Artículo
22- Determinación del justo precio
Para
determinar el justo precio, aparte de los criterios estipulados en el inciso b)
del artículo 39, el perito deberá cumplir las siguientes disposiciones:
El avalúo
administrativo deberá indicar todos los datos necesarios para valorar el bien
que se expropia, tanto del inmueble como de la actividad comercial que se esté
realizando, y describirá, de forma amplia y detallada, el método empleado.
En cuanto
a los inmuebles, el dictamen contendrá, obligatoriamente, una mención clara y
pormenorizada de lo siguiente:
a) La
descripción topográfica del terreno.
b) El
estado y el uso actual de las construcciones.
c) El uso
actual del terreno.
d) Los
derechos de los inquilinos o los arrendatarios.
e) Las
licencias o los derechos comerciales, si procedieran conforme a la ley,
incluidos, entre otros, todos los costos de producción, directos e indirectos,
impuestos nacionales, municipales y seguros.
f) Los
permisos y las licencias o las concesiones para la explotación de yacimientos,
debidamente aprobados y vigentes conforme a la ley, tomando en cuenta, entre
otros, los costos de producción, directos e indirectos, el pago de las cargas
sociales, los impuestos nacionales, municipales y los seguros.
g) El
precio estimado de las propiedades colindantes y de otras propiedades de la
zona o el de las ventas efectuadas en el área, sobre todo si se tratara de una
carretera u otro proyecto similar al de la parte de la propiedad valorada, para
comparar los precios del entorno con el de la propiedad que se expropia, así
como para obtener un valor homogéneo y usual conforme a la zona.
h) Los
gravámenes que pesan sobre la propiedad y el valor del bien, fijado por el
propietario para estas transacciones.
i)
Cualesquiera otros elementos o derechos susceptibles de valoración e
indemnización.
Cuando se
trate de zonas rurales, extensiones considerables o ambas, el precio se fijará
por hectárea. En caso de zonas urbanas, áreas menores o ambas, el precio podrá
fijarse por metro cuadrado.
En
cualquier momento del proceso, la administración expropiante, el propietario o
el juez podrán pedir opiniones técnicas a la Dirección General de Tributación,
que podrá elaborar estudios de campo, si se estimara necesario. Esta opinión
será rendida en el plazo de cinco días hábiles a partir de recibida la
petición.
Para
fijar el valor del bien, se considerarán solo los daños reales permanentes,
pero no se incluirán ni se tomarán en cuenta los hechos futuros ni las
expectativas de derecho. Tampoco podrán reconocerse plusvalías derivadas del
proyecto que origina la expropiación.
En el
caso de los bienes muebles, cada uno se valorará separadamente y se indicarán
las características que influyen en su valoración.
(Así reformado por el artículo 1° de la ley N°
9462 del 11 de julio del 2017)