CAPITULO VII
CAPITULO
VII
Edificaciones
bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en Condominio
Artículo
VII. 1.—Objeto de las normas y
disposiciones. Se aplicarán a un edificio, o un conjunto de ellos,
construidos dentro de un mismo predio, con uso residencial, comercial,
industrial, de almacenamiento (bodega) o mixto, entre dos o más de estos usos
señalados y tienen por objeto:
VII.
1.1. Asegurar y proteger en la mejor
forma la solidez, la estabilidad, la salubridad y el mejor funcionamiento de
las partes componentes y del conjunto, en beneficio de los condóminos.
VII.
1.2. Definir las condiciones físicas
que debe observar un conjunto de edificios o un edificio en particular, para
que se puedan acoger a la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo
VII. 2.—Concepto de condominio (propiedad horizontal).
VII.
2.1. El inmueble en condominio puede ser
construido en forma vertical, horizontal o mixta; debe ser susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y ha de
tener elementos o partes comunes de carácter indivisible.
VII.
2.2. Cuando los diferentes apartamientos,
viviendas, casas o locales de un inmueble tengan salida a la vía pública o a
determinado espacio común que conduzca a dicha vía, cada uno de los
distintos propietarios tendrá derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
su apartamiento, vivienda casa o local y, además, un derecho de copropiedad
sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado
uso o disfrute.
La
copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble
no es susceptible de división, salvo los casos exceptuados en la Ley de
Propiedad Horizontal.
VII.
2.3. Se entiende por piso el conjunto de
habitaciones limitadas por planos horizontales determinados en un edificio
de varias plantas; por apartamiento, el conjunto de varias habitaciones que
con un fin determinado ocupa todo o parte de un piso o edificio, o bien
parte de varios pisos (soluciones en dúplex o triplex); por habitación, el
espacio constituido por un solo aposento.
Pueden
considerarse piso o apartamiento los desvanes o buhardillas habitables,
siempre que sean independientes de los demás pisos o apartamientos. En los
sótanos, no se permite el uso habitacional.
VII.
2.4. El régimen de propiedad horizontal
podrá establecerse en edificios ya construidos cuando, entre otras
condiciones, existan elementos comunes indivisibles y puedan ajustarse los
edificios «a las exigencias técnicas que se establecen mediante las
presentes normas.
Artículo
VII. 3.—Bienes de
propiedad privada y bienes comunes.
VII. 3.1.
Son bienes de propiedad privada aquellos que pertenecen por entero, en forma
individual y exclusiva, a cada condómino.
VII.
3.2. Son bienes comunes aquellos
elementos, pertenencias y servicios de dominio inalienable e indivisible de
todos los propietarios, necesarios para la existencia, seguridad, salubridad,
conservación, acceso, recreo u ornato del inmueble. Pueden ser de uso general
o de uso limitado, según sean destinados al uso y al aprovechamiento de
todos los apartamientos, locales o pisos, o de sólo alguno o algunos de ellos
(área de uso privativo o limitado).
VII. 3.2.1.
Son bienes comunes, de uso general, aquellos expresamente citados en la
escritura constitutiva o en los reglamentos de condominio, y los incluidos en
la siguiente enumeración, no taxativa:
a)
La totalidad del terreno en que se asienta el o los edificios.
b)
Los cimientos, muros exteriores y soportantes, paredes maestras, obra
estructural de los entrepisos, columnas, vigas, losas, techumbre, etc.
c)
Los vestíbulos, pasillos, corredores de uso común, galerías, escaleras,
ascensores, montacargas, vías de entrada, de salida y de comunicación, pórticos.
azoteas, terrazas, patios y jardines, cuando a ellos se tenga acceso
independiente. Garajes y áreas de estacionamiento de uso general y sótanos
cuando no estén asignados a un condómino.
Los
elementos citados en este inciso c) podrán ser de uso exclusivo para
determinados condóminos, en cuyo caso son bienes de propiedad común sólo
de esos condominios.
d) Los
locales destinados a la administración y vigilancia, al alojamiento de
porteros o encargados del inmueble y a taller de mantenimiento.
e)
Los locales e instalaciones, aparatos y demás objetos de servicios centrales
como energía eléctrica, teléfono, gas, agua, alcantarillado sanitario,
pozos, fosas, cisternas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; y
todos los tubos, albanales, canales, ductos y tuberías de los sistemas de
distribución de agua, drenaje y otros semejantes, con la sola excepción de
los que sirvan exclusivamente a cada piso, apartamiento, vivienda o local;
cualesquiera otros que se resuelva, por la unanimidad de los propietarios,
usar o disfrutar en común, o que se establezcan con tal carácter en la
escritura constitutiva del régimen de propiedad.
f)
Los locales y obras de seguridad, deportivos, de recreo, de ornato, de recepción
o reunión social, etc.
VII.
3.2.2. Son objeto de propiedad común de uso
limitado, además de los ya citados, los bienes necesarios para la existencia,
seguridad, salubridad y conservación de determinados apartamientos, locales o
pisos, o para permitir su uso y disfrute. Son bienes de propiedad común, sólo
de los condominios colindantes, los elementos como el fecho piso medianero
entre propietarios distintos, y las paredes, muros y divisiones medianeras.
Artículo
VII. 4.—Normas generales
VII.4.1.
En el diseño y construcción de inmuebles, han de observarse, además, los señalamientos
del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones;
las disposiciones del Plan Regional Metropolitano (GAM); el Reglamento de la
Municipalidad respectiva y la Ley de Construcciones y cualesquiera otras
leyes, reglamentos o decretos que atañen a la materia en aspectos generales
tales como zonificación urbana, u o de la vía pública, alineamiento oficial,
profesionales responsables de la obra, dimensiones mínimas de aposentos,
anchos mínimos en circulaciones verticales, etc; deben cumplirse, adema?,
todas las disposiciones de los reglamentos de seguridad y salubridad específicas
para los locales, según el uso definido para cada uno. El cumplimiento de las
presentes normas técnicas en ingeniaría y arquitectura no libera ni
sustituye en forma alguna la obligación a acatar los otros requisitos legales,
laborales, fiscales, regístrales, catastrales y administrativos que regulan
este tipo de obras.
Artículo
VII. 5.—Protección contra incendio.
VII.
5.1. Los muros divisorios entre
apartamientos, oficinas, locales comerciales, bodegas y estacionamientos, así
como los que separan a éstos de los espacios comunes, deberán construirse
como muros contra fuego.
VII.5.2.
Tratándose de edificios de varios
niveles para uso residencial, comercial o mixto, toda su estructura principal
estará construida de acuerdo con lo que establece el artículo XXX. IV. 2
de este Reglamento. Los entrepisos serán de losa de concreto armado u otra
solución similar; si se empleare losa de concreto, su espesor mínimo será
de 10 centímetros, y en caso de elementos prefabricados que tengan un
espesor menor, deberá protegerse con material aislante de modo que el
entrepiso, integralmente, presente una resistencia mínima al fuego de dos
horas.
VII.5.3.
Cuando sean soluciones pareadas o continuas, los tramos de techo
correspondientes a cada propietario deben ir separados por tapicheles, como
prolongación del muro interior divisorio entre los apartamientos, casas o
locales.
VII.5.4.
La estructura de las escaleras comunes,
los pasillos y los vestíbulos de acceso o distribución deben ser de
concreto armado o de material que asegure una resistencia al fuego de dos
horas, como mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales
combustibles.
Artículo
VII. 6.—Instalaciones mecánicas.
Todas las instalaciones mecánicas, tales como ascensores, bombas elevadoras
de agua, etc., que produzcan ruidos molestos a los moradores del edificio,
deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede
confinado, y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de
trepidaciones. Su ubicación debe hacerse en áreas comunes. Los sistemas de
agua potable, aguas negras, aguas pluviales y el eléctrico deberán
conducirse, cuando se trate de edificios a nivel de terreno, por áreas
comunes; y cuando se trate de condominios en altura, por ductos horizontales
registrables desde la unidad a que dan servicio, y por verticales registrables
desde áreas comunes.
Las
tuberías para cualquier tipo de servicio deben ser impermeables y las paredes
de los ductos deben ser recubiertos con materiales impermeabilizantes. Las
tuberías no podrán colocarse dentro de elementos estructurales comunes. En
las losas de entrepisos comunes sólo se admitirán tuberías ocultas en
rellenos superficiales, registrables desde la unidad a que dan servicio.
Cuando las tuberías se coloquen por el exterior, pueden ser expuestas.
VII.
6.1. Sistemas de agua potable: El agua
potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales y
hacia el interior de la propiedad deberán hacerse las derivaciones necesarias
para que cada local, casa o apartamiento cuente con la suya propia y otra para
las áreas de uso común. En el caso de condominios de altura, deberán
instalarse en ductos horizontales y verticales, o en forma aérea dentro del
espacio propio de cada unidad del condominio.
VII.
6.2. Sistemas de aguas servidas:
Cuando exista sistemas colectores de aguas servidas en funcionamiento,
la conexión desde el condominio al dicho sistema será única. Las salidas de
cada unidad del condominio deberán conectarse a un colector general interno,
con registros individuales. En el caso de unidades de condominio con frente a
la vía pública, la salida podrá conectarse directamente al colector público.
Cuando no exista sistema colector público en funcionamiento, las salidas se
conectarán a sistemas de tratamiento de las aguas servidas, ya sean individuales
o colectivos para dos o más unidades del condominio.
VII.
6.3. Sistemas de aguas pluviales: En el
caso de patios internos en una unidad a nivel de terreno, y siempre que no
acceda a él agua conducida, podrá instalarse tubería para evacuar aguas
pluviales bajo el piso de la misma unidad. En el caso de patios internos,
terrazas o azoteas en niveles superiores al del terreno, los mismos deberán
estar ubicados contiguo a espacios comunes, de modo que la evacuación de las
aguas pluviales se realice por áreas comunes.
Artículo
VII. 7.—Instalaciones eléctricas y
telefónicas. Se deben proveer sistemas eléctricos con tableros de
control independiente?, tanto para las áreas de uso común y de los servicios
generales, como para cada unidad del condominio. Si fuere necesaria una
subestación eléctrica, ésta se ubicará en área común; diseño, características
y dimensiones deben acatar los reglamentos específicos del Servicio Nacional
de Electricidad. Los medidores y los tableros de control, tanto eléctricos
como telefónicos se ubicarán en área común y en sitios de fácil acceso.
Las redes de distribución irán por ductos subterráneos o aéreos con las
respectivas cajas de registro y conforme con lo que disponga el Código
Nacional Eléctrico. Los ductos horizontales o verticales serán independientes
de aquellos de las instalaciones sanitarias, y registrables desde áreas
comunes.
Artículo
VII. 8.—Condiciones generales.
VII.
8.1. No se podrán colocar muros, verjas
o setos que segreguen una porción del terreno común para el uso exclusivo de
algún propietario, salvo cuando el proyecto del edificio contemple espacios
de terreno para uso exclusivo de uno o más propietarios, en cuyo caso se
admitirá la colocación de paramentos como los citados, para delimitar la
porción del terreno a utilizar por cada uno de ellos, destinada a servir
exclusivamente como patio individual. Estos patios mantendrán siempre la
calidad de bienes comunes de uso limitado, y no se podrá construir en ellos
obra alguna ni se podrán techar.
VII.
8.2. Todas las obras que se vayan a
realizar en las áreas comunes deberán quedar expresadas en forma clara y
explícita en los planos que se presenten a aprobación oficial.
VII.
8.3. En lo posible, el acceso y la
salida vehicular a un condominio debe ser único, pero en condiciones
especiales de acuerdo con el número de unidades, podrá aceptarse una
cantidad mayor de accesos-salidas, a criterio de la Comisión Revisora de
Permisos de Construcción. Aquellos proyectos que no muestren elementos
claramente indivisibles deberán cumplir, además, con lo que fije el
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.
VII.
8.4. Se requerirá una caseta o local de
vigilancia con un área mínima de siete metros cuadrados que incluya baño y
equipada con teléfono y zona de preparación de alimentos, para conjuntos
habitacionales de 50 viviendas. Si el condominio es para oficinas comercios o
bodegas, se requiere la caseta o local de vigilancia, con las condiciones
indicadas, cuando el área construida sea superior a los 3 500 m2.
VII.
8.5. Próximo a dicha caseta, y con fácil
acceso desde la vía pública, se procurará un espacio cubierto destinado al
depósito temporal de desechos y basura, de tamaño adecuado, y con las
debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo general; de acuerdo con el
desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores permanentes
para el mismo fin. El tamaño del espacio necesario para la concentración de
depósitos de basura se calculará para una semana, considerando que la
producción diaria total por habitante es de dos litros, (aproximadamente 0,3
m2 por unidad habitacional). Para otro tipo de uso, la capacidad
deberá justificarse con base en un estudio. Los colectores comunes de
basura deben reunir las características siguientes:
a)
Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran más
de 100 m para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de
distancias mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia;
b)
De fácil limpieza y desinfección y diseñados de tal manera que impidan el
acceso de animales;
c)
Situados en puntos de fácil acceso para los camiones recolectores; y
d)
En condominios en altura, cuando el colector común sea un local cerrado, éste
deberá diseñarse de acuerdo con las normas del presente Reglamento referidas
a locales de expendio de alimentos.
VII.
8.6. Estacionamientos: En lo que
respecta a estacionamientos rige lo establecido en el Capítulo XIX de este
Reglamento, con la adición siguiente: en los condominios mayores de 50
viviendas, o 3 500 m2 en comercios, oficinas y bodegas, deberá
incrementarse la capacidad de estacionamiento en un 4%, exceso que deberá ser
asignado al uso de visitantes.
VII.8.7.
Oficina de administración y taller de mantenimiento:
En proyectos mayores de 100 viviendas o de 3 500 m2 en
comercios, oficinas o bodegas, deberá construirse una oficina, de 16 m2 como
mínimo, con servicio sanitario, que servirá como taller de mantenimiento.
VII.8.8.
Señalamientos: Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número
y en caso de estar compuesto por varios edificios, locales o unidades de
vivienda, éstos también deberán identificarse con un nombre, una letra o un
número. La nomenclatura propuesta para cada condominio debe incorporarse a
los planos. El diseñador y el constructor deberán tomar en consideración la
adecuada señalización que requiere el condominio para la identificación
de los edificios, veredas, caminos, etc.
VII.
8.9.
Juegos infantiles, parques y áreas deportivas: Todo proyecto mayor de cuatro
viviendas en condominio deberá destinar al menos uno 10 % del área
aprovechable a juegos infantiles, parques y áreas deportivas. El total de
esta área, en ningún caso, podrá ser inferior a 10 m2 por
vivienda.
VII.
8.10. Comercios: Los proyectos mayores de 300
viviendas deberán construir un área de 0,25 m2 por vivienda,
destinada a comercio. Cuando se trate de un proyecto compuesto por varios
condominios, el área comercial puede concentrarse siempre que la distancia
no implique recorridos mayores de 300 m. Cuando existan condiciones especiales
de la zona en cuanto a servicios comerciales y mediante previa justificación,
en el condominio podría disminuirse el área comercial.
Artículo
VII. 9.—Reformas, reparaciones y obras de mantenimiento.
VII.
9.1. Sólo se pueden hacer obras y
reparaciones en el interior de cada piso, apartamiento, vivienda o local,
cuando no afecten a la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales,
o cuando no pongan en peligro la solidez, seguridad, salubridad o comodidad.
No está permitido hacer reformas que impidan o hagan menos eficiente la
operación de los servicios comunes e instalaciones generales.
VII.9.2.
Salvo que el Reglamento de Condominio y Administración lo establezca
diferente, está prohibido hacer excavaciones y otras obras en vestíbulos,
jardines, patios, sótanos, y en el subsuelo. También es prohibido realizar
reformas de cualquier tipo en los bienes de uso común. Tampoco está
permitido abrir vanos o ventanas.
VII.
9.3. Para reformas durante el proceso de
construcción, véase el artículo VII. 10.4.4.
Artículo
VII. 10.—Trámites y procedimientos.
Los interesados en solicitar autorización oficial para un proyecto bajo el régimen
de la Ley de Propiedad Horizontal, deben seguir los procedimientos y acatar
los requisitos según corresponda, del Instructivo ]N° 1 (Permisos para
Urbanizaciones y Fraccionamientos) y del Instructivo No 2 (Permisos
para Construcciones de Edificaciones),'de la Oficina Centralizadora de
Permisos de Construcción.
VII.
10.1. Escritura pública: Para obtener
el visado en planos de construcción de la oficina centralizadora, el
interesado deberá presentar copia de la escritura pública a que está
obligado de acuerdo con el artículo 7° de la Ley, en la que declare su voluntad
de acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal y en la que se haga constar el
cumplimiento de los requisitos estipulados en dicho artículo.
VII.
10.2. Planos: Con la firma del
profesional responsable, el interesado debe presentar a la Oficina
Centralizadora de Permisos de Construcción, los siguientes planos:
VII.10.2.1.
Plano de Ubicación: Plano de conjunto (diseño de sitio) del condominio, con
los datos y dimensionamiento suficientes para identificar sus partes, entender
su composición y localizar las edificaciones dentro del terreno. En el
plano de conjunto se debe anotar en forma de cuadro con datos absolutos y
relativos lo siguiente:
Area
total del terreno;
Área
construida;
Área
libre;
Áreas
privadas y privativas;
Retiros
frontal, laterales y posterior; y Alturas principales (en un corte transversal
esquemático).
VII.
10.2.2. Planos arquitectónicos: Se debe
indicar en estos planos la ubicación de cada unidad en el conjunto, con
dimensiones de contorno y referencias por rumbo?, ejes, cortes, acotamientos o
cualquier otro medio gráfico. Debe indicarse el uso de cada área, sin
omisiones ni rótulos ambiguos que induzcan a confusión, con una simbología
que permita su clara identificación. Los planos arquitectónicos constarán,
por lo menos, de lo siguiente:
a)
Plantas de distribución a nivel del terrereno: acceso común al conjunto;
accesos particulares (vehiculares y peatonales); área de estacionamiento;
caseta de vigilancia; espacio cubierto para depósito de basura; zonas
comunes recreativas; iluminación especial exterior; y verjas, rejas, y tapias
entre unidades.
b)
Plantas de distribución de otros niveles: distribución del piso tipo;
distribución de los pisos diferentes; distribución de mezzanines; distribución
de sótanos y semisótanos; distribución de techos y cubiertas; plantas de
acceso a escaleras y ascensores; plantas de circulaciones y áreas comunes;
y localización de servicios
generales.
En
las plantas de distribución deben indicarse correctamente los cortes que
conduzcan a identificar las diferentes unidades del condominio. Debe
incluirse, obligatoriamente, una tabla en que se determine el coeficiente de
copropiedad de cada unidad en relación con el área (resultante de dividir el
área privada de cada una entre el área total privada del inmueble, asignándole
a ésta un valor de cien). El área privativa se distribuye proporcionalmente
al área privada de los condominios que participan en esa área privativa, y
en esa cantidad se aumenta el área privada para los efectos del párrafo
anterior.
VII.
10.2.3. Planos estructurales: Además de
los detalles resultantes del diseño de los elementos de la estructura, en
estos planos se indicarán los materiales de muros divisorios y entrepisos,
que deberán cumplir con el artículo VII. 5.
VII.10.2.4.
Planos mecánicos: Debe indicarse los sistemas completos de manera tal que
cumplan con los requerimientos del artículo VII. 6.
VII.
10.2.5. Planos eléctricos y telefónicos:
Los planos eléctricos y telefónicos deberán cumplir con los requerimientos
del artículo VII. 7.
VII.
10.3. Memoria Descriptiva: Además de
los planos, escrituras, documentos requeridos en los instructivos
mencionados de la Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción, los
interesados deben presentar ante este organismo una copia de la Memoria
Descriptiva, en que se haga constar:
VII.
10.3.1. La naturaleza, situación y
linderos del terreno y una descripción general del edificio o conjunto.
Ubicación respecto a las vías públicas, medidas longitudinales de cada lado
del terreno y la superficie del mismo, concordantes con los datos del plano
catastrado de la propiedad.
VII.
10.3.2. Descripción de cada piso,
apartamiento, vivienda o local; número, situación dentro del conjunto o
edificio, piezas de que conste, y demás datos necesarios para su
identificación.
VII.10.3.3. Área y linderos, uso o destino
general del edificio o conjunto y del especial de cada piso, apartamiento,
vivienda o local; para los efectos de determinar el área y linderos, el
interesado deberá emplear un sistema descriptivo de los inmuebles (expresión
de la memoria de los linderos individuales de cada unidad y su respectiva
identificación), coincidente con el sistema gráfico empleado en los
planos (artículo VII. 10.2).
VII.
10.3.4. Definición de los bienes
comunes, su destino, ubicación, medidas, partes de que consten, características
y otros datos necesarios para su identificación, coincidente en todo lo
expresado en planos.
VII.
10.3.5. Determinación de los
coeficientes de copropiedad, en relación con el área, bajo el mismo procedimiento
que el usado en planos (artículo VII. 10. 2.2.): cociente resultante de
dividir el área privada de cada unidad entre el área total privada del
inmueble, asignándole a éste un valor de cien. Tales coeficientes deben
corresponder exactamente con los consignados en planos.
VII.10.4.
Inscripción en el Registro Nacional.
VII.10.4.1.
El Registro Público no admitirá para
trámite de. inscripción los planos de edificaciones en condominio, si éstos
no llevan el visado de la Oficina Centralizadora mediante sello debidamente
impreso y firmado en todas las láminas, con la siguiente leyenda: "De
acuerdo con la ley No 3670 de marzo de 1966, se autoriza inscribir
en el Registro Público el condominio a que se refieren estos planos. Firma
..... Director de la Oficina Centralizadora de Permisos de la Construcción".
VII.
10.4.2.Para la inscripción en el
Catastro Nacional debe presentarse un juego completo de planos con el visado
de la Oficina Centralizadora, incluyendo el plano de conjunto (artículo VII.
10.2) con los datos suficientes para identificar las unidades y aclarar la
composición del condominio.
VII. 10.4.3. Para inscribir pianos de fincas filiales, el Catastro tendrá a la
vista dicho plano de conjunto debidamente visado, verificando la ubicación
exacta de cada unidad y las citas de inscripción del Registro.
VII. 10.4.4. No procederá la inscripción de fincas filiales, si no se cuenta con
el visado municipal a que hace referencia el artículo 8° de la Ley. Dado
que los planos generan acciones legales de inscripción en el Registro
Nacional, cuando por razones fundamentales se requiera hacer
modificaciones en la obra que produzcan diferencias con los planos
originales, deberá tramitarse la autorización para los cambios en las
respectivas instituciones; los planos definitivos serán presentados a la
Oficina Centralizadora y una vez aprobados, se procederá a hacer las
rectificaciones o modificaciones en el Registro Nacional con antelación a
la inscripción individual de filiales ante el Catastro.
(
Reformado mediante sesión ordinaria N° 3822, celebrada el 4 de mayo de 1987)
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