6. DEPRECIACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

 

Método de Ross - Heidecke

 

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.

 

Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

Donde :

                        x  = edad de la construcción

                        n  = vida útil probable de la construcción

 

 

Y la depreciación por estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla número 1 (adelante), se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.

 

D (estado)= coeficiente de depreciación

 

 

            Este método considera los siguientes principios básicos:

 

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.

 

Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

 

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

 

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula

Donde

                        VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación

                        x = edad actual

n = vida útil probable

E = factor de bueno

 

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE  define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

 

 

TABLA Nº 1  DEPRECIACIÓN POR ESTADO

 

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
ESTADOS [1][1] La numeración de los rangos es para efecto del programa de valoración.[1]	CONDICIONES FÍSICAS	CLASIFICACIÓN NORMAL	COEFIC. DEPREC.
1	NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones	Óptimo-O	0,0
		Muy bueno-MB	0,032
2	REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia	Bueno B	2,52
		Intermedio-I	8,09
3	Requiere reparaciones Simples	Regular-R	18,10
		Deficiente-D	32,20
4	Requiere reparaciones importantes	Malo-M	52,60
5	Requiere muchas reparaciones importantes	Muy Malo-MM	72,20
D	Sin Valor = Valor de Demolición	Demolición-DM	100

 

 

Definiciones de los estados:

 

A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposición General Nº1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica.

 

 

 

Optimo:            Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.

 

Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

 

Regular:           Una  construcción en   estado regular es aquella que requiere reparaciones  simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y otros.

 

Malo:   Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos,  instalaciones mecánicas, y otros.

 

Muy malo:        Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.

 

 

 

            Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente,  con la finalidad de simplificar el procedimiento.

 

 

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

 

 

 

 

Ejemplo

 

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 140 000 el metro cuadrado.

 

Aplicando la fórmula anterior se tiene

 

 

De lo anterior

 

                    Vn = ¢ 140 000  /m²

                        x = 15 años

                        n = 60 años

                        E = factor de bueno

 

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:

 

 

            Por consiguiente,

 

VA = ¢115 148,25 /m²

 

Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para el edificio es de ¢115 150  el metro cuadrado, de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada.