5 METODO DE DEPRECIACIÓN

Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.

El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son:

· Depreciación por edad, que se calcula con la siguiente fórmula:

Donde:

x = edad de la construcción

n = vida útil probable de la construcción

· Estado, el cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble para lo cual se utiliza la tabla número N°4 (abajo inserta), se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.

Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

Donde

VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación

x = edad actual

n = vida útil probable

E = factor de bueno por estado

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de conservación como se muestra en la siguiente tabla:

5.1 Tabla Nº1 Depreciación por Estado

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
ESTADO	CONDICIONES FÍSICAS	CLASIFICACIÓN	COEFIC. DEPREC.
1	Edificaciones nuevas sin daños en estructura o acabados.	Óptimo-O	0.0
2	Presenta labores de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados: repellos, pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc.	Muy bueno-MB	0.032
3	Algunos acabados han sido sustituidos totalmente como guarniciones, marcos y ventanas, puertas, rodapiés, grifería, loza sanitaria y otros.	Bueno B	2.52
4	Ha recibido sustituciones parciales en estructuras secundarias como cielos, contrapisos, pisos, paredes, cubierta, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general, canoas, bajantes).	Intermedio-I	8.09
5	Ha recibido sustituciones totales en estructuras secundarias como cielos, contrapisos, pisos, paredes, cubierta, sistema electro- mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general, canoas y bajantes ).	Regular-R	18.10
6	Ha recibido sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas.	Deficiente-D	32.20
7	Ha recibido sustituciones totales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas.	Malo-M	52.60
8	Requiere sustituciones estructurales primarias y secundarias a la vez en casi la totalidad de la edificación y de manera inmediata.	Muy Malo-MM	72.20
9	Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición.	Demolición-DM	100

5.2 Definiciones de los estados

A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación:

Ôptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido reparaciones de ningún tipo.

Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura.

Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, ventanas, grifería y otros.

Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustituciones parciales a nivel de estructuras secundarias como cielos, contrapisos, pisos, cubierta, paredes y sistema electro-mecánico.

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere sustituciones totales en estructuras secundarias como cielos, contrapisos, pisos, cubierta, paredes y sistema electro-mecánico.

Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones parciales a nivel de estructura primaria como cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas entre otros.

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel estructural primario como cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas.

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de sustituciones estructurales primarias y secundarias en casi la totalidad de la edificación.

Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.

5.3 Factor de Estado

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.


Ejemplo

Determinar el valor actual de una vivienda de concreto Tipo VC01 con 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 40 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 145 000 el metro cuadrado.

Aplicando la fórmula anterior se tiene

De lo anterior

Vn = valor de la tipología VC 01 ¢ 145 000 / m²

x = edad: 15 años

n = vida útil probable en años: 40 años

E = factor de bueno

De acuerdo con la fórmula anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:

De acuerdo con la fórmula anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:

Por consiguiente,

Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para la edificación es de ¢105 000,00 el metro cuadrado, de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada.