7 Remodelaciones
Cuando una construcción o instalación
presenta remodelaciones sustanciales que incrementan el valor del bien
inmueble, esta afectación debe ser determinada ya que incide directamente en el
valor del inmueble. En términos generales en Tasación se considera que una
remodelación sustancial incrementa la vida útil remanente probable de la
edificación. O sea si un inmueble tiene una vida útil de 60 años y a los 30
años de existencia del mismo se le realiza una remodelación, ésta causará “un incremento
en la vida útil remanente del inmueble, para el ejemplo la vida útil remanente
del inmueble es de 30 años previo a la remodelación, luego de la remodelación,
la vida útil remanente será superior a los 30 años, y el incremento estará en
función del tamaño de la remodelación.
Es de suma importancia dejar claro que el
procedimiento que se describe en este apartado es únicamente para
remodelaciones no se aplica a las ampliaciones, las cuales son tratadas como
elementos independientes.
Para efectos de determinar el valor, se
considera que la remodelación modifica la “vida útil efectiva” y el estado
global de la edificación. Para calcular ambos elementos, existen muchos métodos
y entre ellos está el de ponderación usando el PORCENTAJE DE REMODELACIÓN. En los
ítems siguientes se detallará como estimar cada uno de los elementos citados.
7.1 Determinación del porcentaje de remodelación
Para estimar el Porcentaje de Remodelación es
necesario contar con alguna herramienta; que pondere cada uno de los componentes
de la construcción de tal forma que se pueda estimar el porcentaje de esta que
ha sido remodelado.
A continuación se presenta una tabla que
pondera cada uno de los componentes de una construcción con relación al total,
la que tiene como objeto dar una estimación del porcentaje de remodelación para
una edificación. El porcentaje supone que la totalidad del componente fue
mejorado, sustituido, reforzado.
Tabla N° 5 Componentes constructivos y su ponderación respecto al total de la construcción.
|
Componente |
Ponderación (%) |
|
|
|
|
Cimientos |
15 |
|
Columnas |
11 |
|
Viga corona |
10 |
|
Paredes |
19 |
|
Cerchas y cubierta |
11 |
|
Cielos |
8 |
|
Pisos y enchapes |
15 |
|
Instalación eléctrica |
11 |
|
Total |
100 |
Fuente: datos propios ONT
El porcentaje de remodelación será la adición
de cada uno de los ítem que conforman la tabla anterior, Por ejemplo una
vivienda se le cambia el techo y la cerchas, el
porcentaje de remodelación será de 19% Se toman los componentes cerchas y cubierta con un 11 %, además un 8% del cielo dado
que este necesariamente debió ser movido.
7.2 Vida Útil efectiva
En cuando una construcción es remodelada se
obtiene como resultado un incremento de la expectativa de duración del
inmueble, o sea se incremente la vida útil del inmueble
Para determinar la “vida útil remanente
efectiva” se requieren los siguientes datos, los que son obtenidos en
el campo:
El porcentaje de
remodelación
Vida útil
de la remodelación
Estado de la remodelación
Vida útil de la construcción original
La edad de la construcción
La edad de la remodelación
Para el cálculo de la “vida útil efectiva” usamos la siguiente
fórmula:
7.3 Factor de estado de conservación
(post-remodelación)
Para aplicar la depreciación de ROSS
HEIDECKE, como ya se vio, es necesario definir cual será el estado de
conservación de la construcción que ha tenido la remodelación.
Para determinar el estado que se usará lo
determinaremos de igual forma como se procedió con la vida útil efectiva
7.4 Ejemplo
Para efectos ilustrativos de la forma de
estimar el valor de una construcción con remodelación, se realizará la
valoración explicando paso a paso el procedimiento definido en los apartados
anteriores.
7.4.1 Determinación del porcentaje de remodelación
La construcción a valorar, se le practicó una remodelación hace 5 años,
la que se detalla a continuación:
Tabla N° 6: Ejemplo de calculo
|
Componente |
Detalle |
% |
|
TECHO |
Cubierta y cerchas |
11 |
|
Cielos |
8 |
|
|
Instalaciones |
Eléctrica |
11 |
|
Total |
30 |
|
De conformidad con la tablita la remodelación
efectuada a la construcción representa el 30% de la edificación, las
características de la remodelación son idénticas a las del tipo original del
inmueble. Por lo tanto el valor de R = 0.30
Cuando el área remodelas no es el 100 % de la
construida, si no que corresponde a una porción de ella, el porcentaje de
remodelación se debe multiplicar por está proporción. Por ejemplo, supongamos
que para el ejemplo anterior se remodeló la mitad de la construcción (50%), el
factor R SERÁ: 0.30*0.50, R=0.15.
7.4.2 Determinación de la vida útil remanente
efectiva
Para determinar la vida útil remanente efectiva se requiere las siguientes características de la
construcción:
Ø Edad de la construcción: 40 años
Ø Vida útil de la construcción original: 60 años
Ø Edad de la remodelación: 5 años
Ø Vida útil de la remodelación: 60 años
La vida útil remanente para la construcción remodelada será de 30.5 años
7.4.3 Factor de estado de conservación
Para determinar el estado de conservación de
la construcción remodelada, se hace necesario conocer el estado de conservación
de cada una de las partes del inmueble, la remodelada y el resto.
Para efectos del ejemplo, la parte no
remodelada tiene un estado de conservación regular, con un factor = 0.819, la
parte remodelada tiene un estado muy bueno con un factor igual a 0.9748.
El factor global para la construcción
remodelada será 0.86574, este factor es que se debe usar en el cálculo de la
depreciación y del valor unitario de la construcción.
7.4.4 Factor de bueno
Finalmente se tienen todos los elementos para determinar la depreciación
y el factor de bueno para la construcción del ejemplo.
Para el ejemplo se tiene:
Ø Vida útil: 70.5 años
Ø Factor de conservación: 0.86574
Ø Edad: 40 años
Sustituyendo en la fórmula:
Si la construcción
Si se estima el valor de la construcción sin considerar la remodelación, la depreciación y el valor serían:
