JUNTA
ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL
REGISTRO INMOBILIARIO
(Esta norma fue deja sin efecto mediante directriz DRI-006-2021 del 16 de
diciembre del 2021)
DIRECTRIZ
DRI-005-2021
DE:
MSc. Mauricio Soley Pérez
Director
Registro Inmobiliario
PARA:
Usuarios en General, Subdirección Registral, Subdirección Catastral,
Coordinación General Registral, Jefes de Registradores, Registradores, Asesoría
Jurídica, Departamento de Normalización Técnica y Centro de Documentación.
ASUNTO:
Dación
de fe sobre la existencia del visado municipal en instrumentos referentes a
fraccionamientos situados en distritos urbanos y el ajuste del plano catastrado
a las fincas por generarse.
FECHA:
26 de
agosto del 2021.
FIRMA:
CONSIDERANDO
PRIMERO:
Que el
Registro Inmobiliario es el órgano del Registro Nacional que integra las
funciones catastrales y registrales inmobiliarias, a través de la Subdirección
Catastral y Subdirección Registral.
SEGUNDO:
Que,
dentro de las atribuciones de esta Dirección, determinadas en el artículo 8 del
Decreto Ejecutivo 35509 que es el Reglamento de Organización del Registro
Inmobiliario se encuentra el ejercer labores de dirección y coordinación,
planear, coordinar, dirigir y supervisar las actividades técnicas, así como
emitir y aprobar las directrices de funcionamiento operativo, técnico y
administrativo en materia registral.
TERCERO:
Que el
artículo 33 de la ley 4240 que es la Ley de Planificación Urbana, versión
actual vigente desde el 15 de noviembre de 1968, establece que para todo
fraccionamiento situado geográficamente en distritos urbanos y demás áreas
sujetas a control urbanístico, se requiere que los planos catastrados contengan
el respectivo visado municipal. Adicionalmente establece dicho artículo, la
obligatoriedad de que, en el documento notarial, el notario de fe de que el
terreno a segregar se ajuste con las características del plano catastrado que
se vaya a utilizar.
CUARTO:
Que el
artículo 34 de la ley 4240 que es la Ley de Planificación Urbana, versión
actual vigente desde el 6 de agosto de 1981, establece que se debe suspender la
inscripción de documentos en este Registro, si el documento presentado se
presenta sin las constancias establecidas en el artículo 33 de la ley de rito.
QUINTO:
Que el
artículo 79 del Decreto Ejecutivo 34331 que es el Reglamento a la Ley del
Catastro Nacional establece que la Subdirección Catastral debe solicitar y
verificar la existencia del visado municipal para todo plano de agrimensura que
corresponda a un fraccionamiento, sea en distrito urbano o rural.
SEXTO:
Que el
artículo 81 del Decreto Ejecutivo 34331 que es el Reglamento a la Ley del
Catastro Nacional establece que en apego a las competencias, jerarquías y a las
relaciones de coordinación y control establecidas en la Ley de Planificación
Urbana, corresponde a la Municipalidad donde se ubique el inmueble respectivo,
el otorgamiento de visado para fraccionamientos.
SEPTIMO:
Que
las normas transcritas podrían interpretarse como el fundamento para la
existencia de dos actos municipales que se otorgan o conceden en distintos
momentos, uno previo a la inscripción del plano de agrimensura y otro posterior
a la inscripción de este, pero ambos en el fondo hacen referencia a la
autorización para realizar el fraccionamiento de cualquier predio con el fin de
vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada,
las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o
extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en
cabeza del mismo dueño.
OCTAVO:
Que la
Procuraduría General de la República, en el Dictamen 333 de fecha 14 de octubre
de 2014, ha indicado que "(.) no existen dos visados municipales, uno
para efectos catastrales y otro para efectos registrales, que se
desprendan de los artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana y
los artículos 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional; sino
que todos esos numerales hacen referencia a un único visado municipal
que se consigna en los planos para fraccionamientos y urbanizaciones, como paso
previo y obligado a la inscripción registral. Tan es así que el artículo 82 del
mismo Reglamento a la Ley de Catastro Nacional expresa que el único fin
del catastro de planos para fraccionamientos es para su uso posterior en
la inscripción del respectivo movimiento registral (.). Arriba
asimismo dicho dictamen a la siguiente conclusión "(.) De la lectura
de los artículos 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional se
desprende que el visado municipal referido en dichos numerales es el mismo
visado a que aluden los artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación
Urbana; por lo que no se está creando con dicho Reglamento un visado
para efectos catastrales exclusivamente, en tanto la finalidad de los planos
que se catastren para fraccionamientos es para su uso posterior en la inscripción
respectiva ante el Registro de la Propiedad Inmueble. (.)
NOVENO:
Que la
Procuraduría General de la República, en el Dictamen 229 de fecha 03 de
noviembre de 2016, ha mantenido idéntica postura indicando que: "(.)
Siendo que la verificación de la existencia de servicios indispensables
debe entenderse previa al otorgamiento del visado municipal de planos
relativos a fraccionamientos de áreas sujetas a control (artículo 36 de
la Ley de Planificación Urbana) y que dicho visado es un requisito
establecido en el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional para proceder al
catastro de dichos planos, artículos 79 ("La autorización o visado de
un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la
inscripción en el Catastro) y 81 ("el Registro Nacional y sus
dependencias, conforme lo establecido en el artículo 34 de la ley
indicada, constatará la existencia del visado municipal, previo a la
inscripción de planos para fraccionamientos o de inmuebles resultantes
de tales planos"); la exigencia de presentar un plano que esté
catastrado en la etapa de constatación de la existencia de servicios
indispensables pareciera contradecir este orden lógico que fija la normativa
jurídica, máxime si el mismo artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana
estipula que no es necesario que el plano esté catastrado para extender
el visado municipal.(.)
DECIMO:
Que
sobre la existencia de un único visado, conforme lo establece la Ley de Planificación
Urbana y el Reglamento a la Ley de Catastro, el Tribunal Contencioso
Administrativo y Civil de Hacienda, Sección III, en la resolución judicial
número 185 de las 15 horas del 18 de mayo de 2012 indicó que: "(.) En
el caso concreto, el Concejo Municipal estableció, por vía de acuerdo,
una diferenciación entre "visados catastrales" y "visados
constructivos" inexistente en el artículo 33 de la Ley de Planificación
Urbana. La distinción además resulta falaciosa,
porque parte de la absurda concepción de que en unas ocasiones el visado
se solicita, únicamente, para obtener la inscripción del plano en el Catastro
Nacional y en otras ocasiones el visado es para levantar edificaciones. Aquí es
importante señalar que el control en materia urbanística inicia a partir de
toda acción de fraccionamiento que se pretenda realizar, y no a partir
del momento en que se solicita la licencia de construcción, dado que
sola (sic) división de la tierra está sometida a una serie de
limitaciones legítimas que establecen los planes reguladores, y la demás
normativa aplicable, como lo es en este caso el Reglamento para el
Control de Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el
Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana. En
cambio, la licencia constructiva se expide sobre la base de planos constructivos,
una vez verificadas las aprobaciones de las diferentes instancias públicas que
tienen competencia fiscalizadora en esta materia, como por ejemplo el INVU, por
citar alguna. En este sentido, a juicio de este Tribunal, el Concejo
Municipal incurre en una clara desviación de poder (artículo 131.3 de la
Ley General de la Administración Pública), por cuanto el fin último de
los visados municipales nunca podría consistir -como lo parece entender
el Concejo- en permitirle al particular que logre la inscripción de su plano en
el Catastro o que logre construir uno o varios inmuebles; el fin del
visado, como se dijo, es controlar la adecuación del uso y disposición
de los bienes inmuebles a las normas de orden público -y por ende
vinculantes- atinentes a la ordenación y planificación del territorio,
normas que en última instancia responden a la necesidad de regular razonablemente
el uso del suelo, en protección de intereses públicos superiores que atañen
a todos, como lo son el medio ambiente, la salud, la seguridad, el ornato,
la comodidad y el mayor bienestar de los habitantes (artículos 46, 50 y
169 de la Constitución Política).
DECIMO
PRIMERO: Que
conforme al artículo 10 del Código Civil las normas deben ser interpretadas
según el sentido propio de sus palabras, considerando la realidad social del
tiempo en que han de ser aplicadas.
DECIMO
SEGUNDO: Que
la solicitud de visados independientes, el primero para la aprobación de planos
de agrimensura correspondientes a fraccionamientos y el segundo, para autorizar
el movimiento registral que permite la división con relación a las parcelas
resultantes, tenía sentido cuando el Catastro Nacional y el otrora Registro
Público de la Propiedad Inmueble eran registros independientes, pero a partir
de la promulgación de la Ley 8710 publicada en el Diario Oficial La Gaceta el
10 de marzo de 2009 con la finalidad de fortalecer la seguridad inmobiliaria
registral, a través de la efectiva y eficiente coordinación e integración de
las funciones del Catastro Nacional y el Registro Público de Bienes Inmuebles,
se crea el Registro Inmobiliario, unificando las Direcciones del Catastro y del
Registro de la Propiedad Inmueble, bajo una sola.
DECIMO
TERCERO: Que
actualmente, se ha cumplido el requisito del visado municipal previsto y su
verificación conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 4240 que es la Ley de
Planificación Urbana en el momento que ha ocurrido la registración del asiento
catastral que posteriormente será utilizado por el administrado para la
realización del instrumento público o documento registrable correspondiente que
debe ser presentado ante la Subdirección Registral.
DECIMO
CUARTO: Que
el fin de las normas transcritas es garantizar que el fraccionamiento propuesto
y los restos cumplan con las disposiciones de la Ley 4240 que es la Ley de
Planificación Urbana y el Reglamento para Fraccionamientos y Urbanizaciones, en
cuanto a áreas mínimas, accesos, relación frente-fondo, presupuesto que se
cumple con la solicitud del visado municipal que realiza la Subdirección
Catastral, de forma tal que no se está cercenando su competencia a los
gobiernos locales.
DECIMO
QUINTO: De
la misma manera, la dación de fe que exige el artículo 34 de la Ley 4240 que es
la Ley de Planificación Urbana en cuanto a la obligatoriedad de que, en el
documento notarial, el notario de fe de que el terreno a segregar se ajuste a
las características del plano catastrado que se vaya a utilizar; es actualmente
un formalismo estéril y carente de toda utilidad; ya que desde la integración
del Registro Público de Bienes Inmuebles y el Catastro Nacional en un solo
registro, al contar con las herramientas tecnológicas adecuadas, es parte del
marco de calificación que los registradores de la Subdirección Registral
verifiquen la concordancia de la medida, la situación geográfica y los
antecedentes del plano que se utiliza en el documento presentado para ser
inscrito.
DECIMO
SEXTO: Que
la Ley número 8220 Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos
Administrativos, publicada en La Gaceta No. 49 del 11 de marzo de 2002, dispone
en su artículo 8, que cualquier institución que para resolver asuntos sometidos
a su consideración requieran fotocopias, constancias, certificaciones, mapas o
cualquier información que emita o posea otra entidad u órgano público, deberá
coordinar con esta su obtención por los medios a su alcance a efecto de no
solicitarla al administrado, y siendo que la constatación de la aprobación
municipal del fraccionamiento consta en el plano que es objeto del
fraccionamiento, resulta innecesario solicitar la dación de fe en el
instrumento a que alude el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana.
En
virtud de lo anterior, SE ORDENA: Instruir a los registradores de la
Subdirección Registral, que en la calificación de los documentos
presentados en los cuales se efectúen todo tipo de fraccionamientos, no se debe
exigir la dación de fe referente a la existencia del visado municipal ni
que el terreno a fraccionar se ajusta en un todo al plano catastrado.
Rige
para ser incorporado dentro del marco de calificación registral, a partir de su
publicación en el Diario Oficial la Gaceta, debiendo a partir de dicha fecha
proceder la Subdirección Registral a la incorporación de lo ordenado en esta
Directriz en la Guía de Calificación Registral.