CAPÍTULO II
Fraccionamiento
El propósito de
este Capítulo es definir las condiciones urbanísticas y técnicas indispensables
para que las Municipalidades permitan fraccionamientos; por tanto para todo
fraccionamiento de terrenos será indispensable cumplir con los siguientes requisitos:
II.1 Requisitos.
II.1.1 En distritos sujetos a control
urbanístico no se requiere el visado municipal cuando todas las parcelas
resultantes midan más de 5 ha.,
cuando su uso sea agropecuario y conste así en planos, por considerarse que
estos casos no interesan al uso urbano.
II.1.2 Para autorizar el visado de planos
es indispensable que el interesado presente el plano de la finca madre en donde
se muestren todas las porciones resultantes. Si alguna de ellas no cumple con
las normas mínimas se negará el visado. Para este trámite basta un croquis
debidamente acotado y a escala aproximada.
II.1.3 Los lotes deberán contar con los
servicios mínimos existentes en la zona.
II.2 Accesos:
II.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso
directo a vía pública. En casos calificados, el 1NVU y las Municipalidades
podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre
que se cumpla con las siguientes normas:
La servidumbre se
aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se
demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas
existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas
en el lote.
II.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3)
lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos,
noventa centímetros (0,90 m.)
corresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes
interiores no excederá de 60
metros.
II.2.1.2 Por cada lote adicional para
vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional en el
ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.
II.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se
podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.
II.2.1.4 Todos los lotes resultantes de las
subdivisiones, deberán tener las medidas reglamentarias. El área de la
servidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima de lote
y sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias.
II.2.1.5. La segregación autorizada frente a servidumbre, en los términos de los
artículos anteriores, implica que la entrada a los lotes será considerada
servidumbre de paso común y en todo momento para cualquier autoridad o
funcionarios de las entidades encargadas a prestar servicios públicos, de
cualquier índole, así como de aquel a las que corresponde el control
urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro
similar.
No obstante lo indicado en el
párrafo anterior, en cuanto a servidumbres la municipalidad, ni ninguna
institución no tienen obligación de darles mantenimiento, ni de prestar servicios
en los lotes interiores".
(Así REFORMADO PARCIAL Y
EXPRESAMENTE por la Sesión N°
5277 de 14 de mayo de 2003, publicada en La Gaceta N° 98 de 23 de mayo de 2003.)
II.2.1.6. Para fines agrícolas,
pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente
a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y
forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 5.000 m², en estos casos
los planos individuales deben indicar "uso exclusivamente agrícola",
"uso exclusivamente pecuario" o "uso exclusivamente
forestal"; según corresponda. Las construcciones de vivienda, y demás
instalaciones y estructuras para el desarrollo de estas actividades quedan
sujetas a un máximo del 15% en área de cobertura.
Las servidumbres reguladas en este
artículo serán de un ancho mínimo de 7 metros y deberán estar dentro de las parcelas
en forma total o en partes proporcionadas.
(Así AMPLIADO por la Sesión N° 5277 de 14 de
mayo de 2003, publicada en La
Gaceta N° 98 de 23 de mayo de 2003.)
II.2.2 La Municipalidad podrá,
mediante acuerdo que así lo estipule, aceptar el fraccionamiento en propiedades
que enfrenten vías existentes, aún cuando éstas no sean las reglamentarias. En
este caso, deberán tomarse las previsiones para su normalización futura. El
fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la municipalidad
sobre la mitad de la calle a que enfrenten los lotes incluida su ampliación.
II.2.3 Lotes con frente a vía pública
menor a la norma: En terrenos que permitan su parcelamiento
sin apertura de vías, en los que su división en lotes regulares implique poco
aprovechamiento de la infraestructura existente, se aceptarán lotes en forma
irregular, pudiendo en este caso tener cada uno un frente a vía pública no
menor de tres metros (3,00 m.).
Esta franja que
sirve de acceso al lote interior no excederá de treinta metros (30,00 m.) de longitud para 3 m. de ancho y de cuarenta
metros (40,00 m.)
para 4 m.
de ancho.
Esta área no será
computable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en
ella.
II.2.4. El tamaño, el frente y la forma de
los lotes de cualquier fraccionamiento se ajustará a los requisitos de
zonificación del área y en ausencia de éstos a lo establecido en III.3.
En casos
calificados, la Dirección
de Urbanismo, tomando en consideración la situación socio-económica de la zona
y de las personas favorecidas, podrá aplicar los mínimos establecidos en el
Artículo V.5 para Vivienda Progresiva.
II.3 Cesión de Áreas Públicas:
Todo fraccionador
de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades o de zonas previamente
urbanizadas, cederá gratuitamente para áreas verdes y equipamiento urbano un
10°/o (diez por ciento) del área, sin restricciones, excepto cuando el
fraccionamiento sea agropecuario.
(Así reformado el punto II.3 de este artículo por
Resolución de la Sala
Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)
II.3.1 La Municipalidad
utilizará el área pública cedida según el orden de dotación indicado en el
Artículo III.3.
II.3.2 Servicios Particulares: Se aplicará lo indicado en el artículo III.3.6.3.2.
Todas las áreas
de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. En áreas
mayores a los 250 metros cuadrados
la cesión de áreas públicas se dará en
el sitio. Las áreas para servicios particulares deberán dejarse en todos los
fraccionamientos cuando resulten mayores de 100 metros cuadrados.
(Así reformado el punto II.3.2 de este artículo por
Resolución de la Sala
Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)
II.3.3 Cuando exista mapa oficial, la Municipalidad podrá
negociar el pago en efectivo del área de parque y facilidades comunales de las
urbanizaciones en las áreas determinadas por el Plan de manera que pagadas
estas de inmediato, adquiera otras ubicadas en los sitios indicados en el mapa
oficial. Estas áreas se denominarán reservas municipales a negociar. El área
correspondiente o juegos infantiles deberá dejarse en el sitio necesariamente.
En caso de que el propietario no desee negociar dichas áreas, estas de dejarán
en el sitio indicándolas en el plano de la urbanización como área o reservas
municipales susceptibles de cambio.
(Así ampliado por acuerdo de Junta Directiva, en sesión N° 3912 de 17 de
abril de 1989)