Artículo 10. Zonas de intervención.

Estos RDU distinguen, para los fines de aplicación de sus normas y desarrollo de programas y proyectos, las siguientes zonas de intervención:

10.1. Zonas de Intervención General (ZIG): abarca el territorio del cantón excepto las áreas que formen parte de las zonas subsiguientes:

10.2 Zona de Renovación Urbana (ZRU): Se declara como tal, en coincidencia con el Decreto Nº 31730-MIDEPLAN-MIVAH del 3 de febrero del 2004, el territorio de los cuatro distritos centrales (Carmen, Merced, Hospital y Catedral).

10.2.1. Justificación. Lo anterior se establece de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Planificación Urbana N°4240, el cual dicta que la misma se aplica “…para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas defectuosas, deterioradas o en decadencia, tomando en cuenta la inconveniente parcelación o edificación, la carencia de servicios y las facilidades comunales, o cualquier otra condición adversa a la seguridad, salubridad y bienestar generales.”

10.2.2. Normas y programas. El programa de renovación contiene un área normativa y otra programática.

a)Las normas que guían el proceso de renovación están contenidas en los RDU, con apartados específicos para esta zona que son de aplicación obligatoria.

b)Las acciones programáticas, se desarrollarán en el marco del Plan de Desarrollo Municipal así como cualquier otra propuesta de renovación urbana validada por la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento Urbano.

En caso de que estas propuestas conllevan los cambios de las normas de los RDU descritos en el párrafo anterior, será necesario aplicar los mismos procedimientos indicados en el Art. 7 sobre la modificación de los RDU, pero en torno a la zona específica de cada propuesta, sea esta una o varias cuadras, barrio o distrito, en forma de un Plan Parcial Urbano. Esta figura del Plan Parcial también podría desarrollarse para el resto del cantón.

La Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento de los Cuatro Distritos Centrales es el enlace entre los actores públicos y privados involucrados, y sus procedimientos pueden consultarse en la página Web de la Municipalidad de San José: www.msj.go.cr. Los mismos sirven para orientar a la municipalidad y a otros organismos rectores del desarrollo urbano del cantón, respecto de la realización y prioridad de aquellos proyectos que pudieran ser de su interés.

10.2.3 Banco de Proyectos de Renovación (BPR). Los proyectos afines a los objetivos del Programa formarán parte del BPR, coordinado por la Comisión Interinstitucional del Programa de Regeneración y Repoblamiento de los Cuatro Distritos Centrales.

10.2.4 Calificación para formar parte del BPR. Se debe contar con el aval de la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, con fundamento en los siguientes criterios de valoración:

• Estar ubicado en la Zona de Renovación Urbana (ZRU), según artículo 10.2 de este Reglamento.
• Formar parte de al menos uno de los siguientes ejes estratégicos de este Programa: vivienda, comercio y empleo, todos con elementos innovadores.
• Ofrecer viviendas, comercios y fuentes de empleo a generar.
• Contar con criterios de diseño urbano apropiados a la imagen de la cuidad que se quiere, de acuerdo con las guías de diseño promovidas por la Comisión antes mencionada.

10.2.5. Incentivos: A fin de favorecer estos proyectos, la MSJ tendrá por incentivos las siguientes acciones:

a) Las dependencias encargadas de emitir las autorizaciones de dichos proyectos dará un trámite más expedito a las solicitudes y gestionará lo correspondiente ante otras instituciones involucradas, a fin de agilizar los tiempos de su respuesta.

b)El impuesto de construcción se reducirá a un 0.01% del valor de la obra.

c)La MSJ priorizará dentro de los planes de inversión y de mejoras de sus servicios, la zona donde se ubica el proyecto, además coordinará con otras instituciones aspectos de mejoramiento de la zona.

d)Los valores de Coeficiente del Aprovechamiento del Suelo (CAS), definidos en la Tabla del artículo 24 de este Reglamento, podrán variarse a favor del proyecto, por parte de la Comisión Interinstitucional de Regeneración y Repoblamiento, hasta en un 30% respecto de la norma general. Esto con el objetivo de atraer y generar mayor actividad económica y social que tienda a complementar las políticas de mejoramiento de todos los ciudadanos, de acuerdo con los siguientes parámetros de ponderación:

• Por dotación de sistemas más eficientes para el manejo de aguas variable hasta en un 10%.
• Por manejo del consumo de electricidad variable hasta en un 10%.
• Para los anteriores casos, el desarrollador presentará memoria correspondiente donde describirá el sistema propuesto y las ventajas sobre otros existentes en el mercado.
• Por diseño arquitectónico que demuestre integración arquitectónica con el espacio público, paisajismo y funcionalidad con el entorno inmediato, variable hasta en un 10%.

10.3 Zonas de Control Especial. Son aquellas áreas que por sus características particulares se someten a regulaciones especiales. Su delimitación exacta se indica en el Mapa de Zonas de Control Especial y Edificaciones Patrimoniales así como en el Mapa de Índice de Fragilidad Ambiental Integrado, Agrupación por Limitaciones Técnicas, y el Mapa de Zonas Susceptibles a la Inestabilidad de Laderas y Zonas Potenciales a Inundación. Entre ellas se distinguen las siguientes:

10.3.1 Zonas de Interés Cultural y Turístico (ZICT). Esta zona se somete a regulaciones especiales además de las establecidas para la Zona de Renovación Urbana indicadas en el artículo 10.2 y busca lograr la integración e identidad urbanística, fomentando la vocación y características históricas, patrimoniales, culturales y turísticas.

Forman parte de esta zona, principalmente, los predios aledaños a los inmuebles declarados de valor patrimonial por el MCJ, y los predios con frente a los principales ejes y nudos de la estructuración urbana, como son los recorridos peatonales y parques más significativos, desde el punto de vista de la identidad urbanística del cantón. Estos predios estarán sujetos a control de calidad de fachadas, de acuerdo con los artículos 75 y 76 del Código Municipal y el “Reglamento de procedimientos para el mejoramiento de fachadas y el cobro por construcción de obras y servicios realizados por la municipalidad, como consecuencia de la omisión de los deberes de los propietarios o poseedores de inmuebles ubicados en el cantón central de San José”, publicado en La Gaceta No. 225 Alcance No. 46 del 21 de noviembre del 2003.

El objetivo primordial en estas zonas es conformar y mantener el conjunto arquitectónico, para lo cual la MSJ, por medio del Departamento de Gestión Urbana elaborará una base de datos de todos los elementos y facilidades relacionados con el espacio público, para promover programas integrales y lineamientos de mejoras para cada una de ellas. Además, sobre la base de esos lineamientos, la MSJ priorizará en estas zonas sus programas y proyectos, tales como iluminación pública en general e iluminación específica para hitos urbanos, reubicación o eliminación de ventas ambulantes y estacionarias, restricción a la publicidad exterior, exigencia de la uniformidad en los aleros o marquesinas sobre espacio público, reconstrucción y ampliación de aceras, instalación y mantenimiento de mobiliario urbano, entre otros.

También podrán beneficiarse los predios en estas zonas, mediante convenios de cooperación con la MSJ, en donde con aporte municipal (materiales de construcción, por ejemplo pintura, agregados y otros) se promuevan la renovación de las fachadas de inmuebles. Para lo cual será necesario que se agrupen al menos tres propietarios colindantes, sea por iniciativa propia o a instancia municipal, quienes deberán elaborar por mutuo acuerdo, una propuesta de mejoras para el conjunto arquitectónico que se quiere, bajo los lineamientos mencionados en el párrafo anterior.

10.3.2. Áreas Ambientalmente Frágiles (AAF):

Son espacios geográficos que en función de sus condiciones de geoaptitud, capacidad de uso de suelo, ecosistemas que lo conforman y su particularidad socio-cultural, presenta una capacidad de carga restringida y con algunas limitantes técnicas que deberán ser consideradas para su uso en actividades humanas. También comprende áreas para las cuales el Estado haya emitido un marco jurídico especial de protección, resguardo o administración, en virtud de sus características ambientales.

10.3.3. Áreas de Protección de Ríos: Las áreas de protección son aquellas aledañas a los ríos, sujetas a restricciones de uso, con el fin de preservarlas y crear un sistema natural de aireación, escorrentía y diversidad biológica de la ciudad.

El área de protección de ríos se sustenta según la Ley Forestal #7575, artículo 33, incisos a, b y d, para regular la construcción, con el fin de preservar y mejorar las condiciones del recurso hídrico del Cantón de San José. Se definen como áreas de protección las siguientes:

a)    Las áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de cien metros medidos de modo horizontal.

b)    Una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado con pendientes mayores o iguales al 30%.

c)    Una zona de cincuenta metros medida horizontalmente en las riberas de los lagos y embalses naturales y en los lagos o embalses artificiales construidos por el Estado y sus instituciones. Se exceptúan los lagos y embalses artificiales privados.

d)    Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán determinados por los órganos competentes establecidos en el reglamento a la ley Forestal.

En estas áreas de protección, aun cuando sea de propiedad privada, por ser su objetivo la conservación y la protección del área natural, de los suelos, del agua, y sobre todo la seguridad humana, se permite únicamente el uso forestal, de jardines y parques lineales y pluviales, recreativos con sus facilidades, tales como pavimentos para veredas, aceras, senderos, iluminación para seguridad e instalaciones de riego, drenajes pequeños, obras civiles hidráulicas y geotécnicas para la protección de laderas y taludes, y mitigación de riesgos, conservando su cobertura vegetal. Todos los demás usos y actividades no serán permitidos.

La identificación, descripción y establecimiento de estas áreas o canales verdes contribuye con el “Proyecto Trama Verde”, de la Federación Metropolitana Municipal (FEMETROM), que busca promover la creación de parques lineales, corredores biológicos, proyectos de recuperación forestal, control y monitoreo de las aguas y de los usos adyacentes, regulación de las áreas de inundación y deslizamientos, entre otros.

10.3.4 Zonas Susceptibles a deslizamientos e inundaciones. (ZSDI). Son todas aquellas áreas susceptibles de amenazas naturales, en las cuales se busca la reducción del riesgo, la protección de la vida humana y la infraestructura, asimismo se pretende minimizar la degradación del suelo y el ambiente. Se distinguen dos tipos de estas zonas:

a)    Zonas Susceptibles a Deslizamientos: (ZSD). Entendida como aquella zona  o sector con potencial de presentar deslizamientos en caso de lluvias de intensidad alta, sismos de magnitud importante o una combinación de ambos.

b)    Zonas Susceptibles a Inundación (ZSI): Constituidas por los terrenos aledaños a los ríos, con características topográficas planas, propensas a inundación (llanura de inundación).

Para efectos de control urbano de las anteriores categorías y, de acuerdo con el estudio: “Evaluación de la Susceptibilidad al Deslizamiento del Cantón de San José”, elaborado por la Escuela Centroamericana de Geología de la UCR (junio 2004), el Mapa de Zonas de Control Especial y más recientemente, los Índices de Fragilidad Ambiental para el Cantón de San José, elaborado por PRODUS, se distinguen en el cantón cinco niveles de susceptibilidad, entre muy baja, baja, moderada, alta o muy alta.

10.3.5. Zonas Sujetas a Estudio. Son todas aquellas áreas, constituidas por terrenos privados o públicos, cuyo uso, tenencia y/o topografía no se conocen con exactitud, identificados en el Mapa de Zonificación de Uso de Suelo, donde el uso del suelo permitido será aquel uso de suelo inmediato a este, siempre y cuando demuestre de previo su aptitud urbanística.

En estas zonas, los terrenos que presenten una pendiente menor o igual al 30%, se permiten construcciones cumpliendo una cobertura no mayor al 50% del área correspondiente a esta pendiente, aportando un plan de obras de mitigación y conservación de laderas, sustentado en un estudio geotécnico.

Los terrenos que presenten una pendiente mayor de 30%, a fin de procurar la conservación y la protección del área natural, de los suelos, del agua, y sobre todo la seguridad humana se permite únicamente el uso forestal, de jardines y parques lineales, pluviales, recreativos con sus facilidades, tales como pavimentos para veredas, aceras, senderos, iluminación para seguridad e instalaciones de riego, drenajes pequeños, quioscos de no más de 9 m2, obras civiles hidráulicas y geotécnicas para la protección de laderas y taludes, y mitigación de riesgos, conservando su cobertura vegetal. Todos los demás usos y actividades no serán permitidos.

10.3.6. Servidumbres para servicios públicos. Estas son áreas sujetas a restricción de uso por aspectos técnicos o jurídicos en la medida en que sirven para proteger un recurso natural dado o para el mantenimiento de una obra de infraestructura pública subterránea o superficial. Las distancias para estas servidumbres serán establecidas por la institución competente.