ARTÍCULO 104.- Proceso sumario de desahucio
104.1 Procedencia. Procederá el desahucio cuando se pretenda la
desocupación de un inmueble como consecuencia de la terminación del contrato de
arrendamiento en los casos previstos por la ley, o hacer cesar la mera
tolerancia.
Se exceptúan las pretensiones que deban ventilarse por el proceso
monitorio.
La causal de expiración del plazo procederá únicamente cuando el
demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el
contrato, de conformidad con el artículo 71 de la Ley N.° 7527, Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de 1995.
104.2 Legitimación. Podrá establecer el desahucio quien compruebe su condición
de propietario, arrendante o subarrendante, o de
poseedor sobre el inmueble por título legítimo, o quien acredite que su derecho
deriva de quien tuvo facultad para concederlo. El desahucio procederá contra el
arrendatario, el subarrendatario, el cesionario, o los poseedores del inmueble.
104.3 Requisitos de la demanda, documentos. Además de los
requisitos dispuestos por disposiciones generales y las leyes especiales, en la
demanda se deberá consignar la causal de desalojo, el monto de renta vigente,
la fecha de pago y el lugar donde está ubicado el inmueble.
Se deberá acreditar la propiedad de la finca o del derecho del actor y
la existencia del contrato de arrendamiento, si lo hubiera. Cuando la
pretensión se relacione con una vivienda, se deberá demostrar el valor fiscal
del inmueble sobre el valor actual del terreno y la edificación o, en su
defecto, si ese avalúo tiene más de cinco años, avalúo practicado por un
ingeniero o arquitecto incorporados.
104.4 Emplazamiento e intervención de terceros. Con el
emplazamiento, en toda demanda sustentada en un contrato que implique el pago
de rentas, el tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en la
cuenta y a la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo
pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Si
hubiera duda sobre el monto del alquiler, el tribunal determinará
prudencialmente la suma a depositar. Cuando se ordene la entrega del inmueble
por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso
de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.
Cuando terceros posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento
del arrendador, no será necesario demandarlos, se les notificará para que hagan
valer sus derechos.
104.5 Sentencia. En la sentencia estimatoria se ordenará al
demandado la entrega del inmueble en un plazo razonable que conferirá el
tribunal, de acuerdo con las circunstancias; transcurrido este, se ordenará la
puesta en posesión.
104.6 Alquileres insolutos y derecho de retención. Firme la sentencia
que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía
incidental que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no
satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio
que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar el pago, desde el inicio
del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de
bienes en el inmueble arrendado, y con base en este indicará cuáles deben mantenerse
en ese lugar como garantía.
Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer el
derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establece la Ley N.°
7527, Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de
1995, y la Ley N.° 63, Código Civil, de 28 de setiembre de 1887.