ANEXO N° 3

EL INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO

REGLAMENTO PARCIAL DE ZONIFICACION

(NOTA: El el artículo 3° del Decreto Ejecutivo N° 25902 de 12 de febrero de 1997, deroga en forma parcial este Reglamento, únicamente para el área del cantón de San José, quedando vigente para las zonas de Goicoechea y Tibás. En el área de San José, se aplicarán los lineamientos del Plan Director Urban de San José, publicado en La Gaceta núemro 18, alcance número 3 del 27 de enero de 1997).

Considerando:

I°—Que es su obligación velar por la seguridad, salubridad, comodidad y agrado del habitante y usuario del área central de San José mediante el control del uso y la intensidad del uso del suelo, aplicado en el sentido de:
a) Evitar una alta intensidad de uso del terreno;
b) Contribuir a evitar la elevación de los precios de la tierra a niveles tan altos que inhiban la gestión empresarial de edificación y uso;
c) Evitar un congestionamiento mayor de vehículos;
ch) Readecuar la ciudad a las necesidades del peatón;
d) Promover y facilitar el diseño arquitectónico de edificios que den mayor realce y armonía a la ciudad;
e) Proporcionar a las calles y los espacios interiores de las manzanas la iluminación y ventilación adecuadas y a la vez un ambiente grato;
f) Orientar el desarrollo físico futuro de la urbe para lograr proporciones más humanas en los edificios, avenidas y espacios abiertos, dando la oportunidad, mediante el respeto a ángulos visuales, de seguir apreciando el carácter que a la ciudad le da el paisaje;
g) Resguardar o cautelar el uso de extensas áreas de propiedad del Estado bien ubicadas y que son potencialmente las áreas que pueden contribuir decisivamente a reestructurar y mejorar los servicios principales de la metrópoli; y
h) Resguardar la intromisión de usos no deseables o perjudiciales a predios vecinos .

2°- Que para lograr estos objetivos es necesario:

a) Controlar la altura, cobertura y área de construcción de las nuevas edificaciones, fijando mínimos y máximos por zonas, lo cual aseguraría una intensidad de uso más homogénea y mejor distribuida, evitando o aminorando al menos, el flujo intenso de automóviles y personas a un sólo punto y a la vez permitir un uso más racional de los terrenos vacantes o subutilizados;
b) Promover la construcción de pórticos, plazoletas, galerías interiores, áreas mixtas, etc., por parte de la empresa privada, estableciendo para ello mecanismos de compensación o bonificaciones tales que incentiven al particular a incorporar dichos elementos que brindan la oportunidad de encuentros informales, en el diseño de los proyectos de edificación, para mayor disfrute del usuario;
c) Estimular la fusión de lotes para formar predios mayores más adecuados para un diseño de mayor significación urbanística, estableciendo para ello también mecanismos de compensación o bonificación;
ch) Raciona1izar la provisión y localización de estacionamientos; y
d) Prever el uso racional de los terrenos del Estado que se encuentran en el área central, enmarcándolos en una planificación urbana integral.

Por tanto:

En uso de las atribuciones señaladas en la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, dicta el siguiente,
 

REGLAMENTO PARCIAL DE ZONIFICACION

(Cuatro Distritos Centrales de San José)

Artículo I°—Establecimiento del reglamento.
El presente Reglamento de Zonificación será aplicado en toda la extensión de los distritos Carmen, Hospital, Merced y Catedral, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana N? 4240 del 15 de noviembre de 1968, sin perjuicio de las facultades que la ley otorga a otras instituciones.
Complementan este reglamento el Plano de Zonificación y su descripción de límites y las normas municipales que no se le oponen.

Artículo 2°—Regulaciones generales.

A) Zonas;
Para los efectos de esíe reglamento el área de los cuatro distritos centrales, objeto de esta regulación se divide en zonas de uso e intensidad de uso y de requisitos de construcción (identificadas y descritas en el Plano de Zonificación). Se definen 20 zonas, de las cuales 11 son de control general, 8 de control especial y 1 industrial.
 
A-l) Zonas de control general:

Las zonas de control general continuarán su uso actual con algunas limitaciones para las nuevas edificaciones, las que se consignan para cada una de ellas más adelante. Básicamente están destinadas a: comercio, residencia y servicios, ZU-1, ZU-2, ZU-3, ZÜ-4, Zü-5, ZU-6, Zü-7, ZU-8, Zü-9, ZU-10, ZU-11.
 
A-2) Zonas de control especial:

Se someten a un grado de restricción mayor que las zonas de control general, en atención a sus características especiales que se desea preservar, como por ejemplo: barrios de importancia histórica o de representatividad, áreas que comprenden mayoritariamente terrenos de propiedad estatal, etc.

Paseo Colón ZCE-PC

Teatro Nacional ZCE-TN
Asamblea Legislativa ZCE-AL
Amón, Otoya ZCE-AO
Ex Penitenciaría ZCE-Pe
Del Pacífico ZCE-Pa
Cementerio ZCE-Cem
Hospital ZCE-Ho

A-3) Zona Industrial: (Cementerio) ZI-Cem.
Ubicada al sur del cementerio.
Definida y reglamentada en el Reglamento de Zonas Industriales en la Región Metropolitana.

A-4) Aspectos que se regulan:

— Superficie mínima de lote. -
— Frente mínimo de lote.
— Altura máxima de construcción.
— Retiros mínimos. -
— Cobertura.
— Área máxima de construcción.
— Estacionamientos.
— Área de carga y descarga.
— Marquesinas.
_{__}Pórticos, galerías, plazuelas, etc.

Cuando una propiedad esté atravesada por la línea que delimita dos zonas o sea que tiene terreno en dos o más zonas, podrán extenderse las regulaciones de cualquiera de ellas al resto.

Igual norma podrá aplicarse a las propiedades limítrofes a juicio de las entidades mencionadas.

B) Condición de uso:

Se establecen tres tipos de uso: conforme, condicional y no conforme.

El uso conforme es el que se permite en cada zona.

El uso condicional puede darse en una zona, previa autorización especial de la municipalidad, el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo en forma conjunta, fijándosele restricciones y requisitos especiales, adicionales a los establecidos para los usos conformes.

El uso no conforme es aquel existente que no se "ajuste a la zonificación establecida o que ajustándose a ella, no cumple con los requisitos de zona.

Lo existente sólo podrá ampliarse, reconstruirse, remodelarse parcial o totalmente o cambiar de uso con la autorización previa de la municipalidad, el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo en forma conjunta, quienes analizarán en cada caso la conveniencia de la permanencia o cambio de uso.

En caso de siniestro podrá reconstruirse la edificación y con el mismo iestino, aun cuando no sea conforme, siempre que los daños no sean estructurales. 

C) Certificado de uso: 

La Municipalidad emitirá un certificado de uso en el que se hará constar &1 uso que le corresponde por zona al inmueble.

Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, dicho certificado debe obtenerse de previo a cualquier tramitación. Este certificado podrá retirarse si la edificación o el uso no concuerda con los planos. La concesión de nuevas patentes está condicionada a la conformidad, de uso (artículo 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana).

  
D) Lotes y construcciones existentes:
 
La superficie y frente mínimo de lote estipulado en este reglamento se exigirá en lotes o propiedades que se pretendan reunir o fraccionar.

Los lotes ya existentes, con superficie y frente por debajo de las dimensiones mínimas indicadas para su zona, podrán permanecer igual y construirse en ellos, sin perjuicio de las facultades municipales para denegar, cuando proceda, los permisos de construcción.

El resto de los requisitos serán exigibles para dichos lotes en caso de nuevas construcciones, remodelaciones y ampliaciones cuando se trate del uso predominante en la zona. Para otros usos condicionales o permitidos, los requisitos podrán modificarse a criterio del INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad correspondiente en forma conjunta. 

E)  Alineamientos, retiros, niveles y alturas:
 
1.—Alineamiento o línea oficial de construcción:

 Será el que fije la municipalidad salvo que se estipule en forma especial en este reglamento o en el Plan Regulador de vías públicas principales de la ciudad de San José.

En todo caso la línea de construcción en planta baja será como mínimo de 7 m medidos del centro de calle, salvo en calles peatonales o terciarias que fije la Municipalidad.

Los alineamientos no implican expropiación inmediata de las fajas de terreno libres resultantes y se podrán dar en ellas usos provisionales tales como antejardines, estacionamientos, usos comerciales al aire libre y otros similares, en el tanto que la Municipalidad no utilice esos espacios para viar.

En el caso de vías cuyo alineamiento haya fijado el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, prevalecerá éste.

2.—Retiros: se medirán a partir de la línea de propiedad, salvo el frontal que será establecido a partir de la línea del centro de calle y considerando el derecho de vía establecido para la misma. En los lotes esquineros, el retiro posterior podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con un área equivalente, de acuerdo al criterio del diseñador. En lotes irregulares, la identificación de los retiros frontal, lateral y posterior la hará la ingeniería municipal en cada caso.

Podrá eliminarse el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles a juicio del INVU, el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva en forma conjunta. El área libre generada por el retiro posterior podrá sustituirse por una área equivalente en los edificios hasta de dos pisos. En edificios de más de dos pisos se podrá aceptar esta sustitución siempre que se deje un diez por ciento más de aquella área y sujeta a estudio de la Dirección de Urbanismo.

3°— Niveles:
El nivel de desagüe de las aguas pluviales y servidas y la rasante de acera será fijado por la ingeniería municipal, pudiendo ésta a la vez establecer requisitos especiales en prevención de inundaciones.
 
4°—Altura:
Las alturas de construcción mínima y máxima se medirán a partir del nivel del cordón de la acera en el punto medio del frente del lote.

En el caso de lotes con frente a calles con alturas distintas, el diseñador podrá utilizar la altura mayor. En el caso de terrenos que enfrenten a dos calles y que estén en pendiente, la altura máxima se aplicará en la fachada que el diseñador considere conveniente.

5°—Área máxima de construcción:

El área máxima de construcción se establece para cada zona con base en un índice de Edificación, que es el cociente de dividir el total de metros de construcción por la superficie del lote.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 3°—Fusión de lotes y bonificaciones:
Para lograr los fines de este reglamento, se establecen las siguientes bonificaciones, las que se aplicarán solamente cuando el elemento no constituya obligación en la zona:
 
A) Fusión de lotes:
Cuando varios propietarios decidan proyectar un edificio integral sobre todag sus propiedades, se aplicarán las normas considerando el área total como un lote;
esto se aplicará únicamente en el caso de que efectivamente se logre un diseno unitario, con continuidad de fachada.
 
B) Galerías interiores:
El hacer una galería interior para uso público peatonal (que sería computada como área construida) dará derecho a aumentar el área máxima de construcción en 1,5 m2 por metro cuadrado de galería.
 
C) Pórticos:
La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas a las aceras para uso y disfrute del peatón, permitirá aumentar el área de construcción en 2,5 m2 por cada m2 de pórtico.
Podrán ser utilizados como extensión complementaria de la actividad comercial del caso (café, soda, exhibición, etc.), siempre que se mantenga la fluidez del tránsito
 
D) Plazuelas y espacios abiertos:
El uso en planta baja de espacios abiertos o techados con materiales translúcidos, destinados al uso o disfrute públicos, tales como plazuelas, fuentes, terrazas, antejardines no obligatorios, o ensanches de acera mayores que el fijado por la línea de construcción permitirá aumentar el área de construcción en 6 m2 por m2 utilizado en espacios abiertos.

E) Los elementos indicados en los puntos b), c) y d) no constituyen servidumbre permanente pero su uso deberá mantenerse cuando menos 10 años.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

 Artículo 4°—Estacionamientos:

El número de espacios para estacionamiento de automóviles es el que indica el Reglamento de Construcciones para cada uso. El número y su ubicación podrá variarse de acuerdo con las siguientes condiciones:

1°—Que el inversionista provea en otros sitios los espacios de estacionamiento para automóviles que requiere su edificio. Para este objeto podrán asociarse los propietarios de dos o más edificios, para edificar o rentar edificios de estacionamientos elaborados por terceros o por ellos mismos. En todo caso deberá garantizarse a la municipalidad el uso de estos espacios en el tanto en que se mantenga el uso del edificio. La ubicación deberá ser aprobada por la Municipalidad y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

2^a—Que el inversionista entregue a la municipalidad el monto de la inversión de lo correspondiente a estacionamiento. El dinero que así se obtenga se destinará a la construcción de edificios o parques de estacionamiento.

El costo de dichos estacionamientos será establecido por la municipalidad, previa consulta al Departamento de Avalúos de la Tributación Directa.

 3^a—Que el inversionista entregue para uso público áreas equivalentes en superficie a la que destinaría a estacionamiento de automóviles en su proyecto. Estas podrán estar en el propio terreno o en otro que acepte la municipalidad.

Debe entenderse que cualquiera de estas opciones son a criterio de la municipalidad y de la Dirección de Urbanismo en forma conjunta; podrá darse una combinación de opciones o no darse ninguna; por otro lado, podrá no aceptarse espacios de estacionamiento en proyectos de edificios en zonas muy congestionadas de uso peatonal, aunque el inversionista quiera hacerlos.

 4^a—Este reglamento complementa en lo concerniente al Reglamento de Construcciones dictado por el INVU y deroga cualquier norma reglamentaria establecida previamente, que se le oponga.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

 Artículo 5°—Zona urbana 1 (ZU-1):

A) Propósitos:
Permitir y facilitar la continuación y extensión de su uso: centro de actividades nacionales. Se busca limitar el crecimiento vertical y a la vez fomentar el uso total de terrenos dotados de infraestructura básica.
 
B) Usos no conformes:
De la lista anexa los enumerados del 1 a 9, 11, 13 y 14.

C) Usos condicionales:
Los enumerados 10,12,15,16,17 y 18.

D) Requisitos:
I°—Superficie mínima de lote:
100 m2.
2°—Frente mínimo de lote:
8 M.
3°—Altura máxima de construcción:
De acuerdo al ancho entre líneas oficiales de construcción:
3.1 Menos de 17 m, altura máxima 21 m.
3.2 De 17 m y hasta 24 m, altura máxima 25,5 m.
3.3 De 24 y más m, altura máxima 32 m.
3.4 Frente a parques y espacios abiertos, altura máxima 32 m.

4°—Retiros mínimos:
4.1 Retiro frontal, de acuerdo al alineamiento.
4.2 Retiro lateral, no se exige.
4.3 Retiro posterior, un tercio de la altura de construcción del cuerpo más alto próximo al fondo del lote, pero no menor de 3 m para edificios de una o dos plantas y de 5 m.

5°—Cobertura:
Se permitirá cubrir el 100% del área del lote en las primeras dos plantas, siempre que esté asegurada su ventilación e iluminación a juicio del Ministerio de Salud. En las restantes plantas se permitirá cubrir un 80% del área dolióte.

6°—Área máxima de construcción:
En la siguiente tabla se indica el índice de edificación relacionado con la altura máxima permitida en la zona. (índice de edificación x superficie del lote = área máxima de construcción).

7°— Estacionamientos:
(Ver normas generales, artículo 22).

Para efectos de cómputo en esta zona se considerarán 20 m2 por vehículo. En esta zona se desea fomentar el estacionamiento concentrado de vehículos para lo cual la municipalidad y el INVU se reservan el derecho de indicar en qué forma y dónde se proveerá el estacionamiento, de acuerdo con las opciones señaladas en el artículo 4°.

8°—M arquesinas:
 
Todos los edificios deberán proveer una marquesina diseñada de acuerdo al Reglamento de Construcciones.
Aquellos edificios que dejan antejardín deberán proveer un paso cubierto en lugar de marquesina, o bien un retorno de marquesina en toda la fachada de tal modo que el peatón quede en todo momento protegido del sol y de la lluvia.
Si el edificio cuenta con pórtico a lo largo de su fachada, no se requiere la marquesina.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 6°— Zona Urbana 2 (ZU-2):
 
A) Propósitos:

Permitir el desarrollo en ella de un sector de 'prestación de servicios (oficinas particulares) complementarias al área gubernamental y al centro comercial principal (Zona Urbana 1), sin perjuicio de que se continúe en ella el uso residencial y otros compatibles y complementarios.

B) Usos no conformes:
De la lista anexa, los enumerados 1 a 9.

C) Usos condicionales:

Los enumerados del 10 al 20 de la lista anexa.

D) Requisitos:

1°—Superficie mínima de lote:
200 m2.

2°—Frente mínimo de lote:
10 m.

3°—Altura máxima:
Igual que en la Zona Urbana 1. (ZU-1).

4°—Retiros mínimos:

Igual a Zona Urbana 1 (ZU-1) salvo en casos de edificios de una o dos plantas que puede reducirse a tres metros o dejar patio equivalente y sobre la Calle José Martí en que el retiro frontal será de 5 m.

5°—Cobertura:
80%

6°—Área máxima de construcción:

En la siguiente tabla se indica el índice de edificación relacionado con la altura permitida en la zona. (índice de edificación x superficie del lote = área máxima de construcción).

7°— Estacionamientos:

Ver normas generales.

Para efectos de cómputo en esta zona se considerarán 24 m2 por vehículo. En esta zona se desea fomentar el estacionamiento de automóviles, por lo cual el área destinada a los estacionamientos que requiera el uso el edificio no se computará para efectos del cálculo del área máxima de construcción. 

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 7°—Zona Urbana 3 (ZU-3):

A) Propósitos:
Regular esta zona (barrio Escalante y barrio Aranjuez) para mantener su carácter de barrio residencial y fomentar el uso de multifamiliares para dar una mayor densidad.
 
B) Usos no conformes:
De la lista anexa los enumerados de 1 al 12 y 14, 15, 16, 18 y 23.
Usos condicionales.
Los enumerados siguientes: 13, 17, 19, 20, 21, 22 y 24.

D) Requisitos:
1°—Superficie mínima de lote:
300 m2.

2°—Frente mínimo de lote:

12 m.

3°—Altura máxima de construcción:
21 m.

4°—Retiros mínimos:
Retiro frontal: de acuerdo al alineamiento pero no menor de 2 m.
Retiro lateral: no se exige.
Retiro posterior: un tercio de la altura del cuerpo más alto próximo a la colindancia posterior pero en todo caso no menor de 5 m, salvo en edificios de una o dos plantas en cuyo caso puede reducirse a tres metros y sobre la calle José Martí en que el retiro frontal será de 5 m.

5°—Cobertura máxima:
70%.

6°—Área máxima de construcción:
En la siguiente tabla se indica el índice de edificación relacionado con la altura máxima permitida en la zona. (índice de edificación x superficie del lote = área máxima de construcción).

7°—Estacionamientos:
(Ver normas generales, artículo 22).

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 8°—Zona Urbana 4 (ZU-4):

A) Propósitos:
Regular esta zona para fomentar un desarrollo comercial semejante al de la Zona Urbana 1 y a la vez para que sirva de antesala al área gubernamental, ya sea con usos de oficinas particulares o con áreas de estacionamiento

B)Usos no conformes:
Los indicados en la lista anexa del 1 al 10.

C) Usos condicionales:

del 11 al 24 de la lista anexa.

D) Requisitos:
Igual a Zona Urbana 1 (ZU-1) salvo que la superficie mínima de lote se establece en 200 m2.

 (Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 9°—Zona Urbana 5 (ZU-5).
Rigen las mismas regulaciones que para la Zona Urbana 3 (ZU-3).

Artículo 10.—Zona Urbana 6 (ZU-6):

A)Propósitos:

Regular esta zona (río María Aguilar, avenida 22) para permitir el desarrollo de un área mixta, comercial-residencial, de servicios artesanales y pequeña industria.
 
B) Usos no conformes:
De la lista anexa los enumerados 1 a 5.
C) Usos condicionales:
Los enumerados de 6 a 17 de la lista anexa.

Requisitos:

1°—Superficie mínima de lote:

200 m2.

2°—Frente mínimo de lote:
10 m.

3°—Altura máxima de construcción:
Igual a Zona Urbana 1 (ZU-1).

4°— Retiros:
Retiro frontal: de acuerdo al alineamiento.
Retiro lateral: no se exige.
Retiro posterior: igual a Zona Urbana 1 (ZU-1).

5°—Cobertura máxima:
80%.

6°—Área máxima de construcción:
Igual a Zona Urbana 2 (ZU-2).

7°—Estacionamientos:
Ver normas generales (artículo 22)

Artículo 11.—Zona Urbana 7 (ZU-7).
 Rigen las mismas regulaciones que para la Zona Urbana 2 (ZU-2), salvo sobre la línea del ferrocarril en donde el retiro frontal será de 5 m.

 (Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 12.—Zona Urbana 8 (ZU-8):

Rigen las mismas regulaciones que para la Zona Urbana 3 (ZU-3).

Artículo 13.—Zona Urbana 9 (Zü-9):
Rigen las mismas regulaciones que para la Zona Urbana 3 (ZU-3).

Artículo 14.—Zona Urbana 10 (ZU-10):
Rigen las mismas regulaciones que para la Zona Urbana 3 (Zü-3).

Artículo 15.—Zona Urbana 11 (ZU-ll):
Rigen las mismas regulaciones que para la Zona Urbana 6 (ZU-6).

Artículo 16.—Zona de Control Especial - Paseo Colón (ZCE-PC):
 
Propósitos:

Regular esta zona para promover el desarrollo de una arquitectura que rea] el carácter de arteria importante del Paseo Colón y de la calle 42 al costado este La Sabana. Se incluye una prolongación de esta regulación sobre la avenida 10.

Usos no conformes:

De la lista anexa los enumerados del 1 al 16, 21 y 22.

Usos condicionales:

De la lista anexa los enumerados 17 a 20.
Requisitos:

1°—Superficie mínima de lote:
500 m2.

2°—Frente mínimo de lote:
20 m.

3°—Altura máxima de construcción:
32 m.

4°—Retiros mínimos:
 
a) Retiro frontal: no menor de 5 m para el Paseo Colón, calle 42 y parte correspondiente a avenida 10. En las calles secundarias rige el alineamiento municipal. Del área o faja de terreno que quede frente al edificio deberá destinarse como mínimo un tercio a área verde; el resto podrá utilizarse para actividades al aire libre tales como: sodas, exhibición de artículos, venta de flores, etc. y para estacionamiento siempre que tenga un solo acceso y una sola salida.

b) Retiro lateral: No se exige.

c) Retiro posterior: Un tercio de la altura del cuerpo más alto próximo a colindancia posterior, pero no menor de tres metros para edificios de uno o dos pisos y de cinco metros para edificios más altos.

 5°.—Cobertura máxima:
75%.

6°—Área máxima de construcción:
Igual a Zona Urbana 1 (ZU-1).

7°—Estacionamientos:
Ver normas generales (artículo 22).

8°—Area de carga y descarga:
Ver normas generales (artículo 22).

9°—Marquesinas:
Según el uso que se de al antejardín.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 17.—Zona de Control Especial Teatro Nacional (ZCE-TN):

A) Propósitos:
Regular esta zona para evitar que en los alrededores del Teatro Nacional, la Plaza de la Cultura, el Colegio de Señoritas y la iglesia de La Soledad, se de un desarrollo urbanístico que afecte negativamente la apreciación de dichos edificios o su entorno.
Estas normas amplían las del "Reglamento de Control y Zonificación Especial" del sector donde se ubica la Plaza de la Cultura y el Teatro Nacional, decretado por el INVU en la sesión No 3083 del 8 de octubre de 1979.

B) Usos no conformes:
De la lista anexa todos menos los numerados 23 y 24.

C) Usos condicionales:
De la lista anexa el 19.
Requisitos:


1°—Superficie mínima de lote:
300 m2.

2°— Frente mínimo de lote:
12 m.

3°—Altura de construcción:
En los lotes que enfrentan a las calles 3a y 5a y la avenida Central en la parte que rodean la manzana del Teatro Nacional, la altura de construcción será fija y obligatoria de 14 m medidos desde el centro de la esquina más alta de la cuadra, sobre el plano vertical de la línea de construcción; opcionalmente se podrá incrementar la altura hasta 21,00 m retirándose 4 m del plano de la línea de construcción en los pisos que siguen.
En el resto del área de esta zona, la altura máxima de construcción será de acuerdo a la tabla de alturas máximas de la Zona Urbana 1 (ZU-1).


4°—Retiros:
Retiro frontal: En les lotes que enfrentan las calles 3a y 5a y la avenida Central, que rodean la manzana del Teatro Nacional, el retiro frontal será de acuerdo al alineamiento hasta los 14 m de altura (fijo y obligatorio) y de 4 m (fijo y obligatorio) a partir de dicha altura. En el resto de la zona, el retiro frontal mínimo será el establecido para la Zona Urbana 1 (ZU-1).
Retiro lateral: No se exige.
Retiro posterior: Igual a ZU-1.

5°—Cobertura máxima:
En los primeros dos pisos: 100%.
En los siguientes hasta 14 m de altura 75%.
de los 14 m hasta la altura máxima 50%.

6°—Área máxima de construcción:
4,7 veces la superficie del lote.

7°—Estacionamientos:
No se permiten en las calles que enfrentan al Teatro Nacional (Avenidas Central y Segunda, calles 3^a y 5^a), en el resto del área se aplicará lo indicado en el artículo 4°.

8°—Área de carga y descarga:
No se permiten en los lotes que enfrentan al Teatro Nacional (los 4 costados);
en el resto de la zona, ver normas generales (artículo 22).

9°—Marquesinas:
Igual a ZU-1, salvo en las áreas indicadas en el artículo siguiente:

10.—Pórticos:
Se exigirá en las calles 3 y 5 entre avenidas Central y 2a y sobre estas avenidas
entre las calles 3 y 5.
Deberá tener 3,5 m de ancho mínimo y la altura será de 5 m medidos sobre
el centro de la esquina más alta de la cuadra.

11.—Rótulos: Se prohiben perpendiculares al edificio. Se podrán poner paralelos a la fachada, el uso de letreros luminosos está sujeto a que no afecte la armonía del área, a juicio municipal.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 18.—Zona de Control Especial Asamblea Legislativa (ZCE-AL).
 
A) Propósitos:
Es el de cautelar los espacios que conforman el área gubernamental principal del país y enmarcar su desarrollo futuro bajo lineamientos urbanísticos tales que valoricen su condición.
 
B) Usos no conformes:

Todos los indicados en la lista anexa salvo los que a continuación se indican como condicionales.
 
C) Usos condicionales:
Los enumerados 12, 13, 17, 19, 23 y 24.

D) Requisitos:

Todos los proyectos que se realicen en esta zona deberán presentarse previamente a la Dirección de Urbanismo. En general, los requisitos mínimos que se aplicarán serán los mismos que para la ZCE-PC, en las siguientes calles y avenidas: la avenida 7^a desde la Plaza España hasta el Ferrocarril al Atlántico. La avenida 3^a desde el Parque Morazán a la Aduana y la avenida 8^a al frente del circuito judicial. La calle 15 de la avenida 7^a a la avenida 8^a, la calle 17 del Parque Nacional hasta la avenida 10 y calle 23 en lo correspondiente al frente de la antigua Aduana. En el resto del área se aplicarán las normas de la Zona Urbana 2 (ZU-2) salvo sobre altura que se establece según el ancho de la calle.

En proyectos particulares, a juicio de la Dirección de Urbanismo y la Municipalidad y de acuerdo con estudio por proximidad a edificios gubernamentales cualquiera de los requisitos podrá ser objeto de modificación.

En proyectos para edificios públicos la Dirección de Urbanismo nombrará para estudio de cada caso una comisión, pudiendo establecer normas más restrictivas según la importancia de la edificación y en tanto no exista un proyecto integral para toda la zona.

Rótulos: se prohibe colocar nuevos rótulos perpendiculares a los edificios. Se podrán poner paralelos a la fachada. El uso de letreros está sujeto a que no afecte la armonía del área, a juicio municipal.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 19.—Zona de Control Especial Amón-Otoya (ZCE-AO):

A) Propósitos:
Conservar el ambiente especial que tiene y resguardar o restablecer su carácter de barrio tranquilo y de baja intensidad de uso.
 
B) Usos no conformes:
De la lista anexa todos salvo los enumerados 23 y 24 que son conformes.

C) Requisitos:
 
I°—Superficie mínima de lote:
300 m2.

2°—Frente mínimo de lote:
15 m.

3°—Altura máxima de construcción:
14 m.

4°—Retiros mínimos:

Retiro frontal: no menor de 2 m pudiendo ser mayor de acuerdo con el alineamiento municipal salvo sobre la calle 11 entre la Plaza España y el Parque Bolívar que se establece en 5 m como mínimo.

5°—Área máxima de construcción:
2,5 veces la superficie del lote.

6°—Cobertura:
60%.

7°—Estacionamientos:
Ver normas generales (artículo 22).

8°—Áreas de carga y descarga:
Sólo en el interior del lote en sitios no visibles.

D) Para lograr los propósitos indicados en el inciso a) la demolición total o parcial y la remodelación de cualquier edificio en esta zona queda sujeta a un visto bueno del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

|Artículo 20.—Zonas de Control Especial:

— Del Pacífico ZCE-Pa
— Ex Penitenciaría ZCE-Pe
— Hospital ZCE-Ho
— Cementerio ZCE-Cem

El propósito de regular estas zonas es el de cautelar el desarrollo en esos terrenos que, siendo la mayoría propiedad del Estado, se prestan para la remodelación y reestructuración de los servicios metropolitanos más importantes; los terrenos incluidos en ellas que no son del Estado están afectos a las mismas condiciones por su cercanía e influencia mutua.
Los usos serán todos condicionales, tanto para proyectos de construcción como para cambio de usos en edificios existentes.
Los edificios existentes quedan todos en la condición de Uso no Conforme.
Hasta tanto no se produzca un plan maestro para cada una de estas zonas todos los diseños deberán presentarse a la Dirección de Urbanismo a nivel de anteproyecto para establecer los requisitos que se le exigirán, definir su compatibilidad de uso y la posible integración del conjunto a edificios gubernamentales.

Los requisitos mínimos que se aplicarán serán los de la zona Zü-2, pudiéndose aplicar más restrictivos cuando la importancia del proyecto a su proximidad a un edificio público lo amerite.

Norma Especial:

 Sobre la línea del ferrocarril se establece un retiro especial de 5 m medidos a partir del derecho de vía a servidumbre.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 21.—Zona Industrial Cementerio (ZI-Cem):
 
Esta zona está delimitada y regulada en el Reglamento de Zonifícación de Áreas Industriales en la Región Metropolitana, dictado por el INVU.
 
Artículo 22.—Normas generales:

21. 1 Estacionamientos:
a) Las áreas de estacionamiento construidas bajo nivel de acera, no serán com-putables para efectos de cálculo del área máxima.
b) Espacios de estacionamiento requeridos.

Se aplicarán las normas del Reglamento de Construcción.
c) Carga y descarga:
En los locales comerciales y de servicio de almacenamiento se deberá proveer adicionalmente a lo indicado en el artículo anterior, espacio para estacionamiento de un vehículo de carga con área no menor de 8,5 m por 3,00 m, más su área de maniobra, de acuerdo a las siguientes condiciones:
m2 de local    No de vehículos (mínimo)

El vehículo y la actividad de carga y descarga no deberán obstruir el normal y fluido paso de los peatones en las aceras.

22.2 Distancia entre bloques:
 
Los bloques de construcción dentro de un mismo lote deberán tener una distancia entre ellos no menor de 1/5 de la suma de las alturas de sus paramentos opuestos.

Para los efectos de distancia entre bloques y dimensión de patios, en los casos en que se construya el 100% en una o dos plantas, la altura se contará desde el nivel inferior del techo en la primera o segunda planta según corresponda. Los casos de formas irregulares en patios o lotes serán decididos conservando estos lineamientos. Se asimilarán a esta norma los diseños en forma de T, U, L y H.

22.3 Elementos no computables en la altura de edificación:
Las chimeneas, parapetos, antepechos, tragaluces, linternas, mástiles, torres de refrigeración y ventilación, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos relacionados con el funcionamiento del edificio, elementos de recreación en las terrazas superiores, etc., no estarán incluidos en el cálculo de las alturas de edificación. Sin embargo, las autoridades podrán exigir cambios cuando la altura, aspecto o disposición no sean a su juicio convenientes.
 
22.4 Dimensión de patios:

Los patios para ventilación e iluminación de locales no habitables como cocinas, baños, escaleras, depósitos, etc., deberán tener dimensiones iguales a:

a)1/6 de la suma de las alturas de los paramentos opuestos;

b) Para piezas habitables de 1/5; y

c) La dimensión mínima de patio será la que se establece en el Reglamento de Construcción.

22.5 Revestimiento de muros:
 
Toda construcción o reconstrucción tendrá que revestir los muros laterales qué quedaren visibles, con un tratamiento de fachada (color, textura), aunque estos no tengan ventanas y se suponga que posteriormente los vecinos construirán con una mayor altura. La misma disposición tendrá validez para los muros de las antiguas construcciones colindantes que quedaren visibles como consecuencia de los nuevos trabajos y será por cuenta de quienes realizan la construcción.
 
22.6 Lotes en esquina:

Los lotes en esquina podrán ser construidos a lo largo de todas las fachadas hacia la calle (ver artículo 29-E) 2*?. Estos lotes podrán tener un aumento del 10% en el "área máxima de construcción", señalada en el reglamento de la zona, lo que podrá darse en altura o cobertura.
 
22.7 Áreas de cesión obligatoria:
En la cuantificación de áreas de bonificación, los retiros, patios y áreas de cesión obligatoria, no serán computadas como áreas de parque aunque sean usados total o parcialmente como tales.

22.8 Sótano:

Las áreas de sótano bajo nivel de acera no se computarán en el cálculo de área máxima de construcción. Esta norma no se aplicará a los semisótanos, que sí se computan.

 22.9 Edificios de Valor Patrimonial:

Los inmuebles que hayan sido declarados como patrimonio por designación expresa de los organismos correspondientes o por solicitud previa hecha por el propietario y aceptada por esos organismos, serán en consecuencia relevadas de la observancia de alineamiento, cobertura, estacionamiento y las disposiciones legales o reglamentarias que previendo políticas de control urbano pudieran por su aplicación poner en peligro su estabilidad, aspecto o integridad. Normas Especiales:

Alineamiento sobre el Ferrocarril Eléctrico del Pacífico en el sector sur de la ciudad. Desde el Gimnasio Nacional hasta Plaza González Víquez se establece un alineamiento frontal de 5 m medidos a partir del derecho de vía o servidumbre.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)
 
Artículo 23.—Normas especiales.

23.1 Des arrollo de con juntos extensos:
.
En caso de desarrollar lotes mayores a 3 000 m2 y para dar oportunidad a un proyecto de diseño más libre y que ofrezca más ventajas que las permitidas por los reglamentos, mediante una resolución expresa municipal se podrán aceptar cambios en las áreas máximas de construcción, altura y cobertura.
Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios que fusionen sus tierras para ser desarrolladas bajo un criterio común y explotadas mediante subdivisión en parcelas, pisos, bloques, ya sea en propiedad privada o condominio.

23.2 Usos condicionales:

Se entiende que los usos condicionales sólo se podrán permitir cuando se demuestre que se eliminan las molestias que podrían ocasionar al entorno; frecuentemente estas molestias se reducen mediante normas especiales de retiros, aislamientos, construcción especial, etc., que se deberán establecer para cada caso.

(Así reformado por Acuerdo de la Junta Directiva del INVU, publicado en La Gaceta N° 74 de 20 de abril de 1983)

Artículo 24.—Sanciones:

La contravención a las normas del presente reglamento se sancionará de la siguiente manera: .-
La instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra;

b) La municipalidad, la Dirección de Urbanismo y el Ministerio de Salud por sí o en conjunto llevarán a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública; y
Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este reglamento que consienten la violación del mismo.
 
Artículo 25.—Modificaciones al reglamento y vigencia:

Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al presente reglamento se someterán a la tramitación prevista en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana 4240 del 15 de noviembre de 1968.
Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial, quedando derogada toda disposición reglamentaria anterior que se oponga a sus normas.
 
LISTA DE USOS (ANEXA)
 
(Usos a excluir en las zonas urbanas y de control especial del Reglamento de Zonificación para los cuatro distritos centrales de San José).
 
1. Industria peligrosa, insalubre e incómoda.
2. Cementerio de automóviles y depósitos de chatarra.
3. Aserraderos.
4. Grandes almacenes de depósito (general, fiscal de contenedores y; de furgones).
5. Depósitos de materiales de construcción.
6. Almacenes al por mayor.
7. Talleres de enderezado y pintura.
8. Talleres de forja, hojalatería y plomería.
9. Talleres mecánicos y de reparación de baterías.
10. Talleres de carpintería.
11. Estacionamiento de autobuses.
12. Estacionamiento de automóviles (patios o edificios).
13. Terminales de buses, taxis y vehículos a rentar.
14. Centrales de lavado en seco.
15. Mercados.
16. Bodegas.
17. Estaciones de servicio y gasolineras.
18. Maquinaria e implementos agrícolas, venta y exhibición.
19. Supermercados.
20. Clínicas - hospitales.
21. Capillas mortuorias.
22. Clínicas de animales.
23. Discotheques, clubes nocturnos, bares.
24. Cines.
Los usos que produzcan un grado similar de molestia a alguno de los aquí descritos, se entenderá que pueden permitirse o no de acuerdo a lo indicado para ellos en cada zona, a juicio del Ministerio de Salud.

Incluye un plano del Proyecto de Zonificación de la Ciudad de San José, Distritos Carmen, Merced, Hospital y Catedral. Para consultarlo, véase "La Gaceta".