MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ

La Municipalidad de Santa Cruz, Guanacaste, avisa por este medio a los vecinos y al público en General, que por acuerdo municipal tomado en la sesión ordinaria Nº 40-2005, artículo 5, inciso 01, de fecha 4 de octubre del año 2005, el Concejo Municipal de Santa Cruz adoptó el Plan Regulador de Playa Cementerio y extremo sur de Playa Frijolar, provincia 05 Guanacaste, cantón 3, Santa Cruz, distrito 06 Cuajiniquil, Plan Regulador que fue aprobado por el ICT e INVU, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre y su Reglamento. Se publica el Reglamento de Zonificación y láminas de uso de suelo y vialidad. El Plan Regulador rige a partir de esta fecha. El Reglamento de Planificación y los planos correspondientes que lo complementan se encuentran a disposición de los interesados en la Municipalidad.

REGLAMENTO DE USO Y ZONIFICACIÓN

1) Marco legal. Como ya se ha mencionado antes, las leyes -y sus respectivos reglamentos- que fundamentan este Plan Regulador Costero son:

• Ley 6043, sobre la Zona Marítimo-Terrestre: promulgada en 1977.

Es la ley que el Estado ha establecido para la aplicación en las franjas costeras de nuestro país, cediendo a los gobiernos locales (municipalidades de los cantones litorales) la administración de los terrenos. Esta ley permite el pleno control del desarrollo en las costas, garantizando con ello un adecuado equilibrio entre los recursos naturales y las necesidades de los seres humanos. El artículo 18 de la ley define claramente lo que son los planes reguladores y la importancia que tienen para el cumplimiento del espíritu de esta ley.

• Ley 4240, de Planificación Urbana: promulgada en 1968. Esta ley no rige en la franja de ZMT, pero sí regula todo lo relativo a los terrenos adyacentes que son de propiedad privada. En su sección segunda atiende todo lo relativo a los planes reguladores.

• Ley 833, de Construcciones: promulgada desde el año 1949. Es la ley que determina toda la normativa legal para levantar todo tipo de construcciones. Se complementa con el Reglamento de Construcciones, del año 1983.

2. Reglamento de zonificación. Este es el verdadero instrumento que siendo producto del presente plan podrá incidir significativamente en el ordenamiento territorial de la franja de ZMT y áreas adyacentes que contempla el mismo. Para ello es indispensable su correspondiente publicación en La Gaceta, y con ello proveerle su carácter de obligatoriedad para con los futuros concesionarios y demás particulares y autoridades.

2.1. Objetivos.

• Proteger y conservar todos los recursos naturales del área de estudio.

• Establecer un adecuado control del desarrollo de las futuras construcciones que se produzcan en el área de estudio.

• Favorecer el desarrollo de las comunidades vecinas, incorporándolas a recibir los beneficios de la actividad turística.

2.2. Definiciones. Para ayudar en la comprensión de los diferentes términos técnicos utilizados generalmente en reglamentos de usos del suelo, a continuación se incluyen algunas definiciones:

• Acceso: es la vía pública que da frente a cada lote, terreno o propiedad.

• Certificado de uso: es el documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para poder llevar a cabo la construcción de obras en las áreas comprendidas en un Plan Regulador Costero.

• Concesionario: persona jurídica o física a la que se otorga un derecho de concesión en la ZMT por parte de la municipalidad correspondiente; todo ello de conformidad con lo establecido por el Plan Regulador Costero.

• Concesión: es el contrato de carácter público establecido entre la municipalidad correspondiente y cada concesionario a quien se otorga el derecho de uso de un lote o terreno en la franja de ZMT, y que además deberá ser debidamente inscrito en el Registro Nacional de Concesiones. Por cada concesión deberá pagarse un cánon anual.

• Densidad: es la relación establecida entre el número de habitantes u ocupantes y la superficie de un terreno (generalmente expresada en hectáreas). Se dice que es bruta, cuando incluye la totalidad del terreno y neta cuando se excluyen las áreas destinadas a zonas verdes y vialidades.

• Edificación: es aquella obra destinada al hospedaje, alimentación, residencia, comercio y demás actividades, ligadas a la recreación y turismo. No se podrá construir ninguna obra en terrenos que no hayan sido previamente amojonados y que cuenten con la respectiva concesión inscrita.

• Infraestructura: servicios e instalaciones de carácter urbano y de apoyo a la planta turística, como: carreteras, aceras, acueductos, alcantarillados, tendido eléctrico, telefónico, puentes, drenajes, etc.

• Permiso de construcción: es la autorización para iniciar una construcción, que solamente puede ser otorgada por la municipalidad correspondiente.

• Urbanización: dotación a un terreno de las obras de infraestructura necesarias, para el desarrollo o levantamiento de edificaciones.

• Uso permitido: se considera prioritario y totalmente compatible con lo que técnicamente establece el Plan Regulador Costero. No requiere ningún tipo de autorización expresa para desarrollarlo, salvo los procedimientos administrativos normales que se establecen tanto en la Ley 6043 (de la ZMT) y en el Reglamento de Construcciones.

• Uso condicionado: aquel uso que no es considerado prioritario para las condiciones del terreno, en el cual el concesionario no generará conflicto con los usos permitidos. Puede ser otorgado, previo estudio y autorización municipal y del ICT, mediante certificado.

• Uso no conforme: también llamado conflictivo o restrictivo; es el que no se ajusta técnicamente a lo establecido en el Plan Regulador Costero, ya sea porque provocaría problemas o porque se considera conveniente no permitirlo, no se permitirán bajo ninguna condición.

• Visado de construcción: es el visto bueno técnico a los planos de un proyecto de construcción que es extendido por algunas instancias como el ICT y el INVU, pero sin que ello signifique que puedan iniciarse las obras, para lo cual se requiere de contar con el permiso municipal final.

Es conveniente reiterar que toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por el INVU, el ICT y la municipalidad respectiva; debe existir el previo pago del impuesto correspondiente. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de usos a cualquier inmueble, en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del ICT y éstas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha autorizado proyectos turísticos recreativos, comerciales y otros que merecen dicha patente. Lo anterior también rige para el caso de las propiedades privadas adyacentes a la franja de la ZMT.

En el caso de usos o edificaciones conflictivas existentes a la fecha de vigencia de este reglamento, podrán continuarse con las siguientes limitaciones:

• No podrá ampliarse o remodelarse; solamente se podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y seguridad, previa autorización municipal.

• No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible, con el uso propuesto en el presente plan regulador, a juicio del Concejo Municipal y el ICT.

• Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes, están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras, de acuerdo a lo que indica la Ley 6043 y su reglamento, siempre y cuando éstos se hayan ocupado o edificado, acorde a las leyes vigentes, antes de la promulgación de la misma y con los permisos respectivos.

2.3. Normas generales del uso del suelo. Para efectos del presente reglamento, el sector de Playa Cementerio y Extremo Sur de Playa Frijolar quedará dividida en distintas zonas, a saber:

1- Zona Comercial

2- Zona Residencial Recreativa

3- Zona Hotelera

4- Zona de Protección

5- Zona de Servicios Básicos

6- Zona Asociaciones y Cooperativas

7- Zona Pública

8- Vialidad y estacionamiento

CUADRO DE ÁREAS Y PORCENTAJES

Zonas	Área m2	%
Zona Comercial	4 631,54	3,14
Zona Residencial Recreativa	33 019,01	22,39
Zona Hotelera	54 907,99	37,24
Zona de Protección	34 085,50	23,12
Zona de Servicios Básicos	1 822,99	1,24
Zona de Asociaciones y Cooperativas	836,73	0,57
Cementerio	463,66	0,31
Vialidad y Estacionamientos	17 689,11	12,00
Total	147 456,53	100,00

• Zona comercial (ZC)

Propósito: es el área dedicada a todo tipo de comercio relacionado con el turismo o el consumo local, exceptuando aquel que interfiera con las actividades propias de la recreación y del turismo en la playa.

Los mojones de referencia de la ubicación de la ZC son los siguientes: posterior a la calle entre los mojones N° 154 al N° 155 y la segunda entre los mojones N° 177 y el N° 178.

Usos Permitidos: Restaurant-bares, cafeterías, sodas, tiendas deportivas, souvenirs, artesanías, juegos de salón, bazares, abastecedores, agencias de viajes, farmacias, panaderías, verdulerías.

Usos Condicionales: Salones de baile, discotecas, vivienda.

Usos No Conformes o Conflictivos: Cualquier uso que no sean los estipulados anteriormente.

Requisitos:

Altura máxima 7.50 m o 2 pisos

Cobertura 60 %

Retiro frontal 3 m

Retiro posterior 3 m

Retiro a mojones 3 m

Retiro lateral 3 m

Área mínima 500 m2

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento.

• Zona Residencial Recreativa (ZRR)

Propósito: permitir la recreación, esparcimiento de la zona, no permanente, siempre que estas obras busquen la mayor integración con el medio existente.

Localización: La primera zona se encuentra posterior a la Zona de Protección entre los mojones N° 148 al N° 152, la segunda posterior a la calle paralela a los mojones, entre el N° 156 al N° 172 y la tercera zona entre la calle perpendicular a la líneas de mojones y la Quebrada Zapote.

Usos Permitidos: Vivienda unifamiliar, ranchos instalaciones deportivas.

Usos Condicionales: Vivienda multifamiliar, parqueos, apartamentos, cabinas, venta de artesanía.

Usos No Conformes o Conflictivos: Cualquier uso que no sea los estipulados anteriormente y que genere ruido, humo y contaminación.

Requisitos:

Altura máxima 7.50 m o 2 pisos

Cobertura 40 %

Densidad 60 hab./ha.

Retiro frontal 3 m

Retiro posterior 3 m

Retiro a mojones 3 m

Retiro lateral 3 m

Área mínima 500 m2

Área máxima 4000 m2

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento.

• Zona Hotelera (ZH)

Propósito: área reservada para la construcción de instalaciones de hospedaje (hoteles, viviendas turísticas, cabinas y cabañas, albergues, etc.), gastronomía y demás servicios conexos al turismo local, nacional e internacional.

Localización: Los mojones de referencia de la ubicación de la ZH son los siguientes: posterior a la Zona de Protección entre los mojones N° 145 al N° 148 y posterior a los mojones N° 154 más 34 m hasta el N° 169.

Usos Permitidos: Hoteles, cabinas, cabañas, albergues, restaurant-bar, cafeterías, sodas áreas deportivas, tiendas, casino y demás servicios conexos con la actividad de hospedaje.

Usos Condicionales: Comercio de artículos deportivos y souvenirs, viviendas, discoteca.

Usos No Conformes o Conflictivos: Cualquier instalación o actividad que no este ligada al servicio de hospedaje y que no sea estrictamente turística.

Requisitos:

Altura máxima 7.50 m o 2 pisos

Cobertura 40 %

Densidad 50 hab./ha.

Retiro frontal 5 m

Retiro posterior 5 m

Retiro a mojones 5 m

Retiro lateral 5 m

Área mínima 2000 m2

Pendiente máxima utilizable 30 %

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento.

• Zona de Protección (Zpro)

Propósito: son terrenos que corresponden a las áreas inmediatas a las riberas de manglares, ríos o quebradas, los cuáles deben ser protegidos para evitar erosión y derrumbes que causen daños mayores, además de mejorar la calidad paisajística.

Localización: Los mojones de referencia de la ubicación de la ZPRO son los siguientes: entre los mojones del N° 138 más 14 m hasta el N° 152 más 18 m y a ambos lados de la Quebrada Zapote entre los mojones N° 169 hasta el N° 176.

Usos Permitidos: Reforestación de especies nativas de la zona, vías de infraestructura de carácter permanente que sean estrictamente necesarias para comunicar zonas. Usos Condicionales: Obras de retención, gaviones. Usos No Conformes o Conflictivos: Todo tipo de construcciones.

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento.

• Zona Pública (ZP)

Propósito: lograr el cumplimiento de la Ley 6043 y su Reglamento en cuanto al derecho de uso público de la faja de los 50 m inalienables, establecida por la Ley de la ZMT y demarcada debidamente por la línea de mojones oficiales del IGN.

Localización: Los mojones de referencia de la ubicación de la ZP son los siguientes: desde el N° 138 más 14 m hasta el N° 179.

Usos Permitidos: Los señalados en la Ley 6043 y su Reglamento.

Usos Condicionales: No se recomienda ningún uso condicional.

Usos No Conformes o Conflictivos: En esta zona no se permite ninguna edificación permanente o cualquier uso de carácter permanente, como lo indica la Ley 6043 y su Reglamento.

Concesiones: En esta zona no se otorgarán concesiones y los concesionarios colindantes con la zona pública deben hacerse responsables de la protección, mejoramiento, conservación y vigilancia de la inalienabilidad de dicha zona.

• Zona para Asociaciones y Cooperativas (ZCOO)

Propósito: hacer efectivo el Inciso C, del artículo 57 de la Ley 6043 y su Reglamento, el cual dice: “Hasta una cuarta parte de la zona deberá ofrecerse, como concesiones, para fines de esparcimiento, descanso y vacaciones, a cooperativas de turismo, agrupaciones gremiales o asociaciones de profesionales, sindicatos de trabajadores, federaciones de estudiantes, federaciones o confederaciones sindicales, juntas progresistas, asociaciones comunes o de desarrollo de la comunidad, o entidades de servicio social o clubes de servicio, sin ánimo de lucro. En estos casos las concesiones llevan la condición implícita de que las instalaciones que se construyan no podrán dedicarse a fines lucrativos ni unirse para fines político electorales, todo lo cual les será prohibido.”

Localización: Los mojones de referencia de la ubicación de la ZCOO son los siguientes: entre los mojones N° 153 más 8 m hasta el N° 154 más 14 m contiguo a la Zona Pública.

Usos Permitidos: Cabinas, albergues, piscina, restaurante, instalaciones de tipo recreativo, núcleo de servicios sanitarios, sodas, vestidores, áreas de pic-nic y para campamento sin fines de lucro.

Usos Condicionales: Salones de juego, salones de reuniones.

Usos No Conformes o Conflictivos: Toda actividad o edificación que no sean estrictamente recreativo-turístico o que genere lucro.

Requisitos :

Altura máxima 7.50 m o 2 pisos

Cobertura 40 %

Densidad 60 hab./ha.

Retiro frontal 3 m

Retiro posterior 3 m

Retiro a mojones 3 m

Retiro lateral 3 m

Área mínima 500 m2

Área máxima 4000 m2

Concesiones: La Municipalidad de Santa Cruz ofrecerá; por medio de avisos públicos, en los principales medios de comunicación, las áreas dispuestas para tal .n; las ofertas se recibirán y cali.carán; la escogencia recaerá en aquellos proyectos que se ajusten a los objetivos indicados por la Ley.

• Zona de Servicios Básicos (ZSB)

Propósito: es el área que debe considerar un núcleo de servicios sanitarios, duchas, vestidores, guardarropía, áreas de pic-nic, estacionamientos, a los visitantes que no pernoctan en el área.

Localización: Los mojones de referencia de la ubicación de la ZSB son los siguientes: posterior a la Zona de Cooperativas entre los mojones N° 153 y N° 154. La otra zona se encuentra entre la calle perpendicular a la Zona Pública y la Quebrada Zapote entre los mojones N° 176 y N° 177.

Usos Permitidos: Núcleos de servicios sanitarios, vestidores, duchas, parqueos, puestos de información turística, puestos de primeros auxilios y servicios telefónicos.

Usos Condicionales: Ranchos para pic-nic, refresquería, sodas, venta de comidas ligeras.

Usos No Conformes o Conflictivo: Toda edificación o actividad que no sea estrictamente de servicio público.

Requisitos:

Altura máxima 4.50 m o 1 piso

Cobertura 30 %

Densidad 40 hab./ha.

Retiro frontal 3 m

Retiro posterior 3 m

Retiro a mojones 3 m

Retiro lateral 3 m

Área mínima 400 m2

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento en estas zonas no se darán concesiones de terrenos a particulares, sólo se permitirán otorgar licencias de explotación y administración de los servicios.

• Zona de Vialidad y Estacionamiento (ZVE):

Propósito: permitir la libre circulación vehicular y el fácil acceso a todos los sectores, servicios e instalaciones con que cuente el sitio, así como dotar las áreas de estacionamiento, requerido por los visitantes no pernotantes.

Localización: Los mojones de referencia de la ubicación de la ZVE son los siguientes: entre los mojones N° 145 hasta el N° 178 con dos accesos a la playa el primero entre los mojones N° 154 y el N° 155; el segundo entre el N° 178 y el N° 179.

Usos Permitidos: Estacionamientos y calles peatonales.

Usos Condicionales: Ninguno.

Usos No Conformes o Conflictivos: Ninguno.

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento.

• Cementerio

Propósito: Dejar área para que siga funcionando el cementerio para el bien de la comunidad.

Concesiones: No se darán concesiones.

Sanciones. La contravención de las normas del presente reglamento, se sancionará de la siguiente manera:

a. La instalación de actividades en edificios ya existentes, que implique un uso inconciliable con la zonificación indicada, ya sea, un uso conflictivo o un uso condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurra.

b. El Concejo Municipal suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la Fuerza Pública.

c. Se aplicarán además, todas las sanciones civiles y penales, contempladas en las leyes correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones, tanto los infractores como los funcionarios responsables del incumplimiento de este reglamento, que consienten en la violación de éste.

Modificación del reglamento y vigencia. Las modificaciones y variantes, que se deseen introducir al presente reglamento, se someterá al criterio técnico del ICT de acuerdo a la Ley 6043, Ley de la Zona Marítimo Terrestre y su Reglamento y la Tramitación prevista en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana 4220 del 15 de noviembre de 1968.

Santa Cruz, 13 de diciembre del 2005.—