N° 41152-MIVAH-MEIC-TUR

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,

EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS,

LA MINISTRA DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO,

Y EL MINISTRO DE TURISMO

En uso de las atribuciones constitucionales previstas en el artículo 140 incisos 3) y 18) y el artículo 146 de la Constitución Política y de conformidad con lo dispuesto en las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 de 28 de octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación Urbana, Ley N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56, 58 inciso 2) y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo, Ley N° 1917 de 30 de julio de 1955 y Ley de Creación del Proyecto Turístico de Papagayo, Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982 y,

Considerando:

1°—Que es fundamental que los desarrollos en condominio para sus diversos fines y en sus diferentes modalidades, mejoren la forma en la cual se integran con la vialidad de los asentamientos humanos del país. Por esta razón, es importante que se incluyan regulaciones a través de las cuales se promueva que los desarrollos en condominio contemplen en su diseño y emplazamiento, tanto las calles existentes como las proyectadas con el fin de aumentar la redundancia y conectividad vial de los asentamientos humanos.

2°—Que existe una necesidad de modificar la regulación vigente a efectos de coadyuvar con la disminución de los costos de las viviendas en modalidad de condominio a través de una modificación a los requerimientos de porcentajes destinados a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas en condominios habitacionales con lo cual se busca que sea más accesible para personas con ingresos medios y bajos pero garantizando en todo momento, que se contará con acceso a todos los servicios y facilidades necesarias para mantener una buena calidad de vida de sus habitantes.

3°—Que con la finalidad de garantizar que esta modificación satisfaga las necesidades de recreación de las familias que habitarán los condominios y también que el área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas sea proporcional en atención al tamaño del condominio y a la cantidad de personas que van a habitarlo, se generan dos fórmulas de las cuales siempre se tiene que escoger la que resulte mayor: una cuyo cálculo parte de un porcentaje del área urbanizable y otra, cuyo cálculo parte del porcentaje del área de cada unidad habitacional.

4°—Que el área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas de un condominio residencial, constituyen áreas comunes internas de carácter privado, las cuales pueden ser utilizadas únicamente por los condóminos y por ende, no rinden un beneficio adicional a los asentamientos humanos en los cuales se desarrollan. En este sentido, el disminuir los porcentajes destinados a este tipo de áreas privativas internas, no puede entenderse como una acción dirigida a disminuir la provisión de áreas verdes de uso público.

5°—Que a nivel práctico se han presentado una serie de problemáticas en relación con los condominios que utilizan las áreas de protección de ríos y quebradas como parte de las áreas comunes, siendo que en varias ocasiones dichas áreas se han visto afectadas y/o disminuidas en gran medida por eventos extremos de índole natural, lo cual implica cambios intempestivos en el coeficiente de copropiedad. En este sentido, se hace necesario modificar la regulación existente a efectos de promover el adecuado uso del área de protección de los ríos y/o quebradas convirtiéndolas en área común en demasía

6°—Que adicionalmente a lo anterior, la normativa vigente carece de ciertas regulaciones específicas necesarias para promover la creación de condominios verticales destinados a vivienda de interés social, a través de las cuales se garantice un uso eficiente de los recursos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y se tomen en consideración las particularidades necesarias para que las familias potenciales beneficiarias puedan convivir adecuadamente.

7°—Que los requerimientos en estacionamientos aumentan los costos de las viviendas de interés social siendo que en su gran mayoría no van a ser utilizados (al menos de forma inmediata) por las familias potenciales beneficiarias, mismas que ostentan una condición de pobreza extrema y por ende, no cuentan con vehículos.

En atención a ello, es necesario prever una cierta cantidad de espacios de estacionamiento que garanticen la posibilidad de que recibir visitas que tengan vehículos o bien, para que los condóminos los utilicen a futuro, cuando superen su condición de pobreza.

8°—Que el requerimiento de casetas de vigilancia establecido en la normativa actual, demanda de una serie de costos asociados tanto a nivel del desarrollo de la infraestructura como del pago del servicio de vigilancia, el cual no siempre es una necesidad en condominios pequeños puesto que existe la posibilidad de que el conjunto habitacional cuente con vigilancia por parte de sus mismos habitantes, mediante el uso de diversas técnicas y estrategias en el diseño del emplazamiento del mismo.

9°—Que los mecanismos para la realización de los trámites de revisión y visado de condominios han cambiado y esta situación debe reflejarse en la normativa que rige la materia garantizando seguridad jurídica para quienes la tienen que aplicar.

10.—Que es necesario actualizar la regulación en condominios puesto que existen avances en las técnicas constructivas que se reflejan en un mejoramiento de la forma en la que se realizan las instalaciones electromecánicas y también, en la diversidad de cerramientos utilizados para garantizar la privacidad y seguridad de este tipo de desarrollos.

11.—Que de acuerdo con lo establecido en el artículo 13 del Reglamento a la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Decreto Ejecutivo N° 37045-MP-MEIC, se procedió a llenar el Formulario de Evaluación Costo-Beneficio en la Sección I denominada Control Previo de Mejora Regulatoria, siendo que el mismo dio resultado negativo y mediante informe DMR-DAR-INF-153-17 comunicado al Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, la Dirección de Mejora Regulatoria del MEIC concluye que la propuesta de modificación cumple con lo establecido y puede continuar con el trámite que corresponda. Por tanto,

Decretan:

Modificación del Reglamento a la Ley Reguladora

de la Propiedad en Condominio

Artículo 1º—Refórmense los artículos 6, 13, 54, 58, 59, 33, 79, el inciso 3 sub inciso a. del artículo 15, los incisos a. y c. del artículo 60 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de marzo de 2005, publicado en La Gaceta N° 74 del 19 de abril  de 2005. Los textos se leerán de la siguiente manera:

Artículo 6º—Para obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas, es necesario realizar el trámite del Anteproyecto ante la Municipalidad respectiva y las instituciones competentes de conformidad con lo establecido en el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-1VIEIC Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción y sus reformas.

Artículo 13.—(...). Los planos constructivos de dichas reuniones, divisiones o segregaciones, se deberán presentar mediante la plataforma APC de conformidad con lo establecido en el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, para luego el visado de la Municipalidad respectiva, con el cuadro de áreas que refleje la nueva conformación del condominio y los coeficientes a que se refieren los incisos 3) del artículo 14 e inciso 2 del artículo 15 de este reglamento, de las fincas resultantes de la reunión, división o segregación, se exigirá plano inscrito en el Catastro Nacional de conformidad con el artículo 71 Reglamento a la Ley de Catastro Nacional N° 34331 del 27 de setiembre de 2008

Artículo 15.—Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio deben contener:

(…)

3. Planos constructivos: Este conjunto de planos deberá contener lo siguiente:

a. Plantas de distribución a nivel de terreno: (...). Indicación del tipo de cerramiento externo a utilizar en el condominio como verjas, rejas tapias, cercas, setos, cercas vivas o cualquier otro que garantice la privacidad y seguridad del condominio y en general cualquier otra afectación a la propiedad. En caso de que no se utilice cerramiento externo, esta situación deberá indicarse en la planta de distribución a nivel de terreno.

(…)

Artículo 33.—De acuerdo con el destino general del condominio, y el particular de cada finca filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en todo o en parte. Los retiros de los ríos, quebradas y demás cuerpos de agua, podrán ser áreas privativas no construidas o podrán ser parte del área común libre en demasía, respetando lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, N ° 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas.

Artículo 54.—Para efectos de la determinación del área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o áreas recreativas en condominios habitacionales, se aplicarán las siguientes reglas:

a. Condominio habitacional de seis unidades habitaciones o menos: Todo condominio habitacional de seis o menos unidades habitacionales que se encuentre dentro de una urbanización, no requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde. En el caso de que no se encuentre dentro de una urbanización, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor para juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde; asignando un tercio para cada uno de estos fines. Esta área deberá estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el Condominio.

b. Condominio habitacional mayor a seis unidades habitacionales: Todo condominio habitacional con más de seis unidades habitacionales, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor para juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde. Esta área deberá estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el Condominio.

c. Condominio de finca filial primaria individualizada: todo condominio de finca filial primaria individualizada deberá destinar a juegos infantiles, áreas recreativas, parques o zona verde, un mínimo de diez metros cuadrados por cada finca filial, o el cinco por ciento del área urbanizable, cualquiera que sea mayor.

Respecto al equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras áreas comunes el diseñador podrá proponer opciones de diseño respetando la división de edades establecida en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU. Esta área deberá estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone el condominio.

Artículo 58.—Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas, telecomunicaciones y cualquier otro sistema de servicios, deberán conducirse, cuando se trate de edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes; cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse en ductos que pueden ser horizontales o verticales.

Artículo 59.—El sistema de tuberías para cualquier tipo de servicios hidráulicos, eléctricos y similares deben ser impermeables; podrán ser o no forrados a criterio del diseñador de acuerdo con las especificaciones técnicas del fabricante y la legislación vigente en materia de seguridad estructural del edificio e instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias. Estos sistemas serán considerados como áreas comunes y deberán ser registrables desde áreas privadas o comunes.

Artículo 60.—Los planos mecánicos referidos en el Capítulo III de este Reglamento deberán ajustarse a lo siguiente:

a. Sistemas de agua potable: El agua potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales. Hacia el interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones necesarias para que cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las áreas de uso común.

(…)

c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se podrán instalar tuberías para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma finca filial.

En el caso de condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en niveles superiores al terreno los mismos deberán conducirse según lo indicado en los artículos 58 y 59 del presente reglamento.

(…)

Artículo 79.—Para el trámite de revisión y visado de planos de condominios por parte de las instituciones competentes, se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados deberán realizar los trámites respectivos mediante la plataforma APC, cumpliendo con todo lo establecido en el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción.