dar las siguientes
variantes:
• Ampliación de servidumbres: En
este caso hay una variación del ancho de la franja, para lo cual debe
demostrarse la existencia registral (mediante escritura) del gravamen.
Preferiblemente debe adjuntarse el avalúo que antecede al que se está elaborando,
indicando una addenda y adjuntar dicha carátula. Dentro de este apartado deben
anotarse los siguientes puntos:
o Año en que se gravó la propiedad.
o Finca sobre la cual se estableció
el gravamen (propietario y numero de inscripción de la finca
madre), aclarando la relación con la
actual finca especialmente en casos de servidumbres trasladadas.
o El porcentaje de afectación
pagado, el área de la servidumbre establecida, el área de servidumbre nueva
(equivalente a la ampliación).
• Cambios de dirección de la
franja de servidumbre: Cuando se realiza un cambio en la dirección
de una servidumbre establecida es posible con el consentimiento del
propietario realizar una permuta por la porción de servidumbre nueva,
debe de realizarse el siguiente procedimiento:
o Debe determinarse el valor de los
derechos cedidos de la servidumbre considerando el área total afectada (la
porción nueva y parte de la servidumbre establecida), y determinarse el daño
causado al remanente de la propiedad bajo esta nueva condición.
o Es necesario determinar los
derechos adquiridos de la servidumbre establecida y daño al remanente, para
ello debe utilizarse el mismo porcentaje de afectación y el mismo factor de
ubicación considerados en la primer indemnización, debe aplicarse el mismo
valor unitario que se utilizó en la determinación anterior, esto para
considerar el valor del dinero en el tiempo y traer a valor presente este monto.
o Debe realizarse la diferencia de
las valoraciones anteriores, en cuyo caso pueden presentarse tres situaciones:
Que el monto por las
condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el monto de las condiciones
anteriores (traídas a valor presente), en este caso al propietario debe indemnizársele
por esta diferencia.
Si el monto por las
condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto de las condiciones
anteriores (traídas a valor presente), por conveniencia entre ambas partes
(ICE-propietario) se realiza un avalúo para cambiar la escritura de
constitución del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta
permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porción de servidumbre no
requerida.
En el caso de que el
propietario no acepte la permuta en cualquiera de las condiciones anteriores,
se debe indemnizar por la nueva área reconociendo el valor de los derechos cedidos,
y el valor
5.2.10 Limitaciones
Con base a la publicación en el
Alcance Nº 10 a La Gaceta Nº 30 del 12 de febrero del 2001 (artículo 13)
se establecieron las siguientes limitaciones en el corredor de la línea:
Por razones de seguridad de las
obras de transmisión y en razón de las necesarias previsiones para expansión y
labores de operación y mantenimiento, en los corredores de las líneas, los
prestatarios del servicio de transmisión no deberán permitir el ejercicio de
las siguientes actividades:
1. Construcción de casas de
habitación, oficinas, comercios, instalaciones educativas, deportivas y agropecuarias.
2. Siembra extensiva de cultivos que
periódicamente puedan ser quemadas (p.e. caña de azúcar).
3. Siembra de cultivos anegados
(p.e. arroz).
4. Permanencia de vegetación
(árboles o cultivos), que en su desarrollo final se aproxime a cinco metros de los
cables conductores más bajos estando estos en condiciones de carga máxima o de
contingencia.
5. Movimientos de tierra que por
acumulación eleven
o alteren el nivel natural del
suelo.
6. Almacenamiento de materiales
inflamables o explosivos
7. Acumulación de materiales u otros
objetos que se aproximen a cinco metros de los cables
conductores más bajos, cuando éstos
se encuentren en condiciones de carga máxima o contingencia.
En caso de planear una excavación en
las cercanías de las estructuras de soporte de las líneas de conducción, deberá
antes consultar al Instituto Costarricense de Electricidad.
Se debe permitir el acceso a
funcionarios del Instituto Costarricense de Electricidad, para el mantenimiento
de la obra.
5.2.11 Valor Unitario:
Debe indicarse el valor unitario del
terreno expresado en colones por hectárea o colones por metro cuadrado asignado
al inmueble que se está valorando, como resultado de la investigación de
valores en la zona de influencia, tomando en consideración la oferta y la demanda.
Adicionalmente debe indicarse los valores unitarios que aplican sobre las
mejoras, cuando estás sean adquiridas o afectadas, también debe mencionarse la
metodología aplicada para la determinación del valor y las principales
características valorizantes o desvalorizantes de los bienes en cuestión.
En el caso de servidumbres debe
determinarse el porcentaje de afectación de acuerdo con el uso de la franja de
servidumbre al momento de la inspección y a las limitaciones impuestas por la
constitución del derecho y a la manera en que se ve restringida la actividad
económica en este sector y su potencial a corto o mediano plazo. También aplica
en este caso la indemnización por el daño que se le causa al remanente de la
propiedad y para el cálculo de este monto se utiliza la fórmula multifactorial,
debe además reconocerse el establecimiento de sitios de torre de acuerdo a su ubicación.
5.2.12 Avalúo:
Es el resumen final de cada uno de
los rubros estipulados, por lo tanto debe indicarse la operación matemática realizada
para la obtención de esos resultados. El monto total debe ser expresado tanto
en números como en letras, finalmente se anota la fecha de la inspección, el
tipo de cambio del dólar americano a la fecha de inspección, el nombre y la
firma del perito valuador.