Artículo 24. Área máxima de construcción (AMC). Es la cantidad máxima de metros cuadrados que es posible construir en un predio, se determina mediante la aplicación de dos
fórmulas, dependiendo
de la zona en donde se ubique la
propiedad:
(*)AMC= Área del lote *(CAS * 2.33)
Siendo 2.33 el valor necesario que determina la altura óptima que se
requiere en las zonas señaladas para lograr los objetivos propuestos en el
Reglamento de Desarrollo Urbano; todo en el entendido que la altura máxima
definitiva es la que señale Aviación Civil.
(*) (Corregido mediante Fe de Erratas y
publicada en La Gaceta N° 223 del 17 de noviembre de 2015, página 84.
Anteriormente se indicaba: “AMC= Área del lote * CAS”)
Donde CAS es el Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo, cuyos valores se encuentran en la Tabla de Valores,
que se detalla en este artículo.
AMC = (Área del lote – Retiros)* AE
Donde,
AE corresponde a la
Altura del Edificio, la cual se obtiene de la siguiente fórmula:
AE = Derecho de vía +
(antejardín o retiro oficial + retiro voluntario)*CA
Considerando:
-
Derecho de vía como la suma de las medidas de la calzada,
cordón caño, acera y áreas
verdes o servidumbres
existentes frente al predio.
-
Antejardín como el
espacio comprendido
entre
la
línea de propiedad y línea
de
construcción fijada, o exigida por la municipalidad;
y
-
Retiro voluntario es el espacio abierto no construido adicional que el propietario deja a su criterio, comprendido entre
el antejardín y la estructura
a edificar.
Y donde CA es el
Coeficiente de Altura,
cuyos valores
se encuentran en
la Tabla de Valores detallada
a continuación:
Tabla de Valores
de los Coeficientes
de Aprovechamiento del Suelo (CAS)
y Coeficiente de Altura (CA):
|
Coeficientes de Aprovechamiento del Suelo (CAS) |
Coeficientes de Altura (CA) |
||||||
|
m² |
ZC-2 |
ZC-1 / ZMIC |
ZC-3 |
ZMRC |
ZR- 1/ZR-2 |
ZR-3 |
ZR-4 |
|
|
|
|
|
2.5 |
2 |
1.5 |
1 |
|
≤100 |
2,00 |
2,00 |
2,00 |
|
|
|
|
|
101-250 |
2,67 |
2,50 |
2,38 |
||||
|
251-500 |
3,33 |
3,00 |
2,75 |
||||
|
501-750 |
4,00 |
3,50 |
3,13 |
||||
|
751-1000 |
4,67 |
4,00 |
3,50 |
||||
|
1001-1250 |
5,33 |
4,50 |
3,68 |
||||
|
1251-1500 |
6,00 |
4,69 |
3,86 |
||||
|
1501-1750 |
6,19 |
4,88 |
4,04 |
||||
|
1751-2000 |
6,38 |
5,06 |
4,22 |
||||
|
2001-2250 |
6,57 |
5,25 |
4,40 |
||||
|
2251-2500 |
6,76 |
5,44 |
4,58 |
||||
|
2501-2750 |
6,95 |
5,63 |
4,76 |
||||
|
2751-3000 |
7,14 |
5,81 |
4,94 |
||||
|
3001-3250 |
7,33 |
6,00 |
5,12 |
||||
|
3251-3500 |
7,52 |
6,19 |
5,30 |
||||
|
3501-3750 |
7,71 |
6,38 |
5,48 |
||||
|
3751-4000 |
7,90 |
6,56 |
5,66 |
||||
|
4001-4250 |
8,09 |
6,75 |
5,84 |
||||
|
4251-4500 |
8,28 |
6,94 |
6,02 |
||||
|
4501-4750 |
8,47 |
7,13 |
6,20 |
||||
|
4751-5000 |
8,66 |
7,31 |
6,38 |
||||
|
5001-5250 |
8,85 |
7,50 |
6,56 |
||||
|
5251-5500 |
9,04 |
7,69 |
6,74 |
||||
|
5501-5750 |
9,23 |
7,88 |
6,92 |
||||
|
5751-6000 |
9,42 |
8,06 |
7,10 |
||||
|
6001-6250 |
9,61 |
8,25 |
7,28 |
||||
|
6251-6500 |
9,80 |
8,44 |
7,46 |
||||
|
6501-6750 |
9,99 |
8,63 |
7,64 |
||||
|
6751-7000 |
10,18 |
8,81 |
7,82 |
||||
|
Más de 7000 |
10,37 |
9,00 |
8,00 |
||||
Para los condominios multipiso,
la altura mínima libre de piso terminado, podrá ser de 2,30 m, siempre y cuando
se cumpla con los requerimientos en cuanto a ventilación e iluminación.
(Nota de Sinalevi:
Mediante Fe de Erratas publicada en La Gaceta N° 88 del 8 de mayo de 2015,
página 92, la Municipalidad de San José, hace la siguiente aclaración al
artículo 24: “…La Altura Máxima de Edificación, en zonas residenciales y mixtas
residenciales-comerciales se calcula con la siguiente fórmula:
AEm = (DV + R) * CA
Dónde:
AEm =
Altura de Edificación (en metros), en donde m es la medida vertical desde la
acera hasta el punto máximo de la cubierta. Si la acera presenta desnivel, se
utilizará como referencia el punto medio de la misma.
DV = Derecho de Vía (en metros), ancho total de la
carretera, calle, sendero o servidumbre, esto es, la distancia entre las líneas
de propiedad, incluyendo la calzada y ambos caños, aceras y franjas verdes.
R = Retiro sumatorio (en metros), entre el retiro de
antejardín (RA) y el retiro voluntario (RV).
CA = Coeficiente de Altura, cuyos valores son para la:
ZMRC = 2.5
ZR1/ ZR2 – 2 = 2.0
ZR3 = 1.5
ZR4 = 1.0
El Área Máxima de Construcción, en zonas residenciales y
mixtas residenciales-comerciales, se calcula con la siguiente fórmula:
AMC = (AL
– AR) * AEp
Dónde:
AMC = Área Máxima de Construcción, en metros cuadrados
AL = Área del lote, en metros cuadrados
AR = Área de retiro (retiro de antejardín en metros
cuadrados)
AEp = Altura de
Edificación, en pisos (Altura de piso: 3 metros).
Por lo anterior, se evidencia que las fórmulas son las
mismas, solo aclarándose que para altura de edificación se trata de metros y en
la fórmula para el área máxima de construcción, se establece la altura máxima
en pisos, considerando la altura por piso de 3 metros.
En los casos donde existan dos o más frentes a calle
pública se deberá realizar un promedio, dado el impacto al entorno que traerá
la edificación, tanto para vecinos como para los desarrolladores.
AE= (AE calle 1 +AE
calle 2)
# calles.”)