8 PROCEDIMIENTO PARA
8.1 Clubes privados
En los clubes privados, cada una de las edificaciones, instalaciones y
obras complementarias se valoran individualmente y luego se suma el valor de
cada una de ellas, para obtener el valor total de las construcciones en el
inmueble
8.2 Estacionamientos
En los estacionamientos al aire libre, se
procede a valorar el pavimento de concreto y la malla o tapia de cerramiento,
cada uno con su respectivo código. La sumatoria de estos valores y de cualquier
otra edificación existente, constituye el valor total de la obra.
8.3 Canchas deportivas
Las instalaciones deportivas como canchas de
tenis, fútbol y de baloncesto, el valor unitario incluye únicamente la cancha.
Cualquier cerramiento o techumbre, así como vestidores u otros deberán
valorarse por aparte y sumarse al valor de la cancha.
8.4 Avalúos de Propiedades en Condominio
La propiedad en condominio es regulada por
La propiedad en condominio, se caracteriza
por tener áreas de propiedad privada y áreas de propiedad común, es por ello,
que la metodología para valorarlos varía con respecto a la valoración de los
inmuebles que no están bajo el régimen de condominio.
Como propiedad privada se define aquella área
que es de uso exclusivo del condómino y se conoce como finca filial, puede
incluir tanto terreno como construcción. Las cosas comunes son de uso general o
restringido, según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las filiales o
sólo a algunas de ellas, Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del
condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que
represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio (art. 9), incluye terreno, construcciones, instalaciones y
obras complementarias.
Las propiedades en condominio pueden ser de
desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial, agrícola u otros.
De acuerdo a lo que establece el artículo 19
de
Actualmente existen condominios horizontales,
condominios verticales y condominios de terrenos.
8.4.1 Valoración de Condominios verticales
Los condominios verticales se caracterizan
porque las edificaciones se han construido en forma vertical (edificios de
apartamentos, de oficinas o centros comerciales de varios pisos). Las filiales
son área privada y estarán conformadas por lo diferentes apartamentos, locales
comerciales u otros, dependiendo del uso del mismo. Conforme al artículo 10 de
8.4.2 Valoración de Condominios horizontales
Los condominios horizontales se caracterizan
porque las edificaciones se han construido en forma individual, una al lado de
la otra o distantes una de otra, pueden ser de uso residencial, comercial,
industrial, de oficina u otros. En este caso pueden haber áreas de terreno de
uso privado y áreas de terreno de uso común. Se valora el terreno privado, que
constituye la finca filial, el terreno común se valora como una sola área, y el
valor total deberá multiplicarse por el porcentaje de proporcionalidad de cada
filial. Se valoran las áreas privativas construidas y las áreas comunes
construidas por aparte. Se tipifican y valoran cada una de las construcciones
de uso privado conforme a sus características constructivas y a su área. Las
construcciones, instalaciones y obras complementarias de uso común (bodegas,
piscinas, calles, gimnasio, ranchos de B.B.Q.,
oficinas, casa club y otros), se valoran individualmente y se suman sus valores
para obtener el valor total de las obras comunes construidas. La suma del valor
de cada una de las obras comunes construidas nos dará su valor total, el cual
deberá multiplicarse por el porcentaje de proporcionalidad que indica la
escritura constitutiva para cada uno de los condóminos, obteniendo así el valor
que le corresponde a cada propietario sobre las obras comunes construidas. Este
porcentaje de valor de las obras comunes (terreno y construcción), deberá
sumarse al valor del área privada (terreno y construcción), para obtener el
valor final que le corresponde a cada uno de los propietarios del condominio
(condóminos).
8.4.3 Valoración de
condominios de terrenos
Estos condominios se caracterizan porque las
fincas filiales, que son áreas privadas, están conformadas por lotes, y además
existen áreas de terreno común. Como áreas comunes construidas se encuentra la
calle de acceso y cualquier otra instalación o construcción de uso común, como
pueden ser: piscinas, canchas, otros. En estos casos se valora como área
privativa el terreno de cada filial. Por otra parte se valora el terreno común,
así como las áreas comunes construidas. El valor de toda área común debe
multiplicarse por el porcentaje de proporcionalidad asignado a cada filial,
según la escritura constitutiva. Este porcentaje de valor sobre áreas comunes
se suma al valor del área privada para obtener el valor total de que le
corresponde a cada filial.
Formularios de avalúo
Los formularios de avalúo, deben permitir
asignar tanto el valor total del condominio, como el correspondiente a cada
filial en cuestión, de manera tal, que esté claro el procedimiento usado, los
valores asignados al área común y privada, y el porcentaje de proporcionalidad
utilizado. De ninguna manera se utilizarán porcentajes de proporcionalidad que
no sean los establecidos en la escritura constitutiva inscrita en el Registro
Público.
8.5 Baños, servicios
sanitarios, baterías y cocinas
En las diferentes categorías no se detallan
las características del tipo de baño, servicios sanitarios, baterías o cocinas,
debido a que estas características han sido incluidas en anexos de la siguiente
manera: características de los baños (Anexo1) características de los servicios
sanitarios (Anexo 2), características de las baterías de servicios sanitarios
(Anexo 3) características de las cocinas (Anexo 4)
8.6 Depreciación
Los valores unitarios indicados en este
manual, para cada una de las tipologías, indican el valor de una edificación
nueva. Para aplicar la depreciación por edad y estado, deberá utilizarse la
fórmula de Ross-Heidecke,
la cual requiere que se conozca la edad, el estado y la vida útil del bien.
8.7 Medias áreas
En el caso de los edificios, los entrepisos con cerramientos a media altura
(estacionamientos) y los sótanos sin acabados se tomarán como media área para
efectos de calcular el área a valorar de la edificación. En el caso de las
viviendas, las terrazas, y otras áreas abiertas así como los garajes sin
acabados se tomarán como medias áreas.
El utilizar media área implica que se
valorará con la mitad del valor, sin embargo se utiliza este sistema con
propósitos meramente de facilidad a la hora del cálculo y con el objetivo de
utilizar el mismo valor unitario. No obstante lo anterior debe quedar
consignado en el avalúo, declaración o el documento específico, que se utilizó
una media de área de tal magnitud en el inmueble, a efecto de que se pueda
conocer el área real de la construcción.
8.8 Ascensores para vehículos
Si las áreas de estacionamiento se encuentran
en pisos superiores y el edificio posee ascensores para vehículos, éstos
deberán valorarse por aparte.