ARTÍCULO
31. Densidad habitacional (viv/ha)
y ocupación del territorio.
Para
todos los efectos de calcular la densidad habitacional máxima permitida en un determinado
predio o finca, se valorará la ocupación del territorio según el tipo de
vivienda o desarrollo que se pretenda construir, a saber:
a.
Vivienda unifamiliar, urbanizaciones o condominios horizontales: se ha de
dividir el área del terreno de interés entre el área del lote mínimo permitido
en la zona, según lo establecido en el anexo No.1 del presente reglamento,
salvo en Zonas Agropecuarias donde existe la posibilidad de segregar con dos
tamaños mínimos de lote dependiendo del tipo de acceso (sea frente a calle
pública o bien frente a servidumbre agropecuaria), donde la densidad máxima
permitida es de una vivienda por finca de conformidad con el Decreto Ejecutivo No.25902,
artículo 4.1. “Una vivienda por finca para uso del propietario o los
propietarios y otras construcciones necesarias para uso o servicios de las
fincas.” Del resultado de la aplicación del cociente indicado en el párrafo
anterior, la fracción entera dictará el número de viviendas permitido en el
terreno y en caso de que la fracción decimal sea igual o mayor que 0,5 se
permitirá una unidad de vivienda adicional. Por otra parte, en lotes existentes
debidamente inscritos registral y catastralmente antes de la promulgación del
Plan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde al lote mínimo de
la zona, se permitirá la construcción de al menos una vivienda previo
cumplimiento de las normas señaladas por el Reglamento de Construcciones del
Plan Regulador.
b.
Desarrollos o condominios verticales: el cálculo de la densidad habitacional
máxima para la construcción en vertical (más de dos pisos), se regirá según el
siguiente detalle:
-Media
densidad hasta 115 viv/ha. Aplica para la Zona Residencial
Media Densidad (ZRMD).
-Alta
densidad hasta 154 viv/ha. Aplica para la Zona
Residencial Alta Densidad (ZRAD), Zona de Comercio y de Servicios (ZCS), Zona
Mixto Residencial y Comercial (ZMR), Zona Mixto Residencial y Turístico (ZMRT)
y finalmente en la Zona de Interés Histórico Arquitectónico y Renovación Urbana
(ZIHA-RU).
La
densidad habitacional máxima establecida en los incisos anteriores se aplicará
en todos los casos, excepto para el trámite de visado de planos catastrados
individuales por parte del INVU, cuando éstos correspondan a inmuebles ubicados
dentro de urbanizaciones constituidas y existentes con la debida aprobación de
las instituciones competentes, en donde se requiera como parte de los
requisitos para el trámite referido, la “Autorización Municipal por aumento de
densidad y demanda mayor de servicios”. En estos casos priva lo establecido en
el plano general de cada urbanización en cuanto al cálculo de densidad máxima,
salvo que la Municipalidad determine por cuenta propia o por estudio realizado
por terceros y aceptado por la misma municipalidad, la factibilidad técnica de
permitir un aumento de densidad según la capacidad de las redes de servicios existentes,
tomando en este caso como densidad máxima posible aquella establecida por el presente
Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso.
Se
tendrá también como excepción a la densidad máxima permitida, la construcción
de vivienda en segunda planta bajo la modalidad de “bono de vivienda para
construir en lote familiar o bono para construir en segunda planta”, la cual se
permite en todas las zonas residenciales y mixtas excepto en urbanizaciones con
diseño de sitio debidamente aprobado por la Municipalidad y el INVU, para lo
cual se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior.