9. Proceso para administración de bienes readquiridos. El objetivo principal de este proceso consiste en la administración transitoria y venta de la cartera de bienes inmuebles adjudicados. El Fiduciario deberá proceder con diligencia a la venta de los inmuebles fideicometidos por una suma que en ningún caso podrá ser menor a la que se indique en el avalúo realizado por el perito que para tal efecto se haya designado. Al momento de formalización de la venta, específicamente cuando se realiza la cancelación y se firma la escritura de venta correspondiente, el avalúo no podrá tener más de doce meses de haberse realizado.
Para el caso de un bien readquirido, que fue recibido en dación en pago o como resultado de la adjudicación en remate, no es factible la venta al anterior propietario (s) y/o deudor (es), del mismo bien, por el valor del avalúo, cuando éste sea inferior al saldo de la deuda. Este saldo debe contemplar el principal, los intereses corrientes, moratorios y los gastos de ejecución. La única forma en que procede la venta al deudor (es) y/o propietario (s) original es por el monto que resulte superior entre el saldo del crédito y el avalúo, y la venta debe ser al contado.
Cuando se ha efectuado el remate de la propiedad y el deudor o algún miembro que conforme el núcleo familiar plantea al Fiduciario la posibilidad de comprar el bien nuevamente, no será necesaria la devolución del Bono Familiar de Vivienda, dado que éste seguirá siendo el dueño del inmueble. En este tipo de casos, se deben cumplir los siguientes requisitos:
a) La venta debe ser de contado, con la posibilidad de firmar una opción de compra venta por un plazo máximo de tres meses.
b) La propiedad debe encontrarse al día en el pago de impuestos sobre bienes inmuebles y tasas municipales.
c) En el caso de que existan nuevos miembros conformando el núcleo familiar inicial, será necesario realizar el trámite de inclusión y comprobar la nueva conformación del núcleo por los medios correspondientes.
Procederá la devolución del monto del Bono Familiar de Vivienda en los casos donde la compra del inmueble la realice un sujeto ajeno al núcleo familiar actual, aunque exista una relación de parentesco con algún miembro del grupo.
Como tareas requeridas para concretar la venta de los inmuebles fideicometidos el Fiduciario, con cargo al Fideicomiso, deberá:
a) Realizar publicaciones, en cualquier medio de comunicación al menos dos veces al año, que tiendan a buscar una expedita venta de los inmuebles fideicometidos, de lo cual se deberá remitir copia al BANHVI como evidencia de su gestión; así como realizar cualquier otra actividad normalmente utilizada en la correduría de bienes raíces.
b) Realizar los desalojos de los ocupantes en precario, o por tolerancia de los inmuebles en aquellos casos en que sea necesario. Para el caso de desalojos sobre fincas invadidas por una gran cantidad de familias, se autoriza la contratación de los servicios necesarios, estos servicios y otros costos que genere el desalojo tales como alimentación, transporte, acarreo, contratación de maquinaria pesada, gastos de cerrajería, etc., se podrá realizar sin la obligación de presentar cotizaciones previas por parte del Fiduciario.
Razonablemente la actualización de avalúos genera aumentos en el valor de los inmuebles readquiridos; sin embargo, se presentan situaciones en las que el inmueble mantiene su valor o se desvaloriza; para estos casos, previo a la venta del inmueble el Fiduciario deberá remitir al BANHVI el caso, a fin de realizar la inspección correspondiente. El BANHVI contará con un plazo de 15 días naturales a partir del recibo de la documentación respectiva, para remitir su criterio; en caso de que no se brinde respuesta en el plazo indicado, el Fiduciario podrá proceder con la venta del inmueble, adjuntando al avalúo la justificación técnica de la desvalorización debidamente razonada del perito valuador respectivo.
En los casos en que el Fiduciario considere que el avalúo realizado por la Unidad Técnica del BANHVI, no refleja las condiciones de mercado del inmueble, dicho avalúo podrá ser sometido a revisión cumpliendo las siguientes condiciones:
i. El inmueble se ha mantenido dentro de la cartera de bienes readquiridos, disponible para la venta, por un periodo de al menos seis meses.
La revisión del avalúo estará a cargo de una comisión conformada por un perito designado por el Fiduciario y un perito designado por el BANHVI, para lo cual el Administrador del Fideicomiso aportará los elementos de juicio que estime pertinentes; entre estos miembros deberá encontrarse el perito que realizó el avalúo de que se trate. En el expediente deberá incluirse el nuevo avalúo del inmueble, incluyendo todos aquellos aspectos que afectaron el resultado de la valoración.
En el caso de que la revisión del avalúo requiera de una nueva visita al sitio, se autoriza al Fiduciario a cancelar costos por concepto de kilometraje según lo establecido en el punto 14.3 de esta Normativa.
d) Aplicar lo indicado en el punto 14.6, referente al pago de impuestos municipales y servicios de bienes readquiridos.
e) Plantear al BANHVI inmediatamente cualquier situación atípica a criterio del Fiduciario que se presente para una oportuna solución. El otorgamiento de inmuebles en comodato podrá ejecutarse por un plazo máximo de seis meses y para aquellos casos en que exista interés expreso de compra por parte de la persona a la que se asigna dicho comodato. En estos casos, la persona que recibe el bien en comodato adquiere la obligación de asumir los gastos del inmueble por concepto de servicios públicos y pago de impuestos y tasas municipales, para estos últimos, en los casos en que la Municipalidad no acepte la exoneración que aplica al BANHVI. Al momento de registro del inmueble como un bien adjudicado debe considerarse lo que estipula el Plan de Cuentas de SUGEF, según se detalla a continuación:
El valor al cual se registran los bienes o valores adquiridos en recuperación de créditos se determina como el menor entre los siguientes:
i. El saldo contable correspondiente al capital, así como los intereses corrientes y los moratorios, los seguros y los gastos de administración derivados del crédito o cuenta por cobrar que se cancela.
ii. El valor de mercado a la fecha de incorporación del bien, determinado de la manera que se indica en la explicación del concepto del grupo Bienes realizables.
En el inciso i) debe tenerse claro que los gastos de administración se refieren a todos aquellos costos en que se incurrió para la recuperación del crédito, por ejemplo localización, honorarios de cobro judicial, impuestos municipales, etc. Esto con el fin de que en caso de realizar la venta con una ganancia, no se efectúe una devolución mayor al exdeudor de la que efectivamente le corresponde. Adicionalmente, debe aclararse que todas aquellas reparaciones que sean necesarias para lograr la venta del inmueble deben capitalizarse, siempre y cuando el avalúo lo permita; si el avalúo es menor al saldo de libros incluyendo las mejoras, debe realizarse una nueva valoración del inmueble que incluya el costo de dichas mejoras. Cualquier remanente o ganancia resultante de la venta de los bienes inmuebles adjudicados por la vía de remate, debe registrarse en cuentas por pagar y posteriormente, cuando sea requerido por el BANHVI será devuelta al deudor de conformidad con lo que se establece en el inciso c), artículo 1º de la Ley Nº 4631 y al que hace referencia el artículo 167, literal g) de la Ley Orgánica del BCCR, Nº 7558.
Se establece un plazo máximo de 2 años, desde la fecha de adjudicación del bien, para que el Fiduciario ejecute la colocación respectiva; transcurrido este plazo el BANHVI podrá retirar del Fideicomiso los bienes que no hayan sido vendidos a efectos de utilizar medios alternativos para su colocación. Adicionalmente, el Fiduciario podrá solicitar al BANHVI aceptar la devolución de bienes readquiridos en aquellos casos en que el bien haya permanecido dentro de la cartera del Fideicomiso por un periodo mínimo de doce meses y el Fiduciario cuente con evidencia documental suficiente sobre las gestiones de venta realizadas. El BANHVI analizará la solicitud de devolución planteada y podrá optar por las siguientes alternativas:
a) Excluir los bienes del Fideicomiso y recibirlos a través de escritura pública en forma gradual o total, de conformidad con su capacidad para la gestión de venta correspondiente.
b) Girar instrucciones al Fiduciario sobre procedimientos alternativos para la venta de dichos inmuebles.