C-362-2004

PLAN REGULADOR DEL CANTÓN DE SANTA ANA. USO NO CONFORME. SITUACIONES EXISTENTES O DE HECHO. INCUMPLIMIENTO DE LAS REGLAS DE ZONIFICACIÓN DEL CANTÓN. SANCIONES. INFRACTORES. FUNCIONARIOS RESPONSABLES DEL INCUMPLIMIENTO. LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO. ÁREA DE COBERTURA. PROPIEDAD SOMETIDA AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO. DEFINICIÓN DEL TÉRMINO COBERTURA. LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. ARTÍCULOS 7.3 Y 9. ASESORÍA TÉCNICA. DIRECCIÓN DE URBANISMO. INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO

        La señora Ana Virginia Guzmán Sibaja, secretaria del concejo municipal de Santa Ana, transcribe en el oficio número SCM-693-2003 de fecha 28 de octubre del 2003, el acuerdo del concejo municipal aprobado en la sesión ordinaria número 74, celebrada el 30 de setiembre del mismo año que dispuso consultar "…qué regulación es aplicable a Condominios que se han desarrollado en ZONAS DE PROTECCIÓN, en contra de lo dispuesto en el plan regulador de Santa Ana, con relación al uso del suelos."

        Más adelante, agrega "…es nuestro criterio que a cada finca filial debe aplicarse las condiciones propias de un bien inmueble, que en virtud de disposición legal adquiere autonomía plena, y que permite a su propietario la misma disposición del mismo conforme a las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente, y por tanto cada finca filial ubicada dentro de una zona de protección puede utilizar hasta el diez por ciento de cobertura que a ella corresponde. Sobre la interpretación indicada solicitamos se nos indique: ¿Si la cobertura debe aplicarse a la finca madre, o a cada finca filial?"

Finalmente, se hace referencia a las definiciones de cobertura por considerar "importante e indispensable para no causar mayor impacto ambiental del que se causa al cubrir los terrenos con concreto, aclarar bien este término; principalmente para las zonas de protección donde el efecto es contundente e irreparable. Es necesario según el INVU, que la Procuraduría General de la República defina, cual es apreciación es la correcta sobre este particular."

        Esta Procuraduría, al evacuar la consulta formulada, mediante dictamen número C-362-2004, de fecha 1° de diciembre del 2004, suscrito por Julio Jurado Fernández, Procurador Administrativo, y Gloria Solano Martínez, Abogada de Procuraduría, concluye:

        Todo permiso de construcción cuyo otorgamiento deba darse en aplicación de lo que dispone el artículo 13 del plan regulador de Santa Ana, debe ser conforme con lo que dicha norma dispone.

        En el caso de construcciones hechas en contraposición al plan regulador actualmente vigente, debe aplicarse lo que dispone el artículo 17 del reglamento de zonificación del plan regulador local.

        El porcentaje del área máxima de cobertura es definido en el plan regulador, y su medida dependerá del tamaño del lote. En el caso de inmuebles afectos al régimen de propiedad en condominio, la cobertura se calcula en función del área de la finca matriz.

        Los alcances técnicos de la definición del término "estructura", según lo define el reglamento de construcciones, debe ser determinado por la propia administración activa, en este caso, la municipalidad consultante. Si para ello requiere de asesoría técnica, puede solicitarla a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.