INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO

(Esta norma fue derogada por el transitorio tercero del Reglamento de Fraccionamiento  y Urbanizaciones, aprobado en sesión N° 6411 del 24 de octubre del 2019)

(Nota de Sinalevi: Mediante sesión N° 016 del 30 de julio del 2020, el Concejo Municipal de Río Cuarto acordó adherirse al presente reglamento)

REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES

    Con base en la facultad otorgada al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo por la disposición del Artículo Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana, la Junta Directiva de este Instituto aprobó en sesión No. 3391 del 13 de diciembre de 1982 el siguiente Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones que deroga el Reglamento citado vigente hasta la fecha y sus reformas.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

    El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones es el fruto de un análisis profundo de principios y elementos que sirven de orientación y no sólo de control, al desarrollo del país en la época de crisis que vivimos. Consideramos necesario efectuar modificaciones de fondo tendientes a ajustar el Reglamento a los cambios constantes que se producen en la época actual.

    El Reglamento consta de los siguientes artículos:

    Generalidades, fraccionamientos, urbanizaciones simples, desarrollos residenciales de conjunto, proyectos promovidos por el Estado y Reglamento Parcial de Construcciones.

    Promueve una reducción en el costo de las urbanizaciones al introducir modificaciones o cambios en la infraestructura vial para que resulte más sencilla y económica, satisfaciendo de esta manera una necesidad del país. Las vías responden al uso que se les van a dar. Al reducirse los anchos de las pistas de rodamiento, el área que queda en exceso se puede usar como áreas verdes por donde pase la infraestructura de Acueductos y Alcantarillado, lo que reduce igualmente su costo debido a que al darse estas condiciones se produce un ahorro en otros materiales, equipo y tiempo requerido para la urbanización y para la municipalidad un ahorro en el mantenimiento de los pavimentos.

    Estimula la construcción de viviendas, en especial las de interés social, que son aquellas que llevan incluida la solución de vivienda en las que se baja significativamente el costo de urbanización, produciéndose en esta forma, un incentivo para efectuar estos desarrollos.

    Regula los proyectos habitacionales de conjunto que son igualmente de interés social, independientemente de las clases sociales a que vayan dirigidos, toda vez que el Estado se beneficia con el desarrollo de proyectos con altas densidades, calles angostas, vías peatonales y de uso restringido.

    Contempla los proyectos de vivienda progresiva que son urbanizaciones en las que se venden lotes con dotación de servicios diferida.

    Regula la cesión de áreas públicas para la instalación de edificios comunales y áreas recreativas. El propósito de estas normas es el de valorar dichas áreas y exigir una dotación en relación con las necesidades reales para una población creciente cuyos servicios no son previstos.

    Modifica el porcentaje de áreas a ceder; que puede reducirse ajuicio del INVU y la Municipalidad en forma conjunta, en el caso de fraccionamientos y urbanizaciones residenciales fuera de distritos urbanos.

    Exige en todas las urbanizaciones la dotación de áreas comerciales y de oficinas públicas y privadas para promover una interacción social entre las mismas, evitando que estos centros se conviertan en simples dormitorios.

    El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo ejercerá la vigilancia y autoridad señalada en la Ley de Planificación Urbana para el debido cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en este Reglamento.

INTRODUCCIÓN

    Para efectos de simplificar el uso del Reglamento, las normas se han agrupado según el tipo de desarrollo que se va a llevar a cabo, separándolas en normas para: Fraccionamiento, Urbanizaciones Simples, Desarrollos Residenciales de Conjunto y Proyectos Financiados o Promovidos por El Estado. Además se incluye un Reglamento Parcial de Construcción.

    El cumplimiento de las funciones que, para el control de los fraccionamientos y urbanizaciones, asigna al Instituto de Vivienda y Urbanismo y a su Dirección de Urbanismo el artículo 10, inciso 2), de la Ley de Planificación Urbana N^o 4240 del 15 de noviembre de 1968, se ceñirá a las disposiciones del presente reglamento.

CAPÍTULO I

Generalidades

    El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que reúna las siguientes condiciones:

I.1 Que los usos proyectados estén conformes con las normas de zonificación establecidas por el Plan Regulador o en su defecto, por organismos competentes;

I.2 Que las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las características ecológicas del sitio;

I.3 Que el diseño geométrico del desarrollo sea lo más acorde posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el paisaje), tomando en cuenta no sólo las del terreno a desarrollar sino también las de sus inmediaciones;

I.4 Que los lotes que se originen sean de un tamaño aceptable, con acceso adecuado a la vía pública y de forma regular en lo posible;

I.5 Que los lotes puedan disponer de los servicios indispensables según las características de la zona;

I.6 Que los terrenos estén libres de afectaciones o limitaciones; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el desarrollo propuesto;

I.7 Cuando se da la vecindad a otras urbanizaciones es obligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura mediante una adecuada integración física y funcional;

I.8 En una misma finca podrán darse proyectos combinados, aplicando para cada caso lo pertinente y siempre que los usos sean compatibles;

I.9 Para los efectos del presente reglamento se entenderá por:

Plan Regulador: El instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.

Uso de la tierra: La utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o ambas cosas, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

Zonificación: la división de una circunscripción territorial en zonas de uso para efecto de su desarrollo racional.

Fraccionamiento: La división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Urbanización: El fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios.

Mapa Oficial: El plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

Renovación Urbana: El proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; incluye la conservación de áreas urbanas y prevención de su deterioro.

Área urbana: El ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población.

Distrito Urbano: La circunscripción territorial administrativa cuya delimitación corresponda al radio de aplicación del respectivo Plan Regulador.

Área Metropolitana: El conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana.

Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

El Instituto: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Artículo 4°. Adiciónese las definiciones legales anteriores con las siguientes:

El INVU: El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Áreas Comunales: Las que se destinan al uso público, aparte de calles y carreteras

para fines educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares.

 

Área sin restricciones: Aquella sobre la que no recaiga restricciones para fraccionar, tales como: reservas establecidas, zonas inundables, deslizables o similares, reserva para carreteras nacionales o regionales, cañones de río, pendientes mayores del 20°/o, servidumbres, etc.

Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas haya sido debidamente aprobada.

Alamedas: Vías de tránsito peatonal exclusivamente.

Antejardín: El espacio comprendido entre la línea de la propiedad y la de construcción.

Caminos vecinales: Aquellos caminos públicos no clasificados por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes como carreteras ni por la Municipalidad como calles urbanas. Se le aplicarán las normas de vías primarias.

Carreteras especiales de accesos restringidos: Aquellas a las cuales sólo se permite el acceso o salida de vehículos en determinados puntos. De sección transversal variable de acuerdo a las necesidades y las características topográficas.

Carreteras regionales: Todos los caminos públicos incluidos como parte de la Red de Carreteras establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, por servir exclusivamente a una región y llenar alguno de los siguientes requisitos: a) conectar dos ciudades que, conforme al último censo, tengan una población mínima de dos mil habitantes; b) comunicar una ciudad de dos mil habitantes o más con una carretera nacional o regional, puerto aéreo o marítimo o con un ferrocarril; c) tener un tránsito promedio diario no menor de 200 vehículos.

Carreteras Nacionales : Todos los caminos públicos incluidos como parte de la Red Nacional de Carreteras establecida por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, por llenar alguno de los siguientes objetivos: a) unir a Costa Rica con un país vecino; b) conectar dos provincias; c) comunicar dos ciudades que en el último censo aparezcan con una población mínima de cinco mil habitantes; o bien, d) conectar una ciudad de cinco mil habitantes o más con otra carretera nacional, puerto aéreo y marítimo, con una red ferroviaria.

Calzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.

Derecho de vía: El ancho total de la carretera, calle, sendero servidumbre, esto es, la distancia entre líneas de propiedad incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.

Densidad residencial bruta: Relación entre el número de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas.

Calles marginales : Calles secundarias : paralelas a las carreteras. A criterio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, cualquier carretera especial, nacional o regional puede requerir calles marginales para acceso de los lotes que den frente a ella.

 

Línea de construcción: La que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

Obras de infraestructura : Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como : abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.

Propiedad horizontal: Aquel tipo de edificación en donde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento o edificio y comunera de los bienes afectos al uso común.

Vías Públicas: Aquella cuyo tránsito actual o futuro es de importancia. Canaliza las vías secundarias y sirve para conectar con otros sectores de la ciudad o carreteras. Vías Secundarias: aquellas cuyo tránsito es continuo y atiende a no más de 120 unidades de vivienda.

Incluye calles en "U" (anillos), ciegas y de continuidad limitada.

I.10 Este reglamento será aplicado en todo el territorio nacional y en tanto no exista en la localidad un plan regulador que indique una norma diferente.