Nº 42831-MIVAH-MEIC-TUR

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

LA MINISTRA DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS

HUMANOS, LA MINISTRA DE ECONOMÍA, INDUSTRIA

Y COMERCIO Y EL MINISTRO DE TURISMO

En uso de las atribuciones constitucionales y legales previstas en los artículos 140 incisos 3) y 18) y 146 de la Constitución Política; 25 inciso 1) y 28 inciso 2) acápite b) de la Ley General de la Administración Pública, Ley Nº 6227 de 2 de mayo de 1978; 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56, 58 inciso 2) y 70 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N° 4240 del 15 de noviembre de 1968 y de conformidad con lo dispuesto en la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), Ley N° 1917 de 30 de julio de 1955; Ley de Creación del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982; Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 de 28 de octubre de 1999 y Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002 y,

Considerando

1º-Que una prioridad del Gobierno del Bicentenario es promover estrategias para incentivar la actividad económica, por lo que dentro del marco jurídico existente se deben incluir las diferentes modalidades de tramitación de los bienes inmuebles que se afectan al régimen de propiedad en condominio, y de esta forma promover la reactivación económica que dinamice el crecimiento y la generación de oportunidades.

2º-Que, al existir una creciente demanda de trámites de condominios, es necesario fomentar las diversas modalidades en que se puede aplicar el régimen de propiedad en condominio conforme lo establece artículo 1º de Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley Nº7933, por lo que se deben regular diferentes tipologías de tramitación, así como la combinación de las diferentes modalidades, para brindar seguridad jurídica en su tramitología.

3º-Que el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, fue reformado mediante el Decreto Ejecutivo Nº 41152-MIVAH-MEIC-TUR, publicado en La Gaceta Nº 98 del 04 de junio de 2018.

4º-Que uno de los motivos de la reforma al Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, fue garantizar que esa modificación satisficiere las necesidades de recreación de las familias que habitarán los condominios y también que el área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas sea proporcional en atención al tamaño del condominio y a la cantidad de personas que van a habitarlo.

5º-Que uno de los motivos de dicha reforma fue introducir que las áreas destinadas a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas de un condominio residencial, constituyen áreas comunes internas de carácter privado, las cuales pueden ser utilizadas únicamente por los condóminos, por ende, no rinden un beneficio adicional a los asentamientos humanos en los cuales se desarrollan. En este sentido, el disminuir los porcentajes destinados a este tipo de áreas privativas internas, no puede entenderse como una acción dirigida a disminuir la provisión de áreas verdes de uso público.

6º-Que el artículo 54 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reformado mediante Decreto Ejecutivo Nº 41152-MIVAH-MEIC-TUR, carece de disposiciones propias para condominios de interés social, además que no incluye a los cuadrantes urbanos o áreas previamente urbanizadas como zonas en las cuales se puede flexibilizar los criterios de áreas comunes recreativas, pues únicamente contempla a las urbanizaciones para dichos efectos, aspectos que se adicionan con la presente reforma.

7º-Que la Dirección de Mejora Regulatoria del Ministerio de Economía, Industria y Comercio, emite informe de segunda vez, DMR-DAR-INF-097-2020 de fecha veinte de noviembre del dos mil veinte, indicando que esta propuesta cumple con lo establecido en el artículo 12 de la Ley N° 8220, Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, así como el artículo 56 de su reglamento, Decreto Ejecutivo Nº 37045-MP-MEIC y sus reformas, los cuales señalan que toda la Administración Pública, central, descentralizada, instituciones autónomas y semiautónomas, órganos con personalidad jurídica instrumental, entes públicos no estatales, municipalidades y empresas públicas deberán realizar un Análisis Costo Beneficio de las regulaciones que establezcan trámites, requisitos y procedimientos. Por tanto,

Decretan:

MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO A LA LEY

REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Artículo 1º-Refórmese los artículos 1 inciso 16) párrafo primero e inciso 25), 10, 15 inciso 2), 54 y 56 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR de 2 de marzo del 2005, publicado en el Diario Oficial La Gaceta N° 74 de 19 de abril del 2005. Los textos se leerán de la siguiente manera:

"Artículo 1º.-Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes tienen el significado que se indica:

(.)

16.Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz llamada subcondominio.

(.)

25.Finca filial matriz: Es toda finca filial que, por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio, sea una huella o fincas filiales primarias individualizadas, dentro del condominio inicial."

"Artículo 10.-En cualquier tipo de condominio, cuando haya fincas filiales, que pueden estar techadas o no, destinadas a estacionamientos públicos o privados, se aplicará para el cálculo de espacios de estacionamiento, las áreas que al respecto señala el Plan Regulador cuando exista este instrumento legal o el Capítulo XX del Reglamento de Construcciones y sus reformas o la normativa que lo sustituya y aquella que resulte supletoria relativa a esa materia.

Para el caso de los condominios habitacionales de interés social, se aplicarán las siguientes reglas según corresponda:

a. Para condominios verticales y horizontales de interés social de diez unidades habitacionales o menos, no se requiere dejar espacio de estacionamiento.

b. Para condominios verticales y horizontales de interés social de once hasta treinta unidades habitacionales, requiere al menos un espacio de estacionamiento por cada diez unidades habitacionales.

c. Para condominios verticales u horizontales de interés social con más de treinta unidades habitacionales, se aplicará lo establecido en el artículo 11 del presente reglamento, considerando como mínimo 1 espacio de estacionamiento por cada diez unidades habitacionales, más el diez por ciento para visitas.

Para el cálculo de estacionamientos, si el valor resultante de la operación es igual o mayor a 0,5 se debe de redondear hacia arriba al número entero próximo, en caso contrario prevalece el valor entero menor, se deberá dejar un espacio de estacionamiento para uso exclusivo de visitantes, cumpliéndose a su vez lo estipulado al efecto en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Nº 7600 y sus reformas."

"Artículo 15.-Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio deben contener:

(.)

2. Planos de distribución: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a circulación, localización de servicios generales y otros.

Además, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la información de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando su medida en metros cuadrados, además del porcentaje que representa cada área respecto al área total del condominio. La tabla de áreas deberá contener necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida (APC), área privativa no construida (AP no C) (jardines y patios), área privativa construidas no cubiertas restringidas (APC no CR), (patios de luz y tendido), área de uso común construidas (ACC), y de uso común libre (ACL). Además, se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje de cada una de las otras categorías referidas. En el caso de condominio de lotes, el cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura permitida, número de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad. Si este condominio de lotes será un condominio de condominios, se deberá colocar una tabla indicando la cobertura y la densidad en cada lote, de manera que las mismas se cumplan de manera global en el Condominio Madre.

Cada plano deberá presentarse con sus respectivas tablas de distribución, en el formato que establezca el INVU. Las tablas de distribución contendrán la información que se requiera, según la categoría de condominio, según se detalla a continuación:

a.- Condominios Construidos: Área privativa construida, área privativa no construida, área privativa no cubierta restringida, coeficientes de copropiedad, área común libre, área común construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura y área total de piso.

b.- Condominio de lotes: Área de Finca Filial Primaria Individualizada, cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación (número de pisos), área máxima de edificación propuesta, cobertura máxima propuesta, índice de construcción, coeficiente de copropiedad, área común libre, área común construida. Todo proyecto de condominio de lotes debe cumplir además con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, por lo que debe adicionar la Tabla de áreas para Urbanizaciones.

c.- Condominios de Fincas Filiales Matrices: área y uso de la finca filial matriz, porcentaje máximo de cobertura, número máximo de pisos (sin incluir sótanos), área máxima de construcción (sin incluir sótanos), cantidad de unidades residenciales, área total privativa y los coeficientes de copropiedad, área común libre y área común construida, área total del terreno, área total del condominio, área total de cobertura y porcentaje de cobertura. Además, se debe indicar el aporte de juegos infantiles de la finca madre a cada una de las fincas matrices conforme al coeficiente de copropiedad, el mínimo requerido para cada finca filial matriz y el área a desarrollar en cada finca filial matriz en caso de requerirse.

d.- Condominio de Edificaciones y Lotes: Área de la finca filial primaria individualizada, cobertura máxima permitida en la zona, altura de edificación, número de pisos, cobertura máxima propuesta, área máxima de edificación propuesta, índice de construcción, área privativa propuesta, total del área de la finca filial primaria individualizada, coeficiente de copropiedad, área privativa construida por nivel, área privativa no construida, área privativa no cubierta restringida, áreas comunes libres, área común construida, área total del terreno, área total de cobertura, porcentaje de cobertura, área total de piso.

(.)"

"Artículo 54.-Para efectos de la determinación del área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas en condominios habitacionales, se aplicarán las siguientes reglas:

a.- Condominio habitacional de seis unidades habitacionales o menos: Todo condominio habitacional de seis o menos unidades habitacionales que se encuentre dentro de un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde. En el caso de que no se encuentre dentro un área previamente urbanizada o cuadrante urbano, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, para juegos infantiles o áreas recreativas o parques o zona verde.

b.- Condominio habitacional mayor a seis unidades habitacionales: Todo condominio habitacional, con más de seis unidades habitacionales, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, para juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde; asignando un tercio para cada uno de estos fines.

c.- Condominio de finca filial primaria individualizada, edificaciones y lotes: Todo condominio de finca filial primaria individualizada deberá destinar a juegos infantiles, áreas recreativas, parques y zona verde, un mínimo de diez metros cuadrados por cada finca filial, o el cinco por ciento del área urbanizable, cualquiera que sea mayor; asignando un tercio para cada uno de estos fines.

d.- Condominio vertical de interés social dentro de una nueva urbanización: Para desarrollar condominios verticales de interés social, dentro de una nueva urbanización, se debe hacer constar el número de lotes y la cantidad de unidades habitacionales que se desarrollen en cada uno de esos lotes, de acuerdo con la densidad, para determinar la totalidad de la cesión de área pública según la normativa vigente y las disposiciones que resulten supletorias, que contemplen el desarrollo de los condominios.

La cesión de área pública se debe hacer constar dentro de los planos de la urbanización. Una vez definida el área pública a ceder en la nueva urbanización, no se requiere destinar áreas comunes para los usos de juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde de los condominios verticales. Las áreas destinadas a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde deberá estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el condominio. Respecto al equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras áreas comunes el diseñador podrá proponer opciones de diseño respetando la división de edades establecida en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU."

"Artículo 56.-En el condominio de condominios, el porcentaje para áreas verdes, parques, zonas recreativas y juegos infantiles se calculará de manera global, considerando tanto el área del condominio matriz inicial como el área de los condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los porcentajes de los condominios filiales matrices, aunada a la del condominio matriz inicial, cumplan con las disposiciones del artículo 54."