Artículo 2. Alcance Territorial.

El presente Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones regula a nivel de la totalidad del territorio del cantón de Liberia las condiciones para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones, sin perjuicio de lo establecido en la legislación Nacional.

Artículo 3. Definiciones

a) Vía de Acceso: Es la vía, de carácter público o privado, ubicada frente a un inmueble, que permite la entrada o salida del mismo.

b) Aceptación municipal de las áreas de cesión y obras públicas: Aquel acto material mediante el cual la Municipalidad controla y fiscaliza que el proyecto urbanizador correspondiente cumpla adecuadamente con todas las disposiciones urbanísticas requeridas sobre cesión de área para uso público. Se formaliza a través de la emisión de un acuerdo del Concejo Municipal en el cual hace constar la transferencia de las áreas de cesión y obras públicas al gobierno local.

c) Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones.

d) Alamedas: Vías de tránsito peatonal exclusivamente.

e) Alcantarillado sanitario: Sistema de tuberías que recolecta y transporta las aguas residuales para su posterior tratamiento.

f) Alineamiento: Línea fijada por la autoridad competente, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción con respecto a la vía pública, ríos o quebradas, poliducto o vía proyectada en el Plan Regulador.

g) Amanzanamiento: Es el proceso por medio del cual se crean calles que delimitan los cuadrantes en un área determinada, como parte del proceso de urbanización o de renovación urbana.

h) Antejardín: Espacio de retiro frontal que debe dejarse como área verde libre de impermeabilización, salvo el área constructiva destinada al acceso de las edificaciones.

i) Cesión de área para uso público: acto jurídico a través del cual el desarrollador cede a la Municipalidad el área para uso público.

j) Construcción: Edificación de una obra de ingeniería, arquitectura o albañilería; obra construida que incluye obras de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que impliquen permanencia.

k) Cuadra: Espacio urbano, edificado o destinado a la edificación, generalmente cuadrangular, delimitado por calles por todos sus lados. En algunos casos se menciona como cuadrante o manzana.

l) Derecho de vía: El ancho total de la carretera, calle, sendero servidumbre; esto es, la distancia entre líneas de propiedad incluyendo calzada, franja verde y acera.

m) Diseño de sitio de la urbanización: plano de la urbanización que muestra el trazado y ancho de las carreteras y calles, los lotes, las áreas de facilidades comunales o especiales, las áreas de parque, los cuerpos de agua, las servidumbres y alineamientos existentes.

n) Finca: es la porción de terreno inscrita como unidad jurídica en el Registro Público o susceptible de ser registrada, mediante un número que la individualiza. También se le denomina como predio, lote, parcela o propiedad.

o) Fraccionamiento: División de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes. Para ello se utilizarán amanzanamientos o lotificaciones y se deberán brindar los accesos necesarios para cada finca resultante.

p) Franja verde: Franja de terreno ubicada entre la calle y la acera, comúnmente cubierta de césped, árboles o plantas, que sirve para darle mayor seguridad al peatón y amenizar la circulación peatonal.

q) Frente de lote: Es la longitud en su línea frontal del predio sobre vía pública. En algunos casos se menciona solo como frente.

r) Habitable: Todo local que reúna los requisitos de seguridad, higiene y comodidad adecuados para la permanencia de personas por un período prolongado.

s) Impermeabilización: acción de sellar o cubrir el suelo natural con algún material de forma permanente.

t) Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

u) Obras de infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje, telecomunicaciones y electricidad, además de vías públicas.

v) Plano catastrado: Es el plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.

w) Proyecto urbanizador: Proyecto a través del cual se habilita un terreno para ser utilizado para fines residenciales o comerciales, mediante las diferentes operaciones de transformación del suelo.

x) Reunión de fincas: es el proceso mediante el cual dos o más fincas se unifican en una sola

y) Servidumbre de Paso: Aquella cuya constitución es forzosa a favor de los fundos que carecen de acceso la vía pública.

z) Suelo: Recurso natural, económico, escaso y no renovable, que constituye el soporte físico de la vida animal y vegetal, y de igual forma, de las edificaciones e infraestructuras necesarias para facilitar las distintas actividades humanas.

aa) Vía pública: Es todo terreno de dominio público y de uso común que, por disposición de la autoridad administrativa, se destinare al libre tránsito de conformidad con la legislación vigente. Incluye aquel terreno que de hecho esté destinado ya a ese uso público. También se menciona como camino público.

bb) Vivienda: Todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

cc) Cobertura de edificación: Área construida con una obra civil que genera la impermeabilización del suelo natural.

Capítulo II

Fraccionamientos

En este capítulo se definen las condiciones urbanísticas y técnicas que se requieren para permitir fraccionamientos, y los requisitos que se deben cumplir para todo fraccionamiento de terrenos.

Artículo 4. Todo fraccionador de terrenos que segregue más de 6 lotes de un mismo folio real cederá gratuitamente al uso público, el 10% del total de área a fraccionar para destinarlas a áreas verdes o facilidades comunales. Los traspasos de las áreas verdes en toda segregación se harán ante el notario público, el costo de los mismos será cubierto por el encargado del fraccionamiento.

Artículo 5. La Municipalidad autorizará el visado de planos y permisos de construcción de toda urbanización para que el desarrollador traspase formalmente a la Municipalidad las áreas verdes o facilidades comunales con sus planos catastrados respectivos. La oficina administrativa municipal competente a esta materia emitirá un informe técnico al Concejo Municipal solicitando el aval para recibir el área verde o facilidades comunales. El Concejo Municipal tendrá un plazo máximo de 30 días naturales para emitir el aval. Después de este aval, el desarrollador podrá traspasar las áreas formalmente a la Municipalidad de Liberia.

Artículo 6. Requisitos para Visado Municipal: Para autorizar el Visado Municipal de planos es indispensable que el interesado presente:

1. Solicitud de visado debidamente llena.

2. El plano de la finca madre y croquis donde se muestren todas las porciones resultantes. Y si alguna de ellas no cumple con las normas mínimas se negará el visado.

3. Copia Informe Registral de la propiedad.

4. Aportar documentos de existencia de servicios indispensables.

5. Croquis de diseño contemplando área de donación del 10%, si son más de 6 lotes de un mismo Folio Real.

6. Terrenos frente a Ruta Nacional deberá indicar el retiro de construcción emitido por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

7. Si la propiedad se encuentra dentro de zona marítima terrestre (ZMT) o dentro de Polo Turístico Papagayo, deberá aportar visto bueno de ICT y constancia de la concesión vigente, además del visto bueno del INVU.

8. Enviar copia de fraccionamiento en formato digital (dwg, dxf, shp) al correo indicado en la solicitud.

Artículo 7. Servicios Indispensables: Entiéndase por servicios indispensables la existencia de agua potable y electricidad en la propiedad. Para probar la existencia del servicio, se requiere:

a) Agua potable: Documento que garantice que dicha propiedad cuenta con agua potable. Los documentos aceptados serán certificaciones emitidas por un proveedor autorizado. En el caso de pozos se deberá presentar certificación de registro del pozo y potabilidad del agua.

b) Electricidad: Documento que garantice que dicha propiedad cuenta con electricidad. Los documentos aceptados serán certificaciones emitidas por proveedores autorizados públicos o privados. Para servicios abastecidos por energías renovables se deberá la siguiente documentación adicional:

b.1.) Carta de profesional competente garantizando el funcionamiento del sistema propuesto.

c) Mecanismos alternativos para la dotación de servicios indispensables se podrán presentar mediante la presentación de un informe técnico por parte del administrado donde se demuestre la viabilidad del mecanismo. El Concejo Municipal con base en un informe técnico de la unidad administrativa municipal encargada de ésta materia, emitirá una aprobación al mecanismo propuesto.

Artículo 8. No se requiere de Visado Municipal, en los siguientes casos:

a) Plano de agrimensura de finca completa

b) Plano para rectificación de área

c) Plano de agrimensura de Informaciones posesorias

d) Plano de agrimensura reunión de fincas completas

e) Planos de agrimensura mayores a 5 hectáreas

Artículo 9. Fraccionamiento frente a servidumbres: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos calificados, la Municipalidad podrá admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que no exista otra opción y que se cumpla con las siguientes normas:

a) La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el terreno a fraccionar.

b) En subdivisiones hasta de seis lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de 6 metros de ancho como mínimo.

c) La longitud de una servidumbre de acceso a lotes de vivienda unifamiliar no excederá de 60 metros.

d) Las servidumbres deberán rematarse con un ensanchamiento que facilite el viraje de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el diseño de rotondas o "martillos" siempre que la longitud total, contemplando dichos elemento, no exceda los 60 metros.

e) Las dimensiones del Radio para las rotondas deberán tener una longitud de 5 metros.

f) Toda servidumbre, en el entronque con vía pública deberá cumplir con un diseño vial que facilite la maniobrabilidad y visibilidad de los vehículos y personas que la utilicen.

g) Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis lotes.

h) Todos los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas reglamentarias.

i) El área de la servidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima de lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones.

j) La segregación autorizada frente a servidumbre, en los términos delos artículos anteriores, implica que la entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo momento para cualquier autoridad o funcionarios de las entidades encargadas aprestar servicios públicos, de cualquier índole, así como de aquél alas que corresponde el control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.

k) Ni la municipalidad, ni ninguna institución pública tienen obligación de darles mantenimiento a las servidumbres de paso, ni de prestar servicios en los lotes interiores. Cualquier servicio público quedará localizado sobre la vía pública que habilita la servidumbre en cuestión.

l) Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 5000 m2 ,en estos casos los planos individuales deben indicar "uso exclusivamente agrícola", "uso exclusivamente pecuario"; o "uso exclusivamente forestal", según corresponda. Las construcciones de vivienda de uso agrícola y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo del 15% en área de cobertura. Las servidumbres reguladas en este artículo serán de un ancho mínimo de 7 metros y no tendrán límite de distancia.

m) Lotes con frente a vía pública menor a la norma: En terrenos que permitan su parcelamiento sin apertura de vías, en los que su división en lotes regulares implique poco aprovechamiento de la infraestructura existente, se aceptarán lotes en forma irregular, pudiendo en este caso tener cada uno un frente a vía pública no menor de tres metros.

n) Esta franja que sirve de acceso al lote interior no excederá de treinta metros de longitud para tres metros de ancho y de cuarenta metros para cuatro metros de ancho.

o) Esta área no será computable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en ella.

p) El tamaño, el frente y la forma de los lotes de cualquier fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

q) En todo caso, se cumplirá siempre con la normativa recogida en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

Capítulo III

Urbanizaciones

Artículo 10. Definición de Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales mediante la apertura de calles y provisión deservicios, donde el urbanizador se ve obligado a ceder a la municipalidad una porción del 10% porción de terreno para uso público, además de cumplir con todas las normativas urbanísticas pertinentes.

Artículo 11. Los terrenos en que se ubiquen las áreas públicas deberán tener una topografía de calidad no mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable. Dichas áreas se deberán ubicar:

a) Contiguo a áreas públicas ya establecidas (si su ubicación es adecuada), si las hubiere o preferentemente en la periferia cuando las áreas aledañas no estén desarrolladas o si la escala de la urbanización lo requiere, concentradas equidistantemente de las viviendas.

b) A distancia no mayores de 300 m. de la vivienda más alejada (medidos sobre calles) para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar vías primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan.

c) Las áreas públicas de toda urbanización deberán tener un frente mínimo de 10 m y no formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia.

d) El urbanizador deberá entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento necesario. La zona del parque se deberá dejar enzacatada y arborizada.

e) Para cumplir lo anterior, presentará al INVU y la Municipalidad un plano completo en que se indiquen las obras a realizar y el equipamiento que se les dará.

f) Dichas obras incluirán: juegos, refugios, pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceos, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso.

g) Para efecto del cálculo de los juegos a instalar se considerará un núcleo por cada 50 unidades de vivienda. En proyectos de más de 1.000 viviendas o lotes el número de juegos se definirá en cada caso.

h) Con el fin de que los juegos sean adecuados al entorno, durables y seguros, el INVU proveerá planos de juego cuyo uso recomienda. Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad podrán rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador.

i) En caso de que el área de juegos infantiles esté inmediata a una quebrada, río, canal, o calle primaria y en general sitios peligrosos es obligación del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto, tapia, u otro sistema que ofrezca seguridad.

j) Cuando la urbanización no vaya a ser habitada de inmediato pero exista el acuerdo del Concejo Municipal de recepción de zonas públicas y traspaso de estas a la Municipalidad, el urbanizador podrá pagar en efectivo a la Municipalidad el costo de las obras y el equipo para que esta habilite el área en el momento en que se requiera, según precio que determine la Municipalidad.

Artículo 12. Vialidad.

a) Consideraciones generales:

El sistema vial de las urbanizaciones debe amarrarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación.

a) El sistema vial de las urbanizaciones debe amarrarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación. La Municipalidad podrá, mediante acuerdo que así lo estipule, aceptar la construcción de urbanizaciones aún cuando la vía de acceso al predio propuesto no sea la reglamentaria; en este caso deberá tomar las previsiones para su normalización futura. Si la propiedad enfrenta vías existentes, tanto para fraccionamiento fuera del cuadrante como para urbanización, correrán por cuenta del urbanizador las ampliaciones o mejoras que aquellas requieren para ajustarse a las normas debidas en el tanto correspondiente a la mitad de vía a que enfrentan; en cuanto al ancho de la pista de rodamiento las mejoras deberán hacerse por lo menos en 3,00 m. ó 4,50 m. de acuerdo al tipo de vías. En el lado opuesto al caño deberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento En casos muy especiales, cuando el derecho de vía no se pueda completar del lado opuesto de la urbanización, la Municipalidad podrá exigir gratuitamente una franja mayor de terreno para regularizar el ancho de la vía existente, siempre que no se pase del 25% que fija la Ley de Planificación Urbana.

b) Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha de separarse el tránsito propio de una urbanización respecto al de dicha vía por medio de calles marginales. Estas calles son para darle acceso a las propiedades y por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño, éste deberá construirse de forma similar a las calles secundarias.

c) Se deberá indicar futura ampliación vial a 14 metros en los planos segregados, para casos en que el plano madre no indique 14 metros.

d) Municipalidad de Liberia revisará a nivel de anteproyecto el acceso a nuevas urbanizaciones tomando en cuenta la red vial cantonal existente.

Artículo 13. Las calles sin salida deberán finalizar con un ensanchamiento que facilite el viraje de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el diseño de rotondas, "te" o "martillo".

Artículo 14. La municipalidad revisará a nivel de anteproyecto, la sección típica de la vía que se puede utilizar en cada urbanización para lo cual tomará en cuenta los accidentes topográficos, el número de viviendas servidas, la generación de tránsito y continuidad vial, entre otras.

Artículo 15. Si la urbanización va a estar ubicada cerca de una ruta de autobuses importante y es mayor a 50 unidades habitacionales deberá disponer de al menos un sitio para paradas de autobús con su respectiva bahía.

Artículo 16. Queda sujeta a la revisión por parte de la oficina municipal competente la incorporación de cualquier tipo de barreras tales como agujas, cadenas, entre otras, que obstaculicen al libre tránsito de cualquier persona o vehículo.

Artículo 17. La pendiente máxima en calles será de 15 %, pero entramos no mayores a 50 metros se podrán tener pendientes hasta de un 20 %.

Artículo 18. En toda intersección de vías, una de ellas se considerará como principal y las que empaten con estas deberán tener como máximo una pendiente del 5% en una distancia mínima de quince metros fuera del derecho de vía, antes de la intersección. Los niveles de calles y alcantarillado al desembocar en calles existentes, deberán ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo existente, si la intersección es con carretera existente o proyectada, el urbanizador deberá presentar al MOPT, el perfil longitudinal para su estudio.

Artículo 19. En el caso de calles con jardinería central, ésta deberá interrumpirse en las zonas de paso para peatones, con una franja libre, a nivel de la calzada, de un ancho mínimo de 120 cm.

Artículo 20. Ochavos: En todo cruce de calles se recortarán las esquinas en el límite de propiedad, mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros por cada lado en el caso de preferirse una curva, esta deberá estar inscrita dentro de la línea de propiedad y el ochavo.

Artículo 21. Cordón y caño: El cordón y caño en las esquinas de calles se proyectarán en forma circular con radio mínimo de seis metros. En el caso de zonas industriales o comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo (nunca menor de sesenta grados) en las esquinas, el radio se incrementará a diez metros como mínimo.

Artículo 22. Señalamiento de vías: El señalamiento vial tanto vertical como horizontal de calles y avenidas, incluyendo todas las indicaciones; altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por cuenta del urbanizador. Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a la Municipalidad. La demarcación, altura y ubicación de estos letreros se dará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del MOPT.

Artículo 23. Estacionamiento sobre calles primarias: En conjuntos que contemplan la construcción de más de 50 unidades de vivienda y que tengan frente a calles primarias se proveerá un área de estacionamiento para vehículos de transporte colectivo sitio adecuado en la acera para la eventual construcción de refugios de espera cubierto, ampliando el derecho de vía en no menos de 2.50 m, y por una longitud de 12 m, salvo que exista un reglamento específico que establezca otros criterios.

Artículo 24. El fondo del lote no será mayor de siete veces el frente.

Artículo 25. Hasta donde sea posible, los linderos laterales de los lotes serán perpendiculares a la línea de cordón y caño.

Artículo 26. Los terrenos que serán entregados como áreas públicas a la Municipalidad de Liberia, deberán ser estabilizados y arborizados de acuerdo con un plan de arborización presentado por el desarrollador debidamente firmado por un profesional en el campo, el cual será visto, analizado y aprobado por la Unidad de Gestión Ambiental de la Municipalidad.

Artículo 27. Cesión de áreas públicas.

El desarrollador cederá gratuitamente un 10% del área a lotificar para áreas verdes y equipamiento comunal.

Artículo 28. Servicios Particulares: En urbanizaciones residenciales para satisfacer la necesidad de este tipo de servicios el urbanizador deberá reservar áreas para los siguientes usos (indicados en m2 /vivienda) y en orden de prioridad:

m2/vivienda Uso

1 Pulpería (abastecedor) a distancias no mayores de 300 m.

3 Supermercado y tiendas

0,75 Oficina para servicios personales (barbería, soda, lavandería, salón de belleza, bar, cafetería).

0,25 Oficinas para servicios profesionales

0,50 Artesanía, pequeña industria, talleres de reparación.

0,50 Estacionamiento

La prioridad o el uso puede variarse al aprobarse los planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que demuestre que el uso ya está cubierto o que no requiere.

Artículo 29. Protección de ríos:

En el caso de que se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos o quebradas o que colinden con éstos, deberá proveerse una franja de no construcción en la zona delimitada como de protección de ríos y quebradas, establecida en la ley forestal N° 7575, art. 33. No se podrán computar como cesión de área de uso público las áreas de protección de ríos y quebradas, bajo ninguna circunstancia. Según la Ley Forestal No.7575, se declara área de protección una franja de 15 metros en área rural y de 10 metros en área urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, a partir del lecho máximo.

Artículo 30. Urbanizaciones de viviendas de interés social:

Los proyectos de viviendas de interés social, dirigidos a los estratos sociales más necesitados, podrán acogerse a las regulaciones específicas recogidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Capítulo V (Normas para Vivienda Progresiva),con el propósito de reducir sustancialmente los precios de la unidad de vivienda. Estas regulaciones regirán para los proyectos promovidos por el Estado o iniciativa privada, y destinados a los estratos sociales con niveles de ingreso bajo-bajo a medio-bajo. Estas urbanizaciones estarán sujetas además a las disposiciones de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y el Reglamento de Operaciones del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda).

Artículo 31. Presentación y visado de planos

Todo interesado en realizar un fraccionamiento o una urbanización deberá llevar a cabo los trámites de presentación de planos para la obtención del visado, tal y como se estipula en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Capítulo VI.

La Comisión Plan Regulador recomienda al Concejo Municipal de Liberia, aprobar y publicar en el diario oficial La Gaceta, el presente Reglamento para el control de fraccionamiento y urbanizaciones de la Municipalidad de Liberia, finalizado el día 12 de setiembre de 2015.

Liberia 10 de Mayo del 2016