Texto Completo acta: 122B2A
N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR
N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,
EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS
HUMANOS,
EL MINISTRO DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y
COMERCIO,
Y EL MINISTRO DE TURISMO
En uso de las atribuciones constitucionales
previstas en el artículo 140 incisos 3), 18), 45) y el artículo 146 de la
Constitución Política y de conformidad con lo dispuesto en las siguientes
leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 de 28 de
octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación Urbana, Ley N°
4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56,
58 inciso 2) y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y
Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgánica
del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 de 30 de julio de 1955 y
Ley de Creación del Proyecto Turístico de Papagallo,
Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982.
Considerando:
1º-Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Ley Nº 7933 de 28 de octubre de
1999, publicada en La Gaceta Nº 229 de 25 de noviembre de 1999, la que derogó
la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
2º-Que la Ley N° 7933 igualmente derogó de
manera tácita el Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP, que regulaba el artículo
8 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
3º-Que es obligación del Poder Ejecutivo
reglamentar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de manera que se
emita normativa técnica especial para este régimen propietario.
4º-Que en atención a lo dispuesto en la Ley
de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos,
en el sentido de brindar seguridad jurídica a los administrados en relación con
los trámites y requisitos que deban realizar ante las instituciones públicas,
se torna necesaria la regulación expresa de los requisitos que deba cumplirse
para someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio.
5º-Que de la seguridad jurídica, depende en
gran medida la competitividad del país y por ende su desarrollo económico y
social.
6º-Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de
Oportunidades para las Personas con Discapacidad, todo proyecto debe contener
las facilidades para que las personas con alguna discapacidad tengan libre
acceso a las edificaciones que se construyen en el país.
7º-Que tanto la Ley de la Zona Marítimo
Terrestre y sus reformas como su Reglamento, establecen que sólo cuando se haya
obtenido e inscrito el contrato de concesión, puede gestionarse ante el resto
de autoridades administrativas la construcción de edificaciones. Por tanto:
DECRETAN:
Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio
CAPÍTULO I
Definiciones iniciales
Artículo 1º-Para los efectos de
interpretación y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes
tienen el significado que se indica:
1. Administrador: es la persona física o
jurídica que es nombrada por la asamblea de condóminos para realizar las tareas
de administración del condominio.
2. Anteproyecto: es el plano general
preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar
el condominio,
pudiendo contener la
descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un
nuevo condominio.
3. Área común: cosas y bienes de uso
general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según
se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo
algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común
libre y del área común construida.
4. Área común libre: es la parte de
terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso
general y no soportan ninguna construcción.
5. Área común construida: corresponde a
las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso
general y común.
6. Área privativa construida: área
construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos.
7. Área privativa no construida:
superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos.
8. Asamblea de condóminos: es el órgano
supremo del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten
y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.
9. Cobertura: proyección horizontal de una
estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.
10. Coeficiente de copropiedad: índice que
establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de
cada uno de los propietarios de fincas filiales.
11. Condominio: inmueble susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos
comunes de carácter indivisible.
12. Condominio vertical: modalidad mediante
la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación
conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones
de uso general.
13. Condominio horizontal: la modalidad
donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la
edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.
14. Condominio mixto: son aquellos donde
pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y
horizontales.
15. Condominio combinado: es un proyecto
donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser
compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde
se localicen.
16. Condominio de condominios: proyecto
donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca
filial matriz.
Lo anterior debe
permitirse en los Reglamentos de Condominio y Administración, tanto de la finca
matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos
reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo
se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y/o condóminos.
17. Condominios de lotes: son aquellos
donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser
destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial,
habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar
destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los
condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca
filial primaria individualizada (FFPI).
18. Conjunto: desarrollo inmobiliario
conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que
comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas,
los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras
áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio
o industria, estructuralmente independientes.
19. Condohotel: modalidad de operación de hospedaje
en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la
explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración,
con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a
los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de
la operación.
El 70% del tiempo al
año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, y
el 30% puede ser utilizado por los condóminos.
20. Concesión: acto unilateral de la
Administración Pública que concede, durante un plazo determinado, a un
particular el uso privativo sobre un bien de dominio público.
21. Concesión filial: filial resultante de
la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
22. Derecho de vía: el ancho total de la
calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre
líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga
franjas verdes y aceras.
23. Edificio: construcción de uno o varios
pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura comprende un número plural
de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con el uso
establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con el Plan Regulador
respectivo o la clasificación de uso dado por la Dirección de Urbanismo del
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, además de áreas y servicios de uso
y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad en condominio,
queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.
24. Finca filial: unidad privativa de
propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma
acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la
vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
25. Finca filial matriz: es toda finca
filial que por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad
de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del
condominio inicial.
26. Finca matriz: inmueble que da origen al
condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes
áreas comunes.
27. Mayoría simple: el 50% más uno del
total de votos o condóminos, según sea el caso.
28. Régimen de propiedad en condominio:
régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones,
susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada
uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un
derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes del inmueble.
29. Reglamento de Condominio y Administración:
es el instrumento jurídico que complementa y especi.ca las disposiciones de la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de
acuerdo a las características de cada condominio.
Es el estatuto que
regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio.
30. Vías internas: calles colectoras que
sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio.
31. Unidad habitacional: vivienda
unifamiliar.
32. Condominio de Interés Social: Todo
aquel que vaya a ser financiado total o parcialmente con fondos del Sistema
Financiero Nacional para la Vivienda y que haya sido expresamente declarado
como tal por la entidad competente.
(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del
decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
33. Vialidad oficial proyectada: Aquella
debidamente emitida y oficializada por parte de la Municipalidad a través de un
plan regulador local, un plan regional o un plan vial local.
(Así adicionado el inciso anterior por el artículo 2° del
decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
CAPÍTULO II
Disposiciones generales
Artículo 2º-Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.
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Artículo 3º-Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales, comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito.
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Artículo 4º-Los proyectos en condominio podrán desarrollarse por etapas conforme lo establece el inciso f) del artículo uno de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
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Artículo 5º-Cuando se quiera desarrollar un condominio por etapas, éstas podrán ser desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas pueden tramitarse por separado para su aprobación.
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Artículo 6º-Para obtener la
aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas,
es necesario realizar el trámite del Anteproyecto ante la Municipalidad
respectiva y las instituciones competentes de conformidad con lo establecido en
el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-1VIEIC Reglamento para el Trámite de
Revisión de los Planos para la Construcción y sus reformas.
(Así reformado
por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°41152 del 3 de mayo de 2018)
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Artículo 7º-Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser objeto de una transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual deberán contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material de la edificación en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y d) de la Ley 7933.
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Artículo 8º-Los condominios horizontales con edificaciones podrán incluir áreas destinadas a patios de luz, patios de tendido o similares, que pueden ser parte del área privativa de la finca filial o áreas comunes de uso restringido a la filial que corresponda.
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Artículo 9º-Las áreas comunes incluirán los espacios de circulación, aquellas áreas destinadas para la administración, a la infraestructura de servicios públicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado o mejor aprovechamiento.
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Artículo 10.-En los
condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados, cuando haya fincas
filiales que pueden estar techadas o no y destinadas a estacionamientos
públicos o privados, se aplicará para el cálculo de espacios de
estacionamiento, las áreas que al respecto señala el Capítulo XVIII del
Reglamento de Construcciones relativo a esa materia o lo que indique el Plan
regulador cuando exista este instrumento legal.
(*)Para el caso de los condominios habitacionales de interés
social, se aplicarán las siguientes reglas según corresponda:
a. Para condominios verticales, al
menos un espacio de estacionamiento por cada cuatro unidades habitacionales.
b. Para condominios horizontales al
menos un espacio de estacionamientos por cada diez unidades habitacionales.
c. Para condominios verticales u
horizontales con más de treinta unidades habitacionales, se aplicará lo
establecido en el artículo 11 del presente reglamento.
(*) (Así
adicionado el párrafo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N°
41152 del 3 de mayo de 2018)
En el supuesto de que el cálculo
resulte mayor o igual a 0.5 unidades de parqueo, se deberá dejar un espacio de
estacionamiento para uso exclusivo de visitantes, cumpliéndose a su vez lo
estipulado al efecto en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con
Discapacidad, número 7600 y sus reformas.
(Así adicionado
el párrafo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de
mayo de 2018)
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Artículo 11.-En los condominios con más de treinta viviendas o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo área de estacionamiento, destinados a comercio, oficinas, bodegas o afines, deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en un diez por ciento, exceso que debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes, cumpliéndose a su vez con lo estipulado al efecto en la Ley 7600, de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad. Lo dispuesto en el presente artículo sobre el exceso no aplicará para condominios de lotes.
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Artículo 12.-En los condominios horizontales las fincas filiales podrán convertirse en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razón su condición de filiales del condominio original. Lo anterior siempre y cuando el Reglamento de Condominio y Administración, no prohiba expresamente dicha situación y contenga normas que regulen la relación entre ambos condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos en tal caso.
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Artículo 13.-En caso
de que sea posible, conforme al inciso e) del artículo 2 y el artículo 15 de la
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las
fincas filiales, y siempre y cuando éstas no afecten áreas comunes ni impliquen
cambios en las demás fincas filiales, se harán sin necesidad de acuerdo de la
asamblea de propietarios. (*)Los planos constructivos de dichas reuniones, divisiones o
segregaciones, se deberán presentar mediante la plataforma APC de conformidad
con lo establecido en el decreto ejecutivo N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC Reglamento
para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, para luego el
visado de la Municipalidad respectiva, con el cuadro de áreas que refleje la
nueva conformación del condominio y los coeficientes a que se refieren los
incisos 3) del artículo 14 e inciso 2 del artículo 15 de este reglamento, de
las fincas resultantes de la reunión, división o segregación, se exigirá plano
inscrito en el Catastro Nacional de conformidad con el artículo 71 Reglamento a
la Ley de Catastro Nacional N° 34331 del 27 de setiembre de 2008.
(*) (Así reformado el párrafo
anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de
2018)
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CAPÍTULO III
Procedimientos y documentos necesarios para someter un inmueble al Régimen de Propiedad en Condominio
Artículo 14.-Conforme a lo establecido en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, para poder someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio, el propietario, propietarios o concesionarios deberán manifestarlo mediante escritura
pública, en la que se hará constar:
1. Una descripción completa de la finca que se somete al régimen de propiedad en condominio, la cual deberá indicar la naturaleza, situación, medida y linderos, así como el número de plano catastrado que le corresponde.
2.
Una descripción general del condominio que se pretende llevar a cabo, ya sea
habitacional, comercial, turístico, industrial agrícola, pecuario o cualquier
otro uso que sea lícito: con indicación del nombre del condominio, de
conformidad con los planos constructivos o con el anteproyecto, según sea el
caso; nombre que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica,
inscritos en el Registro Nacional.
(Así
reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°
34708 del 06 de junio de 2008).
3. Una descripción de cada una de las fincas filiales resultantes en las que se indicará la naturaleza, situación, medida, linderos y la proporción que a cada una de ellas le corresponde en relación con el área total del condominio, así como cualquier otro detalle necesario para su correcta identificación. Esta descripción e información se aportará con base en los planos constructivos y topográficos.
4. El destino general del condominio y el particular de cada finca filial.
5. Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identicarlos, ubicarlos y delimitarlos.
6. Indicación de las reglas o requisitos a que queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida pública o al área común que permitan dicha reunión, división o segregación.
7. El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, así como la proporción o porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio.
8. El Reglamento de Condominio y Administración respectivo.
Ficha articulo
Artículo 14 BIS.-Sin detrimento de
la privacidad requerida por el condominio, el mismo deberá integrarse con la
vialidad existente, para lo cual realizará todas las coordinaciones pertinentes
con la Municipalidad o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, según
corresponda. En el caso de la vialidad oficial proyectada, se deberá coordinar
con la Municipalidad a efectos de que el condominio procure alinearse con esas
propuestas.
(Así adicionado
por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo
15.-Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de condominio
deben contener:
1.
Plano de ubicación: Consiste en una planta de conjunto que indica las
diferentes áreas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus
partes, así como la localización y naturaleza de las edificaciones dentro del
terreno. Estos planos deberán contener los siguientes datos o requisitos:
a. Nombre del condominio y nombre del
propietario con su número de cédula de identidad, si es persona física o cédula
de personería jurídica, si es persona jurídica, que debe ser diferente de
cualquier otro condominio o persona jurídica inscritos en el Registro Nacional.
b. Indicar que se trata de propiedad en
condominio, así como el tipo y el uso.
c. Firma del profesional responsable, con
indicación de su nombre completo, título y grado profesional y su número de
registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
d. Número de inscripción del plano de la
finca madre o concesión ante el Catastro Nacional y citas del Registro Público
de la Propiedad del Inmueble que se somete al régimen de propiedad en
condominio.
e. Ubicación administrativa del condominio
indicando lugar, distrito, cantón y provincia de acuerdo con la División
Territorial Administrativa de la República.
f. Ubicación geográ.ca del condominio con
base en los mapas del Instituto Geográfico Nacional con la escala indicada en
el mismo, con sus valores de coordenadas y detalles.
2.
Planos de distribución: Corresponde al detalle de los diferentes pisos,
mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración,
así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y
aprovechamiento del condominio en cuanto a: circulación, localización de
servicios generales y otros.
Además,
se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la
información de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando
medida en metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con respecto al
área del condominio. La tabla de áreas deberá contener necesariamente las áreas
de las fincas filiales, área privativa construida (APC), área privativa no
construida (AP no C) (jardines y patios), área privativa construidas no
cubiertas restringidas (APC no CR), (patios de luz y tendido), área de uso
común construidas (ACC), y de uso común libre (ACL). Además se deberá indicar
el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje de cada una de las otras categorías
referidas. En el caso de condominio de lotes, el cuadro de áreas deberá indicar
el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura permitida, número
de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se proponga
y finalmente el coeficiente de copropiedad.
3.
Planos constructivos: Este conjunto de planos deberá contener lo
siguiente:
a. Plantas de distribución a nivel de
terreno: acceso común al conjunto, ancho de calle, accesos particulares, área
de estacionamiento, línea de construcción, acotamiento de aceras, rampa de
acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, en caso de
que proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio
cubierto para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de
juegos infantiles, zonas de parque, áreas verdes y recreativas, iluminación
especial exterior, indicación del tipo de cerramiento
externo a utilizar en el condominio como verjas, rejas tapias, cercas, setos,
cercas vivas o cualquier otro que garantice la privacidad y seguridad del
condominio y en general cualquier otra afectación a la propiedad. En caso de
que no se utilice cerramiento externo, esta situación deberá indicarse en la
planta de distribución a nivel de terreno.
(Así reformado el subinciso anterior
por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
b. Cuando proceda, planta de distribución de
otros pisos: indicando la distribución del piso tipo, distribución de los
diferentes pisos, distribución de mezanines,
distribución de sótanos y semisótanos, distribución de techos y cubiertas,
plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y áreas
comunes y localización de servicios generales.
c. Planos estructurales: Estos deberán
ajustarse a lo estipulado en el Código Sísmico vigente. Además, en estos planos
se indicará el tipo de materiales a utilizar, que deben tener propiedades
resistentes al fuego, que servirán para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos.
d. Planos mecánicos y eléctricos: Deben
cumplir con lo estipulado en los códigos de instalaciones mecánicas y
eléctricas vigentes, además indicar los sistemas completos para el suministro
de agua potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas
residuales, de electricidad, telefónicos y cualquier otro servicio que se quiera
instalar.
Ficha articulo
Artículo 16.-Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud, y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construcción ante la Municipalidad respectiva, el Notario Público deberá dar fe de haber tenido a la vista dichos planos, que servirán para redactar la escritura pública a que se refieren los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Ficha articulo
Artículo 17.-Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan a ser sometidos al régimen de propiedad en condominio, el notario público a través de la escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:
a. Que se han obtenido las autorizaciones y aprobaciones indicadas en el presente Reglamento.
b. Que el contrato de concesión se encuentra vigente, con vista de los registros correspondientes, según el tipo de concesión.
c. Que se cumplió con lo dispuesto en los artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Ficha articulo
Artículo 18.-La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el Registro Público de Bienes Inmuebles, en la Sección de Propiedad en Condominio, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Registro Público y a las disposiciones generales que emita la Dirección de ese Registro.
Ficha articulo
CAPÍTULO IV
Acerca de la afectación al Régimen de Propiedad en Condominio de un inmueble sujeto a un derecho de concesión
Artículo 19.-El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen condominal, bajo las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del respectivo plan regulador.
Ficha articulo
Artículo 20.-El concesionario que pretenda someter su concesión al régimen de propiedad en condominio deberá obtener de previo la autorización de la Municipalidad que le otorgó la concesión, del Instituto Costarricense de Turismo, de conformidad con el artículo 45 de la Ley Zona Marítimo Terrestre; o bien, del Instituto de Desarrollo Agrario, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de la Propiedad Rural Inmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras, concretamente a nombre del IDA, tal y como lo dispone la Ley de Tierras y Colonización, Ley N° 2825 de 14 de octubre de 1961, según sea el caso. Las autorizaciones serán otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el plan regulador vigente y aplicable a la concesión relacionada. En el caso de que no exista plan regulador se requerirá la autorización de la Municipalidad y que sea aplicable a la concesión relacionada. En el caso de concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Golfo Turístico Papagayo, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo.
Ficha articulo
Artículo 21.Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el
artículo anterior, el concesionario deberá someter a trámite los planos ante las
entidades respectivas, presentando los planos del anteproyecto o proyecto del condominio
ante la ventanilla única ubicada en la Dirección de Urbanismo del INVU, a fin de obtener
su aprobación.
Ficha articulo
Artículo 22.-El Reglamento de condominio y administración al que se someta la creación del condominio, deberá ser consistente con el plan regulador vigente, con la normativa jurídica aplicable a las concesiones en la zona marítimo terrestre, y en su caso, a las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo. En particular, la creación del régimen condominal en la concesión no afectará cualesquiera obligaciones del concesionario de conceder acceso a la zona pública, y todos aquellos que se establezcan con arreglo al ordenamiento jurídico vigente.
Ficha articulo
Artículo 23.-La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio cuando se trate de proyectos en la Zona Marítimo Terrestre, se debe inscribir ante el Registro de Concesiones de Derecho de Uso de la Zona Marítimo Terrestre y del Polo Turístico Golfo Papagayo, previa calificación de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad, en lo de su competencia, el cual se encargará del trámite de su revisión.
Ficha articulo
Artículo 24.-La Autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de propiedad en condominio, deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesión para cada concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso sobre los bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión, extinguiéndose en tal caso el contrato de concesión anterior.
Ficha articulo
Artículo 25.-Cuando se otorguen nuevos contratos de concesión se suscribirán en los mismos términos y condiciones que el contrato de concesión que les anteceda, salvo: a) en cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original, todo lo cual deberá ser transcrito en la constitución de cada concesión filial.
Ficha articulo
Artículo 26.-Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas, gravarlas o disponer de ellas, previa autorización de la autoridad que otorgó la concesión, conforme a los procedimientos establecidos al efecto en las disposiciones de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N° 6043 del 2 de marzo de 1977, la Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, N° 6758 del 4 de junio de 1982, y sus respectivos reglamentos.
Ficha articulo
Artículo 27.Cada concesionario de una concesión filial será
individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión,
incluyendo el pago del canon que corresponda sobre el área privativa. El canon
correspondiente al área común del condominio será considerado como un gasto común
condominal. Si la Autoridad otorgante de la concesión inicia un procedimiento
administrativo para cancelar una concesión por incumplimientos asociados con el área
común del condominio, todos los condóminos deberán ser parte del respectivo
procedimiento de cancelación.
Ficha articulo
Artículo 28.-En el caso de terminación de una concesión filial, la autoridad que haya otorgado la concesión asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podrá extinguir el régimen de propiedad en condominio.
Ficha articulo
Artículo 29.-El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o no prorrogada, deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales. La solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada 13 condómino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o término.
Ficha articulo
CAPÍTULO V
Afectación al Régimen de Propiedad en condominio de instalaciones hoteleras o de condohotel
Artículo 30.-En el caso de inmuebles destinados a la actividad turística de hospedaje de conformidad con lo que establece el Reglamento de las empresas de hospedaje turístico, Decreto Ejecutivo Nº 11217-MEIC del 7 de marzo de 1980 y sus reformas, y siempre que cumplan con lo establecido por este Reglamento, las unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso, goce y disfrute en forma independiente, podrán someterse al régimen de propiedad en condominio, así como los moteles y albergues transitorios. Se exceptúan las habitaciones de las pensiones y de las casas de huéspedes. En todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes están obligados a cumplir con la normativa vigente que regulan la actividad turística.
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Artículo 31.-Cuando se constituyan condohoteles bajo el régimen de concesión, las densidades establecidas en los planes reguladores para los lotes hoteleros, se aplicarán a la finca matriz respectiva, en el caso del condominio construido. Para condominio de lotes, a falta de regulación especí.ca, se aplicará a cada finca filial las áreas y dimensiones mínimas para lotes, que establezca el plan regulador respectivo.
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Artículo 32.-No se permite cambiar el uso de condohotel al de vivienda permanente, excepcionalmente se permitirá siempre y cuando se obtenga la autorización por parte de las autoridades competentes (Municipalidad respectiva; o el Ministerio de Agricultura y Ganadería, en el caso de que se trate de uso de suelo agropecuario; o el Instituto de Vivienda y Urbanismo, cuando se trate de uso urbanístico), así como la respectiva modificación de la afectación ante el Registro Público. En caso de no obtener la autorización de las autoridades competentes, previo a un procedimiento administrativo en donde se observe plenamente la garantía constitucional del debido proceso y los principios que la integran, en el que se demuestre que se ha cambiado de hecho el uso a vivienda permanente, la respectiva municipalidad procederá a solicitar ante el Registro la desafectación del inmueble del régimen de propiedad bajo condominio. Lo anterior, independientemente de las responsabilidades tributarias, penales, civiles y administrativas que correspondan a quienes incumplan.
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CAPÍTULO VI
Acerca de las unidades privativas y los
bienes comunes que conforman el Condominio
Artículo 33.-De acuerdo con el destino general del
condominio, y el particular de cada finca filial, las unidades privativas
podrán estar o no construidas en todo o en parte. Los retiros de los ríos,
quebradas y demás cuerpos de agua, podrán ser áreas privativas no construidas o
podrán ser parte del área común libre en demasía, respetando lo dispuesto en
los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, N ° 7575 del 13 de febrero de 1996 y
sus reformas.
(Así reformado por el artículo 1°
del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
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Artículo 34.-Las vías internas que habiliten un condominio habitacional, deben cumplir como el ancho mínimo que se estipula a continuación:
a. Para dos y hasta cuatro viviendas en un condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho del derecho de vía debe ser de cuatro metros y de seis metros cuando se propongan de cinco a seis unidades habitacionales.
b. Para más de seis viviendas en condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho mínimo del derecho vial será de siete metros, siempre y cuando no sobrepase las cincuenta y nueve viviendas.
c. Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta y hasta cien viviendas, el tramo de acceso tendrá un ancho de ocho metros y medio y en el resto de la red interna del desarrollo el ancho de los derechos viales quedará sujeto a la cantidad de viviendas que habilite cada vía interna, de conformidad con los incisos anteriores.
d. Para más de cien y hasta ciento cincuenta viviendas, el derecho vial mínimo será de diez metros.
e. Para más de ciento cincuenta y hasta quinientas viviendas el ancho del derecho vial será de once metros.
f. Para más de quinientas viviendas, el ancho del derecho vial será de catorce metros.
g. En los condominios de lotes (FFPI), las vías internas se regirán por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el plan regulador que corresponda.
En todos aquellos casos que el uso propuesto no sea de tipo habitacional, el diseño deberá ajustarse a la normativa vigente en la materia, cumpliendo además con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad y su Reglamento.
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Artículo 35.-Salvo excepción expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos, pertenencias o servicios comunes podrán ser susceptibles de división o transformación. Igualmente, parte de las áreas comunes podrán convertirse en áreas privativas, siempre y cuando sean áreas en exceso y sea aprobado por unanimidad por la Asamblea de Condóminos, para lo cual deberán realizar el trámite de modificación y obtener el visado del INVU, el Ministerio de Salud y de la Municipalidad respectiva.
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Artículo 36.-Los derechos de cada condómino sobre los bienes comunes, así como sus obligaciones para con el condominio, se transmitirán automáticamente con la enajenación que haga de la finca filial respectiva.
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Artículo 37.-Tanto en los condominios horizontales y/o verticales con edificaciones, las fincas filiales podrán tener, al mismo tiempo, área privativa construida (APC) y área privativa no construida (APNC). Para el caso de fincas filiales en lotes, deberá definirse el área de cobertura máxima de acuerdo con el Plan regulador aprobado, de no existir dicho instrumento, se procederá según la normativa dictada por el Reglamento de Construcciones y el Reglamento de Condominio y Administración.
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Artículo 38.-En todos los condominios las áreas comunes pueden ser restringidas o de uso general. Asimismo, dentro de esas áreas comunes se podrán asignar espacios o instalaciones a determinadas fincas filiales, siempre y cuando las áreas comunes excedan el área indicada en este Reglamento.
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Artículo 39.-La finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros frontales que estipulen la Ley y el Reglamento de Construcciones o el Plan regulador Vigente. En cuanto a las fincas filiales o unidades privativas en condominios horizontales deberán respetar los retiros laterales y posteriores que estipulen el Reglamento del Condominio y Administración y el Plan regulador del cantón.
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CAPÍTULO VII
Acerca de los derechos y obligaciones de los Condóminos
Artículo 40.-En el Reglamento de Condominio y Administración de cada condominio, podrán establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, en el entendido que éstas no pueden ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada condominio sin que deba el notario dar fe de lo anterior.
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Artículo 41.-No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios públicos básicos a favor de los condóminos, lo anterior siempre y cuando en el respectivo Reglamento de Condominio y Administración se le otorgue al administrador del condominio poderes suficientes para tales actos.
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CAPÍTULO VIII
Acerca de las condiciones funcionales y estructurales de los condominios
Artículo 42.-En el diseño y construcción de condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones, deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan regulador de la Municipalidad respectiva, cuando exista, las del Plan Regional Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.
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Artículo
43.-Podrá someterse al Régimen de Propiedad en Condominio: para todo tipo,
sea este de uso habitacional, agrícola, industrial comercial, turístico,
hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y en
general, destinados a cualquier propósito que sea lícito; toda propiedad que
tenga acceso a calle pública directamente o a través cíe servidumbre, de
manera que toda unidad privativa o tinca filial, necesariamente, debe tener
salida a la vía pública o a un determinado acceso común o a una servidumbre
que la comunique con aquella.
Independientemente
de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio, en caso de que
el acceso a calle pública sea a través de servidumbre, no será requisito que
esta servidumbre tenga una longitud mínima o máxima. Si la propiedad no está
segregada aún, ésta se podrá segregar dándole acceso a calle pública por
medio de servidumbre de paso que no tendrá una longitud mínima o máxima,
independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el
condominio.
No
podrán constituirse servidumbres u otro gravamen real sobre un inmueble del
demanio a favor de fincas privadas colindantes u otro gravamen real sobre un
inmueble dado en concesión en zona marítimo terrestre.
En
el caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá
el sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con
los siguientes requisitos:
a.
Para proyectos de dos a cuarenta viviendas, el ancho de vía tendrá como mínimo
siete metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco
metros de ancho.
b.
Para condominios de más de cuarenta viviendas y hasta cíen viviendas, el ancho
de vía será de ocho metros con cincuenta centímetros de ancho, con una
calzada o superficie de rodamiento de cinco metros con cincuenta centímetros de
ancho.
c.
Para condominios de más de cien viviendas y hasta ciento cincuenta viviendas,
el ancho de vía será de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de
rodamiento de seis metros de ancho.
d.
Para condominios de más de ciento cincuenta viviendas y hasta doscientas
viviendas, el ancho de vía será de doce metros de ancho, con una calzada o
superficie de rodamiento de seis metros de ancho.
e.
Para condominios de más de doscientas viviendas, el ancho de vía será de
catorce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve
metros de ancho.
f.
Para condominios de uso agrícola, comercial, turístico, hotelero, de recreo,
de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y. en general, destinados a
cualquier propósito, con exclusión del uso para vivienda e industrial, el
ancho de vía será de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de
rodamiento de seis metros de ancho.
g.
Para condominios de uso industrial el ancho de vía será de diecisiete metros
de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho.
h.
En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los
apartados específicos.
i.
La servidumbre de paso contará con una red de hidrantes de conformidad con el
Manual de Disposiciones Técnicas Generales al Reglamento sobre Seguridad Humana
y Protección contra Incendios del Instituto Nacional de Seguros o la normativa
aplicable.
j.
La servidumbre contendrá además el derecho de paso, de al menos los servicios
de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de
agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar
exista el sistema en funcionamiento.
k.
Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la
escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.
(Así
reformado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 34708 del 06 de junio
de 2008.)
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Artículo 44.-Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los retiros de antejardín deben ajustarse a lo requerido en el Plan regulador de cada cantón, o en su defecto a lo que exija el Reglamento de Construcciones; en cualquier caso, no podrá ser menor de dos metros.
Cuando se trate de una edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio, no será necesario el retiro de antejardín.
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Artículo 45.-En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados con edificaciones y cuando las construcciones son contiguas, los muros divisorios entre unidades privativas, independientemente de su destino, así como los que separen éstas de los bienes y áreas comunes, deberán construirse con materiales no inflamables hasta por encima de la cubierta, acorde a la normativa que establece el Reglamento de Construcciones sobre la materia.
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Artículo
46.-En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de
la Propiedad
en Condominio, las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño
mínimo permitido por el reglamento del plan regulador urbano cuando exista
este instrumento en la zona. De no existir plan regulador urbano, el área de
cada finca filial se establecerá en función a lo especificado en el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para
definir el tamaño del lote se debe tomar en consideración la disponibilidad,
en el sector, de red de alcantarillado sanitario para la recolección de aguas
residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de prueba de
infiltración para, determinar la capacidad de absorción del terreno,
siguiendo las regulaciones sobre drenajes que establece el Ministerio de
Salud. En ausencia de plan regulador urbano o en caso de omisión en el mismo,
para el cálculo de la densidad en proyectos que se desarrollen bajo el Régimen
de
la Propiedad
en Condominio, la cantidad de unidades habitacionales se calculará tomando el
área total de condominio madre y se divide entre el área de lote mínimo
especificado conforme el párrafo anterior. En el caso del multifamiliares la
densidad se calculará por dormitorios, la cantidad de dormitorios que se
puede desarrollar se calculara multiplicando por tres el número de unidades
habitacionales definida anteriormente.
(Así
reformado por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 34708 del 06 de junio
de 2008.)
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Artículo 47.-La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestíbulos de acceso o distribución deben ser de concreto armado o con materiales resistentes al fuego de dos horas como mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales combustibles.
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Artículo 48.-No se podrán colocar muros, verjas o setos que segreguen una porción del área común para el uso exclusivo de algún propietario, salvo cuando el proyecto del complejo contemple espacios de terreno para uso exclusivo de uno o más propietarios. Estas áreas mantendrán su calidad de bienes comunes de uso restringido.
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Artículo 49.-Todas las obras que se vayan a realizar en las áreas comunes, deberán indicarse en forma clara y explícita en los planos que se tramitan para la aprobación oficial.
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Artículo 50.-Para
condominios mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos
metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una
caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados que
incluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.
(*)Para los casos de condominios de interés social, se
aplicarán las siguientes reglas según corresponda:
a. Una caseta o local de vigilancia
para condominios horizontales y mixtos que cuenten con más de treinta filiales
o bien, con un área superior a los tres mil quinientos metros cuadrados.
b. Una caseta o local de vigilancia,
para condominios verticales que cuenten con más de sesenta filiales.
(*) (Así adicionado
el párrafo anterior por el artículo 2° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de
mayo de 2018)
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Artículo 51.Se contará con un espacio cubierto con fácil
acceso desde la vía pública destinado al depósito temporal de desechos domésticos, con
el tamaño requerido según la normativa vigente y con las debidas provisiones de lavado,
ventilación y aseo en general. De acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben
prever otros recolectores permanentes para el mismo fin. El área del espacio requerido
para la concentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en un
tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción diaria
total por habitante es de dos litros. (aproximadamente 0,11 metros cúbicos por unidad
habitacional). Los colectores comunes de desechos domésticos deben reunir las
características siguientes:
a. Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no
recorran más de cien metros para depositar en ellos sus desechos domésticos. En casos de
distancias mayores, se deberán instalar colectores comunes de transferencia, salvo que se
cuente con un contrato privado o público de recolección de desechos.
b. De fácil limpieza y desinfección, y diseñados de tal manera que
limiten el acceso de animales y insectos.
c. Situados en sitios de fácil acceso para los camiones recolectores.
d. En los condominios verticales, cuando el colector común sea un
lugar cerrado, éste deberá diseñarse, en lo aplicable, de acuerdo con las normas del
Reglamento de Construcciones.
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Artículo 52.-En condominios mayores de sesenta fincas filiales o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo el área de estacionamientos, que estén destinados a vivienda, comercio, oficinas, bodegas o cualquier otro uso lícito, se deberá construir un espacio común de dieciséis metros cuadrados como mínimo, que servirá como taller de mantenimiento que incluya un servicio sanitario.
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Artículo 53.-Todo condominio deberá identificarse con un nombre, letra o número. En caso de estar compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, éstos también deberán identificarse con un nombre, letra o número. La nomenclatura propuesta debe incorporarse a los planos. El diseñador y el constructor deberán tomar en consideración la adecuada señalización que requiere el condominio para la identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales de lotes o unidades que se trate.
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Artículo 54.-Para efectos de la
determinación del área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o
áreas recreativas en condominios habitacionales, se aplicarán las siguientes
reglas:
a. Condominio habitacional de seis
unidades habitaciones o menos: Todo condominio habitacional de seis o menos
unidades habitacionales que se encuentre dentro de una urbanización, no
requiere destinar un área mínima a juegos infantiles, áreas recreativas,
parques o zona verde. En el caso de que no se encuentre dentro de una
urbanización, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del área
urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad habitacional,
cualquiera que resulte mayor para juegos infantiles, áreas recreativas, parques
o zona verde; asignando un tercio para cada uno de estos fines. Esta área
deberá estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se
propone el Condominio.
b. Condominio habitacional mayor a
seis unidades habitacionales: Todo condominio habitacional con más de seis
unidades habitacionales, deberá destinar como mínimo un cinco por ciento del
área urbanizable de la finca o diez por ciento del área de cada unidad
habitacional, cualquiera que resulte mayor para juegos infantiles, áreas recreativas,
parques o zona verde. Esta área deberá estar ubicada en un sector de topografía
similar al promedio donde se propone el Condominio.
c. Condominio de finca filial
primaria individualizada: todo condominio de finca filial primaria
individualizada deberá destinar a juegos infantiles, áreas recreativas, parques
o zona verde, un mínimo de diez metros cuadrados por cada finca filial, o el
cinco por ciento del área urbanizable, cualquiera que sea mayor.
Respecto al equipamiento y diseño
del núcleo de juegos infantiles y otras áreas comunes el diseñador podrá
proponer opciones de diseño respetando la división de edades establecida en el
Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU. Esta área deberá
estar ubicada en un sector de topografía similar al promedio donde se propone
el condominio.
(Así reformado
por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 55.-En los condominios a desarrollarse por etapas, el área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas se calculará independientemente para cada etapa, de tal forma que no podrá exigirse que la misma sea mayor al 10% de la superficie de cada una de ellas, o veinte metros cuadrados por cada lote, cualquiera que sea mayor.
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Artículo 56.-En el condominio de condominios, el porcentaje para áreas verdes, parques, zonas recreativa y juegos infantiles, se calculará de manera global, considerando tanto el área del condominio matriz inicial como el área de los condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los porcentajes de los condominios filiales matrices aunada a la del condominio matriz inicial, cumplan con el 10% o los veinte metros cuadrados por finca filial del área total urbanizable, cualquiera que sea mayor.
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Artículo 57.-Las instalaciones mecánicas como ascensores, bombas elevadoras de agua y afines, que produzcan ruidos que sean molestos para los moradores de la edificación, deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido quede confinado y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de trepidaciones. Su ubicación e instalación deberá hacerse en áreas comunes.
Ficha articulo
Artículo 58.-Los sistemas de agua
potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas,
telecomunicaciones y cualquier otro sistema de servicios, deberán conducirse,
cuando se trate de edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes;
cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse en ductos que
pueden ser horizontales o verticales.
(Así reformado
por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 59.-El sistema de tuberías
para cualquier tipo de servicios hidráulicos, eléctricos y similares deben ser
impermeables; podrán ser o no forrados a criterio del diseñador de acuerdo con
las especificaciones técnicas del fabricante y la legislación vigente en
materia de seguridad estructural del edificio e instalaciones eléctricas,
hidráulicas y sanitarias. Estos sistemas serán considerados como áreas comunes
y deberán ser registrables desde áreas privadas o comunes.
(Así reformado
por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 60.-Los planos mecánicos referidos
en el Capítulo III de este Reglamento deberán ajustarse a lo siguiente:
a. Sistemas de agua potable: El
agua potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales.
Hacia el interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones necesarias
para que cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las áreas de
uso común.
(Así
reformado el inciso anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152
del 3 de mayo de 2018)
b. Sistemas de aguas residuales: Cuando
existan sistemas de colectores sanitarios generales en funcionamiento, la conexión
desde el condominio a dicho sistema podrá ser única. La salida de cada finca
filial del condominio deberá conectarse a un colector general interno, con
registros individuales. En el caso de unidades de condominios con frente a la
vía pública, la salida podrá realizarse directamente al colector público.
Cuando no exista un sistema de colector público en funcionamiento, las salidas
se conectarán a sistemas de tratamientos de aguas, ya sea individuales o
colectivos para dos o más unidades del condominio. Dichos sistemas de
tratamiento de aguas serán obligatorios y deberán cumplir con los
requerimientos y características exigidas por el ordenamiento jurídico,
incluyendo las regulaciones del Ministerio de Salud.
c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se
podrán instalar tuberías para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma
finca filial.
En el caso de condominios
verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en niveles
superiores al terreno los mismos deberán conducirse según lo indicado en los artículos
58 y 59 del presente reglamento.
(Así
reformado el inciso c) anterior por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°
41152 del 3 de mayo de 2018)
d. Cumplir con la normativa referente a
sistemas contra incendio.
Ficha articulo
Artículo 61.-Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con redes para los servicios de telecomunicaciones y electricidad.
Ficha articulo
Artículo 62.-Los sistemas eléctricos en un condominio, deberán tener tableros de control independiente, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales, como para cada unidad del condominio. De ser necesaria una subestación eléctrica, ésta deberá ubicarse en un área común, y su diseño, características y dimensiones deberán cumplir con la normativa vigente en la materia.
Ficha articulo
Artículo 63.-Los medidores y tableros de control eléctrico y de telecomunicaciones, deben ubicarse en un área común y en sitios de fácil acceso, con el propósito de que el Instituto Costarricense de Electricidad, la Compañía Nacional de Fuerza y Luz o la Empresa que brinde el servicio en el lugar, pueda proveer esos servicios.
Ficha articulo
Artículo 64.-Las redes de telecomunicaciones y distribución eléctrica, podrán ser colocadas de forma aérea o mediante ductos subterráneos. En el caso de las redes eléctricas, éstas deben tener las respectivas cajas de registro, conforme al Código Nacional Eléctrico.
Ficha articulo
Artículo 65.-Los ductos horizontales o verticales, deben ser registrables desde áreas comunes y su ubicación será independiente de aquellos destinados al paso de instalaciones sanitarias.
Ficha articulo
Artículo 66.-Las redes de telecomunicaciones y eléctricas antes mencionadas, deben ser construidas, de conformidad con las normas vigentes sobre la materia.
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CAPÍTULO IX
Acerca de la extinción del condominio
Artículo 67.-En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unánime de condóminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal, la desafectación del régimen de condominio deberá especificar claramente la nueva distribución y propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los planos individuales de las nuevas fincas, así como en el plano general confeccionado al efecto.
Ficha articulo
Artículo 68.Los planos que se elaboren para la desafectación
deberán ser confeccionados y firmados por un profesional en agrimensura y ser presentados
al INVU, Ministerio de Salud y Municipalidad respectiva, a fin de obtener la aprobación
de estas instituciones, conforme a sus respectivas competencias.
Ficha articulo
Artículo 69.-Para la inscripción de una desafectación ante el Registro de la Propiedad, el notario debe dar fe de que tuvo a la vista, tanto la lámina de distribución como los planos catastrados individuales que cuentan con el respectivo visado municipal y de las Instituciones que otorgan el visado.
Ficha articulo
Artículo 70.-Una desafectación sólo procederá, si tanto las fincas filiales resultantes los derechos viales, áreas verdes, comunales y otras, cumplen con lo que al efecto establece el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, o bien, de existir Plan regulador vigente deberá ajustarse a la normativa definida para la zona donde se localiza la propuesta. La entrega y conversión de las vías internas a calles públicas deben ser expresamente aceptadas por la municipalidad que corresponde, previamente a la desafectación.
Ficha articulo
Artículo 71.-En el caso de condominios verticales, horizontales, mixtos y/o combinados, que no cumplan con lo que señala el artículo anterior, la desafectación implicará la conversión de la totalidad del inmueble al régimen de propiedad tradicional. En estos casos la cabida del nuevo inmueble será la que señale el respectivo plano catastrado del terreno.
Ficha articulo
Artículo 72.-Una vez cumplido con lo establecido para las áreas a ceder a la Municipalidad respectiva, según el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y en caso de que no exista acuerdo respecto de quien adquiera la propiedad de las restantes áreas comunes o en caso de que la escritura de desafectación sea omisa, el Registro procederá a inscribir la finca matriz en derechos a nombre de todos los propietarios de las unidades privativas al momento de desafectar el inmueble de acuerdo a la proporción que su unidad privativa representaba durante la vigencia del régimen de propiedad en condominio.
Ficha articulo
Artículo 73.-En el caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión y sometidos al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación del régimen, deberá contarse además con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que autorizó la concesión.
Ficha articulo
Artículo 74.-La aprobación mencionada en el artículo anterior debe indicar además a nombre de quién o quienes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como cualquier modificación al contrato original de otorgamiento. Para su plena validez, dicho acuerdo deberá protocolizarse e inscribirse en la Sección de Concesiones del Registro Público.
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Artículo 75.-En caso de que se destruya total o parcialmente un condominio, y que no exista voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Propietarios deberá solicitar bajo el procedimiento de desafectación señalado en el artículo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio su extinción. La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Público. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección General de Propiedad.
Ficha articulo
CAPÍTULO X
Inscripción de documentos en el Registro Nacional
Artículo 76.-Tanto para la inscripción de la finca matriz y de las filiales, así como para su desafectación en el Registro Público de la Propiedad, el notario debe dar fe de que ha tenido a la vista los planos visados lo que implica que el condominio o en su caso la desafectación cumple con los requisitos a que se refieren la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento.
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Artículo 77.-La modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes, deberá contar con la aprobación unánime de todos los condóminos y consignarse así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá constar en un plano general que contenga el nuevo diseño así como las tablas de distribución y porcentajes, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades competentes en los planos catastrados de cada finca filial.
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Artículo 78.-En el caso de bienes en concesión, deberá contarse además, con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que le otorgó la concesión.
Ficha articulo
CAPÍTULO XI
Trámite de visado de planos
Artículo 79.-Para el trámite de
revisión y visado de planos de condominios por parte de las instituciones
competentes, se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los
interesados deberán realizar los trámites respectivos mediante la plataforma
APC, cumpliendo con todo lo establecido en el decreto ejecutivo N°
36550-MP-MIVAH-S-MEIC Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para
la Construcción.
(Así reformado
por el artículo 1° del decreto ejecutivo N° 41152 del 3 de mayo de 2018)
Ficha articulo
Artículo 80.-Para todos aquellos casos de edificaciones en la zona marítimo terrestre, se aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR de 26 de enero del 2001, publicado en La Gaceta N° 36 del 20 de febrero del 2001.
Ficha articulo
CAPÍTULO XII
De las sanciones administrativas
Artículo 81.-Al incumplimiento a lo dispuesto en el capítulo octavo del presente reglamento, se le aplicarán, dependiendo del caso en particular, las sanciones correspondientes contenidas en la Ley de Construcciones, Ley General de Salud, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.
Ficha articulo
CAPÍTULO XIII
Disposiciones finales
Artículo 82.-El presente reglamento deroga las siguientes disposiciones
legales:
1. El capítulo VII,
titulado "Edificaciones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en
Condominio", del Reglamento de Construcciones, reglamento otorgado según
acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesión Nº
4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del
22 de marzo de 1983 y sus reformas.
2. El Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP publicado en el Alcance N° 44 a
La Gaceta N° 168 del 2 de setiembre de 1997, que
contiene el Reglamento al artículo 8 de la Ley de la Propiedad Horizontal.
3.
El capítulo III titulado "De los condominios en propiedad
horizontal", del Decreto Ejecutivo N°
27967-MP-MIVAH-S-MEIC, "Reglamento para el trámite de visado de planos
para la construcción".
Ficha articulo
Artículo 83.-La aplicación de los requisitos establecidos en este Reglamento para la debida inscripción en el Registro Público de escrituras referentes a la constitución, extinción o traspaso de un bien sometido al régimen de propiedad en condominio, se dará siempre y cuando el otorgamiento de la escritura o de la solicitud sean posteriores a la entrada en vigencia del mismo.
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Artículo 84.-Rige a partir de su publicación.
Dado en la Presidencia de la República.-San José, a los dos días del mes de marzo del año dos mil cinco.
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Fecha de generación: 29/01/2023 04:00:57 a.m.
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