N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,
EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS
HUMANOS,
EL MINISTRO DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO,
Y EL MINISTRO DE TURISMO
En uso de las atribuciones constitucionales
previstas en el artículo 140 incisos 3), 18), 45) y el artículo 146 de la
Constitución Política y de conformidad con lo dispuesto en las siguientes
leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 de 28 de
octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación Urbana, Ley N°
4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56,
58 inciso 2) y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y
Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgánica
del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 de 30 de julio de 1955 y
Ley de Creación del Proyecto Turístico de Papagallo,
Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982.
Considerando:
1º-Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Ley Nº 7933 de 28 de octubre de
1999, publicada en La Gaceta Nº 229 de 25 de noviembre de 1999, la que derogó
la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
2º-Que la Ley N° 7933 igualmente derogó de manera
tácita el Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP, que regulaba el artículo 8 de la
Ley de Propiedad Horizontal, Ley N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
3º-Que es obligación del Poder Ejecutivo
reglamentar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de manera que se
emita normativa técnica especial para este régimen propietario.
4º-Que en atención a lo dispuesto en la Ley de
Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, en
el sentido de brindar seguridad jurídica a los administrados en relación con
los trámites y requisitos que deban realizar ante las instituciones públicas,
se torna necesaria la regulación expresa de los requisitos que deba cumplirse
para someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio.
5º-Que de la seguridad jurídica, depende en
gran medida la competitividad del país y por ende su desarrollo económico y
social.
6º-Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de
Oportunidades para las Personas con Discapacidad, todo proyecto debe contener
las facilidades para que las personas con alguna discapacidad tengan libre
acceso a las edificaciones que se construyen en el país.
7º-Que tanto la Ley de la Zona Marítimo
Terrestre y sus reformas como su Reglamento, establecen que sólo cuando se haya
obtenido e inscrito el contrato de concesión, puede gestionarse ante el resto
de autoridades administrativas la construcción de edificaciones. Por tanto:
DECRETAN:
Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio
CAPÍTULO I
Definiciones iniciales
Artículo 1º-Para los efectos de interpretación
y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes tienen el
significado que se indica:
1. Administrador: es la persona física o jurídica que es nombrada por
la asamblea de condóminos para realizar las tareas de administración del
condominio.
2. Anteproyecto: es el plano general preliminar que muestra mediante
un diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio,
pudiendo contener la
descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un
nuevo condominio.
3. Área común: cosas y bienes de uso general o restringido,
independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y
aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se
compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común
construida.
4. Área común libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad
de todos los condóminos y se destina a uso general y no soportan ninguna
construcción.
5. Área común construida: corresponde a las construcciones que quedan
en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común.
6. Área privativa construida: área construida de cada finca filial,
que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
7. Área privativa no construida: superficie privada descubierta,
excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
8. Asamblea de condóminos: es el órgano supremo del condominio en
donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso,
asuntos de interés común.
9. Cobertura: proyección horizontal de una estructura o el área de
terreno cubierta por tal estructura.
10. Coeficiente de copropiedad: índice que
establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de
cada uno de los propietarios de fincas filiales.
11. Condominio: inmueble susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con
elementos comunes de carácter indivisible.
12. Condominio vertical: modalidad mediante
la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación
conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o
instalaciones de uso general.
13. Condominio horizontal: la modalidad
donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la
edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.
14. Condominio mixto: son aquellos donde
pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y
horizontales.
15. Condominio combinado: es un proyecto
donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser
compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde
se localicen.
16.Condominio de condominios:
proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de
una finca filial matriz llamada subcondominio.
(Así reformado el párrafo anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo
N° 42831 del 18 de enero del 2021)
Lo anterior debe
permitirse en los Reglamentos de Condominio y Administración, tanto de la finca
matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos
reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo
se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y/o condóminos.
17. Condominios de lotes: son aquellos
donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser
destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial,
habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar
destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los
condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca
filial primaria individualizada (FFPI).
18. Conjunto: desarrollo inmobiliario
conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que
comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas,
los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras
áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio
o industria, estructuralmente independientes.
19. Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del
inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o
aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está
garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora
hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según
la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación.
El 70% del tiempo al
año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, y
el 30% puede ser utilizado por los condóminos.
20. Concesión: acto unilateral de la
Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un
particular el uso privativo sobre un bien de dominio público.
21. Concesión filial: filial resultante de
la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
22. Derecho de vía: el ancho total de la
calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre
líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga
franjas verdes y aceras.
23. Edificio: construcción de uno o varios
pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura comprende un número plural
de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con el uso
establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con el Plan Regulador
respectivo o la clasificación de uso dado por la Dirección de Urbanismo del
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, además de áreas y servicios de uso
y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad en condominio,
queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.
24. Finca filial: unidad privativa de
propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma
acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la
vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
25.Finca filial matriz: Es toda finca filial que,
por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y
servicios, permite constituir un nuevo condominio, sea una huella o fincas
filiales primarias individualizadas, dentro del condominio inicial.
(Así reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo
N° 42831 del 18 de enero del 2021)
26. Finca matriz: inmueble que da origen al
condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes
áreas comunes.
27. Mayoría simple: el 50% más uno del
total de votos o condóminos, según sea el caso.
28. Régimen de propiedad en condominio:
régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones,
susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada
uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un
derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes del inmueble.
29. Reglamento de Condominio y Administración:
es el instrumento jurídico que complementa y especi.ca las disposiciones de la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de
acuerdo a las características de cada condominio.
Es el estatuto que
regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio.
30. Vías internas: calles colectoras que
sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio.
31. Unidad habitacional: vivienda
unifamiliar.
32. Condominio de Interés Social: Todo
aquel que vaya a ser financiado total o parcialmente con fondos del Sistema
Financiero Nacional para la Vivienda y que haya sido expresamente declarado
como tal por la entidad competente.
(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del
decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
33. Vialidad oficial proyectada: Aquella
debidamente emitida y oficializada por parte de la Municipalidad a través de un
plan regulador local, un plan regional o un plan vial local.
(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del
decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
34. Área Previamente Urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y
fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas haya sido debidamente aprobada.
(Así
adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 42831
del 18 de enero del 2021)
35. Condominio de Edificaciones y Lotes: Está compuesto por
fincas filiales primarias individualizadas y fincas filiales construidas.
(Así
adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 42831
del 18 de enero del 2021)
36. Condominio de Fincas Filiales Matrices: Corresponden al
contorno aproximado de la huella que pasará a ser un subcondominio,
este contorno debe comprender totalmente la edificación y puede añadir áreas
alrededor del mismo.
(Así
adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 42831
del 18 de enero del 2021)
37. Cuadrante Urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de
desenvolvimiento de un centro de población, donde se encuentra la mayoría de los
bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata, los
cuadrantes urbanos se encuentran ubicados dentro de los distritos urbanos.
Deben contar con la delimitación en el Plan Regulador vigente o en su defecto
la publicación de la delimitación realizada por el INVU en el Diario Oficial La
Gaceta. Para efectos de la aplicación del Artículo 40 de la Ley de
Planificación Urbana, se considera cuadrante de la ciudad al cuadrante urbano.
(Así
adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 42831
del 18 de enero del 2021)