CAPÍTULO III

URBANIZACIONES

III.1 Accesos :

En lo referente a este aspecto se aplicará lo indicado en el Capítulo anterior.

III.2 Vialidad :

III.2.1 El sistema vial de las urbanizaciones debe amarrarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación.

La Municipalidad podrá, mediante acuerdo que así lo estipule, aceptar la construcción de urbanizaciones aún cuando la vía de acceso al predio propuesto no sea la reglamentaria; en este caso deberá tomar las previsiones para su normalización futura.

Si la propiedad enfrenta vías existentes, tanto para fraccionamientos fuera del cuadrante como para urbanización, correrán por cuenta del urbanizador las ampliaciones o mejoras que aquellas requieren para ajustarse a las normas debidas en el tanto correspondiente a la mitad de vía a que enfrentan; en cuanto al ancho de la pista de rodamiento las mejoras deberán hacerse por lo menos en 3,00 m ó 4,50 m de acuerdo al tipo de vías. En el lado opuesto al caño deberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento. En casos muy especiales, cuando el derecho de vía no se pueda completar del lado opuesto de la urbanización, la Municipalidad podrá exigir gratuitamente una franja mayor de terreno para regularizar el ancho de la vía existente, siempre que no se pase del 25 °/o que fija la Ley de Planificación Urbana.

III.2.2 Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha de separarse el tránsito propio de una urbanización respecto al de dicha vía por medio de calles marginales. Estas calles son para darle acceso a las propiedades y por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño se asimilan a las calles secundarias.

III.2.3. La interconexión entre calles y vías de acceso restringido se hará únicamente en los sitios y de la manera que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

III.2.4. Clasificación de vías : El diseño geométrico para Vías públicas en Urbanizaciones, (cuyas normas incluyen el ancho de pavimento, franjas verdes y aceras y los elementos críticos de diseño) dependerá del volumen de tránsito promedio diario, de los accidentes topográficos, de las pendientes, de la densidad de uso y de otros similares. Su clasificación, por otro lado, se hace de acuerdo a su importancia dentro de los desarrollos urbanos.

En esta clasificación se definen seis (6) tipos de vías, las que se enumeran a continuación, de acuerdo al orden decreciente de su derecho de vía y de su importancia.

III.2.5 Vías reglamentadas por el Ministerio de Obras Públicas y transportes ( M.O.P.T.). El derecho de vía de las carreteras, y de los caminos públicos será el que indique el M.O.P.T., sin que pueda ser menor de veinte (20) metros para las primeras y catorce (14) metros para los segundos.

III.2.6 Calles locales : Reglamentadas por la Municipalidad :

III.2.6.1. Especiales : Aquellas que se indican en los planes reguladores o en proyectos especiales o parciales debidamente aprobados, por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (I.N.V.U.).

Su sección será la indicada en cada caso y deberán integrarse adecuadamente a la vialidad existente o propuesta para la zona.

III.2.6.2 Primarias : Aquellas que constituyen una red vial continua, sirven para canalizar las vías locales hacia sectores de la ciudad o bien, hacia carreteras de enlace entre el desarrollo propuesto y otros núcleos poblados o que se considere que puedan llegar a tener esta función.

Requieren de las siguientes dimensiones : de catorce metros (14,00 m) de derecho de vía, nueve metros (9,00 m) de calzada, un metro con cincuenta centímetros (1,50 m) de acera y un metro (1,00 m) de franjas verdes. En zonas industriales el derecho de vía será de 17,00 m. De acuerdo a la dimensión de la urbanización el INVU y la Municipalidad podrán exigir calles especiales con derechos de vía mayores.

III.2.6.3 Secundarias : Aquellas vías colectoras de las vías internas de la urbanización; tendrán un derecho de vía de 14 m. La calzada será como mínimo de 3,00 m cuando sea de una vía de circulación y sirva a menos de 120 lotes o unidades de vivienda en caso de proyectos con vivienda, caso contrario, cuando sea de dos vías o sirva a más de 120 lotes o unidades de vivienda, la calzada será de 7 m de ancho. El área restante del derecho de vía podrá ser repartida para aceras y franjas verdes a juicio del urbanizador, manteniendo un ancho mínimo de aceras de l,50 m.

III.2.6.4 Terciarias : Aquellas que sirvan a menos de 80 unidades de vivienda o lotes o bien que por sus características sean de continuidad limitada, presente o futura. Tendrán un derecho de vía de 14 m. Cuando sean de dos vías de circulación la calzada tendrá un ancho mínimo de 5,50 m y 3,00 m cuando sean de una sola vía. También podrán hacerse de 11 m de derecho de vía, cuando no excedan de 120 m y en casos muy calificados el INVU y la Municipalidad podrán autorizar el uso de calles terciarias hasta con 6,00 m de derecho de vía.

III. 2.6.5 De uso restringido : Aquellas vías diseñadas para servir a menos de 60 unidades de vivienda o lotes. Tendrán un derecho de vía mínimo de seis metros (6 m) totalmente pavimentado.

En los casos definidos en el Capítulo V se podrá admitir una calzada de tres metros (3 m), inclusive sin pavimento.

Estas vías deberán tener áreas de estacionamiento cuya dimensión se calculará a razón de una por cada dos lotes o unidades de vivienda en caso de proyectos de vivienda;

Cuando se demuestre que la relación de unidades de vehículos por familia puede ser menor, el INVU y la Municipalidad podrán admitir hasta un (1) puesto de estacionamiento por cada 10 unidades habitacionales. Se necesita además un puesto de estacionamiento por cada 50,00 m² de comercio residencial requerido para la urbanización, ubicado preferentemente al frente de éstos o dentro de un radio de 100 m.

Cuando el diseñador coloque vías con estas características en un mismo eje, deberá aislarlas adecuadamente mediante la construcción de franjas verdes que tengan un ancho no menor a los seis metros (6,00 m), para evitar que el tránsito de vehículos pueda en un futuro llegar a ser continuo.

Si el diseño de esta franja separatoria se adecúa para área de juegos infantiles, podrá contabilizarse dentro de las áreas a ceder al Municipio.

III.2 6.6 Calles en proyectos acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal :

En estos casos los edificios deberán ubicarse de tal forma que, en una posible segregación posterior, las calles previstas como privadas puedan entregarse al uso público cumpliendo con las normas anteriores. El derecho de vía se calculará conforme a las normas anteriores, según número de viviendas.

III. 2.6.7 Peatonales :

III.2.6.7.1 En terrenos abruptos se podrán aceptar calles peatonales. En otros casos sólo se aceptarán cuando el diseño sea tal que estos pasos no puedan transformarse en vehiculares y cuando sirvan a no más de 60 unidades de vivienda. El ancho de estas calles podrá ser variable, nunca menor de 6,00 m. El diseño podrá contemplar desniveles en su sección transversal y longitudinal (incluidas gradas).

III.2.6.7.2 Cuando la distancia entre dos vías vehiculares sea mayor de doscientos cuarenta (240) metros, deberá subdividirse el bloque mediante un espacio abierto para producir un paso peatonal intermedio no menor de 6,00 m de ancho. En este caso no se exigirá el antejardín si no hay lotes que enfrenten a él.

III.2.6.8 Normas generales

Las calles sin salida deberán rematarse con un ensanchamiento que facilite el viraje de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el diseño de rotondas, "te" o "martillo" (ver esquema de diseño geométrico).

III.2,6.8.1 El INVU y la Municipalidad revisarán, a nivel de anteproyecto, el tipo de vía que se puede utilizar en cada urbanización, para lo cual tomarán en cuenta los accidentes topográficos, el número de viviendas servidas, la generación de tránsito y continuidad vial, entre otras.

III.2.6.8.2 En el caso de urbanizaciones ubicadas en áreas que no permitan una integración adecuada con el resto de la zona, el INVU y la Municipalidad correspondiente podrán acepta^r derechos de vía distintos a los que se proponen en este reglamento, siempre y cuando se les demuestre fehacientemente que con el diseño propuesto se obtienen iguales o mayores ventajas para la comunidad.

III.2.6.8.3 En el caso de urbanizaciones en cuyo diseño se utilice más de un 20 °/o del terreno para vías públicas, el INVU y la Municipalidad podrán exigir modificaciones si el diseño no fuere adecuado según resolución justificada. Se exceptúa de este cómputo el área requerida para proyectos municipales especiales o del MOPT.

III. 2.6.8.4 La pendiente máxima de las vías será del siguiente orden: Para calles primarias y especiales un 12 %; en tramos menores a cincuenta metros se podrán tener pendientes hasta de un 15 %; para calles secundarias, terciarias y de uso restringido un 15 % y en tramos no mayores a cincuenta (50) metros se podrán tener pendientes hasta de un 20 %.

III. 2.6.9 Intersecciones

ÍII.2.6.9.1 La distancia mínima entre dos intersecciones vehiculares será de cuarenta (40) metros, entre las líneas de centro de las calles.

III.2.6.9.2 En toda intersección de vías, una de ellas se considerará como principal y las que empaten con éstas deberán tener como máximo una pendiente del 3 % en una distancia mínima de quince metros (15,00 m) fuera del derecho de vía. antes del empate. Los niveles de calle y alcantarillado al desembocar en calles existentes, deberán ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo existente; si el empate es con carretera existente o proyectada, el urbanizador deberá presentar al MOPT el perfil longitudinal para su estudio.

III.2.6.9.3 El inicio de los espacios de estacionamiento público sobre las vías no podrá quedar a menos de 100 m de una intersección de carreteras y de 40 m en el caso de calles.

III.2.6.10 Diseño Geométrico

III.2.6.10.1 Las vías públicas deberán construirse según el folleto del INVU denominado Normas Mínimas de Diseño Geométrico en Urbanizaciones o según se detalla en los cuadros denominados "Clasificación de Carreteras y Caminos" para vías reguladas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

III.2.6.10.2 En el caso de calles con jardinera central, ésta deberá interrumpirse en las zonas de paso para peatones, con una franja libre, a nivel de la calzada, de un ancho mínimo de 120cm.

III.2.6.10.3 La capa de rodamiento deberá construirse según las normas sobre espesor, materiales y construcción que determine e] Ministerio de Obras Públicas y Transportes o la Municipalidad, de acuerdo con sus respectivas competencias, para lo cual se debe recabar su opinión a nivel de anteproyecto.

El INVU y la Municipalidad podrán rechazar los materiales o especificaciones de construcción propuestos para las calzadas cuando estos no estén acordes con la topografía o con el flujo de tránsito previsto.

III. 2.7 Vías Férreas :

III.2.7.1 Clasificación : Se distinguen cuatro clases de. vías férreas de acuerdo con su importancia, tráfico, alineamiento, pendiente máxima, velocidad máxima y características constructivas de rieles, uniones y traviesas.

III.2.7.2 Derecho de vía mínimo : Clases 1^a. y 2^a. : 17 metros

                                                Clases 3^a. y 4^a. : 14 metros

III.2.7.2.1 No se permitirá que enfrenten a la vía férrea lotes de urbanizaciones o fraccionamientos, excepto cuando se construyan calles marginales.

III.2.7.2.2 Cuando el derecho de vía, no sea propiedad de la empresa ferrocarrilera se entenderá como una servidumbre exclusiva y por lo tanto no podrá ser utilizada para establecer sobre ella otro tipo de servidumbre o derecho de paso salvo que así lo autorice la empresa.

III.2.7.2.3 El derecho de vía de calles marginales para el ferrocarril será de 11 m. El área pavimentada será de 6 m, tendrá una acera de 1,15 m y una franja verde de 2,50 m. El resto se ubicará del lado del ferrocarril, sin acera.

III.2.7.4 El número de cruces transversales a la vía férrea debe ser el mínimo y su ubicación y diseño quedan sujetos a la autorización del MOPT,

III.2.7.5 En los sitios en donde no se prevean calles marginales, parte del área pública a ceder a las Municipalidades se deberá ubicar a lo largo de la vía férrea con un ancho mínimo de (6) metros, como parque lineal con acceso por los extremos y en donde no se permitirá ningún tipo de construcción.

Las construcciones en los lotes colindantes con la vía férrea, cuando no existe calle marginal, deberán guardar un retiro de construcción de 3 m sobre esa colindancia.

III.2.7.6 Los planos de urbanización o de fraccionamiento en terrenos atravesados o colindantes con vía férrea, deberán contar con la aprobación del MOPT.

III.2.8 Aceras:

La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, sólo se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos, la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante, la previsión de éstas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial y las rasantes del pavimento. El ancho mínimo de aceras será de 1,50 m en calles de 14 m de derecho de vía y de 1,20 en calles de 11 m de derecho de vía. Para usos comerciales se podrá exigir un ancho mayor de acera a criterio del INVU y la Municipalidad.

III.2.8.1 El acabado de las aceras será antideslizante.

III. 2.8.2 No se permitirán gradas en las aceras, salvo en las vías peatonales.

III.2.8.3 La pendiente en el sentido transversal tendrá como máximo el 3 % y como mínimo el 2 %.

III.2.8.4 En el caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe salvarse con rampas construidas en la franja verde. Cuando esta no exista, la rampa se deberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros (50 cm.). Los desniveles que se generan en los costados también deberán resolverse con rampas de pendiente no mayor en un 30% de la que tiene la acera.

III.2.9 Franjas verdes:

III.2.9.1 Las franjas verdes intermedias entre la calzada y la acera, deberán existir en toda urbanización, con la correspondiente arborización utilizando especies de árboles o arbustos que por sus características de crecimiento no interfieran con el buen funcionamiento de las obras de infraestructura; dichas franjas serán interrumpidas en las esquinas de modo que la acera quede construida desde el límite de propiedad hasta el cordón.

III.2.9.2 En caso que los urbanizadores construyan las aceras, las franjas verdes podrán sustituirse por jardineras, cuyo diseño debe ser aprobado por el INVU y la Municipalidad.

III.2.9.2.1 El ancho mínimo de las franjas verdes será de 0,90 m. para calles de 11 m. y de 1,00 m. para calles de 14 m. de derecho de vía; en el caso de calles secundarias y terciarias, a criterio del INVU y la Municipalidad, las franjas verdes podrán ampliarse reduciéndose la calzada en lo correspondiente, según se indica en el punto II.6.3 y II.6.4.

Cuando las franjas verdes no sean iguales en ambos lados de la calzada, la franja más angosta deberá colocarse en el lado en donde se ubiquen las líneas eléctricas.

III.2.9.2.2 Las cunetas tendrán un diseño tal que permitan el acceso de vehículos al área no pavimentada de la calle (espaldón) para su eventual utilización como estacionamiento.

III. 2.10 Ochavos:

En todo cruce de calles se recortarán las esquinas en el límite de propiedad, mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros (2,50) por cada lado. En el caso de preferirse una curva, ésta deberá estar inscrita dentro de las líneas de propiedad y el ochavo.

III.2.11 Rampa en esquinas:

En todas las esquinas se construirán rampas de longitud igual al ancho del área verde para salvar el desnivel existente entre la calle y la acera. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,20 m. ser de material antideslizante, tener una estría de 1 cm. de profundidad mínima cada 10 cm. y estar ubicadas fuera de la sección curva de la intersección.

III.2.12 Cordón y caño.

El cordón y caño en las esquinas de calles se proyectarán en forma circular con radio" mínimo de seis (6) metros. En el caso de zonas industriales o comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo (nunca menor de sesenta 60 grados) en las esquinas, el radio se incrementará a diez (10) metros como mínimo.

III.2.13 Colocación de objetos en áreas públicas:

Cualquier señal u objeto saliente colocado en calles, aceras o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de 2,40 m., salvo en el caso de los postes, teléfonos públicos y armarios de distribución de teléfonos los cuales deberán ubicarse en las franjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personas y vehículos, sin que traspasen dicha franja.

III.2.14 Señalamiento de vías:

El señalamiento de calles y avenidas, incluyendo todas las indicaciones: altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por cuenta del urbanizador y se hará mediante letreros que proveerá el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, diseñados de acuerdo a normas establecidas conjuntamente con el Consejo Nacional de Rehabilitación y Educación Especial.

Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a la Municipalidad, caso contrario deberá pagarse al M.O.P.T. La altura y ubicación de estos letreros se dará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

III.2.15 Estacionamiento sobre calles primarias:

En conjuntos que contemplan la construcción de más de 50 unidades de vivienda y que tengan frente a calle primaria se proveerá un área de estacionamiento para vehículos de transporte colectivo y sitio adecuado en la acera para la eventual construcción de refugios de espera a cubierto, ampliando el derecho de vía en no menos de 2,50 m. y por una longitud de 12 m.

III. Lotificación:

III.3.1 Amanzanamiento:

El tamaño y tipo de las manzanas o bloques de lotes dependerá del desarrollo urbano circundante y de las condiciones existentes de la zona, adaptadas a la forma y cabida de parcelas y a la provisión de espacios públicos, estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas.

III.3.2 Lotificación:

III.3.2.1 El área, el frente y la forma de los lotes se ajustarán a los requisitos de zonificación y en ausencia de éstos, a los siguientes:

III.3.2.2 El área arriba indicada es la mínima pero ésta deberá estar apoyada en pruebas de filtración del suelo que deberán efectuarse previamente al diseño. Si estas pruebas indican la necesidad de un lote mayor este será el mínimo aplicable. El área máxima se aplicará a criterio del INVU conforme a las posibilidades de los servicios urbanos que permitan incrementar la densidad, reservándose el INVU el derecho a rechazar proyectos de baja densidad cuando considere que no son convenientes.

III.3.2.3 Las pruebas de filtración deberán efectuarse (según especificaciones del Ministerio de Salud) por cada 5000 m². Los resultados se deben reportar en función del tiempo que tarda en bajar el nivel de agua 2,5 cm. en condiciones saturadas del terreno en cada hueco (prueba).

III.3.2.4 Las pruebas de filtración se harán conjuntamente con los estudios preliminares y su resultado será enviado a la Dirección de Urbanismo del INVU. En caso que se alteren sustancialmente las condiciones naturales del terreno por razones de topografía u otros, se requerirá una nueva prueba de filtración para los niveles finales. La Dirección de Urbanismo y el Ministerio de Salud se reservan la facultad de modificar el área mínima o la norma de diseño si las pruebas así lo exigieran.

III.3.2.5 El fondo del lote no será mayor de siete veces el frente. Los lotes esquineros con frente menor a los diez metros (10 m.) tendrán un frente mayor a los demás en un tanto igual al del antejardín mínimo exigido en la zona.

III.3.2.6 En los lotes que enfrentan a una calle en curva, su frente reglamentario será medido sobre la línea de construcción y no sobre la de propiedad.

III.3.2.7 Hasta donde sea posible, los linderos laterales de los lotes serán perpendiculares a la línea de cordón y caño.

III.3.2.8 Para el diseño de los drenajes de aguas negras se aplicarán las normas establecidas por el Ministerio de Salud en caso de tanque séptico y de A y A para caso de colectores.

III.3.2.9 El tamaño de los lotes se ajustará a las siguientes normas según la pendiente que tenga el terreno:

Este tamaño mínimo se aplicará para terrenos donde haya cloaca en funcionamiento. Para el caso de lotes cuyo drenaje de aguas negras deba solucionarse con tanque séptico, el tamaño mínimo deberá incrementarse en 50 m² hasta los terrenos con 25% de pendiente; de aquí en adelante, permanece constante.

En pendientes superiores al 60% el área mínima será de 5 ha., salvo que se acojan al régimen forestal, en cuyo caso el MAG definirá el tamaño mínimo aceptable.

III.3.2.10 En terrenos en que se vayan a hacer terrazas deberá presentarse, a nivel de proyecto lo siguiente: planos de movimiento de tierra, indicándose áreas de préstamo, corte y relleno, taludes, muros de retención, alteración a los escurrimientos naturales y en terrenos con pendientes mayores al 20%, estudio que demuestre la estabilidad del terreno.

III.3.2.11 En lotes de hasta 200 metros cuadrados cuando no hay cloaca y hasta 100 m² si la hay, solamente se permitirá una unidad habitacional.

III.3.2.12 En lotes de mayor tamaño se podrán construir más unidades de vivienda por lote, ya sean unifamiliares o multifamiliares.

En este caso privarán las densidades que fije la zonificación en su defecto se aplicará la siguiente norma:

- Cobertura máxima 60%.

- Área de piso 180% del tamaño del lote.

- El número de unidades se calculará considerando el siguiente cuadro:

III.3.3 Áreas Industriales: Cuando no exista zonificación industrial se aplicará la siguiente norma: Las parcelas no podrán tener un frente menor de catorce (14) metros, ni un área menor a cuatrocientos veinte (420 metros cuadrados).

III.3.4 Áreas Comerciales: Los lotes para comercio podrán ser de dimensiones menores a las establecidas para áreas residenciales, siempre y cuando formen parte de un conjunto o centro comercial debidamente planeado para el cual se provean facilidades de estacionamiento público y de carga o descarga de mercaderías fuera de las calles.

* Estas áreas serán aplicables siempre y cuando la permeabilidad del terreno lo permita.

III. 3.5 Zonas Especiales :

III.3.5.1 . Áreas artesanales : Para este uso podrán aceptarse lotes de menor tamaño del reglamentario en la zona, según el uso prevaleciente, ajuicio del INVU.

III.3.5.2 Usos Mixtos : Un proyecto de urbanización puede incluir a la vez áreas residenciales, comerciales, industriales o especiales, aparte de las de uso comunal, siempre que los usos sean compatibles. En estos casos deberá designarse claramente cada uso y guardar conformidad con las normas de zonificación. Las áreas de usos industriales o las comerciales de actividad nocturna o de aquellas que generen excesivo tráfico de vehículos, se deben separar de las residenciales mediante franjas intermedias con ancho no menor de treinta (30) metros. Dichas franjas serán destinadas a áreas verdes, permitiéndose establecer en ellas vías con un ancho no mayor de veinte (20) metros, con localización recargada hacia la zona de uso industrial o comercial. Todo esto salvo que el reglamento de zonificación lo defina distinto.

III. 3.6 Áreas Públicas :

La Ley de Planificación Urbana, al obligar a la cesión de áreas públicas, prevé que en las urbanizaciones existan los terrenos necesarios para la instalación de edificios comunales y áreas recreativas.

El propósito de estas normas es el de revalorar dichas áreas y exigir su dotación en relación con las necesidades reales para una población creciente cuyos servicios no son previstos.

III.3.6.1 Áreas a ceder : El urbanizador cederá gratuitamente, como mínimo, para áreas verdes y equipamiento comunal el porcentaje del "área urbanizable",* en relación de las parcelas habilitadas para uso urbano, del terreno a fraccionar o urbanizar, que a continuación se indica :

III.3.6.1.1 Fraccionamiento 10°/o

III.3.6.1.2 Urbanización :

En el caso de fraccionamientos y urbanizaciones residenciales fuera de distritos urbanos, el INVU y la Municipalidad en forma conjunta, podrán reducir este porcentaje hasta el 5 °/o en el primer caso y el 10 °/o en el segundo. En proyectos turísticos cuando los terrenos comprenden zona marítimo terrestre, por lo menos la mitad del área a ceder deberá colindar con la zona de atracción turística, a juicio del I.C.T. y en no menos de un décimo (1/10 de la longitud de dicha colindancia).

III.3.6.1.3 Del porcentaje citado, en los desarrollos industriales, comerciales y en los residenciales de baja densidad (menos de 80 hab./ha), se ubicará necesariamente en el sitio de la urbanización un tercio y podrán negociarse los otros dos tercios con el municipio, para que éste invierta el dinero en la compra de terrenos para uso comunal en otros sitios, todo de acuerdo con el artículo 41 de la Ley de Planificación Urbana. En estos casos, se deberá contar con el avalúo de Tributación Directa y recabar la autorización de la negociación a la Dirección de Urbanismo y a la Contraloría General de la República.

El dinero que se obtenga deberá invertirse en mejorar áreas comunales existentes o en la compra de nuevos terrenos para este uso donde se hayan reservado o se consideren necesarios.

III.3.6.2 Áreas Verdes :

III.3.6.2.1 La porción del área que se ubique en la urbanización deberá destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque.

Lo necesario para estos usos se calculará así : por lote o casa 10 m²/ para juegos infantiles.

Resto del área, hasta completar 1/3 del área pública para parque o juegos deportivos. Estas dos áreas deberán estar preferentemente juntas.

III.3.6.2.2 Los terrenos en que se ubiquen las áreas públicas deberán tener una topografía de calidad no mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable.

III.3.6.2.3 Dichas áreas se deberán ubicar :

a) Contiguo a áreas públicas ya establecidas (si su ubicación es adecuada), si las hubiere o preferentemente en la periferia cuando las áreas aledañas no estén desarrolladas o si la escala de la urbanización lo requiere, concentradas equidistantemente de las viviendas.

b) A distancias no mayores de 300 m de la vivienda más alejada (medidos sobre calles) para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar vías , primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan. Estas áreas deberán tener un frente mínimo de 10 m y no formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia.

III.3.6.2.4 El urbanizador deberá entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento necesario. La zona del parque se deberá dejar enzacatada y arborizada.

III.3.6.2.5 Para cumplir lo anterior, presentará al INVU y la Municipalidad un plano completo en que se indiquen las obras a realizar y el equipamiento que se les dará. Dichas obras incluirán : juegos, refugios, pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceos, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso. En todo caso proveerá salidas de agua potable, distribuidas de acuerdo a una cobertura no menor de cincuenta metros (50 m) de radio. Para efecto del cálculo de los juegos a instalar se considerará un núcleo por cada 50 unidades de vivienda. En proyectos de más de 1000 viviendas o lotes el número de juegos se definirá en cada caso.

III.3.6.2.6 Con el fin de que los juegos sean adecuados a la zona, durables y seguros, el INVU proveerá planos de juego cuyo uso recomienda. Las copias de planos serán pagadas por los interesados. Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad podrán rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador. En el caso de que el área de juegos infantiles esté inmediata a una quebrada, río, canal o calle primaria y en general sitios peligrosos es obligación del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto, tapia u otro sistema que ofrezca seguridad.

III.3.6.2.7 Cuando la urbanización no vaya a ser habitada de inmediato, el urbanizador podrá pagar en efectivo a la Municipalidad el costo de las obras y el equipo para que ésta habilite el área en el momento en que se requiera, según precio que determinará la Municipalidad.

III.3.6.2.8 De los indicados 10 m²/ familia se destinará para juegos infantiles : 2 m²/ vivienda a zona de juego para párvulos (menores de 3 años ).

4 m²/ vivienda a zona de juego para niños de (3 a 7 años ).

4 m²/ vivienda a zona de juego para niños en edad escolar (mayores de 7 y menores de 13 años ).

III.3.6.2.9 En el área de juegos para niños en edad escolar se podrán incluir canchas de fútbol infantil, de baloncesto y de uso múltiple. En el área para párvulos se debe incluir un área para bebés con las debidas facilidades para que los adultos puedan permanecer períodos prolongados de tiempo.

III.3.6.2.10 En las áreas destinadas a parque, juegos y en general a recreación al aire libre, el urbanizador proveerá espacios abiertos para refugio de las personas, con un área mínima de 6 metros cuadrados por cada 500 metros cuadrados. Por fracción adicional de parque se incrementará proporcionalmente el área de refugio. El diseño de estas estructuras deberá contar con la aprobación del INVU y el Ministerio de Salud y la Municipalidad.

III.3.6.3 Servicios Comunales :

Las 2/3 partes del área pública que corresponden a servicios comunales deberán indicarse claramente en los planos según su uso.

Una vez separada el área correspondiente a parque y juegos, el uso del resto del área se dará según el siguiente cuadro en el que se establecen el número de metros cuadrados requeridos por vivienda y la prioridad (en orden decreciente) : En el barrio a no más de 1000 m de la vivienda más alejada :

La prioridad o el uso puede variarse al aprobarse los planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que demuestre que el uso ya está cubierto o no se requiere.

Según las cifras anteriores el espacio comunal mínimo requerido por vivienda es de 35 m2. Cuando ocasionalmente, en proyectos de alta densidad el área indicada en el Artículo III.3.6.1.2 no sea suficiente para cubrir este porcentaje, el urbanizador deberá dejar hasta un 5% adicional en un lote inmediato al área pública para darle la oportunidad al Estado o a los particulares a través de la Municipalidad de su adquisición conforme a las leyes vigentes al respecto y para los usos previstos. Servicios particulares :

En urbanizaciones residenciales para satisfacer la necesidad de este tipo de servicios el urbanizador deberá reservar áreas para los siguientes usos (indicados en m2/ vivienda) y en orden de prioridad :

La prioridad o el uso puede variarse al aprobarse los planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que demuestre que el uso ya está cubierto o que no requiere.

III.3.6.3.3 Fondo Municipal para el Equipamiento Urbano : '

Cuando el urbanizador haya pagado en efectivo el área pública para servicios, el dinero deberá ser empleado por la Municipalidad únicamente para la compra y habilitación de terrenos reservados para los usos definidos en el artículo III.3.6.3. Las reservas de terreno para uso público deberán ubicarse de preferencia alrededor de las escuelas o colegios propuestos o existentes, siempre y cuando se de cumplimiento a las normas de distancia para recorridos peatonales. Estas zonas se denominan "unidades integrales de servicio". Las áreas que se deben reservar para cada uso se calcularán con base en las tablas anteriores y la densidad prevista en el área.

III.3.7 Protección de ríos :

III.3.7.1 En el caso que se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos o quebradas o que colinden con éstos, deberá proveerse una franja de no construcción con un ancho mínimo de 10 m a lo largo del lecho máximo y medidos a cada lado del mismo, en la proyección horizontal. Esta franja será entregada al uso público en exceso de la indicada en el artículo III.3.6.3, para efectos de limpieza, rectificación de cauces, bosque urbano, colocación de infraestructura de aguas y similares. Sin embargo, cuando esté integrado plenamente al área de parque o que siendo de pendiente no mayor del 20% enfrente a una calle y no a fondos de lote, se podrá computar como área pública.

La cesión de área para uso público se aplicará siempre que no exceda el 20% que fija la Ley de Planificación Urbana.

III.3.7.2 Para acequias y cauces de agua intermitentes, se considerarán 5 m en lugar de 10 m.

III.3.7.3 En distritos urbanos, en el caso de que una vez cumplido el párrafo anterior queden franjas no construibles a orillas de cauces de agua, éstas deberán conformar una sola finca entre calles, no aptas para la construcción y deben tener carácter de protección al cauce.

III.3.7.4 En el caso de cañones de río, los terrenos aledaños al cauce que tengan más del 20% de pendiente no podrán urbanizarse para efectos de la cesión de áreas públicas estos terrenos no se computarán por no formar parte del área urbanizable. En dichas laderas no se podrán realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural del terreno, esto implica prohibición de terraceo y depósito o extracción de materiales.

En casos muy calificados el INVU y la Municipalidad podrán autorizar algunas de estas obras cuando se demuestre que no producirán deterioro a la ecología local.

III.3.7.5 En el caso de terrenos con pendientes de más del 20 °/o o con laderas a orillas de cauces de agua, se deberán presentar, acompañando al anteproyecto de la urbanización, estudios geológicos de la zona a urbanizar que demuestren que los terrenos son aptos para construir.

III.3.7.6 En caso que una corriente de agua permanente nazca en un área a urbanizar, el ojo de agua deberá protegerse en un radio de 50 metros como mínimo, zona en que no se podrá construir ninguna obra, salvo las de aprovechamiento del agua. Esta área podrá entregarse dentro del porcentaje a ceder al Municipio para uso público y en este caso deberá destinarse a parque.

III.3.8 Entubamiento de ríos :

Cuando la urbanización esté cruzada por un cauce de agua se podrán hacer trabajos de canalización o entubamiento, en cuyo caso deberán preverse rebalses para avenidas máximas manteniendo sobre el tubo un "canal abierto" adicional. Cuando existan proyectos municipales o de alguna institución para el entubamiento de dichas aguas, el urbanizador deberá pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.

III.3.9 Movimiento de Tierras :

III.3.9.1 Al proyectar urbanizaciones sobre terrenos accidentados o de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vías deberán colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.

III.3.9.2 La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

III.3.9.3 No deberán dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas, sino en lugares designados precisamente por la Municipalidad como botaderos, en cuyo caso deberá indicarse así en los planos.

III.3.9.4 Las áreas destinadas a construcción no deberán quedar en zonas de relleno; eventualmente el INVU y la Municipalidad con base en estudios presentados por el urbanizador, podrán permitir que se construyan viviendas en dichas áreas, en cuyo caso se deberá especificar claramente el grado de compactación de los rellenos e informar el momento en que se iniciarán las obras de compactación al INVU y la Municipalidad, todo sin responsabilidad de éstos.

El INVU y las Municipalidades se reservan el derecho de rechazar el grado de compactación propuesta para el área cuando ésta no esté de acuerdo con los estudios de suelo u otras variables técnicas de diseño.

III.3.9.5 Los sitios de relleno podrán ser utilizados para parques en cuyo caso el INVU podrá exigir la construcción de muros de retención y de elementos protectores contra accidentes, si fuere pertinente.

III.3.10 Drenaje Pluvial

Todo proyecto debe contar con un estudio de la cuenca dentro de la cual se encuentra comprendido a efecto de tomar en cuenta el desarrollo de otros proyectos tanto aguas arriba como abajo.

En el caso de tener el terreno pendientes fuertes (mayores al 10%) y preverse su terraceo deberá procurarse la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenirse la erosión de taludes y el empozamiento de pequeños valles que pueda tener el terreno.

La entrega de aguas pluviales a un colector (quebrada o río) debe tomar en cuenta el nivel máximo probable de las avenidas de este último, a fin de no obstaculizar la incorporación de las aguas. Esta entrega no debe ser hecha en forma perpendicular al curso del colector, sino que en un ángulo no mayor de 45°. En lo que se refiere al diseño de la red de alcantarillado pluvial y obras accesorias, deberá ajustarse a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

III.3.11 Acueducto:

El abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas pluviales se ajustarán a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A). Si la red de recolección de aguas pluviales cae directamente a un río o quebrada, su salida debe estar en dirección del flujo de las aguas en un ángulo no mayor de cuarenta y cinco grados (45°) y a no más de un metro de altura para disminuir el golpe de agua al caer.

III.3.12 Cloacas:

Cuando se urbanicen áreas que tengan servicio de colector de aguas negras funcionando, el urbanizador deberá conectarse a dicho sistema.

Cuando el colector se tenga previsto para una etapa posterior, el urbanizador deberá dejar construido un sistema de cloacas dentro de la urbanización para empatarse en un futuro al sistema de colectores previsto.

De no existir cloaca en funcionamiento ni prevista, se contemplan las siguientes alternativas :

III.3.12.1 Para conjuntos mayores a quinientas (500) unidades de vivienda se requiere la construcción de una planta de tratamiento de aguas negras propia : salvo que con el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (A y A) se negocien conjuntos mayores con tanque séptico.

III.3.12.2 En conjuntos con un número menor de lotes o viviendas se deberá adecuar el tamaño mínimo de lote para el uso de tanque séptico según lo fija este Reglamento.

III.3.13 Telecomunicaciones:

III.3.13.1 La construcción de la red telefónica principal, cuyo diseño aprobará en cada caso el ICE, puede hacerse con empresas privadas o contratarse directamente con el ICE.

III.3.13.2 En el proyecto deben estar contemplados los armarios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios.

III.3.14 Infraestructura y Acabados :

Las entidades competentes determinarán las obras de infraestructura que requieran los fraccionamientos y urbanizaciones, considerando la localización y carácter de los mismos y atendiendo a las normas aplicables.

Las municipalidades dictaminarán acerca de los acabados de pavimentos, drenajes pluviales, aceras y similares.

III.3.14.2 La aprobación de los planos constructivos por la Municipalidad no constituye aprobación para segregación de lotes. Para este trámite debe recabarse un visado especial, en donde se indique claramente que se da para los efectos del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana.

III.3.15 Garantías de cumplimiento de obra

III.3.15.1 Cuando un municipio esté anuente a autorizar la segregación de lotes sin que se hayan incluido las obras de urbanización deberá exigir para esto la garantía que menciona el artículo 38 de la Ley 4240. (Planificación Urbana).

Para estos casos, se remitirán al INVU los siguientes documentos :

- Tipo de garantía ofrecida.

- Presupuesto de las obras hechas y faltantes, firmado por el responsable de una compañía constructora autorizada.

III.3.15.2 El INVU resolverá en un plazo no mayor de un mes si la garantía y el monto son satisfactorios y lo comunicará a la municipalidad para lo que proceda.

III.3.15.3 En ningún caso se otorgarán permisos de segregación con base en anteproyectos.

CAPÍTULO IV

DESARROLLOS DE CONJUNTOS RESIDENCIALES

 

Este capítulo se refiere a normas para proyectos de urbanización o fraccionamiento que incluyen como parte del mismo la construcción de unidades habitacionales (viviendas unifamiliares en una o dos plantas, en hileras, aisladas o semi-aisladas; viviendas bifamiliares en dos plantas en hileras aisladas o semi-aisladas y multi-familiares en varias plantas.

IV. 1 Propósitos :

El propósito de estas normas es dar mayor libertad de diseño en estos proyectos pues este tipo de solución permite obtener coberturas menores, densidades más altas, conjuntos con valor estético, mejor ubicación de los servicios, evitando a la vez que terrenos urbanos permanezcan ociosos por tiempo prolongado.

IV.2 Requisitos:

IV.2.1 Para acogerse a los beneficios de este programa es requisito que las densidades netas de los proyectos oscilen entre 160 y 350 hab./ha en zonas que carecen de colectores de aguas negras (cloacas) y entre 250 y 700 hab./ha donde existe cloaca. La Dirección de Urbanismo podrá admitir densidades mayores sujetas a estudios que demuestren que la infraestructura y los servicios existentes son suficientes o que alternativamente el urbanizador está en capacidad de proveerlos.

IV.2.2 Para área de lote regirá lo establecido en el capítulo de urbanizaciones * III.3.2.12. En cuanto al frente del lote, altura y cobertura, los mínimos son los siguientes :

IV.2.2.1 Frente:

IV.2.2.2 Altura de edificación : En ausencia de Plan Regulador, la altura máxima de edificación se fija en 4 pisos y 5 en el caso de dúplex a partir de 4 piso.

IV.5 Área de piso

Será permitido construir un área total de piso de acuerdo a las dimensiones del lote y ancho de la calle a que enfrente éste de conformidad con los siguientes índices :

IV.6 Áreas de Uso Comunal :

Hasta un 50 °/o de las áreas comunales a ceder según el capítulo de urbanizaciones, se podrá ubicar dentro de un edificio tratándose de propiedad horizontal o que como parte del proyecto se vaya a construir un edificio comunal. Los núcleos de juegos infantiles* deberán proveerse como máximo en razón de uno por cada 50 unidades de vivienda o fracción.

Para la definición de los usos de las áreas comunales se aplicará la tabla del capítulo de urbanizaciones incluyendo la dotación de áreas comerciales que podrán proveerse en planta baja.

Cuando se trate de propiedad horizontal, las áreas verdes y de uso público comunal deberán ubicarse de tal forma que en caso de disolverse ésta las áreas puedan traspasarse a la municipalidad.

IV.7 Vialidad y Estacionamientos ;

En este tipo de proyectos, las distancias indicadas en el capítulo III del presente reglamento para los distintos tipos de vía podrán modificarse de acuerdo a las características del terreno, del diseño y de los niveles económicos a los cuales vaya dirigido. Se permitirá asimismo, proponer derechos de vías y acabados distintos a los reglamentarios, pudiendo aceptarse éstos siempre que se demuestre su posibilidad de éxito. Por otra parte, la Dirección dé Urbanismo se reserva el derecho de rechazar proyectos en donde más del 20 o/o del terreno sea utilizado en vialidad (excluyendo proyectos especiales del M.O.P.T.).

En el caso de que los estacionamientos no estén dentro del lote o de] edificio, éstos se deberán ubicar en parques de estacionamiento para servir un máximo de 50 vehículos por cada parque, separados convenientemente dentro del proyecto; considerando un mínimo de un puesto de estacionamiento por cada 10 viviendas en casos de interés social.

En lo no indicado en este capítulo regirán las normas ordinarias respectivas.

* Ver glosario de términos.

La dimensión del lote mínimo en cuanto a frente y fondo en conjuntos con servicio de alcantarillado sanitario en operación quedará determinada por el diseño de la vivienda de manera que todas las áreas habitables (cocinas, dormitorios, sala y comedor) tengan una iluminación y ventilación adecuadas (según Normas Especiales de Construcción de Vivienda Progresiva y en lo no indicado allí según el Reglamento de Construcciones ).

La dimensión de los lotes en cuanto a frente y fondo en conjuntos con tanque séptico y drenajes individuales o colectivos se hará de acuerdo con el diseño del sistema de drenajes a usar de manera que no haya desperdicio en área o longitud de éstos. El frente mínimo de los lotes cuando existan paredes medianeras de material incombustible y su construcción sea de dos pisos será de 4 m; cuando exista pared medianera de material incombustible y su construcción sea de un piso será de 6 m y cuando no se provean paredes medianeras o vivienda será de 8 m. El índice de ocupación del lote o cobertura no podrá exceder del 70%, salvo que la solución de varias viviendas permitan un adecuado diseño en el conjunto a juicio del Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo, en ningún caso el porcentaje de área libre por vivienda podrá ser menor al 20% del área de lote. El índice de construcción o área de piso permitido será el establecido en el capítulo IV Desarrollos Residenciales de Conjunto.

V.5 Vialidad :

Será de acuerdo con lo establecido para Desarrollos Residenciales de Conjunto

V.6 Condiciones para acogerse a las presentes normas:

Las normas del presente capítulo podrán aplicarse a proyectos de vivienda promovidos por el Estado o por la iniciativa privada cuando ésta cumpla los siguientes requisitos :

Que el proyecto esté dirigido a los estratos sociales más necesitados (bajo-bajo, medio bajo) que corresponden respectivamente a los siguientes percentiles de ingreso:

Los ingresos familiares estimados para cada una de las categorías antes mencionadas son proporcionados por la Dirección de Estadística y Censos trimestralmente. El monto del pago mensual de la amortización del préstamo a largo plazo no podrá sobrepasar el 30 °/o de los ingresos familiares mensuales (calculados a la tasa de interés y plazos vigentes en cada caso). El tipo de solución del proyecto debe ser acorde con el estrato a que va dirigido.

Los proyectos que se acojan a las normas de este capítulo, se construirán y venderán dentro de los límites de aprobación que cada proyecto reciba, para lo cual los solicitantes deberán presentar, tanto en la etapa de anteproyecto como de aprobación final de proyecto una carta de compromiso de la entidad que los financia donde se responsabilicen del adecuado control para el cumplimiento de este reglamento y el uso de los fondos correspondientes. Ningún proyecto será aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) si las respectivas cargas de compromiso no son presentadas junto con los documentos de trámite correspondientes. El incumplimiento de cualquiera de las disposiciones antes mencionadas dará derecho a la Dirección de Urbanismo, de conformidad con la Ley de Planificación Urbana, a exigir la aplicación de normas ordinarias al proyecto, de acuerdo a cada caso.

Estas normas complementan al Reglamento de Construcciones para efectos de lo indicado en el artículo V.3 sobre normas para vivienda de interés social y rigen para los proyectos auspiciados por el Estado y para aquellos que se acojan a las normas sobre proyectos de Vivienda Progresiva o de Conjuntos Residenciales dirigidos a los estratos sociales de ingresos bajos.

Las áreas mínimas netas en cada solución no podrán ser menores en ningún caso a la siguiente norma :

Núcleo sanitario mínimo : 7 m²,

Núcleo sanitario espacio múltiple : 20 m².

Vivienda cascarón (para dos dormitorios) 30 m².

Por cada dormitorio adicional : 10 m².

1.2 Acabados, muebles sanitarios y materiales :

Se permite el uso de materiales combustibles o no combustibles o la combinación de éstos para la erección de los muros de cierre o paredes. En caso de uso de materiales combustibles, deberá aislarse la vivienda de las colindancias, dejando un espacio mínimo de un metro y medio de la estructura a la línea del lote, las paredes podrán ser a un solo forro. Las viviendas podrán entregarse sin cielo raso siempre y cuando se garantice una circulación de aire en la parte superior de la viga corona ((espacio entre el techo y la viga). La altura de piso a cielo o parte superior de la viga corona no podrá ser menor de 2,20 m. Todos los espacios internos proyectados deberán contar con un área de vano ( ventanas ) para garantizar la luz y la ventilación adecuadas. El porcentaje mínimo de vanos será el siguiente :

- En zonas templadas o frías : 10 % del área de piso del espacio interior.

- En zonas húmedas calientes : 20 % del área de piso del espacio interior.

- En zonas secas calientes : 15 % del área de piso del espacio interior. No más de ía mitad de estos porcentajes será cerrado en forma permanente. Se podrá usar como cierre de las áreas de ventilación : block de ventilación, cedazo, ventanas de madera removibles, linternillas, vidrios o similares.

Todos los elementos estructurales de cimientos, paredes y techos, deberán cumplir con las normas mínimas de diseño estructural solicitados en el Código Sísmico de Costa Rica, para lo cual se deberá presentar en el trámite de aprobación del proyecto la memoria de cálculo de la vivienda.

Los pisos podrán ser de suelo cemento estabilizado, en cascote (concreto) o cualquier otro material que tenga una relativa durabilidad, siempre que el mismo quede nivelado y libre de desprendimiento de polvo o partículas por el uso diario de las personas o muebles.

1.3 Toda solución de vivienda progresiva deberá prever desde el diseño el núcleo sanitario básico y la o las distintas alternativas de ampliación que pueda sufrir la vivienda en el futuro, de manera que las personas que adquieren la vivienda conozcan desde un inicio la forma en que las mismas pueden ser terminadas por auto-construcción. Deberá presentarse un manual descriptivo completo, junto con planos de detalle c detalles de las posibilidades de ampliación, elementos a construir por los futuro' propietarios, etc. para garantizar un adecuado sistema de asesoría a las familias y para evitar que por falta de conocimiento los propietarios construyan espacios no previstos en el proyecto, que se constituyan en problemas futuros de sanidad, deterioro del ambiente del espacio urbano o pérdida de tiempo y dinero para los propietarios.

1.4. Separación entre edificios :

Cuando se trate de conjuntos de edificación (más de una vivienda por lote y multi-familiares o similar), las unidades se deberán separar unas de otras aplicando la norma V.3.5 del Reglamento de Construcciones cuando existan ventanas o vanos; en el caso de paredes cerradas se separarán las unidades un mínimo equivalente a un cuarto de la sumatoria de la altura de los paramentos opuestos pero nunca menor de tres metros.

San José, 23 de marzo de 1983.

O.C. N^o 85104.