CAPITULO VII

Edificaciones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en Condominio

Artículo VII. 2.—Concepto de condominio (propiedad horizontal).

VII. 2.1. El inmueble en condominio puede ser construido en forma ver­tical, horizontal o mixta; debe ser susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y ha de tener elementos o partes comunes de carácter indivisible.

VII. 2.2. Cuando los diferentes apartamientos, viviendas, casas o locales de un inmueble tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía, cada uno de los distintos propietarios tendrá derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su apartamiento, vivienda casa o local y, además, un dere­cho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

La copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble no es susceptible de división, salvo los casos exceptuados en la Ley de Propiedad Horizontal.  

 VII. 2.3. Se entiende por piso el conjunto de habitaciones limitadas por planos horizontales determinados en un edificio de varias plantas; por apartamiento, el conjunto de varias habitaciones que con un fin determinado ocupa todo o parte de un piso o edificio, o bien parte de varios pisos (soluciones en dúplex o triplex); por habitación, el espacio constituido por un solo aposento.

Pueden considerarse piso o apartamiento los desvanes o buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos o apartamientos. En los sótanos, no se permite el uso habitacional.

VII. 2.4. El régimen de propiedad horizontal podrá establecerse en edifi­cios ya construidos cuando, entre otras condiciones, existan elementos comunes indivisibles y puedan ajustarse los edificios «a las exigencias técnicas que se establecen mediante las presentes normas.

Artículo VII. 3.—Bienes de propiedad privada y bienes comunes.

VII. 3.1. Son bienes de propiedad privada aquellos que pertenecen por entero, en forma individual y exclusiva, a cada condómino.

VII. 3.2. Son bienes comunes aquellos elementos, pertenencias y servicios de dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios, necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso, recreo u ornato del inmueble. Pueden ser de uso general o de uso limitado, según sean destinados al uso y al aprovecha­miento de todos los apartamientos, locales o pisos, o de sólo alguno o algunos de ellos (área de uso privativo o limitado).

VII. 3.2.1. Son bienes comunes, de uso general, aquellos expre­samente citados en la escritura constitutiva o en los reglamentos de condominio, y los incluidos en la siguiente enumeración, no taxativa:

a) La totalidad del terreno en que se asienta el o los edificios.

b) Los cimientos, muros exteriores y soportantes, paredes maestras, obra estructural de los entre­pisos, columnas, vigas, losas, techumbre, etc.

c) Los vestíbulos, pasillos, corredores de uso común, galerías, escaleras, ascensores, montacargas, vías de entrada, de salida y de comunicación, pórticos. azoteas, terrazas, patios y jardines, cuando a ellos se tenga acceso independiente. Garajes y áreas de estacionamiento de uso general y sótanos cuando no estén asignados a un condómino.

Los elementos citados en este inciso c) podrán ser de uso exclusivo para determinados condó­minos, en cuyo caso son bienes de propiedad común sólo de esos condominios.

d) Los locales destinados a la administración y vi­gilancia, al alojamiento de porteros o encargados del inmueble y a taller de mantenimiento.

e) Los locales e instalaciones, aparatos y demás objetos de servicios centrales como energía eléc­trica, teléfono, gas, agua, alcantarillado sanitario, pozos, fosas, cisternas, incineradores, estufas, hor­nos, bombas y motores; y todos los tubos, albanales, canales, ductos y tuberías de los sistemas de distribución de agua, drenaje y otros semejan­tes, con la sola excepción de los que sirvan exclusivamente a cada piso, apartamiento, vivien­da o local; cualesquiera otros que se resuelva, por la unanimidad de los propietarios, usar o disfrutar en común, o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen de propiedad.

f) Los locales y obras de seguridad, deportivos, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social, etc.  

VII. 3.2.2. Son objeto de propiedad común de uso limitado, además de los ya citados, los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad y conservación de determinados apartamientos, locales o pisos, o para permitir su uso y disfrute. Son bienes de pro­piedad común, sólo de los condominios colindantes, los elementos como el fecho piso medianero entre propietarios distintos, y las paredes, muros y divi­siones medianeras.

Artículo VII. 4.—Normas generales

VII.4.1. En el diseño y construcción de inmuebles, han de observarse, además, los señalamientos del Reglamento para el Control Na­cional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; las disposiciones del Plan Regional Metropolitano (GAM); el Reglamento de la Municipalidad respectiva y la Ley de Construcciones y cuales­quiera otras leyes, reglamentos o decretos que atañen a la ma­teria en aspectos generales tales como zonificación urbana, u o de la vía pública, alineamiento oficial, profesionales responsables de la obra, dimensiones mínimas de aposentos, anchos mínimos en circulaciones verticales, etc; deben cumplirse, adema?, todas las disposiciones de los reglamentos de seguridad y salubridad específicas para los locales, según el uso definido para cada uno. El cumplimiento de las presentes normas técnicas en inge­niaría y arquitectura no libera ni sustituye en forma alguna la obligación a acatar los otros requisitos legales, laborales, fiscales, regístrales, catastrales y administrativos que regulan este tipo de obras.

Artículo VII. 5.—Protección contra incendio.  

VII. 5.1. Los muros divisorios entre apartamientos, oficinas, locales co­merciales, bodegas y estacionamientos, así como los que separan a éstos de los espacios comunes, deberán construirse como muros contra fuego.

VII.5.2. Tratándose de edificios de varios niveles para uso residencial, comercial o mixto, toda su estructura principal estará construi­da de acuerdo con lo que establece el artículo XXX. IV. 2 de este Reglamento. Los entrepisos serán de losa de concreto armado u otra solución similar; si se empleare losa de concreto, su espesor mínimo será de 10 centímetros, y en caso de ele­mentos prefabricados que tengan un espesor menor, deberá pro­tegerse con material aislante de modo que el entrepiso, integral­mente, presente una resistencia mínima al fuego de dos horas.

VII.5.3. Cuando sean soluciones pareadas o continuas, los tramos de techo correspondientes a cada propietario deben ir separados por tapicheles, como prolongación del muro interior divisorio entre los apartamientos, casas o locales.

VII.5.4. La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los ves­tíbulos de acceso o distribución deben ser de concreto armado o de material que asegure una resistencia al fuego de dos horas, como mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales combustibles.  

Artículo VII. 6.—Instalaciones mecánicas. Todas las instalaciones mecá­nicas, tales como ascensores, bombas elevadoras de agua, etc., que produzcan ruidos molestos a los moradores del edificio, deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede confinado, y se instalarán en condi­ciones que impidan la transmisión de trepidaciones. Su ubicación debe hacerse en áreas comunes. Los sistemas de agua potable, aguas negras, aguas pluviales y el eléctrico deberán conducirse, cuando se trate de edificios a nivel de terreno, por áreas comunes; y cuando se trate de condominios en altura, por ductos horizontales registrables desde la unidad a que dan servicio, y por verticales registrables desde áreas comunes.

Las tuberías para cualquier tipo de servicio deben ser impermeables y las paredes de los ductos deben ser recubiertos con materiales impermeabilizantes. Las tuberías no podrán colocarse dentro de elementos estructurales comunes. En las losas de entrepisos comunes sólo se admitirán tuberías ocultas en rellenos superficiales, registrables desde la unidad a que dan servicio. Cuando las tu­berías se coloquen por el exterior, pueden ser expuestas.

VII. 6.1. Sistemas de agua potable: El agua potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales y hacia el interior de la propiedad deberán hacerse las derivaciones nece­sarias para que cada local, casa o apartamiento cuente con la suya propia y otra para las áreas de uso común. En el caso de condominios de altura, deberán instalarse en ductos horizontales y verticales, o en forma aérea dentro del espacio propio de cada unidad del condominio.

VII. 6.2. Sistemas de aguas servidas:   Cuando exista sistemas colectores de aguas servidas en funcionamiento, la conexión desde el condominio al dicho sistema será única. Las salidas de cada unidad del condominio deberán conectarse a un colector general interno, con registros individuales. En el caso de unidades de condominio con frente a la vía pública, la salida podrá conectarse directamente al colector público. Cuando no exista sistema colector público en funcionamiento, las salidas se conectarán a sistemas de tratamiento de las aguas servidas, ya sean indivi­duales o colectivos para dos o más unidades del condominio.

VII. 6.3. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de patios internos en una unidad a nivel de terreno, y siempre que no acceda a él agua conducida, podrá instalarse tubería para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma unidad. En el caso de patios internos, terrazas o azoteas en niveles superiores al del terreno, los mismos deberán estar ubicados contiguo a espacios comunes, de modo que la evacuación de las aguas pluviales se realice por áreas comunes.  

Artículo VII. 7.—Instalaciones eléctricas y telefónicas. Se deben proveer sistemas eléctricos con tableros de control independiente?, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales, como para cada unidad del condo­minio. Si fuere necesaria una subestación eléctrica, ésta se ubicará en área común; diseño, características y dimensiones deben acatar los reglamentos específicos del Servicio Nacional de Electricidad. Los medidores y los tableros de control, tanto eléctricos como telefónicos se ubicarán en área común y en sitios de fácil acceso. Las redes de distribución irán por ductos subterráneos o aéreos con las respectivas cajas de registro y conforme con lo que disponga el Código Nacional Eléctrico. Los ductos horizontales o verticales serán indepen­dientes de aquellos de las instalaciones sanitarias, y registrables desde áreas comunes.  

Artículo VII. 8.—Condiciones generales.

VII. 8.1. No se podrán colocar muros, verjas o setos que segreguen una porción del terreno común para el uso exclusivo de algún pro­pietario, salvo cuando el proyecto del edificio contemple espacios de terreno para uso exclusivo de uno o más propietarios, en cuyo caso se admitirá la colocación de paramentos como los citados, para delimitar la porción del terreno a utilizar por cada uno de ellos, destinada a servir exclusivamente como patio individual. Estos patios mantendrán siempre la calidad de bienes comunes de uso limitado, y no se podrá construir en ellos obra alguna ni se podrán techar.

VII. 8.2. Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes deberán quedar expresadas en forma clara y explícita en los planos que se presenten a aprobación oficial.

VII. 8.3. En lo posible, el acceso y la salida vehicular a un condominio debe ser único, pero en condiciones especiales de acuerdo con el número de unidades, podrá aceptarse una cantidad mayor de accesos-salidas, a criterio de la Comisión Revisora de Permisos de Construcción. Aquellos proyectos que no muestren elementos claramente indivisibles deberán cumplir, además, con lo que fije el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

VII. 8.4. Se requerirá una caseta o local de vigilancia con un área mínima de siete metros cuadrados que incluya baño y equipada con teléfono y zona de preparación de alimentos, para conjuntos habitacionales de 50 viviendas. Si el condominio es para oficinas comercios o bodegas, se requiere la caseta o local de vigilancia, con las condiciones indicadas, cuando el área construida sea superior a los 3 500 m².

VII. 8.5. Próximo a dicha caseta, y con fácil acceso desde la vía pública, se procurará un espacio cubierto destinado al depósito temporal de desechos y basura, de tamaño adecuado, y con las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo general; de acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros reco­lectores permanentes para el mismo fin. El tamaño del espacio necesario para la concentración de depósitos de basura se cal­culará para una semana, considerando que la producción diaria total por habitante es de dos litros, (aproximadamente 0,3 m² por unidad habitacional). Para otro tipo de uso, la capacidad deberá justificarse con base en un estudio. Los colectores comu­nes de basura deben reunir las características siguientes:

a) Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran más de 100 m para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de distancias mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia;

b) De fácil limpieza y desinfección y diseñados de tal manera que impidan el acceso de animales;

c) Situados en puntos de fácil acceso para los camiones reco­lectores; y

d) En condominios en altura, cuando el colector común sea un local cerrado, éste deberá diseñarse de acuerdo con las normas del presente Reglamento referidas a locales de ex­pendio de alimentos.

VII. 8.6. Estacionamientos: En lo que respecta a estacionamientos rige lo establecido en el Capítulo XIX de este Reglamento, con la adición siguiente: en los condominios mayores de 50 viviendas, o 3 500 m² en comercios, oficinas y bodegas, deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en un 4%, exceso que deberá ser asignado al uso de visitantes.

VII.8.7. Oficina de administración y taller de mantenimiento:   En pro­yectos mayores de 100 viviendas o de 3 500 m² en comercios, oficinas o bodegas, deberá construirse una oficina, de 16 m² como mínimo, con servicio sanitario, que servirá como taller de mantenimiento.

VII.8.8. Señalamientos: Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número y en caso de estar compuesto por varios edificios, locales o unidades de vivienda, éstos también deberán identificarse con un nombre, una letra o un número. La nomenclatura propuesta para cada condominio debe incorpo­rarse a los planos. El diseñador y el constructor deberán tomar en consideración la adecuada señalización que requiere el condo­minio para la identificación de los edificios, veredas, caminos, etc.

VII. 8.9. Juegos infantiles, parques y áreas deportivas: Todo proyecto mayor de cuatro viviendas en condominio deberá destinar al menos uno 10 % del área aprovechable a juegos infantiles, parques y áreas deportivas. El total de esta área, en ningún caso, podrá ser inferior a 10 m² por vivienda.

VII. 8.10. Comercios: Los proyectos mayores de 300 viviendas deberán construir un área de 0,25 m² por vivienda, destinada a comercio. Cuando se trate de un proyecto compuesto por varios condomi­nios, el área comercial puede concentrarse siempre que la dis­tancia no implique recorridos mayores de 300 m. Cuando existan condiciones especiales de la zona en cuanto a servicios comer­ciales y mediante previa justificación, en el condominio podría disminuirse el área comercial.

Artículo VII. 9.—Reformas, reparaciones y obras de mantenimiento.  

VII. 9.1. Sólo se pueden hacer obras y reparaciones en el interior de cada piso, apartamiento, vivienda o local, cuando no afecten a la estructura, las paredes maestras u otros elementos esen­ciales, o cuando no pongan en peligro la solidez, seguridad, salu­bridad o comodidad. No está permitido hacer reformas que impi­dan o hagan menos eficiente la operación de los servicios comunes e instalaciones generales.

VII.9.2. Salvo que el Reglamento de Condominio y Administración lo establezca diferente, está prohibido hacer excavaciones y otras obras en vestíbulos, jardines, patios, sótanos, y en el subsuelo. También es prohibido realizar reformas de cualquier tipo en los bienes de uso común. Tampoco está permitido abrir vanos o ventanas.

VII. 9.3. Para reformas durante el proceso de construcción, véase el artículo VII. 10.4.4.  

Artículo VII. 10.—Trámites y procedimientos. Los interesados en solicitar autorización oficial para un proyecto bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, deben seguir los procedimientos y acatar los requisitos según corres­ponda, del Instructivo ]N° 1 (Permisos para Urbanizaciones y Fraccionamientos) y del Instructivo N^o 2 (Permisos para Construcciones de Edificaciones),'de la Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción.  

VII. 10.1. Escritura pública: Para obtener el visado en planos de cons­trucción de la oficina centralizadora, el interesado deberá pre­sentar copia de la escritura pública a que está obligado de acuerdo con el artículo 7° de la Ley, en la que declare su vo­luntad de acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal y en la que se haga constar el cumplimiento de los requisitos esti­pulados en dicho artículo.

VII. 10.2. Planos: Con la firma del profesional responsable, el interesado debe presentar a la Oficina Centralizadora de Permisos de Cons­trucción, los siguientes planos:  

VII.10.2.1. Plano de Ubicación: Plano de conjunto (diseño de sitio) del condominio, con los datos y dimensionamiento suficientes para identificar sus partes, entender su composición y localizar las edifica­ciones dentro del terreno. En el plano de con­junto se debe anotar en forma de cuadro con datos absolutos y relativos lo siguiente:

Area total del terreno;

Área construida;

Área libre;

Áreas privadas y privativas;

Retiros frontal, laterales y posterior; y Alturas principales (en un corte transversal es­quemático).

VII. 10.2.2. Planos arquitectónicos: Se debe indicar en estos planos la ubicación de cada unidad en el conjunto, con dimensiones de contorno y referencias por rumbo?, ejes, cortes, acotamientos o cualquier otro medio gráfico. Debe indicarse el uso de cada área, sin omisiones ni rótulos ambiguos que induz­can a confusión, con una simbología que permita su clara identificación. Los planos arquitectónicos constarán, por lo menos, de lo siguiente:

a) Plantas de distribución a nivel del terrereno: acceso común al conjunto; accesos particulares (vehiculares y peatonales); área de estacio­namiento; caseta de vigilancia; espacio cu­bierto para depósito de basura; zonas comunes recreativas; iluminación especial exterior; y verjas, rejas, y tapias entre unidades.

b) Plantas de distribución de otros niveles: dis­tribución del piso tipo; distribución de los pisos diferentes; distribución de mezzanines; distribución de sótanos y semisótanos; distri­bución de techos y cubiertas; plantas de acceso a escaleras y ascensores; plantas de circula­ciones y áreas comunes; y localización de servicios generales.  

En las plantas de distribución deben indicarse correctamente los cortes que conduzcan a identi­ficar las diferentes unidades del condominio. Debe incluirse, obligatoriamente, una tabla en que se determine el coeficiente de copropiedad de cada unidad en relación con el área (resultante de dividir el área privada de cada una entre el área total privada del inmueble, asignándole a ésta un valor de cien). El área privativa se distribuye proporcionalmente al área privada de los con­dominios que participan en esa área privativa, y en esa cantidad se aumenta el área privada para los efectos del párrafo anterior.

VII. 10.2.3. Planos estructurales: Además de los detalles re­sultantes del diseño de los elementos de la estruc­tura, en estos planos se indicarán los materiales de muros divisorios y entrepisos, que deberán cumplir con el artículo VII. 5.

VII.10.2.4. Planos mecánicos: Debe indicarse los sistemas completos de manera tal que cumplan con los requerimientos del artículo VII. 6.

VII. 10.2.5. Planos eléctricos y telefónicos: Los planos eléc­tricos y telefónicos deberán cumplir con los reque­rimientos del artículo VII. 7.

VII.10.4. Inscripción en el Registro Nacional.

VII.10.4.1. El Registro Público no admitirá para trámite de. inscripción los planos de edificaciones en condo­minio, si éstos no llevan el visado de la Oficina Centralizadora mediante sello debidamente impreso y firmado en todas las láminas, con la siguiente leyenda: "De acuerdo con la ley N^o 3670 de marzo de 1966, se autoriza inscribir en el Registro Pú­blico el condominio a que se refieren estos planos. Firma ..... Director de la Oficina Centralizadora de Permisos de la Construcción".

VII. 10.4.3. Para inscribir pianos de fincas filiales, el Catastro tendrá a la vista dicho plano de conjunto debida­mente visado, verificando la ubicación exacta de cada unidad y las citas de inscripción del Registro.

VII. 10.4.4. No procederá la inscripción de planos de las fincas filiales mientras no conste en el Registro Público de la Propiedad, la finalización de obras, conforme con lo que establece el párrafo segundo del artículo 8° de la Ley de Propiedad Horizontal. Dado que los planos generan acciones legales de inscripción en el Registro Nacional, cuando por razones fundamentales se re­quiera hacer modificaciones en la obra que produzcan diferencias con los planos originales, deberá tramitarse la autorización para los cambios en las respectivas instituciones; los planos definitivos serán presentados a la Oficina Centraliza­dora y una vez aprobados, se procederá a hacer las rectificaciones o modifica­ciones en el Registro Público de la Propiedad con antelación a la inscripción individual de planos de filiales ante el Catastro.

(Así reformado el párrafo anterior mediante sesión ordinaria N° 65, celebrada el 23 de marzo de 1988).