CAPITULO
VII
Edificaciones
bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en Condominio
Artículo
VII. 1.—Objeto de las normas y
disposiciones. Se aplicarán a un edificio, o un conjunto de ellos,
construidos dentro de un mismo predio, con uso residencial, comercial,
industrial, de almacenamiento (bodega) o mixto, entre dos o más de estos usos
señalados y tienen por objeto:
VII.
1.1. Asegurar y proteger en la mejor forma
la solidez, la estabilidad, la salubridad y el mejor funcionamiento de las
partes componentes y del conjunto, en beneficio de los condóminos.
VII.
1.2. Definir las condiciones físicas que
debe observar un conjunto de edificios o un edificio en particular, para que se
puedan acoger a la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo
VII. 2.—Concepto de condominio (propiedad horizontal).
VII.
2.1. El inmueble en condominio puede ser
construido en forma vertical, horizontal o mixta; debe ser susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y ha de tener
elementos o partes comunes de carácter indivisible.
VII.
2.2. Cuando los diferentes apartamientos,
viviendas, casas o locales de un inmueble tengan salida a la vía pública o a
determinado espacio común que conduzca a dicha vía, cada uno de los distintos
propietarios tendrá derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su
apartamiento, vivienda casa o local y, además, un derecho de copropiedad
sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado
uso o disfrute.
La
copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble
no es susceptible de división, salvo los casos exceptuados en la Ley de
Propiedad Horizontal.
VII. 2.3. Se entiende por piso
el conjunto de habitaciones limitadas por planos horizontales determinados en un
edificio de varias plantas; por apartamiento, el conjunto de varias habitaciones
que con un fin determinado ocupa todo o parte de un piso o edificio, o bien
parte de varios pisos (soluciones en dúplex o triplex); por habitación, el
espacio constituido por un solo aposento.
Pueden
considerarse piso o apartamiento los desvanes o buhardillas habitables, siempre
que sean independientes de los demás pisos o apartamientos. En los sótanos, no
se permite el uso habitacional.
VII.
2.4. El régimen de propiedad horizontal
podrá establecerse en edificios ya construidos cuando, entre otras
condiciones, existan elementos comunes indivisibles y puedan ajustarse los
edificios «a las exigencias técnicas que se establecen mediante las presentes
normas.
Artículo
VII. 3.—Bienes de
propiedad privada y bienes comunes.
VII. 3.1.
Son bienes de propiedad privada aquellos que pertenecen por entero, en forma
individual y exclusiva, a cada condómino.
VII.
3.2. Son bienes comunes aquellos elementos,
pertenencias y servicios de dominio inalienable e indivisible de todos los
propietarios, necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación,
acceso, recreo u ornato del inmueble. Pueden ser de uso general o de uso
limitado, según sean destinados al uso y al aprovechamiento de todos los
apartamientos, locales o pisos, o de sólo alguno o algunos de ellos (área de
uso privativo o limitado).
VII. 3.2.1.
Son bienes comunes, de uso general, aquellos expresamente citados en la
escritura constitutiva o en los reglamentos de condominio, y los incluidos en la
siguiente enumeración, no taxativa:
a)
La totalidad del terreno en que se asienta el o los edificios.
b)
Los cimientos, muros exteriores y soportantes, paredes maestras, obra
estructural de los entrepisos, columnas, vigas, losas, techumbre, etc.
c)
Los vestíbulos, pasillos, corredores de uso común, galerías, escaleras,
ascensores, montacargas, vías de entrada, de salida y de comunicación, pórticos.
azoteas, terrazas, patios y jardines, cuando a ellos se tenga acceso
independiente. Garajes y áreas de estacionamiento de uso general y sótanos
cuando no estén asignados a un condómino.
Los
elementos citados en este inciso c) podrán ser de uso exclusivo para
determinados condóminos, en cuyo caso son bienes de propiedad común sólo de
esos condominios.
d) Los
locales destinados a la administración y vigilancia, al alojamiento de
porteros o encargados del inmueble y a taller de mantenimiento.
e)
Los locales e instalaciones, aparatos y demás objetos de servicios centrales
como energía eléctrica, teléfono, gas, agua, alcantarillado sanitario,
pozos, fosas, cisternas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; y
todos los tubos, albanales, canales, ductos y tuberías de los sistemas de
distribución de agua, drenaje y otros semejantes, con la sola excepción de
los que sirvan exclusivamente a cada piso, apartamiento, vivienda o local;
cualesquiera otros que se resuelva, por la unanimidad de los propietarios, usar
o disfrutar en común, o que se establezcan con tal carácter en la escritura
constitutiva del régimen de propiedad.
f)
Los locales y obras de seguridad, deportivos, de recreo, de ornato, de recepción
o reunión social, etc.
VII.
3.2.2. Son objeto de propiedad común
de uso limitado, además de los ya citados, los bienes necesarios para la
existencia, seguridad, salubridad y conservación de determinados apartamientos,
locales o pisos, o para permitir su uso y disfrute. Son bienes de propiedad
común, sólo de los condominios colindantes, los elementos como el fecho piso
medianero entre propietarios distintos, y las paredes, muros y divisiones
medianeras.
Artículo
VII. 4.—Normas generales
VII.4.1.
En el diseño y construcción de inmuebles, han de observarse, además, los señalamientos
del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones;
las disposiciones del Plan Regional Metropolitano (GAM); el Reglamento de la
Municipalidad respectiva y la Ley de Construcciones y cualesquiera otras leyes,
reglamentos o decretos que atañen a la materia en aspectos generales tales
como zonificación urbana, u o de la vía pública, alineamiento oficial,
profesionales responsables de la obra, dimensiones mínimas de aposentos, anchos
mínimos en circulaciones verticales, etc; deben cumplirse, adema?, todas las
disposiciones de los reglamentos de seguridad y salubridad específicas para los
locales, según el uso definido para cada uno. El cumplimiento de las presentes
normas técnicas en ingeniaría y arquitectura no libera ni sustituye en forma
alguna la obligación a acatar los otros requisitos legales, laborales, fiscales,
regístrales, catastrales y administrativos que regulan este tipo de obras.
Artículo
VII. 5.—Protección contra incendio.
VII.
5.1. Los muros divisorios entre
apartamientos, oficinas, locales comerciales, bodegas y estacionamientos, así
como los que separan a éstos de los espacios comunes, deberán construirse como
muros contra fuego.
VII.5.2.
Tratándose de edificios de varios niveles
para uso residencial, comercial o mixto, toda su estructura principal estará
construida de acuerdo con lo que establece el artículo XXX. IV. 2 de este
Reglamento. Los entrepisos serán de losa de concreto armado u otra solución
similar; si se empleare losa de concreto, su espesor mínimo será de 10 centímetros,
y en caso de elementos prefabricados que tengan un espesor menor, deberá protegerse
con material aislante de modo que el entrepiso, integralmente, presente una
resistencia mínima al fuego de dos horas.
VII.5.3.
Cuando sean soluciones pareadas o continuas, los tramos de techo
correspondientes a cada propietario deben ir separados por tapicheles, como
prolongación del muro interior divisorio entre los apartamientos, casas o
locales.
VII.5.4.
La estructura de las escaleras comunes,
los pasillos y los vestíbulos de acceso o distribución deben ser de concreto
armado o de material que asegure una resistencia al fuego de dos horas, como mínimo.
Dichos elementos no podrán revestirse con materiales combustibles.
Artículo
VII. 6.—Instalaciones mecánicas.
Todas las instalaciones mecánicas, tales como ascensores, bombas elevadoras
de agua, etc., que produzcan ruidos molestos a los moradores del edificio, deberán
contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede confinado,
y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de trepidaciones.
Su ubicación debe hacerse en áreas comunes. Los sistemas de agua potable,
aguas negras, aguas pluviales y el eléctrico deberán conducirse, cuando se
trate de edificios a nivel de terreno, por áreas comunes; y cuando se trate de
condominios en altura, por ductos horizontales registrables desde la unidad a
que dan servicio, y por verticales registrables desde áreas comunes.
Las
tuberías para cualquier tipo de servicio deben ser impermeables y las paredes
de los ductos deben ser recubiertos con materiales impermeabilizantes. Las tuberías
no podrán colocarse dentro de elementos estructurales comunes. En las losas de
entrepisos comunes sólo se admitirán tuberías ocultas en rellenos
superficiales, registrables desde la unidad a que dan servicio. Cuando las tuberías
se coloquen por el exterior, pueden ser expuestas.
VII.
6.1. Sistemas de agua potable: El agua
potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales y hacia
el interior de la propiedad deberán hacerse las derivaciones necesarias para
que cada local, casa o apartamiento cuente con la suya propia y otra para las áreas
de uso común. En el caso de condominios de altura, deberán instalarse en
ductos horizontales y verticales, o en forma aérea dentro del espacio propio de
cada unidad del condominio.
VII.
6.2. Sistemas de aguas servidas:
Cuando exista sistemas colectores de aguas servidas en funcionamiento, la
conexión desde el condominio al dicho sistema será única. Las salidas de cada
unidad del condominio deberán conectarse a un colector general interno, con
registros individuales. En el caso de unidades de condominio con frente a la vía
pública, la salida podrá conectarse directamente al colector público. Cuando
no exista sistema colector público en funcionamiento, las salidas se conectarán
a sistemas de tratamiento de las aguas servidas, ya sean individuales o
colectivos para dos o más unidades del condominio.
VII.
6.3. Sistemas de aguas pluviales: En el
caso de patios internos en una unidad a nivel de terreno, y siempre que no
acceda a él agua conducida, podrá instalarse tubería para evacuar aguas
pluviales bajo el piso de la misma unidad. En el caso de patios internos,
terrazas o azoteas en niveles superiores al del terreno, los mismos deberán
estar ubicados contiguo a espacios comunes, de modo que la evacuación de las
aguas pluviales se realice por áreas comunes.
Artículo
VII. 7.—Instalaciones eléctricas y
telefónicas. Se deben proveer sistemas eléctricos con tableros de control
independiente?, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales,
como para cada unidad del condominio. Si fuere necesaria una subestación eléctrica,
ésta se ubicará en área común; diseño, características y dimensiones deben
acatar los reglamentos específicos del Servicio Nacional de Electricidad. Los
medidores y los tableros de control, tanto eléctricos como telefónicos se
ubicarán en área común y en sitios de fácil acceso. Las redes de distribución
irán por ductos subterráneos o aéreos con las respectivas cajas de registro y
conforme con lo que disponga el Código Nacional Eléctrico. Los ductos
horizontales o verticales serán independientes de aquellos de las
instalaciones sanitarias, y registrables desde áreas comunes.
Artículo
VII. 8.—Condiciones generales.
VII.
8.1. No se podrán colocar muros, verjas o
setos que segreguen una porción del terreno común para el uso exclusivo de algún
propietario, salvo cuando el proyecto del edificio contemple espacios de
terreno para uso exclusivo de uno o más propietarios, en cuyo caso se admitirá
la colocación de paramentos como los citados, para delimitar la porción del
terreno a utilizar por cada uno de ellos, destinada a servir exclusivamente como
patio individual. Estos patios mantendrán siempre la calidad de bienes comunes
de uso limitado, y no se podrá construir en ellos obra alguna ni se podrán
techar.
VII.
8.2. Todas las obras que se vayan a
realizar en las áreas comunes deberán quedar expresadas en forma clara y explícita
en los planos que se presenten a aprobación oficial.
VII.
8.3. En lo posible, el acceso y la salida
vehicular a un condominio debe ser único, pero en condiciones especiales de
acuerdo con el número de unidades, podrá aceptarse una cantidad mayor de
accesos-salidas, a criterio de la Comisión Revisora de Permisos de Construcción.
Aquellos proyectos que no muestren elementos claramente indivisibles deberán
cumplir, además, con lo que fije el Reglamento de Fraccionamiento y
Urbanizaciones.
VII.
8.4. Se requerirá una caseta o local de
vigilancia con un área mínima de siete metros cuadrados que incluya baño y
equipada con teléfono y zona de preparación de alimentos, para conjuntos
habitacionales de 50 viviendas. Si el condominio es para oficinas comercios o
bodegas, se requiere la caseta o local de vigilancia, con las condiciones
indicadas, cuando el área construida sea superior a los 3 500 m2.
VII.
8.5. Próximo a dicha caseta, y con fácil
acceso desde la vía pública, se procurará un espacio cubierto destinado al
depósito temporal de desechos y basura, de tamaño adecuado, y con las debidas
provisiones de lavado, ventilación y aseo general; de acuerdo con el desarrollo
del condominio, se deben prever otros recolectores permanentes para el mismo
fin. El tamaño del espacio necesario para la concentración de depósitos de
basura se calculará para una semana, considerando que la producción diaria
total por habitante es de dos litros, (aproximadamente 0,3 m2 por
unidad habitacional). Para otro tipo de uso, la capacidad deberá justificarse
con base en un estudio. Los colectores comunes de basura deben reunir las
características siguientes:
a)
Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran más
de 100 m para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de
distancias mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia;
b)
De fácil limpieza y desinfección y diseñados de tal manera que impidan el
acceso de animales;
c)
Situados en puntos de fácil acceso para los camiones recolectores; y
d)
En condominios en altura, cuando el colector común sea un local cerrado, éste
deberá diseñarse de acuerdo con las normas del presente Reglamento referidas a
locales de expendio de alimentos.
VII.
8.6. Estacionamientos: En lo que respecta
a estacionamientos rige lo establecido en el Capítulo XIX de este Reglamento,
con la adición siguiente: en los condominios mayores de 50 viviendas, o 3 500 m2
en comercios, oficinas y bodegas, deberá incrementarse la capacidad de
estacionamiento en un 4%, exceso que deberá ser asignado al uso de visitantes.
VII.8.7.
Oficina de administración y taller de mantenimiento:
En proyectos mayores de 100 viviendas o de 3 500 m2 en
comercios, oficinas o bodegas, deberá construirse una oficina, de 16 m2 como
mínimo, con servicio sanitario, que servirá como taller de mantenimiento.
VII.8.8.
Señalamientos: Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número
y en caso de estar compuesto por varios edificios, locales o unidades de
vivienda, éstos también deberán identificarse con un nombre, una letra o un número.
La nomenclatura propuesta para cada condominio debe incorporarse a los planos.
El diseñador y el constructor deberán tomar en consideración la adecuada señalización
que requiere el condominio para la identificación de los edificios, veredas,
caminos, etc.
VII.
8.9.
Juegos infantiles, parques y áreas deportivas: Todo proyecto mayor de cuatro
viviendas en condominio deberá destinar al menos uno 10 % del área
aprovechable a juegos infantiles, parques y áreas deportivas. El total de esta
área, en ningún caso, podrá ser inferior a 10 m2 por vivienda.
VII.
8.10. Comercios: Los proyectos mayores de
300 viviendas deberán construir un área de 0,25 m2 por vivienda,
destinada a comercio. Cuando se trate de un proyecto compuesto por varios
condominios, el área comercial puede concentrarse siempre que la distancia
no implique recorridos mayores de 300 m. Cuando existan condiciones especiales
de la zona en cuanto a servicios comerciales y mediante previa justificación,
en el condominio podría disminuirse el área comercial.
Artículo
VII. 9.—Reformas, reparaciones y obras de mantenimiento.
VII.
9.1. Sólo se pueden hacer obras y
reparaciones en el interior de cada piso, apartamiento, vivienda o local, cuando
no afecten a la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales,
o cuando no pongan en peligro la solidez, seguridad, salubridad o comodidad.
No está permitido hacer reformas que impidan o hagan menos eficiente la
operación de los servicios comunes e instalaciones generales.
VII.9.2.
Salvo que el Reglamento de Condominio y Administración lo establezca diferente,
está prohibido hacer excavaciones y otras obras en vestíbulos, jardines,
patios, sótanos, y en el subsuelo. También es prohibido realizar reformas de
cualquier tipo en los bienes de uso común. Tampoco está permitido abrir vanos
o ventanas.
VII.
9.3. Para reformas durante el proceso de
construcción, véase el artículo VII. 10.4.4.
Artículo
VII. 10.—Trámites y procedimientos.
Los interesados en solicitar autorización oficial para un proyecto bajo el régimen
de la Ley de Propiedad Horizontal, deben seguir los procedimientos y acatar los
requisitos según corresponda, del Instructivo ]N° 1 (Permisos para
Urbanizaciones y Fraccionamientos) y del Instructivo No 2 (Permisos
para Construcciones de Edificaciones),'de la Oficina Centralizadora de Permisos
de Construcción.
VII.
10.1. Escritura pública: Para obtener el
visado en planos de construcción de la oficina centralizadora, el interesado
deberá presentar copia de la escritura pública a que está obligado de
acuerdo con el artículo 7° de la Ley, en la que declare su voluntad de
acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal y en la que se haga constar el
cumplimiento de los requisitos estipulados en dicho artículo.
VII.
10.2. Planos: Con la firma del profesional
responsable, el interesado debe presentar a la Oficina Centralizadora de
Permisos de Construcción, los siguientes planos:
VII.10.2.1.
Plano de Ubicación: Plano de conjunto (diseño de sitio) del condominio, con
los datos y dimensionamiento suficientes para identificar sus partes, entender
su composición y localizar las edificaciones dentro del terreno. En el plano
de conjunto se debe anotar en forma de cuadro con datos absolutos y relativos
lo siguiente:
Area
total del terreno;
Área
construida;
Área
libre;
Áreas
privadas y privativas;
Retiros
frontal, laterales y posterior; y Alturas principales (en un corte transversal
esquemático).
VII.
10.2.2. Planos arquitectónicos: Se debe
indicar en estos planos la ubicación de cada unidad en el conjunto, con
dimensiones de contorno y referencias por rumbo?, ejes, cortes, acotamientos o
cualquier otro medio gráfico. Debe indicarse el uso de cada área, sin
omisiones ni rótulos ambiguos que induzcan a confusión, con una simbología
que permita su clara identificación. Los planos arquitectónicos constarán,
por lo menos, de lo siguiente:
a)
Plantas de distribución a nivel del terrereno: acceso común al conjunto;
accesos particulares (vehiculares y peatonales); área de estacionamiento;
caseta de vigilancia; espacio cubierto para depósito de basura; zonas comunes
recreativas; iluminación especial exterior; y verjas, rejas, y tapias entre
unidades.
b)
Plantas de distribución de otros niveles: distribución del piso tipo;
distribución de los pisos diferentes; distribución de mezzanines; distribución
de sótanos y semisótanos; distribución de techos y cubiertas; plantas de
acceso a escaleras y ascensores; plantas de circulaciones y áreas comunes; y
localización de servicios
generales.
En
las plantas de distribución deben indicarse correctamente los cortes que
conduzcan a identificar las diferentes unidades del condominio. Debe incluirse,
obligatoriamente, una tabla en que se determine el coeficiente de copropiedad de
cada unidad en relación con el área (resultante de dividir el área privada de
cada una entre el área total privada del inmueble, asignándole a ésta un
valor de cien). El área privativa se distribuye proporcionalmente al área
privada de los condominios que participan en esa área privativa, y en esa
cantidad se aumenta el área privada para los efectos del párrafo anterior.
VII.
10.2.3. Planos estructurales: Además de
los detalles resultantes del diseño de los elementos de la estructura, en
estos planos se indicarán los materiales de muros divisorios y entrepisos, que
deberán cumplir con el artículo VII. 5.
VII.10.2.4.
Planos mecánicos: Debe indicarse los sistemas completos de manera tal que
cumplan con los requerimientos del artículo VII. 6.
VII.
10.2.5. Planos eléctricos y telefónicos:
Los planos eléctricos y telefónicos deberán cumplir con los requerimientos
del artículo VII. 7.
VII.
10.3. Memoria Descriptiva: Además de los
planos, escrituras, documentos requeridos en los instructivos mencionados de
la Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción, los interesados deben
presentar ante este organismo una copia de la Memoria Descriptiva, en que se
haga constar:
VII.
10.3.1. La naturaleza, situación y
linderos del terreno y una descripción general del edificio o conjunto. Ubicación
respecto a las vías públicas, medidas longitudinales de cada lado del terreno
y la superficie del mismo, concordantes con los datos del plano catastrado de
la propiedad.
VII.
10.3.2. Descripción de cada piso,
apartamiento, vivienda o local; número, situación dentro del conjunto o
edificio, piezas de que conste, y demás datos necesarios para su identificación.
VII
JO. 3.3. Área y linderos, uso o destino
general del edificio o conjunto y del especial de cada piso, apartamiento,
vivienda o local; para los efectos de determinar el área y linderos, el
interesado deberá emplear un sistema descriptivo de los inmuebles (expresión
de la memoria de los linderos individuales de cada unidad y su respectiva
identificación), coincidente con el sistema gráfico empleado en los planos
(artículo VII. 10.2).
VII.
10.3.4. Definición de los bienes comunes,
su destino, ubicación, medidas, partes de que consten, características y
otros datos necesarios para su identificación, coincidente en todo lo
expresado en planos.
VII.
10.3.5. Determinación de los coeficientes
de copropiedad, en relación con el área, bajo el mismo procedimiento que el
usado en planos (artículo VII. 10. 2.2.): cociente resultante de dividir el área
privada de cada unidad entre el área total privada del inmueble, asignándole a
éste un valor de cien. Tales coeficientes deben corresponder exactamente con
los consignados en planos.
VII.10.4.
Inscripción en el Registro Nacional.
VII.10.4.1.
El Registro Público no admitirá para trámite
de. inscripción los planos de edificaciones en condominio, si éstos no
llevan el visado de la Oficina Centralizadora mediante sello debidamente impreso
y firmado en todas las láminas, con la siguiente leyenda: "De acuerdo con
la ley No 3670 de marzo de 1966, se autoriza inscribir en el Registro
Público el condominio a que se refieren estos planos. Firma ..... Director de
la Oficina Centralizadora de Permisos de la Construcción".
VII.
10.4.2.Para la inscripción en el Catastro
Nacional debe presentarse un juego completo de planos con el visado de la
Oficina Centralizadora, incluyendo el plano de conjunto (artículo VII. 10.2)
con los datos suficientes para identificar las unidades y aclarar la composición
del condominio.
VII.
10.4.3. Para inscribir pianos de fincas
filiales, el Catastro tendrá a la vista dicho plano de conjunto debidamente
visado, verificando la ubicación exacta de cada unidad y las citas de inscripción
del Registro.
VII.
10.4.4. No procederá la inscripción de
fincas filiales, si no se cuenta con el visado municipal a que hace referencia
el artículo 8° de la Ley. Dado que los planos generan acciones legales de
inscripción en el Registro Nacional, cuando por razones fundamentales se
requiera hacer modificaciones en la obra que produzcan diferencias con los
planos originales, deberá tramitarse la autorización para los cambios en las
respectivas instituciones; los planos definitivos serán presentados a la
Oficina Centralizadora y una vez aprobados, se procederá a hacer las
rectificaciones o modificaciones en el Registro Nacional con antelación a la
inscripción individual de filiales ante el Catastro.