Nº 8507

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA

DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA

DECRETA:

DESARROLLO DE UN MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS

CON EL FIN DE AUMENTAR LAS POSIBILIDADES

DE LAS FAMILIAS COSTARRICENSES DE ACCEDER

A UNA VIVIENDA PROPIA, Y FORTALECIMIENTO

DEL CRÉDITO INDEXADO A LA INFLACIÓN

(UNIDADES DE DESARROLLO-UD)

Artículo 1º—Desarrollánse mediante este artículo las disposiciones referentes a la Ley para el desarrollo de un mercado hipotecario secundario de hipotecas, cuyo fin es aumentar las posibilidades de las familias costarricenses para que accedan a una vivienda propia.

“TÍTULO I

Disposiciones generales

CAPÍTULO ÚNICO

Artículo 1º—Finalidad. La presente Ley tiene como objetivo promover, en el país, un mercado hipotecario desarrollado, compuesto por un mercado primario de hipotecas y un mercado secundario de hipotecas.

Artículo 2º—Definiciones. Entiéndese por mercado primario de hipotecas el conformado por las entidades que originen créditos de vivienda.

Se entenderá por mercado secundario de hipotecas aquel donde se titularicen créditos hipotecarios, con el fin de obtener, entre otros, liquidez y un adecuado calce de plazos entre activos y pasivos financieros.

Artículo 3º—Certificados de financiamiento hipotecario (CFH). Denomínanse certificados de financiamiento hipotecario, los títulos valores que tengan como única finalidad financiar créditos de vivienda.  Los certificados de financiamiento hipotecario podrán ser expresados en cualquier tipo de moneda o unidades de cuenta indexadas a la inflación.

Artículo 4º—Certificados de titularización hipotecaria (CTH). Denomínanse certificados de titularización hipotecaria, los certificados producto de una titularización hipotecaria emitidos con el respaldo de una cartera de créditos previamente creados, la cual deberá estar debidamente individualizada.

Para efectos de lo previsto en este artículo, se entenderá que los créditos hipotecarios han sido previamente creados, cuando su constitución se haya realizado con anterioridad a la emisión de los títulos valores hipotecarios producto de la titularización.

Artículo 5º—Homogeneidad contractual. La Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) promoverá la utilización de condiciones uniformes para los contratos de créditos y sus garantías, mediante los cuales se formalicen las operaciones activas de financiación de vivienda, con el fin promover la estandarización de las carteras hipotecarias de las instituciones financieras para facilitar su posterior titularización.

Artículo 6º—Mecanismos de estructuración. Los mecanismos de estructuración de titularización que podrán utilizarse son los siguientes:

a) Los fideicomisos de titularización que cumplan lo establecido en esta Ley y la normativa de la Superintendencia General de Valores (Sugeval).

b) Los fondos de titularización hipotecaria administrados por sociedades administradoras de fondos de inversión, que cumplan lo señalado en esta Ley y la normativa de la Sugeval.

c) Las universalidades administradas por sociedades titularizadoras, que cumplan lo establecido en esta Ley y la normativa de la Sugeval.

d) Cualquier otro mecanismo que establezca la Sugeval por medio de reglamento.

Esos mecanismos de estructuración constituirán patrimonios separados cuyo flujo de caja estará destinado, exclusivamente, al pago de los títulos valores emitidos y los demás gastos y garantías inherentes al proceso, en la forma establecida en el prospecto de emisión correspondiente.

Artículo 7º—Amortización de los títulos valores. En los títulos valores producto de un proceso de titularización hipotecaria, los pagos de capital podrán efectuarse durante la vida de los títulos valores, de acuerdo con el prospecto de emisión correspondiente. En dicho prospecto deberá incluirse, en todo caso, una evaluación técnica del riesgo de prepago atribuible a la cartera que sirva de respaldo a los títulos valores emitidos y una descripción de la forma en que los flujos de caja correspondientes a prepagos se asignarán a los títulos valores en circulación.

Artículo 8º—Notificación de cesión de hipotecas para procesos de titularización. La cesión de créditos hipotecarios por motivo de procesos de titularización hipotecaria no requerirá notificación del deudor, siempre y cuando esto haya sido establecido en el contrato de crédito.

Artículo 9º—Condiciones y requisitos de las emisiones. La Sugeval señalará los requisitos y las condiciones para la emisión y colocación de los diferentes títulos valores que resulten de procesos de titularización hipotecaria; para ello, establecerá normas de carácter general que velarán por la adecuada revelación de información al mercado y la protección de los derechos de los inversionistas. En desarrollo de lo anterior, se regularán, entre otros aspectos, los mecanismos jurídicos de estructuración, contratos, prospectos y demás documentos que deben acompañar la emisión, el tipo de títulos valores y sus características, los mecanismos de cobertura y la información y revelación que debe generarse para el mercado.

Artículo 10.—Sociedades fiduciarias. Las entidades miembros del Sistema Bancario Nacional, las financieras, las mutuales y el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), podrán constituir sociedades fiduciarias, con el fin de facilitar la estructuración de procesos de titularización hipotecaria y poder realizar una mejor separación de los riesgos de dichos procesos y de los riesgos propios de la intermediación financiera.

Las sociedades fiduciarias tendrán, como objeto social exclusivo, la constitución y administración de fideicomisos de cualquier tipo. Estas sociedades se constituirán como sociedades anónimas, cuyo objeto exclusivo será la administración de activos en propiedad fiduciaria, según las condiciones de cada fideicomiso. Las operaciones y la contabilidad deberán ser totalmente independientes de la institución a la que pertenezcan.

TÍTULO II

Sociedades titularizadoras

CAPÍTULO ÚNICO

Artículo 11.—Objeto social. Las sociedades titularizadoras tendrán, como objeto social, la titularización de cualquier tipo de activo y/o flujos futuros. Las sociedades a que se refiere este título se constituirán como sociedades anónimas, cuyo objeto será la adquisición de los activos o derechos sobre flujos futuros y la emisión de títulos de deuda, de corto o largo plazos. Cada emisión se administrará en patrimonios separados del patrimonio común de la sociedad titularizadora. 

Las entidades miembros del Sistema Bancario Nacional, las financieras, las mutuales y el Banhvi podrán constituir sociedades titularizadoras. Estas entidades también podrán invertir en acciones de sociedades titularizadoras.

Artículo 12.—Operaciones autorizadas. En desarrollo de su objeto social, las sociedades titularizadoras podrán:

.

a) Recibir y adquirir los activos que se titulizarán.

b) Constituir, integrar y administrar universalidades y actuar en su representación.

c) Recibir derechos de cobro sobre flujos futuros a cualquier título.

d) Originar, estructurar y administrar procesos de titularización de carteras de créditos, para lo cual emitirán títulos valores respaldados con créditos y sus garantías, o con derechos sobre estos y sus respectivas garantías.

e) Originar, estructurar y administrar procesos de titularización de flujos futuros, para lo cual emitirán títulos valores respaldados contra los derechos de cobro de los flujos futuros.

f) Originar, estructurar y administrar procesos de titularización de cualquier tipo de activo, para lo cual emitirán títulos valores respaldados por los flujos futuros que producirán dichos activos.

g) Originar, estructurar y administrar procesos de titularización respaldados con certificados y títulos valores producto de procesos de titularización, para lo cual podrán recibir dichas especies de títulos valores a cualquier título.

h) En desarrollo de lo previsto en los incisos anteriores, podrán avalar, garantizar y, en general, suministrar coberturas sobre las emisiones de títulos valores producto de procesos de titularización, en las titularizaciones en que actúen como originadoras y/o emisoras.

i) Realizar actos de comercio sobre cartera, títulos valores y certificados de titularización, incluso sus derechos y garantías, siempre y cuando guarden relación con el objeto social exclusivo previsto para las sociedades titularizadoras.

j) Emitir títulos de deuda respaldados con su propio patrimonio.

k) Obtener créditos, garantías o avales.

1) Administrar su tesorería y realizar las operaciones pertinentes para tal fin.

m) Celebrar contratos conexos o complementarios, necesarios para el cumplimiento de las operaciones autorizadas.

n) Estructurar emisiones de deuda y acciones.  ñ) Brindar asesoramiento en asuntos financieros.

o) Administrar fideicomisos.

p) Cualquier otra operación que establezca la Sugeval.

Artículo 13.—Separación patrimonial. Los activos que formen parte de procesos de titularización podrán conformar universalidades, cuyo flujo de caja estará destinado, exclusivamente, al pago de los títulos valores emitidos y de los demás gastos y garantías inherentes al proceso, en la forma en que se establezca en el correspondiente prospecto de emisión. 

La quiebra de la sociedad solo afectará su patrimonio común y no originará la quiebra de los patrimonios separados que haya constituido. Un patrimonio separado no podrá ser declarado en quiebra, sino que solo entrará en liquidación cuando concurra, respecto de él, alguna de las causales que hayan dado origen a la quiebra.

La quiebra de la sociedad emisora y de su patrimonio común, importará la liquidación de los patrimonios separados que hayan constituido.  La liquidación de uno o más de estos no acarreará la quiebra de la sociedad, ni la liquidación de los otros patrimonios separados. 

Una vez pagados los títulos de deuda emitidos contra un patrimonio separado, los bienes y las obligaciones que integren los activos y pasivos remanentes, pasarán al patrimonio común de la sociedad, a menos que se establezca lo contrario en el prospecto de la emisión.

Artículo 14.—Administración de activos titularizados. Las sociedades titularizadoras deberán mantener sistemas de información contable independientes de los activos de la propia sociedad y de las otras masas o paquetes de activos que formen parte de otros procesos de titularización, a fin de revelar su condición de activos separados del patrimonio de la sociedad y de facilitar la evaluación independiente de los riesgos inherentes a cada emisión.

Estas sociedades podrán administrar directamente los bienes integrantes de los patrimonios separados que posean, o encargar esta gestión a un banco o cualquier otra empresa administradora.

Artículo 15.—Manejo de los riesgos. Cada sociedad titularizadora deberá estructurar y documentar sistemas técnicos de control interno, que permitan la identificación, la cuantificación, la administración y el seguimiento de los riesgos que está asumiendo y sus mecanismos de cobertura.

Artículo 16.—Revelación de información. Cada sociedad titularizadora deberá suministrarle al mercado información completa y oportuna sobre los riesgos que asumen los inversionistas y las políticas de gestión de riesgo que se utilizan en cada emisión. Para tales efectos, las sociedades titularizadoras estarán sujetas a las normas generales que determine la Sugeval, en desarrollo de sus facultades legales, por medio de las cuales se establecerán las condiciones y los requisitos para las distintas emisiones, el régimen de oferta pública y las condiciones de calidad, oportunidad y suficiencia de la información que debe suministrarse, de acuerdo con las operaciones que se desarrollen. 

En igual sentido, la Sugeval determinará la forma en que el público tendrá acceso a la información financiera y contable de las sociedades titularizadoras, así como las obligaciones a cargo de estas en materia de elaboración, presentación y divulgación de información financiera, incluso la posibilidad de requerir información periódica y eventual con destino a la entidad del control y al mercado.

Artículo 17.—Supervisión de las sociedades titularizadoras.  Estas sociedades estarán sujetas a la fiscalización de la Sugeval; a la que le corresponderá regular, mediante normas de aplicación general, entre otros, materias relativas a lo siguiente:

a) Calce de plazos, monedas, índices, sistemas de amortización y relación que debe existir entre los títulos de deuda que se emitan y los bienes adscritos al respectivo patrimonio separado.

b) Los elementos mínimos que deben contener los contratos de administración de los bienes que conformen el activo de los patrimonios separados.

c) Las normas a que deben sujetarse la contabilidad de la sociedad y de cada uno de los patrimonios separados.

d) Las normas que regulan los procesos de quiebra y liquidación de sociedades titularizadoras y de las universalidades administradas por estas.

e) Las obligaciones de información que tienen tanto el representante de tenedores de títulos de deuda como la sociedad emisora, con los inversionistas, el público en general y la Superintendencia.

TÍTULO III

Universalidades

CAPÍTULO ÚNICO

Artículo 18.—Universalidades. Los activos que formen parte de procesos de titularización de cualquier tipo de activo o flujos futuros podrán conformar universalidades; estas constituirán patrimonios separados y cerrados, carentes de personalidad jurídica que serán administrados por sociedades titularizadoras, cuyo flujo de caja estará destinado, exclusivamente, al pago de los títulos valores emitidos y de los demás gastos y garantías inherentes al proceso, en la forma en que se establezca en el correspondiente contrato de emisión.

Artículo 19.—Individualización del portafolio que respalda la emisión. Los activos o derechos sobre flujos futuros que respalde, una determinada emisión de bonos de titularización serán individualizados; los activos que lo componen, así como los derechos asociados a estos y las garantías correspondientes, se identificarán con todos los datos que permitan su particularización. En todo caso, no obstante figurar en el balance de la sociedad titularizadora, no constituirán parte de la prenda general de los acreedores de la sociedad titularizadora o de quien haya asumido la obligación de pagarlos en caso de liquidación; por lo tanto, estarán excluidos de la masa de bienes de estos para cualquier efecto legal.  La contabilización de las universalidades en el balance de la sociedad titularizadora, se llevará a cabo en cuentas de orden.

Artículo 20.—Anotación registral. Cuando se utilice una universalidad para un proceso de titularización de bienes sujetos a inscripción, el Registro Nacional anotará en el asiento respectivo que dichos bienes pertenecen a la universalidad y son administrados por la sociedad titularizadora respectiva.

Artículo 21.—Derechos de los tenedores de títulos hipotecarios. En ningún caso los títulos valores emitidos en los procesos de titularización otorgarán a sus tenedores el derecho de solicitar o iniciar procesos divisorios, respecto de la universalidad o masa que constituyen los créditos subyacentes y/o las garantías que los amparen.

TÍTULO IV

Disposiciones finales

CAPÍTULO ÚNICO

Artículo 22.—Aplicación de esta Ley. Lo establecido en la presente Ley rige para cualquier proceso de titularización de hipotecas, independientemente del monto o valor de las hipotecas titularizadas o del bien inmueble dado en garantía.

Artículo 23.—Aplicación supletoria. Supletoriamente a lo establecido en esta Ley, se aplicará la normativa establecida en el Código de Comercio y la Ley reguladora del mercado de valores.

TÍTULO V

Disposiciones modificatorias

CAPÍTULO ÚNICO

Artículo 24.—Reformas de la Ley N° 7052. Modificase la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, N° 7052, de 13 de noviembre de 1986, 6, y sus reformas; en las siguientes disposiciones:

a) Al artículo 5, se le adiciona un inciso e). El texto dirá:

“Artículo 5º—El Banco Hipotecario de la Vivienda tendrá los siguientes objetivos principales:

[…]

e) Promover, desarrollar y estabilizar el mercado secundario de hipotecas, para ello podrá constituir sociedades titularizadoras que adquieran hipotecas en ese concepto, administrar o constituir fideicomisos, así como avalar o garantizar emisiones de valores producto de titularizaciones.”

b) Refórmanse los artículos 9 y 138. Los textos dirán:

“Artículo 9º—El Banco Hipotecario de la Vivienda no estará facultado para hacer operaciones financieras directamente con el público. Conforme con esta Ley, las entidades autorizadas y las instituciones, públicas o privadas, dedicadas al financiamiento de vivienda podrán conceder préstamos a las personas calificadas como usuarios del Sistema, para la construcción, o adquisición de viviendas o la adquisición de lotes. Sin embargo, podrán participar en operaciones de compra de activos hipotecarios o de activos financieros de otro tipo a las entidades autorizadas, tendientes a generar operaciones de titularización hipotecaria, operaciones fiduciarias o de cualquier otro tipo, que permitan la movilización de dichos activos para generar nuevos recursos financieros. Los activos hipotecarios o financieros en general que compre o adquiera el Banco Hipotecario de la Vivienda según esta disposición, serán fideicometidos en la forma que establezcan los respectivos reglamentos del Sistema y los correspondientes contratos, de acuerdo con la necesidad de la operación.”

“Artículo 138.—Autorízase también al Banco y a las entidades que cuenten con autorización previa del primero, para que emitan otros títulos valores, tales, como:

[…]

c) Los títulos o valores emitidos por las entidades autorizadas mediante los procesos de titularización de hipotecas.

d) Otros títulos valores por parte del Banco, según su conveniencia.

La Junta Directiva del Banco podrá hacer extensiva la autorización para emitir valores a las demás instituciones del Sistema, si lo considera conveniente.”

Artículo 25.—Reforma del Código de Comercio. Refórmase el artículo 417 del Código de Comercio, Ley N° 3284, de 30 de abril de 1964, y sus reformas. El texto dirá: