7 METODOLOGÍAS

Dentro de las metodologías aplicables para la valoración para expropiaciones tenemos las siguientes:

7.1 Cálculo de los Elementos de la Indemnización de Servidumbres

El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la sumatoria de los siguientes elementos:

Monto de indemnización = DC + DR + To + C

DC = Derechos cedidos.

DR = Daño al remanente.

To = Valor de los sitios de torre.

C = Valor de las construcciones o mejoras.

7.1.1 Cálculo de los derechos de servidumbre (DC)

DC=AS x VUS x %AF

Donde:

AS = Área de la franja de terreno o servidumbre.

VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre.

%AF = Porcentaje de afectación.

El “VUS” es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede ser el valor promedio de la finca o un valor especifico para esta área. Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio del perito, y está en relación directa con las limitaciones que se le imponen a la franja de servidumbre.

7.1.2 Cálculo del daño al remanente (DR)

DR = AR x VU x FE x FU x FR

• Área remanente de la propiedad (AR): corresponde a la sección de la propiedad no afectada directamente por la franja de servidumbre.

AR = AT – AS AT: Área de la finca (m²)

AS: Área de la servidumbre (m²)

• Valor unitario de la propiedad (VU): Corresponde al valor unitario promedio de la finca expresado en colones por metro cuadrado.

• Factor de extensión (FE): En la valoración se tiene por norma que al aumentar el área de un terreno su valor unitario tiende disminuir. El “FE” es una correlación del área de la servidumbre con respecto al área de la finca. Cuanto mayor sea el área remanente menor será el factor de extensión, se determina a través de la siguiente ecuación:

FE = 31,68489282 x AR -0,366894

• Factor de Ubicación (FU): Al constituirse una servidumbre dentro de un inmueble se produce un daño a la finca que se refleja en el uso y las condiciones en que queda el área remanente. La importancia del daño va a depender de la zona de la finca afectada por ejemplo si la servidumbre afecta la zona de mayor valor, el daño causado será mayor y viceversa.

El elemento para evaluar dicho daño es utilizar la matriz de factor de ubicación, la cual indica la distribución de las diferentes zonas de valor que componen el inmueble, de acuerdo a su importancia dentro del mismo expresado por medio de factores de la siguiente forma:

(Ver diagrama en página N° 33, en La Gaceta impresa N° 109 del 7 de junio del 2005)

Cuando la propiedad posee plano catastrado, plano de agrimensura o un croquis a escala, se debe de dibujar en él la ubicación de la franja de servidumbre con respecto a dicho plano, posteriormente se debe de relacionar la forma del plano con la forma de la matriz, considerando como puntos homólogos la ubicación de la calle principal, una vez hecho esta relación para determinar el “FU” se ubica la franja de la servidumbre en la matriz, se suman los valores de las casillas afectadas y se divide entre el número de casillas.

El factor de ubicación tiene valores numéricos que van desde la unidad, en la zona más valiosa de la propiedad, hasta la décima, en la zona menos valiosa en el fondo de la propiedad.

En el caso de que la propiedad no cuente con plano catastrado, de agrimensura o croquis, se debe de tener una idea de la ubicación espacial de la servidumbre con respecto a la propiedad y relacionar esta ubicación con la matriz, considerando la ubicación de la calle principal. Posteriormente se determina el “FU” igual a lo explicado anteriormente, para este caso es importante aclarar en el informe del avalúo que la determinación del “FU” es aproximada debido a la inexistencia del plano.

La matriz del factor de ubicación puede modificarse de acuerdo a las condiciones de la propiedad, por ejemplo si se tienen varios frentes a calle pública o si se determina que su valor más alto esta en otra ubicación que no necesariamente es el frente a calle.

El criterio a aplicar debe considerar la situación real del bien.

En el caso de afectación de lotes la utilización del factor de ubicación debe hacerse en forma

cuidadosa debido a que el monto a indemnizar puede ser superior a la compra del terreno, lo cual lógicamente no aplica en el caso de establecimiento de servidumbres. Por ello, la determinación de FU en estos casos debe de realizarse de manera que el monto a indemnizar no supere el 80% del valor del bien. En casos de afectaciones superiores al 80% se recomienda la compra del inmueble, contando con el visto bueno del director del proyecto.

• Cálculo de Factor de Relación de áreas (FR)

Este factor relaciona el área de la servidumbre (AS) con respecto al área total del inmueble (AT) y se expresa como porcentaje:

FR = AS/AT

7.1.3 Valor de los sitios de torre (TO)

El valor por el establecimiento de cada sitio de torre depende de la ubicación del mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.

7.2 Cálculo de los Elementos de la Indemnización en Segregaciones

Cuando se dan segregaciones en propiedades, es posible determinar el cambio de valor producido en la finca madre a través del Concepto del Antes y Después. El cambio de valor no implica necesariamente una pérdida de valor para la finca madre tras la segregación.

7.2.1 Concepto del Antes y Después

Este concepto se aplica para determinar el valor del daño al remanente en segregaciones. Consiste en determinar el valor total del inmueble antes de realizar la segregación, luego sustraerle el valor del terreno segregado y el valor de la finca madre después de realizada la segregación:

DR= VT-VL-VR

Donde:

DR = Daño al Remanente

VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación

VL = Valor del lote segregado

VR = Valor del remanente (finca madre ya segregada)

Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice utilizando la misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor positivo significa que no hay afectación de la finca madre por la segregación en cuyo caso no se realiza una indemnización adicional por este concepto y solo se reconoce el valor del terreno segregado.

7.3 Método de Capitalización

Este método esta basado en el enfoque de ingresos cuyo principio es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien y usualmente es medido mediante la capitalización de un nivel específico de ingresos o rentas. En ese sentido desde el punto de vista financiero se puede estimar el valor de un inmueble analizándolo como una alternativa de inversión capaz de generar una renta.

Este método será aplicado para la determinación de cese de actividades y valoración de empresas en expropiaciones comerciales. Para más detalles acerca de este método puede consultarse las referencias bibliográficas 5 y 6.

7.4 Método de Valor Residual

El avalúo residual es un método que pretende dar un máximo valor a un terreno a partir del mejor uso que podría explotarse de ese inmueble. En algunos casos este método puede utilizarse cuando no existe un mercado activo, sin embargo, la principal aplicación del método lo encontramos ligado a estudios de factibilidad de inversión, donde con el adecuado suministro de la información financiera básica de un posible proyecto, podemos determinar cual es el máximo valor que podría pagarse por el inmueble.

Este método se aplicará en fincas que por sus condiciones físicas tienen un alto potencial urbanístico y también tienen la presión social (gran demanda) para que se produzca el cambio de uso de la tierra, estos casos deben analizarse con especial cuidado y deben considerar todos los gastos (servicios, infraestructura y financieros) en que debe incurrir el urbanizador para la venta en fracciones (quintas o lotes) de la propiedad. Para más detalles acerca de este método puede consultarse las referencias bibliográficas 5 y 6.

7.5 Depreciación

Uno de los aspectos más importantes para la estimación del valor neto de reposición de un inmueble por el enfoque del costo es el criterio de depreciación a aplicar, por lo que a continuación se mencionan algunos de los criterios de depreciación más conocidos, destacando que se ha detectado que el más aceptable para edificaciones urbanas es el criterio de Ross-Heidecke que consiste en calificar por separado el desgaste por edad y el demerito por estado de conservación del inmueble, a continuación se definen las causas de depreciación más comunes:

1. Causas físicas: Desgaste y estado de conservación o deterioro.

2. Causas funcionales: Desaprovechamiento o ineptitud y obsolescencia.

En las construcciones la obsolescencia es un aspecto que debe ser debidamente considerado por el valuador porque, si en algún aspecto la construcción base es más permanente, no lo son así los conceptos de ambientes, adecuación de materiales modernos en los detalles de acabados.

7.5.1 Métodos de Depreciación:

1. Método de la línea recta. La depreciación varía linealmente, la depreciación anual se calcula dividiendo el valor de reposición nuevo del bien menos su valor de salvamento entre la vida útil.

Es utilizado para la valoración de equipos y resulta muy práctico desde el punto de vista contable.

2. Método de Kuentzle.

3. Método de Ross.

4. Método de Ross- Heidecke. El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.

Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos:

• La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.

• Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

• Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

(Ver diagrama en página N° 34, en La Gaceta impresa N° 109 del 7 de junio del 2005)

Para la aplicación de este método, se definen 5 categorías de estados (7) de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

(7) Tomado de la publicación del Órgano de Normalización Técnica de la Dirección

General de Tributación. “Método de Valoración”, 1999.

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

Estados	Condiciones físicas	Clasificación normal	Coefic. deprec
1	NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones	Óptimo-O Muy bueno- MB 0,99	1,00
2	REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia	Bueno B	0,975
		Intermedio-I	0,920
3	Requiere reparaciones Simples	Regular-R	0,820
		Deficiente-D	0,660
4	Requiere reparaciones importantes	Malo-M	0,470
5	Requiere muchas reparaciones importantes	Muy Malo-MM	0,250
	Sin Valor = Valor de Demolición	D e m o l i c i ó n - DM	0,135

Definiciones de los estados:

A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla

anterior, de acuerdo con la Disposición General Nº 1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica.

Óptimo:	Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.
Bueno:	Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular:	Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros
Malo:	Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros
Muy malo:	Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado dedemolición

Para efectos de aplicación del Método de Ross- Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.