7. REMODELACIONES
A continuación, se describe
el procedimiento que se debe seguir en el caso de aquellas edificaciones que
hayan sufrido remodelaciones sustanciales, de acuerdo con
Cuando una construcción o
instalación presenta remodelaciones sustanciales que incrementan el valor del
bien inmueble, esta afectación debe ser determinada ya que incide directamente
en el valor del inmueble. En términos generales en Tasación se considera que
una remodelación sustancial incrementa la vida útil remanente probable de la
edificación. O sea si un inmueble
tiene una vida útil de 60 años y a los 30 años de existencia del mismo se le
realiza una remodelación, ésta causará “un incremento en la vida útil
remanente del inmueble, para el ejemplo la vida útil remanente del inmueble es
de 30 años previo remodelación, luego de
la remodelación, la vida útil remanente será superior a los 30 años, y el
incremento estará en función del tamaño
de la remodelación.
Es de suma importancia dejar
claro que el procedimiento que se describe en este apartado es únicamente para
remodelaciones no se aplica a las ampliaciones
, las cuales son tratadas como elementos independientes.
Para efectos de determinar el
valor, se considera que la remodelación modifica la “vida útil
efectiva” y el estado global de la edificación. Para calcular ambos
elementos, existen muchos métodos y entre ellos está el de
ponderación usando el PORCENTAJE DE REMODELACIÓN.
En los ítems siguientes se detallará como estimar cada uno de los
elementos citados.
Para estimar el Porcentaje de
Remodelación es necesario contar con alguna herramienta; que pondere cada uno
de los componentes de la construcción de tal forma que se pueda estimar
el porcentaje de esta que ha sido remodelado.
A continuación se presenta
una tabla que pondera cada uno de los componentes de una construcción con
relación al total, la que tiene como objeto dar una estimación del porcentaje
de remodelación para una edificación. El
porcentaje supone que la totalidad del componente fue mejorado, sustituido,
reforzado.
Tabla N° 1 Componentes
constructivos y su ponderación respecto al total de la construcción.
|
Componente |
Ponderación (%) |
|
|
|
|
Cimientos |
15 |
|
Columnas |
11 |
|
Viga
corona |
10 |
|
Paredes |
19 |
|
Cerchas
y cubierta |
11 |
|
Cielos |
8 |
|
Pisos
y enchapes |
15 |
|
Instalación
eléctrica |
11 |
|
Total |
100 |
El porcentaje de remodelación será
la adición de cada uno de los ítem que
conforman la tabla anterior, Por ejemplo una vivienda se le cambia el techo y la
cerchas, el porcentaje de remodelación será de 19%
Se toman los componentes
cerchas y cubierta con un 11 %, además un 8% del cielo dado que este
necesariamente debió ser movido.
Cuando una
construcción es remodelada se obtiene como resultado un incremento la
expectativa de duración del inmueble, o sea se incremente la vida útil del
inmueble
Para
determinar la “vida útil remanente efectiva”
se requiere los siguientes datos, los que son obtenidos en el
campo:
El porcentaje de
remodelación
Vida útil
de la remodelación
Estado de la remodelación
Vida útil de la construcción
original
La edad de la construcción
La edad de la remodelación
Para el cálculo de la “vida
útil efectiva” usamos la
siguiente formula:
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.
Para
aplicar la depreciación de ROSS HEIDECKE, como ya se vio, es necesario definir
cual será el estado de conservación de la construcción que ha tenido la
remodelación.
Para
determinar el estado que se usará lo determinaremos de igual forma como se
procedió con la vida útil efectiva
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.
Para
efectos ilustrativos de la forma de
estimar el valor de una construcción con remodelación, se realizará la
valoración explicando paso a paso el procedimiento definido en los
apartados anteriores.
La construcción a valorar,
se le practico una remodelación hace 5 años, la que se detalla a
continuación:
|
Componente |
Detalle |
% |
|
TECHO |
Cubierta y cerchas |
11 |
|
Cielos |
8 |
|
|
Instalaciones |
Eléctrica |
11 |
|
Total |
30 |
|
De
conformidad con la tablita la remodelación efectuada a la construcción
representa el 30% de la edificación, las características de la remodelación
es idéntica a las del tipo original del inmueble. Por lo el valor de R =
0.30
Para
determinar la vida útil remanente efectiva
se requiere las siguientes
características de la construcción:
Edad de la construcción: 40 años
Vida útil de la construcción
original: 60 años
Edad de la remodelación: 5 años
Vida útil de la remodelación:
60 años
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.
La
vida útil remanente para la construcción remodelada será de 30.5 años
Para
determinar el estado de conservación de la construcción remodelada, se hace
necesario conocer el estado de conservación de cada una de las partes del
inmueble, la remodelada y el resto.
Para
efectos del ejemplo, la parte no remodelada tiene un estado de conservación
regular, con un factor = 0819, la parte remodelada tienes un estado muy bueno
con un factor igual a 0.9748
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.
El factor
global para la construcción remodelada será 0.86574, este factor es que se
debe usar en el cálculo de la depreciación y del valor unitario de la
construcción.
Finalmente se tienen todos los
elementos para determinar la depreciación y el factor de bueno para la
construcción del ejemplo.
Para el ejemplo se tiene:
Vida útil: 70,5 años
Factor de conservación:
0,86574
Edad: 40 años
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.
Sustituyendo en la fórmula:
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.
Si la construcción del
ejemplo es una VC04 cuyo valor es de ¢
140 000,00 por metro cuadrado.
Para el ejemplo la construcción
remodela tendría un valor de ¢ 67 310,00 el metro cuadrado.
Si
se estima el valor de la construcción sin considerar la remodelación, la
depreciación y el valor serían:
Ver formula en el Alcance N°
48 a La Gaceta N° 243 del 16 de diciembre del 2005.