Artículo 3º—Se modifica el Anexo A de la Resolución
N° 30-2009 del 24 de setiembre del 2009 en lo referente al factor de ajuste por
regularidad y se ordena publicarlo íntegramente.
ANEXO A
Factores de Corrección para la Valoración de Terrenos
Mediante análisis de regresión, la Dirección General de Tributación ha
definido para aquellas características físicas de los terrenos, fórmulas de
comparación que permiten obtener factores para explicar en muchas situaciones
el comportamiento del mercado ante diferencias entre el lote tipo y el sujeto.
Los elementos de comparación considerados son los siguientes:
▪ Área o extensión.
▪ Frente.
▪ Regularidad o forma.
▪ Nivel.
▪ Pendiente.
▪ Tipo de vía.
▪ Servicios Públicos.
▪ Servicios 1.
▪ Servicios 2.
▪ Ubicación.
Para cada una de estas variables se presenta una fórmula matemática que
efectúa una comparación entre el sujeto a valorar y el lote tipo, esto permite
obtener un factor de ajuste comparativo de cada uno de los elementos de
comparación evaluados. El producto de los factores comparativos multiplicados
por el precio del lote tipo, permite obtener un valor ajustado.
1. Área o extensión: Para medir el aporte de este elemento de
comparación se utiliza la siguiente fórmula, que afecta de forma directa la
comparación entre las áreas del inmueble a valorar y el lote tipo:
Donde:
· Fec = Factor de Extensión comparativo.
· Alt = Área del lote tipo.
· Alv = Área del inmueble a valorar.
· n = Factor exponencial.
El valor del factor exponencial puede variar dependiendo que se trate de
una propiedad urbana, suburbana o rural, por consiguiente el valor de n para
cada uno de esos casos es de:
· Para
las fincas urbanas en donde el área máxima puede ser hasta
· Para
las fincas suburbanas en donde el área puede variar de más de
· Para
las fincas rurales en donde las áreas de las fincas son de más de
2. Factor de ajuste por frente: De igual manera que en la variable
anterior, la utilización de este elemento depende fundamentalmente de la
comparación que se haga del frente del inmueble a valorar respecto al lote
tipo.
Este es un elemento de comparación importante cuando se trata de
propiedades urbanas o suburbanas, ya que es una de las que más afecta el valor
de un inmueble, en tanto que en propiedades rurales pierde importancia.
Para propiedades con características urbanas o suburbanas la fórmula a
aplicar siguiente:
Es lo mismo que:
Donde:
· Ffc = Factor de frente comparativo.
· Ffv = Frente de inmueble a valorar.
· Fflt =
Frente del lote tipo.
· 0.25 = constante.
Para todas aquellas fincas en las cuales su uso potencial es la actividad
agrícola, pecuaria o forestal la fórmula es la siguiente.
3. Factor de ajuste por regularidad: Este factor se refiere
básicamente a la forma del terreno. En general, las fincas se pueden presentar
en formas pocas o bastante irregulares.
Se ha observado que conforme aumenta la irregularidad de un inmueble su
valor disminuye, limitando su utilización, muy especialmente, cuando la
regularidad afecta las primeras porciones de un lote urbano, ya que su
aprovechamiento para efectos constructivos se ve más limitado.
Para emplear esta variable se utilizará el concepto del Área del Menor
Rectángulo Circunscrito (Amrc), que se determina por la menor figura
regular (cuadrado o rectángulo) que contenga el lote en estudio, como se
muestra a continuación.
Concepto de Regularidad
A = 160,00m² A = 200,00m²
La siguiente fórmula se
emplea básicamente para determinar la regularidad de cada inmueble de
conformidad con lo anteriormente expuesto.
Donde:
R = Regularidad.
A = Área del lote a
evaluar.
Amrc = Área del menor
rectángulo circunscrito.
Para zonas netamente
urbanas en donde el terreno por su uso residencial o comercial se puede ver muy
afectado por la forma, se recomienda aplicar las siguientes fórmulas.
Donde:
R1 y R2: Regularidad según
el grado de afectación de R.
Para zonas suburbanas en
donde existen terrenos con áreas de mayor tamaño se dan menores limitaciones de
aprovechamiento del terreno, por lo que se recomienda el empleo de la siguiente
fórmula:
Donde:
R3: Regularidad para zona
suburbana.
En áreas netamente rurales
este factor es poco significativo; no obstante, se pueden emplear las mismas
fórmulas anteriores pero con raíz quinta o sexta. Mediante el empleo de las fórmulas
anteriores se ha comparado la regularidad del inmueble a valorar con respecto a
la regularidad de
una referencia de forma
regular; no obstante, esa comparación también puede aplicarse contra cualquier
predio del que conocen sus condiciones. El procedimiento a seguir es el
siguiente:
1- Determinar la
regularidad tanto del inmueble a valorar como del lote tipo, aplicando de las
fórmulas anteriores la apropiada.
2- Obtener el factor de
regularidad; para ello se aplica la siguiente fórmula.
Donde:
Frc = Factor de
regularidad comparativo
Rv = Regularidad del
inmueble a valorar escogida según sea urbano, suburbano o rural
Rlt = Regularidad del lote
tipo
Ejemplo.
|
Clasificación
del lote |
Área |
Amcr |
Regularidad |
Urbano (Raíz
cuadrada) |
Factor
comparativo de regularidad |
||||
|
Lote a
valorar |
500 |
526 |
0.95057034 |
0.903583975 |
0.903583975 |
||||
|
Lote tipo |
500 |
500 |
1 |
1 |
|||||
4. Factor de ajuste por nivel: Se refiere al nivel del inmueble con
respecto a la vía pública.
De acuerdo con estudios e investigaciones que se han realizado sobre esta
materia, se ha llegado a determinar que una propiedad que se encuentra a nivel
con respecto a la vía pública posee un valor mayor que otra que se ubique sobre
nivel o bajo nivel. Así mismo, se ha observado que una propiedad que se
encuentre sobre nivel posee un mayor valor que otra que se encuentre bajo nivel
con respecto a la vía; lo anterior, en igualdad de los demás factores.
Para facilitar el estudio de este factor se analiza separadamente el sobre
nivel y el bajo nivel.
Sobre nivel
Como se mencionó anteriormente, una finca que se encuentra sobre nivel con
respecto a la vía pública deberá tener un menor valor que otra que se encuentra
a nivel de la misma, en igualdad de los demás factores. Este efecto se evalúa
mediante la siguiente fórmula.
Donde:
▪ Fsn= Factor de sobre nivel.
▪ Exp= Fórmula exponencial.
▪ -0,03= Constante estadística.
▪ SN = Sobre nivel del inmueble a valorar (metros).
Bajo nivel
Ya se ha hecho referencia al caso que una propiedad que se encuentre bajo
nivel con respecto a la vía pierde valor en relación con una que esté a nivel,
o de otra que se encuentre sobre nivel; esto se debe a que las fincas que se
encuentran bajo nivel tendrán dificultades para evacuar sus aguas, además de
que se ven afectadas por las aguas pluviales de los predios vecinos que estén a
un nivel superior.
La fórmula para determinar este efecto es la siguiente:
Donde:
▪ Fbn = Factor de bajo nivel.
▪ Exp = Exponencial.
▪ -0.05 = Constante estadística.
▪ bn = Bajo nivel (m).
Para emplear esta variable en forma comparativa debe aplicarse el cociente
del factor de nivel del inmueble a valorar entre el factor de nivel del lote
tipo, como se indica a continuación.
Donde:
▪ Fnr = Factor de nivel resultante.
▪ Fnv = Factor de nivel del inmueble a valorar.
▪ Fni = Factor de nivel del lote tipo.
5. Factor de ajuste por pendiente: En términos matemáticos, la
pendiente se refiere a la relación entre las distancias vertical y horizontal
de dos puntos y se expresa en términos porcentuales; no obstante, en aspectos
de valuación, la pendiente se refiere al grado de inclinación o declive con
respecto al eje horizontal que posee un determinado inmueble.
Con el objeto de facilitar el estudio de este factor, se toma como
referencia una pendiente del 100%. Esta pendiente se puede definir como aquella
que posee un ángulo de inclinación de 45 grados.
Por consiguiente, esta variable se mide en términos porcentuales tanto en
terrenos urbanos como rurales.
Tal como se observa en la siguiente figura:
Pendiente máxima
El grado de pendiente de una finca o de una determinada zona debe ser
determinado directamente en el campo, o por medio de las curvas de nivel que
aparecen en las hojas cartográficas del Instituto Geográfico Nacional.
Como guía para determinar la pendiente puede seguirse el siguiente gráfico
de pendientes:
Gráfico de Pendientes
Este gráfico facilita al perito valuador en el campo, la determinación del
grado o porcentaje de pendiente de cada finca a valorar.
Para aplicar esta variable en forma comparativa, se debe utilizar la
fórmula que se presenta a continuación.
Donde:
○ Fpc = Factor de pendiente comparativo.
○ PZ = Pendiente del lote tipo.
○ PL = Pendiente del inmueble a valorar.
○ Exp = Fórmula exponencial.
○ 78 = Constante.
Esta fórmula se aplica tanto para terrenos urbanos como rurales.
6. Factor de ajuste por tipo de vía: En la medición de esta variable
se han definido siete tipos de vía, cuya descripción es la siguiente:
|
Clasificación
|
Descripción |
|
1 |
Es la vía
que se ubica en el sector más valioso y de mayor desarrollo comercial, y
podría no tener las mejores características (materiales, estado, ancho, entre
otros) |
|
2 |
Se ubican en
zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales que deben soportar
un tránsito denso, y en algunas zonas residenciales de clasificación alta.
Guarda similitud con la anterior en cuanto a sus características. |
|
3 |
Este tipo de
vía se localiza en zonas de transición comercial-residencial, residencial e
industrial. Sus características son de menor condición a la anterior. |
|
4 |
Se localizan
en sectores residenciales, industriales y en algunas zonas agropecuarias.
Algunas servidumbres se clasifican en esta categoría por sus características.
Permiten la circulación de todo tipo de vehículos. |
|
5 |
Son las vías
que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De
lastre, material arenoso y/o lastre mezclado con material más grueso,
permiten la circulación a todo tipo de vehículos. En esta categoría se
incluyen las alamedas cualquiera que sea su acabado. |
|
6 |
De material
ligeramente grueso, arenoso, o de tierra, se ubican por lo general en zonas
agropecuarias y permiten la circulación de vehículos durante todo el año. |
|
7 |
De material
grueso, de tierra o arcilloso, se ubican por lo general en zonas
agropecuarias y permiten la circulación de vehículos solo durante la época
seca. |
|
8 |
Son las vías
que permiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones. Se incluye
en esta categoría la playa cuando es la única vía de acceso a estos
inmuebles. |
|
9 |
Son las vías
angostas que sirven de servidumbres de paso. |
|
10 |
Son los ríos,
canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando es la única vía de acceso. |
|
11 |
Es la vía
férrea, cuando son la única vía de acceso a estos inmuebles. |
Para el uso de esta variable con el método comparativo se debe determinar
el tipo de vía tanto de la finca a valorar como del lote tipo o finca de
referencia.
En la determinación del factor comparativo se aplica la siguiente fórmula:
Donde:
▪ Fvc = Factor de tipo de vía comparativo
▪ Exp = Fórmula exponencial
▪ V v = Tipo de vía de la finca a valorar
▪ Vlt = Tipo de vía del lote tipo
▪ -0.06646 = Constante
7. Factor de ajuste por disponibilidad de servicios públicos: Para
facilitar la aplicación del método comparativo y la utilización de los planos
de valores, los servicios públicos se han separado en dos categorías, como se
menciona a continuación:
▪ Servicios 1
▪ Servicios 2
Servicios 1
Dentro de la utilización del programa comparativo esta variable debe ser
aplicada únicamente en terrenos urbanos o suburbanos, ya que solamente consideran
los siguientes servicios:
· Acera
· Cordón
· Caño
Para que el valuador utilice adecuadamente esta variable debe usar la
siguiente tabla:
Tabla para servicios 1
|
Acera |
Cordón y
caño |
Clasificación |
|
0 |
0 |
1 |
|
0 |
1 |
2 |
|
1 |
0 |
3 |
|
1 |
1 |
4 |
Por consiguiente, una finca que no posea ningún servicio, tiene una
clasificación de 1, mientras que si cuenta con todos los servicios enumerados
se la asigna una clasificación de 4, de acuerdo con la tabla anterior.
La fórmula para este caso es la siguiente:
Donde:
▪ Fs1 = Factor de servicios 1 comparativo
▪ Exp = Forma exponencial
▪ sv = Servicios del inmueble a valorar
▪ slt = Servicios del lote tipo
▪ 0.03 = constante
Servicios 2
Esta variable incluye los servicios de cañería, electricidad, teléfono y
alumbrado público, y se emplea tanto en fincas urbanas y suburbanas como
rurales.
Para su aplicación deberá determinarse cuales de los servicios anteriores
posee el lote tipo de la zona homogénea y la finca que se desea valorar.
Para el empleo de este factor debe utilizarse como referencia la siguiente
tabla:
Tabla para servicios 2
|
Alumbrado P.
|
Teléfono |
Electricidad |
Cañería |
Clasificación
|
|
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
|
1 |
0 |
0 |
0 |
2 |
|
0 |
1 |
0 |
0 |
3 |
|
0 |
0 |
1 |
0 |
4 |
|
0 |
0 |
0 |
1 |
5 |
|
1 |
1 |
0 |
0 |
6 |
|
1 |
0 |
1 |
0 |
7 |
|
1 |
0 |
0 |
1 |
8 |
|
0 |
1 |
1 |
0 |
9 |
|
0 |
1 |
0 |
1 |
10 |
|
0 |
0 |
1 |
1 |
11 |
|
1 |
1 |
1 |
0 |
12 |
|
1 |
1 |
0 |
1 |
13 |
|
1 |
0 |
1 |
1 |
14 |
|
0 |
1 |
1 |
1 |
15 |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
16 |
El empleo de esta tabla es similar al uso de la tabla de servicios 1, por
lo que debe determinarse el factor de los servicios del inmueble a valorar y
del lote tipo.
De igual manera que en el caso de los servicios 1, para determinar el
efecto comparativo de los servicios 2, se debe utilizar la misma fórmula pero
con la tabla para servicios 2.
8. Factor de ajuste por ubicación: La ubicación en manzana es una
condición que se emplea únicamente en zonas netamente urbanas, con cuadrantes
bien definidos.
Su codificación es la siguiente.
1 Lote manzanero
2 Lote cabecero
3 Lote esquinero
4 Lote medianero con dos frentes
5 Lote medianero
6 Lote en callejón lateral
7 Lote en callejón fondo
8 Lote en servidumbre
Para determinar el efecto de esta variable mediante el uso del método
comparativo se deben emplear las siguientes fórmulas:
En caso de que la finca a valorar tenga un mayor y mejor uso comercial se
utiliza:
Donde:
▪ FUcr = Factor de ubicación comparativo para residencial.
▪ Exp = Fórmula exponencial.
▪ Uv = Ubicación del inmueble a valorar.
▪ Ult = Ubicación del lote tipo.
▪ -0.111 = Constante.
Si la propiedad se encuentra en una zona residencial se aplica la siguiente
fórmula.
Valor del terreno:
El valor del terreno a declarar será el resultante de la multiplicación del
valor por metro cuadrado del lote tipo por todos los factores explicados
anteriormente y finalmente por el área del lote a valorar.