Artículo 9º—Disposiciones generales sobre los requisitos. Todas las nuevas construcciones, fraccionamientos y urbanizaciones, así como las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos de la zona que son: superficie y frente mínimo del lote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y patios), densidad y condiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.). En los casos de usos existentes que no sean conformes con la Zonificación, deberá analizarse si por medio de normas especiales pueden convertirse en usos condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan Regulador.

9.1. Frente mínimo.

Longitud mínima permitida del lado del lote por fraccionar, que colinda con la calle pública o servidumbre.

9.2. Superficie mínima.

Área mínima del lote por fraccionar.

9.3. Altura máxima.

Se mide a partir del piso principal (vestíbulo) hasta el nivel de la viga corona. Para el cálculo no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores.

Artículo 9. Requisitos básicos urbanísticos por zona .

Todas las nuevas construcciones, fraccionamientos y urbanizaciones, así como las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos básicos de la zona en donde se ubiquen. Tales requisitos básicos se refieren a: superficie y frente mínimo del lote, altura y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y patios) de la construcción, densidad habitacional permitida y condiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.). En los casos de usos existentes que no sean conformes con la zonificación, deberá analizarse si por medio de normas especiales pueden convertirse en usos condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan Regulador.

9.1. Frente mínimo.

El frente de una finca, parcela o predio, se entiende como la longitud total de la colindancia directa de una finca, con una o más calles públicas. Por tanto, el frente mínimo corresponde a la longitud mínima total de colindancia permitida con calle pública. Este frente mínimo, se aplica para nuevos fraccionamientos o urbanizaciones. En el caso de predios esquineros, al menos uno de los frentes debe cumplir con el frente mínimo que defina la zonificación en donde se encuentre. No es permitido hacer la sumatoria de los frentes con una o más calles para efectos de cumplir con el frente mínimo que corresponda.

9.2. Superficie mínima.

La superficie o área de u na finca, parcela o predio, se entiende como el espacio de tierra contenido entre sus límites. Con base en lo anterior, el área mínima permitida en las diferentes zonas,

corresponde a la superficie mínima permitida que deben tener los lotes para efectos de nuevos fraccionamientos y urbanizaciones.

9.3. Altura máxima de edificación.

La altura total de una edificación se define como la distancia medida entre el nivel de piso principal o vestíbulo hasta la viga corona del último piso, sin tomar en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores. La altura máxima de edificación es la altura total máxima permitida para las edificaciones en las distintas zonas de uso.

9.4. Cobertura máxima.

Para el cantón de Escazú, la cobertura máxima se define como el área de un terreno que comprende la proyección máxima horizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados,

adoquinados o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas permeables tales como el zacate "block".

9.5. Retiros.

Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores.

El retiro frontal o antejardín: Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la edificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.

El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de

amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro

y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.

No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:

a) balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.

b) casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad. Para condominios de cualquier tipo (comercial, residencial y/o mixto), mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados, que incluya servicio sanitario y un área para la 'preparación de alimentos.

c) basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la acera, siempre y cuando las puertas sean corredizas y no de abatir. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín. Además, la altura de estas estructuras no podrá ser mayor a un metro, esto en concordancia con el artículo 9.5 inciso f) del presente reglamento del Plan Regulador de Escazú y el artículo IV.10 del Reglamento a la Ley de Construcciones.

d) medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.

e) casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión u Oficina del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, propiedad privada o invadir las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal No. 7575, art.33.

f) Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para cada caso. Las puertas y/o portones en línea de propiedad, deben abrir hacia adentro o paralelos a la citada línea de propiedad y nunca hacia afuera.

En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.

El retiro lateral: Para construcciones de un piso, el retiro mínimo será de tres metros (3ml, distancia que puede disminuirse a un metro con cincuenta centímetros (1,S0m) si existe tapia lateral con altura a viga cargador. Para construcciones de dos o más pisos, el retiro lateral mínimo será de tres metros (3m) exista o no tapia; y por cada piso adicional, deberá agregarse un metro con cincuenta centímetros adicional (1,50m). De no existir ventanas laterales, puede prescindirse del retiro o utilizar retiros escalonados (con ventanas)

El retiro posterior: Como mínimo, este retiro deberá medir tres metros (3ml para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,5 m por cada uno. El retiro posterior puede ser sustituido por un área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos S metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, art. 148).

9.6. Densidades.

La densidad puede ser tratada como densidad neta residencial o densidad bruta residencial, medidas ambas en viviendas por hectárea, cuyas definiciones se detallan en el capítulo VI del presente Plan Regulador. No obstante, para efectos de control urbano se aplicará el concepto de densidad bruta residencial, donde el número permitido de unidades de vivienda por lote es el cociente de dividir el área del terreno entre el área del lote mínimo permitido en la zona. En este caso, la fracción entera del cociente dictará el número de viviendas permitido en el terreno y en caso que la fracción decimal sea igual o mayor que 0.51, entonces se permitirá una unidad de vivienda adicional. Por otra parte, en lotes existentes debidamente segregados registral y catastralmente antes de la promulgación del Plan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde al lote mínimo de la zona, se permitirá la construcción de al menos una vivienda siempre y cuando se cumpla con las demás normas de los reglamentos del Plan Regulador.

(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 164 del 17 de junio del 2019)