Artículo 2. Objetivos específicos:

a) Modificar el Plan Regulador Urbano de la Ciudad de Quepos, integrando la variable ambiental aprobada por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) como un insumo entre otros aspectos.

b) Localizar y delimitar los usos predominantes del suelo con el propósito de ordenar estos usos y preservarlos de la proximidad de otros usos prediales molestos, no permitidos o no compatibles con la zonificación propuesta, integrando los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la SETENA a la propuesta de planificación.

c) Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realicen en el suelo urbanizado y urbanizable de la ciudad.

d) Estimular el crecimiento urbano en la porción del suelo no urbanizable.

e) Garantizar la coexistencia armoniosa de las actividades ubicadas en la ciudad, con el propósito de minimizar los conflictos que puedan surgir entre ellas.

f) Regular la intensidad con que las diferentes actividades se desarrollarán en el suelo urbanizado y urbanizable del área urbana de Quepos, de modo que se consiga:

f.1. Conformidad con la infraestructura y servicios en cada una de las zonas, así como con el potencial y condiciones de cada una de éstas.

f.2. El equilibrio en el aprovechamiento del suelo y de las actividades que se desarrollan, evitando la sobrecarga u ociosidad de ciertos sectores.

f.3. Lograr un desarrollo integral de la ciudad que evite las especializaciones excesivas y vulnerables de ciertas áreas, la segregación, así como la desarticulación social y espacial de los diferentes sectores del área urbana.

f.4. Lograr una distribución más equilibrada y ordenada de las actividades del territorio del área urbana de la ciudad de Quepos, a través de la delimitación y ubicación de los usos del suelo, con la integración los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por SETENA, y modificando los usos del suelo ya que el Plan tiene diez años de vigencia.

f.5. Dotar a la ciudad de los instrumentos de planificación y ordenamiento territorial necesarios para prevenir el futuro crecimiento.

f.6. Establecer una jerarquización urbana y vial que permita un desarrollo integral del entorno urbano, evitando el crecimiento lineal a través de la delimitación de los núcleos concéntricos de barrios de la ciudad, así como una red vial que clasifique las carreteras del área urbana, en rutas primarias, secundarias, terciarias y locales que incorporen a la ciudad con su entorno inmediato.

TÍTULO II DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I: Ámbito de aplicación del Plan Regulador Urbano.

Artículo 3. Las disposiciones del P.R.U., serán de aplicación y acatamiento para todas personas físicas y jurídicas de la zona urbana de Quepos.

Artículo 4. La Municipalidad de Quepos con el propósito de aplicar dicho plan, constituirá la Junta Coordinadora del Desarrollo Urbano de la Ciudad de Quepos, órgano asesor del Concejo Municipal que coordinará con grupos organizados la implementación y seguimiento al P.R.U., y velará por su aplicación y ejecución. En esta comisión participarán regidores, funcionarios de la planta administrativa y vecinos interesados.

Estará conformada por no menos de tres ni más de siete miembros, cuyo período coincidirá con el de los miembros de la corporación que lo designe, o lo que reste e él.

Sus integrantes pueden ser reelegidos y desempeñarán sus cargos ad honórem, considerando los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana.

El Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). Es la dependencia encargada de la administración, aplicación y actualización del P.R.U. a través de sus funciones básicas: Información Urbana, Planificación Urbana - Ambiental, Promoción y ejecución del Plan, Permisos de Construcción de edificios, obra civil, rótulos, autorización de Usos de Suelo, Alineamientos a excepción de los establecidos en la Ley Forestal No. 7575 potestad del INVU con base en los artículos 33 y 34 de dicha Ley y su Reglamento.

Las acciones concretas en estas áreas son las siguientes:

4.1. Planificación Urbana-Ambiental: Actualización del P.R.U. y sus reglamentos, promoción y elaboración de políticas, planes, programas y/o proyectos de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje, patrimonio arquitectónico y espacios públicos.

a) Información Urbana: Consiste en la recopilación, sistematización e interpretación de la información territorial, gráfica y alfanumérica, mediante la aplicación de los sistemas de información geográfica en la planificación urbana y en la formulación de proyectos.

b) Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) de la Municipalidad. Promoción de una política gráfico-fiscal a fin de regularizar los procesos de urbanización previos a la entrada en vigencia del P.R.U y formular las políticas para la actualización del Mapa Oficial Municipal. Contiene 2 áreas:

b.1) Permisos Urbanos: Aprobación de anteproyectos de construcción y urbanizaciones, concesión de permisos de construcción, demolición, y autorización de usos de suelo (Certificado de Uso del Suelo. Emisión de requisitos para el control del desarrollo conforme a las políticas de planificación urbana-ambiental).

b.2) Inspección Urbana: Vigilancia y control de todos los procesos de construcción y demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura, control del uso no autorizado y el control de la publicidad, de conformidad a los requisitos del P.R.U.

4.2. Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVUDICU).

En los casos en que las normas deban aprobarse conjuntamente por el INVU y la Municipalidad de Quepos, debe emitirse un dictamen del Departamento de Urbanismo del INVU y del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). En caso de interpretación de las normas, será la Comisión Técnica Interinstitucional INVU - Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU), quien interpretará la normativa del Reglamento para la decisión final, y con base a lo anterior se tomará un Acuerdo Municipal basado en el dictamen de la Comisión.

CAPÍTULO III: Modificación y actualización del Plan Regulador Urbano y

Variación de los requisitos.

Artículo 5. Para la modificación del P.R.U., en forma global o parcial, es preciso seguir las disposiciones y procedimientos que señala el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.

La variación y reducción de los requisitos de los Reglamentos del P.R.U: densidad, frente, retiros, alturas, áreas de lotes en no más del 25 %, así como la extensión de la línea divisoria entre diferentes usos en no más de 50 metros, analizando cada caso en particular específicamente obedeciendo al interés general, y la adecuada zonificación resultante de la aplicación de los índices de Fragilidad Ambiental establecidos en la Viabilidad Ambiental No. EAE-01-2009-SETENA.

Únicamente para proyectos nuevos de urbanización y condominios residenciales, podrán hacerse vía Acuerdo Municipal. Estos casos serán permitidos cuando el caso en cuestión se encuentre en una o varias de las siguientes circunstancias:

a) Lotes mayores a 1500 metros cuadrados o proyectos de 1000 metros cuadrados de construcción, donde se pretende dar la oportunidad a un proyecto de diseño más integral y que ofrezca más ventajas que las permitidas en este reglamento y/o reglamentos complementarios. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y no será necesaria la reunión de fincas para la aprobación del anteproyecto.

b) Cuando existan características muy particulares del desarrollo de la zona o área objeto de control: topografía, geología, tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y cambios de usos cercanos.

c) Cuando el uso es comunitario y no contradice al Plan Regulador en su disposición de uso de la zona o el proyecto es de interés público.

d) Cuando sean proyectos auspiciados por entidades públicas y privadas sin fines de lucro.

Los proyectos de vivienda estatales o privados, proyectos de donación, beneficencia, catalogados de emergencia por catástrofe o interés nacional según su decreto ejecutivo.

5.1 La aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización de terrenos, no contemplados en este reglamento, podrá ser permitida, como experimental, cuando se apruebe por la Comisión Técnica Interinstitucional INVU - Municipalidad de Quepos. (INVU-DICU) señalada en el artículo 4.2 de este Reglamento y con base en el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización, para zonas de renovación urbana.

5.2 La Comisión Técnica Interinstitucional INVU-Municipalidad de Quepos. (INVUDICU) en conjunto podrán variar los requisitos ya mencionados hasta un 25 % y desplazar hasta 50 metros la línea divisoria entre usos si el caso en estudio lo amerita.

5.3 Las normas en proyectos específicos, elaborados por la DICU, que detallan las normas del P.R.U, sin contradecirlas, para ser aprobados contarán previamente con el Visto Bueno del Departamento de Urbanismo del INVU. La DICU consultará a los sectores locales organizados, en todas las etapas de elaboración del proyecto. Los proyectos específicos contarán con los reglamentos específicos para su control y regulación.

Artículo 6. Con fundamento en las evaluaciones al P.R.U cada cuatro años por lo menos, se realizará una revisión y actualización del P.R.U., sus programas y proyectos.

Artículo 7. Las propuestas de modificación al P.R.U., tendrán por fundamento los estudios realizados por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) de la Municipalidad, para lo cual podrán utilizarse estudios y la asesoría de otras instituciones, universidades, empresas y agencias de cooperación, que se consideren relevantes, así como las disposiciones del Concejo Municipal y los diferentes sectores organizados cuya representación sea acreditada bajo un reglamento específico, de conformidad con la Ley de Planificación Urbana. Las modificaciones que se propongan deben basarse en criterio técnico y de carácter general.

CAPÍTULO IV: De los Anteproyectos, Proyectos de fraccionamiento, Visado de

Planos Catastrados, Permisos de movimiento de tierra y excavación, Demolición y

Construcción.

Artículo 8. Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación, restauración, demolición o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, cualquier persona física o jurídica, privada o pública, debe obtener previamente un Certificado de Uso del Suelo en el que se haga constar el uso permitido en el inmueble que se desea aprovechar, así como condiciones dada la zona en que este se ubique.

8.1 Para los anteproyectos de condominio (residenciales y comerciales), planos de urbanizaciones y fraccionamientos con fines de urbanizaciones y condominios, se debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) después de haberse aprobado el visado por parte de las entidades competentes entre ellas el Ministerio de Salud, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, Cuerpo de Bomberos y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), tal como lo establece el criterio de la Procuraduría General de la República en su Criterio C-219-2013 del 14 de octubre del 2013.

8.2 Los planos correspondientes a proyectos de urbanización, condominio o fraccionamiento, requerirán previamente de la aprobación del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), y deberán ser examinados y visados, en forma ineludible, por la Dirección de Urbanismo del INVU.

8.3 Todo proyecto de fraccionamiento, urbanización de tipo industrial, residencial habitacional, residencial en condominio o comercial, debe cumplir con la presentación de un anteproyecto ante la DICU, con la finalidad de establecer su factibilidad. La aprobación del anteproyecto que se otorgue, no autoriza la ejecución de las obras. El interesado debe presentar los planos arquitectónicos que especifiquen las actividades a desarrollar, alturas, retiros, coberturas, niveles de calles, certificado de uso de suelo con alineamiento, cumpliendo con la normativa vigente. Para urbanizaciones debe presentar la tabla de áreas. Para condominios deberá presentar la tabla de fincas filiales y sus coeficientes.

8.4 Los requisitos para tramitar el Visado del Plano Mosaico del proyecto (diseño de sitio condominios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones), se debe cumplir con los siguientes requisitos:

a) formulario de solicitud completo y firmado por el propietario, representante legal debidamente acreditado o en su defecto un poder legal.

b) Tres copias del plano de mosaico del proyecto (diseño de sitio). Una copia en formato digital, que contenga las redes de abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales.

c) Dos planos originales y dos copias por cada fraccionamiento del proyecto.

d) Dictamen de recibimiento de obras del sistema de agua potable, de la red general de alcantarillado sanitario y la red general de evacuaciones de aguas pluviales emitido por el ICAA o Acueducto Rural.

e) Dictamen de recibido conforme por parte de la compañía de electricidad correspondiente del sistema de tendido eléctrico del proyecto y constancia de que existe garantía que cubre los equipos o instalaciones pendientes.

f) Dictamen de recibido conforme de instalación de los hidrantes del proyecto extendido por el INS.

g) Levantamiento topográfico del proyecto que contenga imágenes legibles y a colores de cada una de las áreas públicas, mobiliario y señales de tránsito.

8.5 Una vez de obtenido el visado por parte de las instituciones competentes en forma previa entre ellas el Ministerio de Salud, Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y la Dirección de Urbanismo del INVU, las urbanizaciones, fraccionamientos, condominios residenciales o comerciales deben contar con el visto bueno del Concejo Municipal.

8.6 En proyectos de condominio, residenciales o comerciales, se deberá cumplir con lo establecido en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, publicado en la Gaceta No. 74, del 19 de abril del 2005. Se permitirá condominio únicamente frente a calle pública existente.

8.7 Plazos de resolución. Los proyectos especiales o que implican un estudio técnico tendrán un plazo de resolución según lo dispuesto en la Ley de Administración Pública.

La DICU podrá contratar un estudio técnico específico o solicitar, cuando se requiera, el criterio de otras instituciones, o solicitar ampliación de información para tomar la decisión final. Todo trámite en la DICU tiene término límite de 10 días hábiles. Si en este plazo el solicitante no obtiene alguna respuesta podrá recurrir al superior inmediato de la persona encargada del trámite, quien deberá responder en un plazo de cinco días hábiles siguientes al reclamo. No se incluyen en estos casos, los presentados al principio de este inciso.

8.8 Visados Municipales. Para el visado municipal de planos catastrados o no, emitidos por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), se otorgarán en los términos y condiciones que establece la Ley de Planificación Urbana y el presente Reglamento.

Los planos Catastrados deben ser visados por la Municipalidad en los siguientes casos:

a) Cualquier tipo de fraccionamiento de un terreno.

b) Segregaciones en cabeza de dueño.

c) Desarrollo de proyectos de cualquier índole.

d) Reunión de fincas o rectificación de linderos o cabida.

e) Informaciones Posesorias.

f) Localización de Derecho.

8.9 Para la obtención del Visado Municipal de planos el interesado debe cumplir con los siguientes requisitos:

a) Formulario de solicitud con información completa y firmado por el propietario o representante legal.

b) Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y copia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o certificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del representante legal.

c) Copia del plano catastrado certificado de la propiedad.

d) Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la Propiedad.

e) Alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, otras compañías de electricidad y telecomunicaciones) para cada caso resultante.

f) En caso de segregaciones, debe aportarse un anteproyecto de la finca madre en el que se indiquen las porciones resultantes y sus características particulares de cada una de ellas en cuanto a frente, fondo y área.

g) En casos individuales, se debe presentar los planos que modifican.

h) Visado de disponibilidad de agua potable extendido por el ICAA o Acueducto Rural.

8.10 Permisos para movimiento de tierra y excavaciones. Los permisos de movimiento de tierra en función de la futura construcción, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos por la Municipalidad. Además de lo indicado en la Ley de Construcciones y su Reglamento de Construcciones. Para movimientos de tierra con pendientes iguales o mayores al 30 % se requerirá de estudios técnicos que justifiquen de forma previa a la autorización si procediera.

8.11 Los permisos de excavación para otros fines deben adjuntar una memoria sobre precaución con detalles donde especifique los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. En las oficinas correspondientes el interesado deberá llenar una solicitud, adjuntar copias del proyecto y planos catastrados de la propiedad, salvo en casos que sea necesario un estudio particular.

8.12 No se podrán ejecutar movimientos de tierra en los siguientes sitios:

a) Rellenos (sustitución de suelos suaves, nivelación de topografías escarpadas y conformación de terrazas apoyadas en laderas a excepción cuando medie autorización de la institución competente).

b) Zonas de deslizamientos a menos que sea requerido por situaciones de emergencia declarada.

c) Zonas de inundaciones a menos que sea requerido por situaciones de emergencia declarada.

d) Zonas de protección de cuerpos de agua.

e) Cauces de ríos y quebradas.

f) Servidumbres eléctricas, de telecomunicaciones y de agua.

g) Servidumbres de las líneas de transmisión de alta tensión.

8.13 Las demoliciones cumplirán lo estipulado en la Ley de Construcciones y lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

8.14 Para obtener los permisos de construcción los interesados deben presentarse a la Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU), en caso de que el propietario no se presente debe llevar autorización autenticada por abogado, copia de la cédula de identidad y en caso de personas jurídicas certificación de personería jurídica extendida por notario público o Registro de la Propiedad, o Certificación Literal emitida por el Registro Público donde se demuestre la Representación de la sociedad. La Municipalidad tiene la potestad de modificar, aprobar, rechazar y fiscalizar las solicitudes que realicen los administrados.

8.15 Los requisitos para obtener un permiso de construcción en obras mayores a 40 metros cuadrados. Para la obtención de dichos permisos deberán presentar los siguientes requisitos:

a) Certificado de uso de suelo. En caso de industria deberá presentar la calificación de actividad (grupo de riesgo y condiciones) por parte del Ministerio de Salud.

b) Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y copia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o certificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del representante legal.

c) Copia certificada del plano catastrado de la propiedad.

d) Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la Propiedad. Cuando sea procedente alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, compañías eléctricas y de telecomunicaciones).

e) Copia de los planos constructivos visados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y por el Área Rectora de Salud si es requerido por Ley.

f) Póliza de Riesgos de Trabajos Profesionales que puede ser entregado al momento de retirar el permiso otorgado.

g) Diseño de solución y tratamiento de aguas (sanitarias y pluviales) si aplicara.

h) Viabilidad Ambiental aprobada por la SETENA si es requerido por Ley.

i) Se podrá autorizar permisos para edificaciones por etapas en proyectos mayores a los 1500 m² de construcción. El interesado deberá presentar el total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas.

8.16 Los requisitos para obtener permisos de construcción en obras menores a 40 metros cuadrados. Se consideran obras menores, construcciones de 40 m² o menos. Se excluyen aquellos que presenten especial atención debido a la peligrosidad o por criterio de índole estructural o riesgos en la ejecución. Para la obtención de dichos permisos deberán presentar los siguientes requisitos:

a) Formulario de Solicitud debidamente lleno y firmado por el propietario.

b) Certificado de uso de suelo. En caso de industria deberá presentar la calificación de actividad (grupo de riesgo y condiciones) por parte del Ministerio de Salud.

c) Copia de cédula de identidad si el propietario es persona física y copia de cédula jurídica y certificación de la personería jurídica o certificación literal de la sociedad con la copia de la cédula de identidad del representante legal.

d) Copia del plano catastrado de la propiedad.

e) Informe registral de la propiedad emitido por el Registro de la Propiedad.

f) Cuando sea procedente alineamientos y afectaciones extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, compañías eléctricas y de telecomunicaciones).

8.17 La Municipalidad cobrará un impuesto de construcción de hasta un 1 % el cual será el que determine la administración con base a lo que establezca la Ley. El valor de las construcciones será el que determine la Administración. El impuesto deberá ser cancelado en los 10 días hábiles siguientes a la notificación del Tributo. Sobre esta resolución se podrán presentar los recursos correspondientes de conformidad con el presente Reglamento.

8.18 Vigencia de permisos. Los permisos de construcción aprobados tendrán una vigencia de hasta un año natural para llevar a cabo el inicio de las obras. De no ser así, el interesado debe tramitar la RESELLO renovación del permiso correspondiente, hasta por un año más, si las obras dan inicio en las prórrogas dadas el permiso de construcción no tendrá caducidad. Si las obras de construcción NO dan inicio en estas prorrogas el permiso se dará por caduco.

Artículo 9. Certificado de Uso del Suelo. Acredita la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación establecido en el Mapa de Uso de Suelo. Debe ser exigido como un requisito previo e indispensable por parte de cualquier dependencia pública que vise construcciones, ampliaciones, remodelaciones, fraccionamiento, patentes o inscripciones, urbanizaciones, condominios transformación.

9.1 En ningún caso, podrá interpretarse como permiso para ejecutar la actividad o la obra que se pretende realizar, es de carácter informativo, por lo que no constituye una licencia ni genera derecho a desarrollar una actividad u obra, ni implica la obligatoriedad a ninguna institución de aprobar los permisos correspondientes si no se cumple con lo señalado en el presente Reglamento. Adicionalmente, el mismo tiene un carácter permanente hasta tanto no cambien las condiciones técnicas o legales en que fueron otorgados.

9.2 Cuando el Certificado de Uso del Suelo indique que el uso pretendido por el interesado es no conforme, se deberá comprobar ante la administración que la actividad ubicada en dicha propiedad está a derecho y sea factible de realizarlo o ha obtenido la patente anteriormente y esté vigente, de conformidad con el artículo 30 de la Ley de Planificación Urbana.

9.3 Este Certificado de Uso de Suelo en caso de Fraccionamiento, Urbanización o Condominio debe ser aprobado y entregado por la Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU). En el mismo debe consignarse el uso permitido en el inmueble, alineamiento, frente mínimo, retiros, área mínima de lote, así como condiciones dada la zona en que se ubique el inmueble.

9.3 Para la solicitud del Certificado de Uso de Suelo debe presentarse:

a) Formulario de solicitud completo y firmado por el interesado.

b) Una fotocopia del plano catastrado de la propiedad, sin reducir, nítida y legible.

CAPÍTULO V: Licencia para Actividades Lucrativas.

Artículo 10. Patentes. Para el trámite de patentes también se exigirá la presentación del Certificado de Uso del Suelo correspondiente, de conformidad con el artículo 29 de la Ley de Planificación Urbana. Para la concesión de patentes por el Departamento de Patente Municipal, debe obtenerse Resolución Municipal de Ubicación del Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) donde conste la conformidad de la actividad con el Uso del Suelo dispuesto por el P.R.U en cada zona.

Artículo 11. Los Certificados extendidos para la actividad de construcción, remodelación, reparación o ampliación no serán válidos como requisito para el trámite de la Patente en el Departamento de Patentes Municipales. En caso de que se presente una disconformidad por parte del solicitante se utilizaran los recursos establecidos en el Código Municipal Ley No. 7794.

Como requisito debe presentar la solicitud acompañada con el recibo de pago o certificación del Departamento de Patentes de la vigencia de la Patente Municipal.

No obstante, el interesado deberá hacer las correcciones necesarias en el local a fin de cumplir lo establecido en reglamentos vigentes o de nueva aprobación. Luego de esto el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DIUR) podrá extender el certificado con el fin de renovar la patente. En caso de que se presente una disconformidad por parte del solicitante se utilizaran los recursos establecidos en el Código Municipal Ley No. 7794.

Artículo 12. Para el desarrollo de actividades lucrativas o de servicios, el interesado deberá cumplir con la zonificación de usos del suelo definidos en este Reglamento.

Artículo 13. Las solicitudes de licencias y patentes nuevas, el interesado deberá presentar el certificado de usos del suelo y demás requisitos vigentes de la Ley 8220 y demás leyes y reglamentos vigentes.

Para la renovación, se recomienda o trámite de Patentes para estos locales se seguirá lo indicado en los artículos 79, 80, 81, 82, 83, del Código Municipal Ley No. 7794.

Cuando la actividad comercial no sea la principal, sino que sea complemento residencial, únicamente se otorgará la respectiva patente si se asegura la independencia funcional y espacial entre ambas actividades, lo cual debe verificar el Departamento de Urbanismo de la Municipalidad (previo a otorgar el certificado de uso del suelo) Ministerio de Salud antes de que la Municipalidad otorgue la respectiva Patente. La Patente consignará el tamaño del local.

CAPÍTULO VI: Sanciones y Procedimientos

Artículo 14. Todo acto violatorio al P.R.U. y sus reglamentos que se cometa por parte del profesional responsable de un proyecto, el propietario del inmueble, por sus representantes legales, cuando se trate de una sociedad, o por cualquier administrado en general, será sancionada conforme lo disponen:

a) La Ley de Planificación Urbana y sus modificaciones.

b) La Ley de Construcciones y sus modificaciones.

c) La Ley General de Salud Pública y sus modificaciones.

d) El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.

e) La Ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.

f) Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.

g) Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.

h) Los reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.

i) Los reglamentos del presente Plan Regulador Urbano de la ciudad de Quepos.

Además de lo dispuesto por las leyes y reglamentos citados en el artículo anterior, la contravención de las normas del presente reglamento o cualquier otra disposición legal o reglamentaria que guarde conexidad con la materia urbana, dictada por la Municipalidad de Quepos, el Poder Ejecutivo, Legislativo u otra dependencia autorizada.

Artículo 15. La Municipalidad de acuerdo con sus competencias, podrá por si sola o en conjunto con otras instituciones, imponer sanciones por las infracciones del Plan Urbano de la Ciudad de Quepos y sus reglamentos. Incluye multas, suspensión, cierres, desocupación y demolición de lo construido sin autorización, de conformidad con la normativa vigente, de conformidad con el presente Reglamento y la Ley de Construcciones.

15.1 La DICU contará con 5 días hábiles para levantar la información detallada sobre la supuesta infracción, con dicho estudio se procederá a notificar al infractor si corresponde lo siguiente:

a) Advertencia de que debe obtener el respectivo permiso de construcción dentro de un plazo de 30 días hábiles y cancelar la respectiva multa.

b) En caso de que en al plazo anterior no se obtuviera el permiso, se procederá a imponer las multas y sanciones que señalan la Ley de Construcciones y este Reglamento.

c) Sobre dicha resolución se podrá interponer los recursos de revocatoria y apelación de conformidad al Código Municipal.

d) En caso de que se tuviera que ejecutar la demolición de obras ilícitas, el costo de la misma será cobrada al propietario del inmueble.

e) La notificación se hará en el lugar de la obra con el propietario, el profesional responsable, ingeniero residente o su asistente.

f) El monto de la multa será el 1 % sobre el valor total de la obra.

CAPÍTULO VII: Recursos

Artículo 16. Toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad, por medio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de permisos de demolición, construcción, ampliación, restauración o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos, que regula el Código Municipal Ley Nº 7794 del 27 de abril de 1998 artículos 153 y siguientes, 161 y siguientes, y el artículo 99 de la Ley Orgánica del Ambiente.

TÍTULO III CLASIFICACIÓN DEL SUELO DEL ÁREA URBANA DE LA

CIUDAD DE QUEPOS

CAPÍTULO I: Clasificación Genérica del Suelo

Artículo 17. El suelo de la ciudad de Quepos, se clasifica en tres grandes categorías:

a) Suelo Urbanizado

a) Suelo Urbanizable

b) Suelo No Urbanizable.

Artículo 18. El suelo urbanizado es toda aquella porción de suelo que se encuentra edificado o que está dotado de infraestructura y servicios.

Artículo 19. El suelo urbanizable, es aquel que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.

Artículo 20. El suelo no urbanizable es aquel cuya urbanización no es posible o no es conveniente por diferentes razones, entre ellas, las ecológicas y paisajísticas o por limitaciones físicas del área (pendientes, fallas geológicas, zonas boscosas, de protección de ríos, inundables o sujetas a otras amenazas o limitaciones).

Artículo 21. En el suelo no urbanizable solamente se permitirá aquel tipo de actividad cuya finalidad sea la preservación ecológica, el mejoramiento paisajístico, la protección de la población, la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica.

CAPÍTULO II: Naturaleza de los Usos del Suelo

Artículo 22. Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el suelo de Quepos y contribuir a la consolidación de ciertos usos y actividades y protegerlas de otras que resulten molestas o incompatibles, el uso del suelo se clasifica en los siguientes tipos:

a) Usos Conformes

b) Usos No Conformes

c) Usos condicionales

d) Usos complementarios

Artículo 23. Usos conformes. Son todas aquellas actividades, edificaciones o usos del suelo acordes con los requisitos y lineamientos del P.R.U. para cada zona y que pueden ser desarrolladas.

Artículo 24. Usos no conformes. Son todos aquellos usos que no son permitidos por la zonificación y por los requisitos establecidos en el P.R.U. o en la normativa existente

aplicable.

No obstante, en aquellos lotes consolidados como fincas (debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la vigencia del presente P.R.U.), sí se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación, aun cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente y superficie del lote, siempre y cuando el permiso de uso de suelo se encuentre vigente. Se entiende que todos los demás requisitos si deberán ser cumplidos.

24.1 En caso de donaciones de lotes para usos de interés social o beneficencia, vía Acuerdo Municipal, previo dictamen de la Comisión correspondiente del Concejo, y siempre que el uso sea compatible con la zonificación podrán no cumplir con los requisitos de superficie mínima y frente, exigiéndose un frente mínimo de 4 metros, sin embrago se deberá cumplir el resto de los requisitos de la zona.

24.2 Los lotes con planos catastrados que existan con anterioridad a la entrada en vigencia del P.R.U. y que no hayan sido inscritos, y no cumplan los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por el Departamento de Ingeniería y Control Urbano (DICU) previo Acuerdo Municipal en los siguientes casos:

a) Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.

b) Cuando exista registro de planos deslindados en un fraccionamiento y no posean escritura. Se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad de la existencia de las propiedades o derechos mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.

Artículo 25. Usos condicionales. Uso nuevo y existente solicitados que, por sus características, pueden causar molestias a los usos conformes de la zona, pero con ciertos requisitos pueden garantizar que esas posibles molestias se confinen en la propiedad.

25.1 Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad en coordinación con el Departamento de Urbanismo del INVU o cualquier dependencia o institución competente para lograr la protección de la salud pública, la ciudad y la seguridad de los vecinos del Cantón, en un acto coordinado.

25.2 Estas condiciones deberán indicarse en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente con base en los artículos 9 y 10 del presente Reglamento. Las condiciones serán aquellas que se establezcan en este reglamento, que sean de interés urbanístico, que sean usos complementarios, de interés municipal; que no afecten la salud y el ambiente.

25.3 No se permitirá el crecimiento de estos usos, y las intervenciones en construcciones existentes, se permitirán en las siguientes circunstancias:

a) Trabajos de mantenimiento a lo existente. No implica cambios o reparación de la estructura primaria.

b) El inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.

c) Cuando las remodelaciones sean para cumplir con las normas de seguridad e higiene.

d) En caso de siniestro, la Municipalidad podrá permitir la reconstrucción de la edificación o infraestructura dañada con una licencia provisional. El interesado deberá presentar una memoria de cálculo estructural (elaborado por un profesional responsable), para fijar los daños.

En un plazo de 30 días hábiles el interesado debe ponerse a derecho cumpliendo con los requisitos de este Reglamento de conformidad con el artículo 8.

Lo anterior no implica que si el uso que existía en el inmueble dañado es considerado no conforme a la zonificación del P.R.U., no se emitirá el uso del suelo y el interesado deberá ejercer una actividad compatible con la zonificación.

Artículo 26. Usos Complementarios. Son los usos complementa y apoya actividad principal a la zona. Y complemente y apoyo a los usos conformes.

Artículo 27. Cuando una finca o lote consolidado antes de la vigencia del P.R.U. este dividido por dos zonas de uso del suelo, se incorporará a la zona que cuente con mayor porcentaje.

Artículo 28. Fincas ubicadas en zonas limítrofes. Cuando un inmueble esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos usos, se podrá generalizar cualquiera de ellos, siempre y cuando el uso resultante no se extienda más de 50 metros. Cuando el uso que se generalizare afecte más del 75 % de la propiedad que se trate, se podrá autorizar que este se extienda al 25 % del inmueble. En estas fincas se aplicarán las condicionantes que indica el artículo 25. En estos casos deberá aprobarse por Acuerdo del Concejo Municipal en coordinación con el Departamento de Urbanismo del INVU.

Se exceptúa de la aplicación de este artículo las zonas de protección de ríos y quebradas, humedales, zona de manglar y zonas clasificadas por el SINAC como Patrimonio Natural del Estado.

TITULO IV REQUISITOS E INCENTIVOS GENERALES PARA LAS

EDIFICACIONES

CAPÍTULO I: Disposiciones generales sobre requisitos

Artículo 29. Alineamiento. Será el que determine el P.R.U., por medio del Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte, para cada una de las vías del cantón.

29.1 Los alineamientos serán también los extendidos por las instituciones atinentes (MOPT, ICAA, MINAE, INVU, otras compañías de electricidad y telecomunicaciones) para cada resultante. Los alineamientos relacionados, oleoductos, acueductos, líneas eléctricas, línea férrea, serán los que indiquen las instituciones correspondientes. Los retiros de las zonas de protección serán de acuerdo a la Ley Forestal No. 7575 y su Reglamento y otros, serán los que determinen el Departamento de Urbanismo del INVU las instituciones correspondientes con base en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal.

29.2 La DICU resolverá sobre el alineamiento únicamente cuando por normativa le sea competencia al término de ocho días hábiles, luego de presentada la solicitud, 2 copias del plano catastrado y el original o copia certificada.

Artículo 30. El alineamiento en las se determina midiendo desde la línea centro de calle hacia la propiedad.

Artículo 31. Línea de Construcción. Está determinada por el alineamiento y este debe respetarse en forma subterránea y aérea.

Artículo 32. El retiro frontal es equivalente al antejardín que tiene como fin permitir la filtración de aguas; por lo que implica una restricción para construir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Por lo menos un tercio del área de antejardín debe mantenerse como área verde. Podrá construirse una cochera para un automóvil (hasta 20 m²) en antejardín, siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En antejardín no se permitirá piso impermeable, solo franjas de concreto para el paso de vehículos (huellas). Por los costados laterales y frontal en zona de antejardín no se podrán construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m). Debe permitirse un 80 % de visibilidad como mínimo.

32.1 En el caso de ampliación vial, prevista, el retiro frontal comprenderá una franja de terreno adicional. A esta se le puede dar el uso provisional como antejardines y estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no impliquen construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U. Si por falta de espacio el portón batiera hacia fuera, el propietario deberá poner rótulos preventivos de seguridad como advertencia a los peatones.

32.2 En la franja de antejardín se permitirán construir los 20 m² de área o en su defecto 1/3 del área de antejardín: cocheras abiertas, corredores abiertos, terrazas y parqueos.

Tanque séptico, y de captación, cajas de registro. Casetas (guarda, basura y transformadores frontales), escaleras caracol, adosadas a la pared, ducto de basura y rótulos.

32.3 En caso de construcción de viga corona sobre las rejas en antejardín, la sección de ésta no podrá ser mayor de 12 x 20 cm. Estas vigas, así como las columnas que las sostienen, entrarán en el cálculo del 80 % de visibilidad. La sección de las columnas será 20 x 20 cm., como máximo.

Artículo 33. Retiros. Retiro es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura de otra o una estructura de los linderos de la propiedad en que se ubica. Los edificios que se construyan en el futuro deberán guardar retiros. Los edificios mayores de 5 pisos deberán guardar un retiro mínimo con respecto a otros de por lo menos 1/3 de su altura. Esta distancia deberá guardarse por todos los lados del edificio.

33.1 La altura de edificios se permitirá en razón de la aplicación del artículo 38 de este Reglamento. El retiro en edificios que presenten ventanas hacia la colindancia (vecino) será el que se indique en el Reglamento de Construcciones. Los retiros podrán ser menores, siempre y cuando el diseño del edificio cumpla las normas de iluminación, ventilación y seguridad.

33.2 Los edificios mayores o iguales a 5 pisos de altura o su equivalente en metros deberán cumplir con lo indicado en el artículo 8 para su aprobación. Y deberán contemplar los siguientes lineamientos:

a) Retiro frontal: Está fijado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U, de acuerdo con las características de cada vía.

b) Retiro posterior. En lotes esquineros podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con un área equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles, siempre y cuando el diseño propuesto satisfaga las necesidades de aireación e iluminación.

c) Retiro lateral. La distancia que debe haber será la indicada en el Artículo 34 y el Reglamento de Construcciones.

d) Viabilidad Ambiental aprobada por le SETENA en caso de ser requerido por la normativa correspondiente.

e) En los casos de Urbanizaciones y Condominios se deberá seguir lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Reglamento de Construcciones y Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y cualquier norma aplicable.

f) En el caso de la Zona de Marina (ZMR), se podrán autorizar para los edificios mayores de 5 pisos un retiro mínimo con respecto a otros de hasta 5 metros.

33. 3 Además deberán presentar para su aprobación final lo siguiente:

a) Estudio de impacto vial: estudio de accesos, congestión vehicular, soporte de las vías adyacentes a la propiedad, flujos promedio diario y mensual.

b) Infraestructura: estudio de la demanda oferta de la infraestructura existente y la propuesta y la conexión con lo existente.

c) Capacidad de agua: estudio de tanques, con capacidad para almacenar hasta un 40 % del consumo diario de edificio. Los tanques deberán estar funcionando al momento de concluir la obra. Debe indicarse su ubicación y sistema de bombeo.

Artículo 34. Área equivalente. En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior, sustituyéndolo por un área equivalente en el interior del lote, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación natural, áreas y dimensiones mínimas.

Artículo 35. En edificios de más de dos pisos se podrá aceptar la misma solución y sustitución del área mencionada en el artículo anterior, siempre que el área correspondiente al retiro posterior sea incrementada en un diez por ciento.

Artículo 36. Cobertura. No se incluyen en la cobertura los aleros, siempre y cuando estos no excedan un metro. La cobertura de construcción está establecida para cada una de las zonas. Se exceptúan los casos indicados en el inciso a) del artículo 33 del presente Reglamento en cuanto al retiro frontal establecido. La cobertura implica que el área libre en la superficie sea respetada en el subsuelo. Deberá permitir el adecuado drenaje de aguas llovidas.

Artículo 37. Alturas. El presente Reglamento tendrá 3 tipos de altura.

37.1 Primer Tipo. Para casos en general. La altura máxima, se medirá a partir del nivel del cordón de la acera en el punto medio del frente del lote. En caso de lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto medio del lado más alto. En el caso de terrenos que tengan frente a dos calles con diferentes pendientes, la altura máxima se aplicará en cualquiera de las fachadas.

37.2 Para el cálculo de la altura máxima de construcción no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, instalaciones de ventilación, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos relacionados con el funcionamiento del edificio y elementos de recreación en las terrazas superiores.

37.3 El cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C donde A = Altura máxima; V = derecho de vía correspondiente según lo establezca el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U. o la institución correspondiente; C = coeficiente de altura para cada zona establecido por el Reglamento.

37.4 En aquellos casos en que la construcción de que se trate, amplíe el retiro frontal más allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y Transporte del P.R.U, para el cálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro adicional. En el caso de lotes esquineros, para calcular la altura máxima permitida, se tomará el menor derecho de vía.

37.5 Segundo Tipo. Casos definidos específicamente en cada Zona definida en este Reglamento para lo cual se deberá entender que la medida de cada piso será la de 3 metros ampliable a 4 metros siempre que el diseño lo soporte.

37.6 Tercer Tipo. Altura ubicada en la Zona de Marina (ZMR) se aplicará lo establecido por el Reglamento de Construcciones.

CAPÍTULO II: Disposiciones Generales sobre Incentivos.

Artículo 38. Galerías interiores. El propietario de un edificio que destine una galería interior de un mínimo de 5 m de ancho para un uso público peatonal, será computado como área construida. Obtendrá por parte de la Municipalidad un Certificado de Uso de Suelo que acreditará un aumento del área máxima de la construcción en 1,5 metros cuadrado para cada metro cuadrado de galería. También podrá computarse este beneficio en pórtico, plazas y espacios abiertos de uso público.

En los patios traseros o retiros posteriores la distancia podrá ser menor a la mínima, para ventilar piezas habitables, siempre y cuando la cobertura máxima de la zona se cumpla.

Artículo 39. Pórticos. La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas a las aceras para uso y disfrute del peatón permitirá aumentar el área de construcción en 2,5 m², por cada metro cuadrado de pórtico, siempre que el pórtico tenga un mínimo de 3 metros de ancho libres. El incentivo se otorgará permitiendo mayor altura de la edificación.

Artículo 40. Ochavas. Las edificaciones en lotes esquineros que dejen un retiro mayor al exigido, para conformar espacios urbanos esquineros más amplios y así aumentar la concavidad en las esquinas, podrán obtener como incentivo la posibilidad de aumentar la altura de la edificación. Para lo anterior se aplicará lo expuesto en artículo 38, en sus dos últimos párrafos.

TÍTULO V USO DEL SUELO DE LA CIUDAD DE QUEPOS.

CAPÍTULO I: Clasificación Funcional de los Usos de Suelo de la Ciudad de Quepos.

Artículo 41. De conformidad con el análisis del suelo urbanizado, urbanizable y no urbanizable del cantón de la ciudad de Quepos, se determinaron quince zonas con los usos predominantes del suelo, que son:

a) ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)

b) ZONA AGROPECUARIA (ZAG)

c) ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES (ZMH)

d) ZONA DE PROTECCION ESPECIAL (ZPE)

e) ZONA RESIDENCIAL (ZR)

f) ZONA DE SERVICIOS MIXTOS (ZSM)

g) ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA (ZRD)

h) ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)

i) ZONA CORREDOR TURÍSTICO (ZCT)

j) ZONA INSTITUCIONAL (ZI)

k) ZONA INDUSTRIAL (ZIND)

l) ZONA DE AEROPUERTO (ZA)

m) ZONA DE MARINA (ZMR)

n) ZONA DE PUERTO MARÍTIMO (ZPM)

o) ZONA DE PATRIMONIO HISTÓRICO (ZPA)

p) ZONA MARITIMO TERRESTRE (ZMT)

Artículo 42. Definición de usos del suelo.

a) Zona de Protección Forestal (ZPF). La Zona de Protección son terrenos fundamentalmente de vocación forestal que se caracterizan a la vez por tener fragilidad ambiental que por lo general va de moderada a alta, lo que limita el desarrollo urbano, también por ser áreas de pendiente irregular y muy irregulares, con condiciones escasas para la urbanización y con un gran potencial para el uso forestal, por estas condicionantes la zona es de vital importancia en el futuro desarrollo del cantón, en la idea de establecer un modelo sostenible de desarrollo, por la cual la protección de esta, se convierte en un objetivo y directriz primordial a fin de lograr en el futuro un hábitat confortable para los habitantes de Quepos, elevando con ello la calidad de vida.

b) Zona Agropecuaria (ZAG). La Zona Agropecuaria son los suelos que actualmente están dedicados a las actividades agrícolas y pecuarias y que se pretenden conservar para dichos usos, así como también los suelos detectados de vocación agropecuaria. Por el peso económico de esta actividad es de suma importancia la conservación y consolidación de estos terrenos en la actividad agropecuaria.

c) Zona de Manglar y Humedales (ZMH). Es un ecosistema dominado por grupos de especies vegetales pantropicales y típicamente arbóreas, arbustivas y vegetación asociada, las cuales cuentan con adaptaciones morfológicas, fisiológicas y reproductivas que permiten colonizar áreas sujetas al intercambio de mareas. El paisaje general está dominado por la presencia de bosques de diferentes especies de mangle, humedales, esteros y canales. En los alrededores de la ciudad de Quepos, existe una reserva importante de manglar, que es indispensable proteger y conservar a fin de lograr un desarrollo sostenible en la zona.

d) Zona de Protección Especial (ZPE). Son zonas de protección forestal y las áreas de bosque, los bordes de nacientes permanentes, las franjas de riveras de ríos, quebradas y arroyos que conllevan una protección absoluta. Así como los terrenos inundables, igualmente son los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio natural del estado con base en la Ley Forestal No. 7575.

e) Zona Residencial (ZR). La Zona Residencial son los terrenos destinados para asentar la población existente y futura, así como los servicios requeridos para la convivencia de dicha población.

f) Zona de Servicios Mixtos (ZSM). Las zonas de comercio y servicios se conciben en el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases.

g) Zona Recreativa y Deportiva (ZRD). Son las áreas destinadas a la recreación pasiva y activa de la población, en donde es posible la construcción de infraestructura para el desarrollo de actividades deportivas, culturales, educativas y recreativas, así como áreas definidas de parques regionales y comprenden los parques lineales y corredores verdes y ecológicos y otras zonas boscosas que se preservaran como pulmones.

h) Zona de Transporte y Estacionamientos (ZTE). Son áreas destinadas para reservar y utilizar como terminales y paradas de buses, paradas de taxis, estacionamientos públicos a fin de ordenar el tráfico del cantón.

i) Zona Corredor Turístico (ZCT). Es una zona para incentivar el desarrollo turístico, e integrar la zona peatonal y servicios que coadyuven a fomentar la actividad turística.

j) Zona Institucional (ZI). Zona para preservar y consolidar los espacios para los servicios básicos públicos y privados: instituciones gubernamentales, organismos no gubernamentales, fundaciones, instituciones internacionales y de gobierno local en los que se realizan actividades complementarias para la población.

k) Zona Industrial (ZIND). Es un recurso urbanístico localizable en áreas suburbanas para asegurar la producción en condiciones que disminuyan las interferencias funcionales y garantizar la estabilidad ambiental, los valores de la tierra, la tranquilidad jurídica. Implica una clasificación de las industrias según su peligrosidad, grados de molestia y tamaño.

l) Zona de Aeropuerto (ZA). Área destinada al desarrollo de la actividad aérea de vuelos nacionales.

m) Zona de Marina (ZMR). Conjunto de instalaciones marítimas y/o terrestres destinadas a la protección, el abrigo y la prestación de toda clase de servicios a las embarcaciones de recreo, turísticas y deportivas de cualquier bandera e independientemente de su tamaño, así como a los visitantes y usuarios de ella, nacionales o extranjeros; asimismo comprende las instalaciones que se encuentran bajo la operación, la administración y manejo de una empresa turística. Se considerarán parte de una marina además los inmuebles, las vías de acceso a las distintas áreas y los demás bienes en propiedad privada, destinadas por sus dueños a brindar servicios a la Marina Turística, y que se hayan considerado en la concesión.

n) Zona de Puerto Marítimo (ZPM). Espacio situado junto al océano, que permite que las embarcaciones desarrollen operaciones de descarga y carga o de desembarco y embarque. Ofrecen a los barcos un lugar seguro en la costa marítima para realizar distintas actividades.

o) Zona de Patrimonio Histórico (ZPA). En la denominada Zona Americana, área con declaración de Patrimonio por estructura arquitectónicas ahí establecidas, las cuales albergará una serie de instituciones y con el fin de preservarla en el mejor estado.

p) Zona Marítimo Terrestre (ZMT). Regula la franja de los doscientos metros que van desde el área urbana establecida por este Plan Regulador hasta la Zona Marítimo Terrestre de la Zona Regulada por el Plan Regulador de Playa Espadilla y comprende la Playa del Cocal, con la excepción que en este sector el Plan Regulador de Quepos, tal y como lo señala el IGN.

CAPÍTULO II: De la Organización del Suelo

Artículo 43. Para lograr la adecuada planificación del Plan Regulador Urbano de Quepos, así como la participación de los habitantes, la Municipalidad tomará en cuenta la organización y delimitación de los barrios o sectores residenciales a fin de formular planes locales y proyectos específicos.

TÍTULO VI ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 44. Propósito. Proteger, prevenir y mitigar el impacto directo o indirecto de las actividades humanas sobre las zonas de protección forestal.

No se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del 30 %, con base en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y Ley Forestal, así como en terrenos inundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológico y de patrimonio histórico y natural. De considerarse necesario se consultará a la Comisión Nacional de Emergencias (C.N.E.) sobre dicha prohibición.

Artículo 45. Usos conformes. Los usos permitidos son los forestales, reforestación así instalaciones para centros de investigación, educación y ecoturismo, salud, sedes de organismos nacionales e internacionales, viveros, corrales, recreativos, ecoturismo, puentes, caminos, senderos, miradores, restaurantes y para vivienda unifamiliar, multifamiliar y hospedaje turístico.

Artículo 46. Requisitos para proyectos de Educación, investigación, Salud y sedes de Organismos Internacionales, Restaurantes y Miradores.

Tabla 1. ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF)

a) Para la evacuación de aguas negras y jabonosas deberá utilizarse tanques mejorados o plantas de tratamiento según sea el uso, para evitar la contaminación de cuerpos de agua.

b) Se prohíbe la corta o eliminación de árboles en las áreas de protección descritas anteriormente como Zona de Protección Especial, excepto en proyectos declarados por el Poder Ejecutivo como de conveniencia nacional.

c) En las áreas denominadas por la Ley Forestal No. 7575 como Propiedad Forestal Privada se aplicará lo establecido en los artículos 18 y 19 de la misma Ley.

d) En esta zona se exigirá las construcciones utilizando técnicas que no afecten la topografía del terreno (cortes y rellenos) utilizando para estos pilotes u otros sistemas similares. También se solicitará a los proyectos plantas de tratamiento.

Artículo 47. Usos no conformes. Urbanizaciones residenciales, bodegas, talleres, actividades de naturaleza industrial.

Artículo 48. En la Zona de Protección Forestal, que colinde con el Parque Nacional Manuel Antonio debe funcionar como complemento del mismo. Todo proyecto en la Zona de Protección Forestal, debe presentar el visto bueno de MINAE, con respecto a la demarcación de las áreas de bosques.

TÍTULO VII ZONA AGROPECUARIA (ZAG)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 49. Propósitos. Son áreas cuyo propósito es mantener las áreas que actualmente se encuentra bajo un uso agropecuario, por lo cual se reserva una dotación para el uso agropecuario con la idea de preservar y consolidar la actividad agropecuaria.

Artículo 50. Usos conformes. Los usos permitidos son los usos agropecuarios como cultivos, producción ganadera y las actividades complementarias, como bodegas, instalaciones de riego, granjas avícolas, porcinas, apícolas y similares y vivienda unifamiliar.

Artículo 51. Usos no conformes: Urbanizaciones, ni condominios, ni conjuntos residenciales, industria, comercio, ni ningún otro uso que no sean los apuntados en los usos conformes.

Se permitirán aquellos que se encuentren funcionando y debidamente establecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento, con las limitaciones, definidas en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.

No se permitirá la construcción en terrenos que presenten acuíferos, pendientes mayores al 30 %, áreas sujetas a deslizamientos e inundaciones, zonas boscosas y áreas de protección de ríos y quebradas y que se encuentren afectadas por la Ley Forestal No. 7575.

Artículo 52. Requisitos.

Tabla 2. ZONA AGROPECUARIA (ZAG)

TÍTULO VIII ZONA DE MANGLAR Y HUMEDALES (ZMH)

CAPÍTULO I: Aspectos generales

Artículo 53. Propósitos. La Zona de Manglar y Humedales, son los terrenos que actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible.

Esta zona es de protección absoluta, por tanto, no se permitirá ningún tipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.

Con base en la Ley de Zona Marítimo Terrestre No. 6043 que establece que las zonas de manglar están catalogadas como una zona pública, de naturaleza demanial, imprescriptible e inalienable y con base en la Ley Forestal no se permite ningún tipo de uso excepto la protección absoluta.

En el sector noroeste, de actividad agropecuaria, se crea una franja de 10 metros a partir del fin de la zona demarcada como zona de manglar, tendrá como función el amortiguamiento o transición entre una actividad humana y la zona de manglar. Se fundamenta este retiro con base en la Ley Forestal No. 7575 artículo 33 inciso b en lo referente a urbano, la Ley No. 6043 y la Ley de Biodiversidad No. 7788.

En este sector las construcciones existentes y colindantes al manglar, serán respetadas, pero no podrán ampliarse, sólo podrán mantenerse. Tampoco se permitirá la construcción de nuevas estructuras en la zona de 10 metros denominada zona de amortiguamiento.

Esta zona de amortiguamiento seguirá perteneciendo al titular de la propiedad y como tal, podrá dar mantenimiento para que el manglar no invada dicha zona, pudiendo cercarlo, demarcarlo, y cualquier derecho real que conlleve la titularidad del bien en su calidad de propietario, siendo exclusivamente una zona de retiro del manglar que busca reducir e impedir el impacto de una actividad humana sobre el manglar.

TÍTULO XIX ZONA DE PROTECCIÓN ESPECIAL (ZPE)

CAPÍTULO I Aspectos Generales

Artículo 54. Propósito. Preservar las franjas de riveras de ríos y quebradas funcionando como corredores naturales, zonas de protección forestal las áreas de bosque y los bordes de nacientes permanentes, quebradas y arroyos de protección absoluta. De conformidad con la Ley Forestal Nº 7575, artículos 33 y 34. Así como los terrenos inundables, fallamientos locales y deslizamientos.

Artículo 55. Usos conformes. Los usos permitidos son únicamente los de carácter forestal.

Artículo 56. Usos condicionales. No se permitirán usos condicionales.

TÍTULO X ZONA RESIDENCIAL

CAPÍTULO I: Aspectos Generales.

Artículo 57. Propósitos. La Zona Residencial es el área necesaria para albergar a la población existente y futura, y aprovechar al máximo la infraestructura existente en términos de redes y servicios y permitiendo su ordenada expansión. La Zona Residencial se divide con fundamento en la densidad en Zona Residencial de Alta Densidad, Zona Residencial de Media Densidad y Zona Residencial de Baja Densidad, de conformidad con los Índices de Fragilidad Ambiental aprobados por la SETENA.

Artículo 58. La actividad principal es la vivienda unifamiliar y multifamiliar en la modalidad de vivienda, apartamentos y condominios en conjunto con la infraestructura, los servicios y los espacios adecuados para un mejor desarrollo de asentamientos humanos en forma integral.

Se permitirán aquellos usos que se encontraban funcionando con su debida patente vigente, y establecidos al entrar en vigencia el presente reglamento, con las limitaciones, definida en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo de conformidad con los Transitorios del presente P.R.U. y de conformidad con los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana No.4240.

Los lotes que se utilicen como un uso complementario, deben ubicarse sobre las vías principales del barrio o urbanización y ser preferiblemente esquineros, con el fin de formar un centro integral de barrio. En este caso se entiende por vías principales a aquellas que tienen el mayor derecho de vía y/o que son rutas del transporte público. Se entienden estos servicios o actividades como pequeños, no molestos, con ruido contenido dentro de la propiedad y que atienden principalmente las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela o urbanización. Se entiende que los usos aquí indicados complementan las actividades comerciales y de servicios que se ubican en los centros de barrio o los lotes destinados para uso comercial en las urbanizaciones.

Artículo 59. En lo relativo a nuevas urbanizaciones y condominios se aplicarán las disposiciones que se encuentren vigentes en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relativa a los servicios comunales y particulares, y la Ley de Propiedad en Condominio, según corresponda.

Artículo 60. Área de Estacionamientos. Para proyectos residenciales, bajo el concepto de condominio o de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.

CAPÍTULO II: Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD)

Artículo 61. Propósito. Es la parte del suelo urbanizado o urbanizable del Cantón, donde se persigue el uso más intenso del suelo. Está ubicada como se señala en los Mapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales. El objetivo es lograr un estándar de densidad neta de 50 viviendas por hectárea en un solo nivel, densidad que puede llegar a 240 habitaciones por hectárea mediante la construcción de conjuntos residenciales multifamiliares principalmente o bajo el concepto de condominios, en soluciones hasta de seis niveles, a partir del nivel de calle o nivel cero.

Los proyectos de Urbanización o Condominio deben contemplar planta de tratamiento debidamente autorizada por el Ministerio de Salud, red de cloacas y tanques mejorados (vivienda unifamiliar).

Para la cobertura y los retiros deberá de aplicarse lo señalado por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y la Ley de Propiedad en Condominio según corresponda.

Artículo 62. Usos Conformes: vivienda unifamiliar y multifamiliar.

Artículo 63. Usos No Conformes: centros comerciales de gran escala, gimnasios, locales de culto, talleres de servicios (de todo tipo), industria (de ningún tipo), bares, salones de fiesta, bailes, licoreras, juegos electrónicos, clínicas veterinarias, lavados de autos, funerarias, joyerías, billares, venta de mascotas, relojerías, discotecas, cabinas, hoteles.

Artículo 64. Usos complementarios. Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de zapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia, oficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías, Verdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300 m2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción iguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.

CAPÍTULO III: Zona Residencial Media Densidad (ZRMD)

Artículo 65. Propósitos. En esta porción residencial del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, se persigue un uso del suelo menos intenso que en la categoría anterior, con 26 viviendas por hectárea, en soluciones de un nivel. Permitiéndose soluciones de tipo multifamiliar y bajo el concepto de condominio de cuatro niveles, para una densidad máxima en estos casos de 104 viviendas por hectárea.

Artículo 66. Usos complementarios: Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de zapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia, oficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías, Verdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300 m2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción iguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.

CAPÍTULO IV: Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD)

Artículo 67. Propósitos. Es aquella porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, en la que se persigue una intensidad baja en el uso del suelo. Para la Zona de Baja Densidad se permitirán 13 viviendas por hectárea en un solo nivel como máximo, permitiéndose soluciones hasta de un segundo nivel con una densidad de 26 viviendas por hectárea.

Artículo 68.-Usos complementarios. Sastrerías y Zapaterías (taller de arreglo de zapatos), Librería, Bazar y Pasamanería, Carnicería, Abastecedor, Farmacia, oficinas para Servicios profesionales, Acuario, Salas de Belleza, Barberías, Verdulerías, Floristerías, Supermercados (para áreas iguales o menores de 300 m2), Servicios de Alquiler de Internet, café y sodas para área de construcción iguales o menores de 50 m2, Centros de Fotocopiado, Panadería y Repostería.

Artículo 69. El diseño de infraestructura básica ya sea para una nueva urbanización o por renovación urbana, debe calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente.

El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

Para construcciones mayores a tres niveles se exigirá tanques mejorados (vivienda unifamiliar) y planta de tratamiento de aguas negras y estudio de suelos.

Artículo 70. Requisitos para las Zonas Residenciales.

Tabla 3. ZONA RESIDENCIAL

TÍTULO XI ZONA DE SERVICIOS MIXTOS (ZSM)

CAPÍTULO I: Generalidades y Clasificación de los Servicios Mixtos

Artículo. 71. Propósito. Establecer sectores de confluencia entre diferentes actividades y uso compatibles como servicios, comercio, vivienda, espacios recreativos para procurar el mínimo desplazamiento la Ciudad de Quepos.

Artículo 72. Delimitación y rangos de acción. Las zonas de comercio y servicios se conciben en el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases.

Artículo 73. Usos Conformes: vivienda unifamiliar y multifamiliar (vertical) de media densidad; comercio, servicios, espacios públicos como: plazas de deportes, bulevares y parques, servicios institucionales público privados, centros de capacitación y aprendizaje, áreas de parqueo o estacionamientos, centros de lavado en seco, hospedaje turístico, locales de culto, iglesias, tiendas de ropa y calzado, relojerías, librerías, restaurantes, basares, farmacias, panaderías, mueblerías, cafeterías, salones para fiestas, floristerías, pescadería y venta de mariscos, proveedores de gas, viveros, agencias de viajes, bancos, oficina de servicios profesionales, agencias aduaneras, financieras, heladerías, servicios de internet, clínicas, veterinarias, gimnasios, centros médicos, capillas de velación, academias, sala de exhibición de vehículos, Iglesias y centros de culto.

Artículo 74. Usos mixtos. Desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías:

a) Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal: Es el área urbana donde se agrupan actividades de gobierno, comerciales, servicios privados y públicos y cuyo radio de acción es el Centro Municipal.

b) Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales: Es el área cuyo propósito es consolidar las actividades comerciales y de servicios a través de la vía costera y calles principales.

Artículo 75. Jerarquización. Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal. Se pretende crear o consolidar centros urbanos de servicios y comercio interrelacionados con los demás componentes urbanos (vivienda y recreación). Para ello, el P.R.U., propone la ubicación de estos centros dentro del territorio del área urbana del cantón, jerarquizados por el tipo de servicios y su radio de acción.

Artículo 76. Jerarquización. Zona de Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales: Área urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de servicios y comercio, cuya área de servicio es de nivel municipal.

CAPÍTULO II: Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal (ZSMCUM)

Artículo 77. Propósitos y delimitación espacial. El comercio y los servicios públicos y privados son de rango Municipal, se ubican en el casco central de Quepos y además Calle Vieja, Inmaculada, Boca Vieja y Las Brisas que no colinden con Ruta Nacional, tal y como aparece delimitado en el Mapa de Zonificación del Uso del Suelo. El propósito es consolidar esta área como el principal centro de comercio y servicios del Municipio. Para ello se propone un programa de renovación, de reestructuración del tránsito, el incremento de su dotación de áreas verdes y espacios abiertos, el mejoramiento de la infraestructura en general.

Artículo 78. Usos Conformes: Vivienda unifamiliar y multifamiliar (vertical) de media densidad, estaciones de buses y taxis, tiendas de ropa y calzado, relojerías, ópticas, librerías, restaurantes, basares, farmacias, panaderías, mueblerías, cafeterías, salones para fiestas, proveedores de gas, viveros, agencias de viajes, bancos, oficina de servicios profesionales, agencias aduaneras, financieras, heladerías, servicios de internet, floristerías, guarderías, áreas de parqueo o estacionamientos, centros de lavado en seco, hospedaje turístico, iglesias y locales de culto, tiendas de ropa y calzado, relojerías, librerías, restaurantes, basares, farmacias, panaderías, mueblerías, cafeterías, salones para fiestas, floristerías, pescadería y venta de mariscos, proveedores de gas, viveros, agencias de viajes, bancos, agencias aduaneras, financieras, servicios de internet, clínicas, veterinarias, gimnasios, centros médicos, capillas de velación, academias, sala de exhibición de vehículos, procesadoras de alimentos, agencias comerciales.

Artículo 79. Usos No Conformes: Industria peligrosa, insalubre e incómoda, cementerios de automóviles y depósitos de chatarra, Aserraderos, Grandes almacenes de depósito: general, fiscal, de contenedores y de furgones, Depósitos de materiales de construcción, Almacenes al por mayor, Talleres de enderezado y pintura, Talleres de forja, hojalatería y plomería, Talleres mecánicos y de reparación de baterías, Talleres de carpintería, Estacionamiento de autobuses, Grandes Bodegas , Estaciones de servicio y gasolineras, Venta y exhibición de maquinaría e implementos agrícolas, granjas, centros de acopio (desechos), terminales de transporte público, pesado, metalurgia, fábricas de ningún tipo, lubricentros, llanteras.

Artículo 80. Usos Condicionales: Clínicas de salud en general, clínicas para animales de especies mayores, mercados, patios o edificios para estacionamiento público de automóviles, hospitales. Además, los usos existentes o solicitados al momento de vigencia de este Reglamento, catalogados como de industria inofensiva, según reglamento del Ministerio de Salud y con el criterio municipal y del Departamento de Urbanismo del INVU.

Los usos condicionales deben confinar las molestias que puedan causar dentro del lote en que se ubicara la actividad.

Artículo 81. Requisitos

Tabla 4. ZONA DE SERVICIOS MIXTOS CENTRO URBANO MUNICIPAL

Marquesinas: Todos los edificios deberán proveer una marquesina diseñada de acuerdo a lo indicado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte (artículo).

Si el edificio cuenta con pórtico a lo largo de su fachada, no requiere una marquesina.

Esta norma rige para los estacionamientos públicos abiertos con base en el Reglamento aplicable.

CAPÍTULO III: Zona Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales

(ZSMCOM)

Artículo 82. Propósitos y delimitación espacial. El propósito es consolidar las actividades comerciales y de servicios cuya delimitación aparece en el mapa de zonificación excepto la del casco central de Quepos la cual está comprendida como Zona de Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal, esto corresponde centro urbano municipal, así como las ubicadas en la costanera sur, desde el río Paquita hasta la Managua, además las Rutas Nacionales sin incluir lo definido como Centro Urbano Municipal según se señala en el Plano de Zonificación.

Artículo 83. Usos Conformes: actividades comerciales y de servicios públicos y privados, vivienda unifamiliar, multifamiliar (vertical) de media densidad, centros comerciales, centros médicos, tiendas, farmacias, salones de fiestas, supermercados, licoreras, joyerías, relojerías, librerías, hospedaje turístico, restaurantes, basares, farmacias, pescadería y venta de mariscos, panaderías, ópticas, mueblerías, cafeterías, salones para fiestas, proveedores de gas, viveros, agencias de viajes, bancos, oficina de servicios profesionales, agencias aduaneras, financieras, Estaciones de Autobús y Taxis, parqueos, centros de lavado, Iglesias y centros de culto.

Artículo 84. Usos No Conformes: Industria: peligrosa, insalubre e incómoda, Cementerios de automóviles y depósitos de chatarra, Aserraderos, Grandes almacenes de depósito: general, fiscal, de contenedores y de furgones, granjas, corrales, fábricas, discotecas, salones de bailes, terminales de transportes (públicos o privados), Depósitos de materiales de construcción, Almacenes al por mayor, Talleres de enderezado y pintura, Talleres de forja, hojalatería y plomería, Talleres mecánicos y de reparación de baterías, Talleres de carpintería.

Artículo 85. Usos Condicionales: Talleres de forja, hojalatería y plomería, Talleres mecánicos y de reparación de baterías, Taller de enderezado y Pintura, Talleres de carpintería, Bodegas (más de 150 m2 de planta), talleres de línea blanca, llanteras, lubricentros, Estaciones de servicio y gasolineras, Venta y exhibición de maquinaría e implementos agrícolas.

Artículo 86. Requisitos

Tabla 5. ZONA SERVICIOS MIXTOS CORREDORES URBANOS

MUNICIPALES (ZSMCOM)

TÍTULO XII ZONA RECREATIVA Y DEPORTIVA (ZRD).

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 87. Propósitos. El propósito es el de reservar una dotación importante de recreación y esparcimiento, a fin de crear un sistema integral en la ciudad de Quepos, sobre la base de parques regionales, urbanos, áreas recreativas, plazas y zonas de encuentro. Se divide en dos áreas: Áreas Deportivas y Áreas de Parques.

Esta área recreativa y deportiva funcionará integralmente con el Parque Nacional Manuel Antonio, y con las otras futuras áreas residenciales, comerciales y otros usos colindantes.

Artículo 88. Usos Conformes. Instalaciones deportivas, recreativas públicas o privadas como piscinas, gimnasios, vestidores, canchas deportivas abiertas o cerradas, plazas, parques recreativos, temáticos, lineales, urbanos, auditorios, duchas y otras que faciliten el esparcimiento espiritual y deportivo.

Artículo 89. Usos no Conformes: No se permitirán ningún tipo uso, excepto los señalados como uso conforme.

Artículo 90. Usos Complementarios: Facilidades como kioscos de conformidad con los usos conformes permitidos, oficinas administrativas, heladerías, cafeterías, parqueos que se ubiquen frente a calle pública. Se permitirán siempre y cuando la Municipalidad lo apruebe, siguiendo los lineamientos del Reglamento del Plan Regulador.

Artículo 91. Requisitos. Los requisitos serán fijados en cada caso por la Municipalidad de Quepos, en coordinación con el Departamento de Urbanismo.

TÍTULO XIII ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 92. Propósito y Delimitación Espacial. El propósito es el de reservar y utilizar áreas destinadas para terminales y paradas de buses, así como de estacionamientos a fin de ordenar el tráfico en el cantón, principalmente en el casco central. Las principales instalaciones se están proponiendo, alrededor del Centro Urbano Municipal de Quepos, en la vía que comunica el centro de Quepos con el Hospital.

Artículo 93. Usos conformes. Los usos permitidos son las terminales y paradas de buses y los estacionamientos, así como las actividades complementarias, tales como oficinas privadas, oficinas gubernamentales, quioscos, locales comerciales, restaurante, soda, boleterías, encomiendas, salas de abordaje y sucursal bancaria, entre otros.

Artículo 94. Usos no conformes: No se permitirán ningún tipo de uso que no esté especificado como uso conforme.

Artículo 95. Requisitos

Tabla 6 ZONA DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTO (ZTE)

TÍTULO XIV ZONA CORREDOR TURÍSTICO (ZCT)

CAPÍTULO I Aspectos Generales

Artículo 96. Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el de preservar una zona de paseo peatonal y esparcimiento en el litoral urbano, del centro de Quepos, Esta zona se extiende desde el puente de Boca Vieja hasta la entrada denominada Nahomi.

Artículo 97. Usos conformes. Los usos permitidos son los de paseo peatonal, áreas verdes, terrazas, puentes peatonales, auditorios, espectáculos públicos, deportivas y recreativas.

Artículo 98. Usos no Conformes. Todos excepto los apuntados como conformes.

Artículo 99. Usos condicionales. Heladerías, cafeterías, refresquería, con módulos o kioscos de hasta 16 m2 no más de 6 módulos en toda la zona, actividades deportivas o de recreación. Estos kioscos no se podrán colocar en frente de la zona de la marina señalada en este plan regulador.

Artículo 100. Requisitos. Los requisitos serán fijados por la Municipalidad y el Departamento de Urbanismo del INVU, en cada uno de los casos específicos. No se permitirá ninguna instalación en el derecho de vía de la calle pública, las edificaciones y obras de infraestructura en el malecón, se construirán fuera del derecho vial, es decir en la zona aledaña al litoral (fuera de la calle pública) o área ganada al mar.

TÍTULO XV ZONA INSTITUCIONAL (ZI)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 101. Definición. Los servicios institucionales y comunales son todos los servicios de gobierno como los centros educativos, de salud, comunicaciones, así como las salas comunales, bibliotecas y módulos culturales.

Artículo 102. Propósitos. En vista de la carencia de instituciones y servicios comunales en el área urbana de Quepos, se propone una dotación de zonas para los establecimientos de instituciones estatales, comunales y culturales, que, junto con el comercio, servicios y áreas verdes, formen los centros urbanos funcionando de forma integral y jerarquizada.

Artículo 103. Jerarquización. Al igual que el comercio y servicios, los usos institucionales se ubicarán en los centros urbanos y corredores de comercio y servicio, atendiendo el radio de acción de los mismos. Por ello, se tendrán áreas institucionales con rango de barrio y municipal.

Artículo 104. Usos Conformes: servicios institucionales y comunales, tales como centros educativos público privados, de salud, seguridad, instituciones autónomas, municipales e instalaciones comunales y culturales, centros universitarios, cementerios, EBAIS, instituciones bancarias, Iglesias o locales de culto, salón comunales o parroquiales.

Artículo 105. Usos No Conformes: Todos los usos no incluidos en la categoría de servicios institucionales y comunales.

Artículo 106. Usos condicionales. Se permitirán también como usos condicionales restaurantes, sodas, cafeterías, oficinas de servicios profesionales, librerías, farmacias, instalaciones recreativas y culturales como museos, actividades comerciales, cines y teatros.

Artículo 107. Requisitos. Son los establecidos para cada tipo de edificación establecidos en el Reglamento de Construcciones. La delimitación de la zona se indica en el Mapa del Uso del Suelo. Los requisitos mínimos para los lotes son iguales que para los centros y corredores más cercanos. Cuando lo indicado en el Mapa de Uso del Suelo conlleva acto de expropiación y este no se realiza, el uso potencial del terreno en cuestión, estará definido por la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador Urbano, la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad y el Departamento de Urbanismo del INVU.

TÍTULO XVI ZONA INDUSTRIAL (ZIND)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 108. Delimitación espacial. El Plan Regulador define 2 zonas como zona industrial, una ubicada en las cercanías del aeropuerto sobre la vía costanera y otra en Boca Vieja, tal y como se indica en el plano de zonificación.

Artículo 109. Propósito. Permitir en el área urbana las actividades de producción industrial no contaminante y talleres a fin de concentrarlas y ordenarlas en zona específica con el fin de proteger los otros usos del suelo. A su vez, desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías:

a) Zona Industrial de bajo y mediano riesgo: Para actividades industriales cuyo impacto sea de un menor riesgo.

b) Zona Industrial de moderado y alto riesgo: Para actividades industriales cuyo impacto sea de un mayor riesgo.

Artículo 110. Usos conformes. Los usos permitidos son los industriales y actividades complementarias a este uso, sodas, restaurantes, así como los talleres de mecánica, de reparación, pintura, hojalatería, tornos, centros de acopio, almacenes de mercadería en general, depósitos de madera, garajes de servicios público, talleres de carpintería, reparación de línea blanca, mecánicos, lubricentros, enderezado y pintura, colchonería y similares, depósito de granos, alfarería, estaciones de gasolina, lavanderías industriales, fábricas de cartón, procesadoras de alimentos, deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas, producción de salsas, embalaje de cosméticos y jabones, fabricación de chocolates, dulces, confituras, paragüerías, envasado de miel, galletas, fábrica de tortillas, mueblerías, y otras que se clasifiquen de bajo riesgo o mediano riesgo serán ubicadas en la zona del Cocal y las de moderado riesgo y alto riesgo se ubicarán en la zona cercana al aeropuerto según se definió en el mapa de usos de suelos, en total acuerdo con el Reglamento del Ministerio de Salud.

En las áreas industriales de Boca Vieja no se permitirán ampliaciones.

Artículo 111. Usos No Conformes: vivienda unifamiliar y multifamiliar, centros educativos públicos ni privados, hospitales, guarderías, asilos, albergues. No se permite ningún tipo de uso, excepto los señalados como usos conformes.

Artículo 112. Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.

Artículo 113. Requisitos

Tabla 7 ZONA INDUSTRIAL (ZIND)

Artículo 114. Lotes irregulares. Se permitirán lotes irregulares con un frente menor al mínimo, siempre que tengan un acceso no menor de 6 metros y un 10 % más de área que el mínimo estipulado para la zona.

Artículo 115. Estacionamientos. Se exigirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 por 6 metros) por cada 150 metros cuadrados de área construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros, si el área construida sobrepasa los 500 metros cuadrados; aumentándose un espacio por cada 500 metros cuadrados adicionales de área construida.

TÍTULO XVII ZONA DE AEROPUERTO (ZA)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 116. Propósito y Delimitación Espacial. El propósito es conservar y reforzar la actividad del aeropuerto en Quepos. La zona se ubica en los terrenos ocupados actualmente por el aeropuerto y sus alrededores.

Artículo 117. Usos conformes. Esta zona es exclusiva para el aeropuerto y servicios conexos.

Artículo118. Usos no conformes. Todos a excepción de los anotados como conformes.

Artículo 119. Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.

Artículo 120. Requisitos. Los requisitos serán fijados por la Municipalidad en coordinación con la Dirección General de Aviación Civil y la Dirección de Urbanismo del INVU. Por tratarse de una zona de influencia para un aeródromo tipo 2B, toda edificación en las áreas aledañas al aeropuerto debe tener el visto bueno de la Dirección General de Aviación Civil en cuanto a las restricciones técnicas de altura y área de contención señalada reglamentariamente por dicha Dirección, con base a la Ley General de Aviación Civil, Ley No. 5051, y el Anexo 14, Capitulo 4 de la Organización de Aviación Civil Internacional (OACI).

TÍTULO XVIII ZONA DE MARINA (ZMR)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 121. Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es el dar servicios a los turistas nacional y extranjero que requieran de estos en su estadía en Quepos. Además de ser utilizado para la actividad turística, tal y como se indica en el plano de Zonificación.

Artículo 122. Usos conformes. Los usos conformes serán los establecidos en la Ley No. 7744. Ley de Concesión y Operación de Marina y Atracaderos Turísticos y sus reformas, el Reglamento a la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos y sus reformas, así como también la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, Ley No. 7933 y sus reformas, Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turísticas y sus Reformas, para los usos que sean permitidos, y cualquier norma conexa que regule las actividades permitidas en una zona de marina.

Artículo 123. Usos no permitidos: No se permitirá ningún tipo de uso a los contemplados en usos conforme.

Artículo 124. Usos condicionales: No se permitirá ningún tipo de usos condicionales.

Artículo 125. Requisitos

TABLA 8 ZONA DE MARINA (ZMR)

Artículo 126. Permisos. Las edificaciones de la marina deberán resguardar el paisaje escénico del lugar. Todo proyecto arquitectónico en la Zona de Marina, debe presentar un anteproyecto a la Municipalidad de Quepos para obtener el visto bueno y así proseguir con la obtención de los permisos constructivos en las instituciones competentes y aprobación final por parte de la CIMAT de conformidad con la Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos.

TÍTULO XIX ZONA DE PUERTO MARITIMO (ZPM)

CAPÍTULO I: Aspectos Generales

Artículo 127. Propósitos y Delimitación Espacial. El propósito es de consolidar y expandir la zona portuaria de Quepos, para la instalación de atracaderos y puertos. Esta zona se ubica en Boca Vieja y al sur de la Marina y Muelle según lo establecido en el P.R.U.

Artículo 128. Usos conformes. Los usos permitidos son los de puerto y atracaderos con las instalaciones complementarias, aduana, vigilancia, migración, gasolinera, taller de reparación de embarcaciones, estacionamientos, restaurantes, sodas, bodegas, tiendas de suministros para actividad pesquera, paseos peatonales, hospedaje, venta de mariscos y pescadería.

Artículo 129. Usos no Conformes. No se permitirá ningún tipo de uso, excepto los anotados como conformes.

Artículo 130. Usos condicionales. No se permitirá ningún uso condicional.

Artículo 131. Requisitos. Los requisitos los proporcionara la Municipalidad y el Departamento de Urbanismo en cada uno de los casos especiales que se presenten.

TÍTULO XX ZONA DE PATRIMONIO HISTÓRICO (ZPA)

CAPÍTULO I Aspectos Generales

Artículo 132. Propósito. Preservar el área denominada y ubicada como Zona Americana y destinarla a utilizarla para sedes institucionales, comunales, educativas, de investigación científica y recreativa. Se busca la conservación, protección y rehabilitación de las construcciones existentes en la zona de Patrimonio Histórico debidamente declaradas como tal. Esta zona se encuentra en Administración del MINAE por lo que se deberá de elaborar el respectivo Plan de Manejo.

Artículo 133. Usos Conformes. Los usos conformes son los institucionales, comunales, educativos, científicos y recreativos. Con base en el artículo 18 del reglamento Ley Forestal, y lo que establezca el respectivo Plan de Manejo aprobado por el SINAC.

Artículo 134. Usos No Conforme. No se permitirán usos no conformes.

Artículo 135. Usos Condicionales. Residencial de baja densidad y los que establezca el MINAE en el respectivo Plan de Manejo.

Artículo 136. Requisitos. Los requisitos se establecerán para cada uno de los casos por la Municipalidad en coordinación con el Ministerio de Cultura, MINAE y el INVU, definidos en el respectivo Plan de Manejo.

TÍTULO XXI ZONA MARITIMO TERRESTRE (ZMT)