C-155-2009

01 de junio de 2009                                                 

 

Señora

Ana Virginia Guzmán Sobaja

Secretaria del Concejo Municipal

Municipalidad de Santa Ana

 

Estimada señora:

 

Con la aprobación de la señora Procuradora General de la República, damos respuesta a su oficio MSA-SCM-02-416-2008 del 25 de setiembre de 2008.

 

A través del memorial recién citado, se impone en conocimiento de este Órgano Superior Consultivo, el acuerdo del Concejo Municipal de Santa Ana tomado en la sesión ordinaria N.° 121 celebrada el 16 de setiembre de 2008.

 

En esta resolución del Concejo Municipal, se acordó plantear, a modo de consulta, las siguientes interrogantes ante la Procuraduría General de la República:

 

1.                  Relativa a la vigencia o no del Plan Regulador de Santa Ana y sus anexos, aprobados en el año 1987, pues la enmienda de 1991 solamente modificó su reglamento de Zonificación.

 

2.                  La aplicación general o no del Reglamento de Construcciones del INVU al cantón de Santa Ana.

 

 

3.                  La aplicación de los artículos VI.2 y VI.4 a las solicitudes de permiso de construcción, en cuanto al cálculo de densidades por habitación.

 

4.                  Cuáles serían los efectos del Reglamento citado o de las normas en cuestión.

 

Se adjunta a la consulta, el dictamen del Asesor Legal N.° 85-08-ALCM del 8 de setiembre de 2008.

 

En ese dictamen legal, se indica, con fundamento en la Ley y en la jurisprudencia constitucional, que la competencia para planificar el desarrollo urbano es municipal. Indica que, sin embargo, el Plan Regulador aprobado por la Municipalidad de Santa Ana es parcial, es decir que no comprende todos los reglamentos contemplados en el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana (LPU).

 

Igualmente, el dictamen de la asesoría legal señala que el punto a determinar consiste en establecer si las normas VI.2 y VI.4 del Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (RC), - relativas a  la densidad de personas que pueden habitar una vivienda -, resultan de aplicación a la Municipalidad Santa Ana.

 

Particularmente, el asesor legal considera que las normas VI.2 y VI.4 RC no resultan útiles para regular la densidad de personas que pueden habitar una vivienda, pues, la norma solamente contempla un criterio para calcular la capacidad del colector de aguas negras.

 

Vista la consulta, este Órgano Superior Consultivo considera pertinente referirse a los siguientes temas: a-. La aplicación supletoria del Reglamento de Construcción del INVU en relación con los Planes Reguladores aprobados por las Municipalidades. b-. En orden a las normas que regulan la densidad residencial en el cantón de Santa Ana.

 

1.                  SOBRE LA APLICACIÓN SUPLETORIA DEL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL INVU (RC).

 

En el estado actual de nuestro Derecho Positivo, es pacífico afirmar que la planificación urbana es una competencia de las Municipalidades locales. Esta Doctrina viene sustentada por el artículo 169 de la Constitución Política (CP), artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana (LPU), y votos N:° 6706-1993  de las 15:21 del 21 de diciembre de 1993 y 6346-06 de las 16:57 horas del 10 de mayo de 2006 de la Sala Constitucional. Asimismo, pueden citarse los dictámenes de este Órgano Superior Consultivo C-154-2008 del 8 de mayo de 2008 y C-457-2007 del 20 de diciembre de 2007.

 

Ahora bien, tal y como se ha indicado en el dictamen C-20-2009 del 29 de enero de 2009, la ordenación urbana debe concretarse en un Plan Regulador:

 

 

Ahora bien, conforme el Derecho Costarricense, la ordenación urbana debe plasmarse en la aprobación y promulgación de un Plan Regulador. En los términos de una reciente sentencia de la Sala Constitucional, el Plan Regulador permite planificar el tipo de desarrollo que se desea para un cantón en lo particular, en atención a los derechos de los ciudadanos y los valores superiores que rigen la convivencia. Al efecto, transcribimos la sentencia N.°            6512-2008   de las 15:24 horas del 22 de abril de 2008

“III.-

Sobre el Plan Regulador. De acuerdo con el artículo 169 de la Constitución Política, a las Municipalidades les corresponde la administración de los intereses y servicios locales. En relación con ese numeral, el artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana, determina que corresponde a éstas planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de sus respectivos ámbitos territoriales, lo cual deben llevar a cabo a través del dictado de Planes Reguladores. Éstos se tratan de mecanismos amplios de planificación por medio de los cuales, los gobiernos locales deciden acerca del mejor uso que debe ser dado a la tierra, así como al diseño de los servicios públicos, vías locales de comunicación, vivienda y renovación urbana, entre otros. En tal sentido, estos planes constituyen mecanismos de política municipal que permiten planificar el tipo de desarrollo que se desea para cada cantón, en atención de los derechos e intereses de sus habitantes y de los valores de rango constitucional que informan toda actuación pública (ver en ese sentido sentencia número 5097-93, de las diez horas veinticuatro minutos del quince de octubre de mil novecientos noventa y tres y sentencia número 2006-10971 de las dieciocho horas tres minutos del veintiséis de julio del dos mil seis).”

 

            Los artículos 20 y 21 LPU regulan el contenido que debe tener el Plan Regulador, que eventualmente apruebe y promulgue la respectiva Municipalidad. Al respecto, las normas de cita prescriben:

 

Artículo 20.-

De consiguiente, esos reglamentos contendrán normas y condiciones para promover:

a) Protección de la propiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos;

b) Una relación armónica entre los diversos usos de la tierra;

c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas;

d) División adecuada de los terrenos;

e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios;

f) Reserva de suficientes espacios para usos públicos;

g) Rehabilitación de áreas y prevención de su deterioro;

h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones;

e i) En general, cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador.

Artículo 21.-

Los principales reglamentos de Desarrollo Urbano serán:

1) El de Zonificación, para usos de la tierra;

2) El de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de los terrenos;

3) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales;

4) El de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y

5) El de Construcciones, en lo que concierne a las obras de edificación.

 

            A pesar de lo anterior, el Transitorio II LPU retiene a favor del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), una competencia subsidiaria y residual en materia de planificación urbanística. La norma de cita establece:

 

Transitorio II.- El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley.

Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.

Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ello que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial. 

 

            La prescripción es clara. El INVU podrá dictar normas reguladoras del desarrollo urbano de un cantón. Sin embargo, esta competencia está condicionada a que la Municipalidad respectiva, no haya ejercido sus potestades en orden a la aprobación y promulgación de un Plan Regulador.

            La norma transcrita igualmente establece que las normas de desarrollo urbano del INVU, resultarán aplicables en los ámbitos no contemplados en el respectivo Plan Regulador.

 

            Se trata pues de una competencia subsidiaria. Esto ha sido reconocido en el dictamen C-62-1994 del 25 de abril de 1994. En este dictamen se estableció que en ausencia de un reglamento de construcciones municipal, debe aplicarse el reglamento de Construcciones del INVU (RC). Sin embargo, en este mismo dictamen se estableció el principio de no prevalencia del reglamento del INVU, frente al normativa local de la Municipalidad.  Transcribimos en lo que interesa el dictamen comentado:

 

“B-. NO OBSTANTE, EL INVU ES TITULAR DE UNA COMPETENCIA SUBSIDIARIA

El Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana reconoce al INVU competencia para emitir reglamentos urbanísticos, que se aplican en los cantones que carezcan de un reglamento municipal en la materia:

"El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley. Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieran promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.

Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ellos que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial".

Puesto que la competencia del INVU es subsidiaria, en presencia de un reglamento de construcciones emitido por una Municipalidad y el Reglamento General de Construcciones emitido por el INVU, prevalece en el cantón respectivo el reglamento municipal. Por lo que no se aplican en esa Municipalidad las disposiciones emitidas por el INVU. El carácter subsidiario de la competencia del INVU impide reconocer una competencia concurrente en materia de regulación urbana entre la entidad estatal y la Municipalidad. Se impide, además, la prevalencia del Reglamento de Construcciones del INVU sobre el Reglamento de Construcciones emitido por una Municipalidad. Lo que significa, por otra parte, que si la Municipalidad tiene interés en que el uso de la tierra en su localidad y que las construcciones en los inmuebles de la zona reúnan ciertas características, lo procedente es que emita los reglamentos de zonificación y de construcciones correspondientes.

Ahora bien, tanto la Municipalidad como el INVU al ejercitar sus potestades deben tomar en cuenta el ordenamiento jurídico, determinado fundamentalmente por la Constitución, la Ley de Construcciones y la de Planificación Urbana, que autorizan en cabeza de la Municipalidad, o en su caso, del INVU, una potestad reglamentaria especial pero subordinada, no subsumible propiamente en las categorías de reglamentos ejecutivo y autónomo.” (Criterio reiterado por el dictamen C-066-2002 del 4 de marzo de 2002)

 

            Esta competencia subsidiaria ha sido también admitida por la Doctrina Nacional y la jurisprudencia constitucional, éstas han enfatizado su carácter residual:

 

“Como veremos infra, le reconoce al INVU (Voto 4205-96 de las 14.33 horas del 20 de agosto de 1996, considerando XVI), en segundo lugar, una competencia residual para dictar normas urbanísticas – reglamentos y planes reguladores – en ausencia de las que deben dictar las respectivas municipalidades, fundando esta atribución de ese ente público en la necesidad de evitar un vacío jurídico que puede provocar un serio perjuicio de la seguridad jurídica.”(JINESTA LOBO, ERNESTO. Planificación urbanística local en la jurisprudencia Constitucional. Ponencia presentada en el Congreso Internacional de Derecho Urbanístico. Universidad de Guadalajara, México. 2008)

 

            Todo lo expuesto, es útil para arribar a una primera proposición. En la medida en que existan vacíos en el Plan Regulador de Santa Ana, estos deberán ser suplidos mediante la aplicación de las normas de desarrollo urbano que haya dictado el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

 

Luego, el reglamento de construcciones del INVU solamente será aplicable en el cantón de Santa Ana, en la medida en que su Plan Regulador adolezca de vacíos en materia de regulaciones de edificación, los cuales deban ser suplidos transitoriamente por el Reglamento de Construcciones del INVU.

 

            Lo anterior es extremadamente relevante en relación con el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana.

 

            En efecto, debe advertirse que el Plan Regulador publicado el 20 de marzo de 1987, aprobado por el Concejo Municipal de Santa Ana el 5 de abril de 1986, solamente contempla disposiciones en orden al Plan Vial y la Zonificación. Esta situación no fue subsanada por la modificación que se hizo al Plan Regulador aprobado el 25 de marzo de 1991 (Gaceta N.° 74 del 19 de abril de 1991), pues esta modificación solamente contempla disposiciones relacionadas con el reglamento de Zonificación.

 

            Resta pues determinar si los artículos VI.2 y VI.4 RC son de aplicación al cantón de Santa Ana, esto con el propósito de regular la densidad residencial.

 

2.                  EN ORDEN LAS NORMAS QUE REGULAN LA DENSIDAD RESIDENCIAL EN EL CANTÓN DE SANTA ANA.

 

En primer lugar, debemos indicar que en nuestro Ordenamiento Jurídico existe un concepto normativo de densidad residencial. Este se encuentra en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo el 13 de diciembre de 1982 (RCNFU). El concepto se define como la  relación entre el número de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas (art.4).

 

Resulta de interés destacar que en el RCNFU, la densidad residencial es un criterio relevante para determinar las dimensiones y número de viviendas o unidades residenciales, que se pueden construir resultado de un proceso de lotificación.  La densidad determina el área mínima del lote y su frente mínimo. Igualmente la densidad residencial es un criterio importante en orden a la regulación de los Desarrollos de Conjuntos Residenciales.

 

No debe dejar de advertirse que el RCNFU vincula la densidad residencial permitida, con la existencia o carencia de un servicio de cloaca, también denominado colector de aguas negras. Transcribimos por ser de interés los artículos III.3.2, III.3.2.12 y IV.2 RCNFU:

 

 

“III.3.2 Lotificación:

III.3.2.1 El área, el frente y la forma de los lotes se ajustarán a los requisitos de zonificación y en ausencia de éstos, a los siguientes:

Zona	Área mínima		Frente mínimo
Con servicio de cloaca:	1 nivel	72 m2	6 metros
	2 niveles	60 m2	4 metros
	urbanización	90 m2	6 metros
Sin servicio de cloaca:	Tanto en urbanización como en conjuntos habitacionales, los frentes serán los mismos que los establecidos para lotes con servicio de cloaca. El área se determinará por la prueba de infiltración.

 

III.3.2.12 En lotes de mayor tamaño se podrán construir más unidades de vivienda por lote, ya sean unifamiliares o multifamiliares.

En este caso privarán las densidades que fije la zonificación y en su defecto se aplicará la siguiente norma:

— Cobertura máxima: 60%

— Área de piso: 180% del tamaño del lote.

—    El número de unidades se calculará considerando el siguiente cuadro:

 

UNIDADES DE VIVIENDA POR LOTE (Área de acuerdo con dormitorios) Resultan de la división del área del lote entre el área permisible según el cuadro.
No de dormitorios	sin cloaca *	con cloaca	Conjuntos habitacionales
3		90	60
2		75	45
1		60	30

 

 

IV.2.1 Para acogerse a los beneficios de este programa es requisito que las densidades netas de los proyectos oscilen entre 160 y 350 hab./ha en zonas que carecen de colectores de aguas negras (cloacas) y entre 250 y 700 hab./ha donde existe cloaca. La Dirección de Urbanismo podrá admitir densidades mayores sujetas a estudios que demuestren que la infraestructura y los servicios existentes son suficientes o que alternativamente el urbanizador está en capacidad de proveerlos.”

 

            Igualmente las normas VI.2 Y VI.4 RC contienen disposiciones atinentes a la densidad residencial. Las normas particularmente regulan el número de viviendas que se pueden construir en un lote si no existe colector de aguas negras o alcantarillado sanitario. Al respecto, las normas disponen, que la densidad residencial estará sujeta a la obligación de conservar el área libre requerida para ubicar el respectivo sistema de drenaje:

 

Artículo VI. 2.- Piezas habitables y no habitables.

Se consideran piezas habitables los locales que se destinen a sala, despacho, estudio, comedor y dormitorio; no habitables, las destinadas a cocina, cuarto de baño, lavandería, bodega, garaje y pasillo.

Para los efectos de este Reglamento, el Ministerio de Salud y el Municipio podrán considerar habitables piezas, aquéllas cuyo uso por ubicación y dimensiones, pueda presumirse razonablemente, aun cuando no aparezca así declarado en los planos.

 

Artículo VI. 4.- Número máximo de viviendas por lote.

Si no hubiere colector de aguas negras en funcionamiento, el número máximo de viviendas que se podrá construir en un lote estará sujeto al área libre requerida para ubicar el sistema de drenaje en la longitud y área que resulten de la prueba de infiltración, la cual deberá realizarse de conformidad con el instructivo que al respecto tiene A y A. En todo caso el área resultante no podrá ser inferior a seis metros cuadrados por persona. Para definir el número de habitantes por vivienda se considerarán dos personas por dormitorio. En caso de existir duda sobre el uso indicado para un aposento se presumirá que éste puede tener carácter de dormitorio a los efectos del cálculo del área de drenaje.

 

Ahora bien, ciertamente en el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana no se ha incorporado el respectivo Reglamento de Construcciones, sin embargo, debe subrayarse que el Reglamento de Zonificación (RZSA) sí contempla disposiciones relacionadas con la densidad residencial.

 

En efecto, en su artículo 1.9 el Reglamento de Zonificación retoma la definición normativa de densidad, y establece un concepto semejante al establecido en el RCNFU. En este sentido, la norma en comentario indica que por densidad debe comprenderse la relación entre el número de habitantes por hectárea destinada a uso exclusivo de vivienda.

 

Debe advertirse que en el RZSA la densidad resulta un criterio relevante para determinar las dimensiones de la vivienda que se puede construir en la zona residencial.

 

Al efecto, transcribimos los artículos 5, 6 y 7 del Reglamento de Zonificación:

Artículo 5. Zona Residencial De Alta Densidad:

Esta zona corresponde a las áreas con mayor desarrollo urbano o que tienen la posibilidad de crecer con la incorporación de un colector sanitario. Por consiguiente se procura densificar estas áreas.

.

1- Usos Permitidos:

Todos los usos urbanos a excepción de la industria, bodegas, aserraderos y cualquier otro uso análogo a los citados que provoquen molestias en el vecindario, tales como: humo, ruido, olores, tránsito intenso, uso de materiales tóxicos, inflamables o explosivos y cualquiera otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante. Asimismo se exceptúa el comercio que provoque las molestias antes dichas.

Los siguientes usos se permitirán sólo frente a rutas principales clínicas, hospitales, comercio mayor, clínicas para animales, salas de cine y centros deportivos.

2- Requisitos:

2.1- Área mínima: 150.00 metros cuadrados, previo estudio o prueba de infiltración; con alcantarillado sanitario 120.00 metros cuadrados.

2.2- Frente mínimo: 8.00 metros; con alcantarillado sanitario se permite 6.00 metros.

2.3- Retiros mínimos:

- Frontal: 2.00 metros (antejardín).

- Posterior: 3.00 metros.

- Lateral: No se exige en caso de no existir aberturas en la construcción hacia la colindancia, en caso de existir se aplicará lo

dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

2.4- Altura máxima: no podrá exceder los 3 pisos, ni sobrepasará los 10

metros.2.5- Cobertura máxima: 75% del área del lote.

2.6- Densidad: 250 habitantes por hectárea.

 

Artículo 6. Zona Residencial de Media Densidad (ZRMD)

Esta zona es la que posee características semiurbanas y los suelos no son muy aptos para un uso urbano intenso, por lo que se busca darles un crecimiento menos denso.

1-Usos Permitidos:

Lo serán todos los usos urbanos, a excepción de la industria, bodegas, aserraderos, y cualquier otro uso análogo a los citados que provoque molestias en el vecindario, tales como: humo, olores, ruido, tránsito intenso, uso de materia tóxica, inflamable o explosiva, y cualquier otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante. Asimismo se exceptúa el comercio que provoque las molestias antes dichas.

2- Requisitos:

2.1 Áreas mínimas: 250.00 metros cuadrados, sujeto a la prueba de infiltración del terreno. En caso de existir alcantarillado sanitario, el área mínima permitida será de 150,00 metros cuadrados.

2.2 Frente mínimo: 10.00 metros; con alcantarillado sanitario se

permitirá 8.00 metros.

Retiros mínimos:

- frontal: 2.00 metros (ante jardín)

- Posterior: 3.00 metros

- Lateral: no se exige en caso de no existir aberturas en la construcción hacia la colindancia. En caso de existir se aplicará lo

dispuesto en el Reglamento de construcciones.

2.3 Altura máxima: no excederá de 3 pisos ni sobrepasará los 10.00 metros.

2.4 Cobertura máxima: 75% del área del lote.

2.6 Densidad: 150 habitantes por hectárea.

 

Articulo 7. Zona Residencial de Baja Densidad.

Esta zona tiene por objetivo mantener una densidad baja en áreas con poco grado de desarrollo de la infraestructura, donde prevalece lo rural y de aquellos terrenos que por sus características no poseen la capacidad para una mayor densidad.

1- Usos permitidos.

Lo serán todos los usos urbanos a excepción de la industria, bodega, aserraderos, y cualquier otro uso análogo a los citados, que provoquen en el vecindario molestias tales como humo, ruido, olores, contaminación de suelo o cualquier otro uso o molestia conflictiva al uso predominante.

2- Requisitos.

2.1 Área mínima: 600 metros cuadrados

2.2 Frente mínimo: 15,00 metros

2.3 Retiros mínimos:

- frontal 5.00 metros

- posterior: 5.00 metros

- lateral: no se exige en caso de no existir aberturas en la construcción hacia la colindancia. En caso de existir se aplicará lo

dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

2.4 Altura Máxima: no excederá los 3 pisos ni los 10.00 metros

2.5 Cobertura máxima: 75% del área del lote.

2.6 Densidad máxima: 60 habitaciones por hectárea.

 

            Las normas transcritas, establecen, en primer lugar, los usos permitidos dentro de las zonas residenciales. Luego, clasifica las distintas zonas de uso con fundamento en su densidad residencial.

 

            Así, las normas ordenan el número máximo de habitantes que pueden residir en una sola hectárea de la respectiva zona residencial. De forma conexa, las normas establecen el área mínima que puede tener cada una de las unidades habitacionales. Esta área mínima dependerá de si la vivienda se encuentra en una zona residencial de alta densidad, baja densidad o media densidad. Igualmente, las disposiciones establecen que el área mínima de las viviendas podrá variar si existe el servicio de alcantarillado disponible para evacuar las aguas negras. Debe señalarse que el RZSA define el alcantarillado sanitario como sistema de drenajes, alcantarillas y cloacas que se usa para recolectar los desechos sólidos y líquidos de una ciudad o urbanización para su subsecuente tratamiento y disposición final

 

 

            No omite indicarse que las normas en comentario también regulan otros aspectos de la vivienda, tales como frente mínimo, retiros mínimos, altura máxima y cobertura máxima.

 

De hecho, es claro que en el Reglamento de Zonificación, las dimensiones y características de cada unidad habitacional se encuentran condicionadas por la densidad residencial de la zona donde se encuentra la vivienda. Asimismo, resulta evidente que el área mínima de la vivienda, dependerá de si existe disponible o no el servicio de alcantarillado sanitario.

 

            Ergo, aún y cuando el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana no ha incorporado un Reglamento de Construcciones, como el exigido por el artículo 21 LPU, lo cierto es que el Reglamento de Zonificación establece una serie de disposiciones atinentes a la densidad residencial. Razón por la cual, no resulta procedente aplicar lo dispuesto en el reglamento de Construcciones del INVU.

 

            Por el contrario, en orden a extender un permiso de Construcción, deben respetarse las disposiciones del Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de Santa Ana y que se relacionan directamente con la densidad residencial.

 

 

3.                  CONCLUSIONES

 

Con fundamento en lo expuesto, se concluye:

 

1.                  El Transitorio II LPU retiene a favor del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, una competencia subsidiaria y residual en materia de planificación urbanística.

 

2.                  En virtud de esa competencia, el INVU podrá dictar normas reguladoras del desarrollo urbano de un cantón. Sin embargo, esta competencia está condicionada a que la Municipalidad respectiva, no haya ejercido sus potestades en orden a la aprobación y promulgación de un Plan Regulador. Igualmente, en virtud de esa competencia legal, las normas de desarrollo del INVU resultarán aplicables en los ámbitos no contemplados en el respectivo Plan Regulador.

 

3.                  En nuestra jurisprudencia administrativa, se ha reconocido que en ausencia de un reglamento de construcciones municipal, debe aplicarse el reglamento de Construcciones del INVU (RC). Sin embargo, también se ha establecido el principio de no prevalencia del reglamento del INVU, frente a la normativa local de la Municipalidad.

 

 

4.                  El Plan Regulador publicado el 20 de marzo de 1987, aprobado por el Concejo Municipal de Santa Ana el 5 de abril de 1986, solamente contempla disposiciones en orden al Plan Vial y la Zonificación. Esta situación no fue subsanada por la modificación que se hizo al Plan Regulador en 1991 (Gaceta N.° 74 del 19 de abril de 1991), pues esta modificación solamente contempla disposiciones que relacionadas con el reglamento de Zonificación.

 

5.                  En la medida en que existan vacíos en el Plan Regulador de Santa Ana, estos deberán ser suplidos mediante la aplicación de las normas de desarrollo urbano que haya dictado el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Por consecuencia, el reglamento de construcciones del INVU solamente será aplicable en el cantón de Santa Ana, en la medida en que su Plan Regulador adolezca de vacíos en materia de regulaciones de edificación.

 

6.                  Las normas VI.2 Y VI.4 RC contienen disposiciones atinentes a la densidad residencial. Las normas particularmente regulan el número de viviendas que se pueden construir en un lote si no existe colector de aguas negras o alcantarillado sanitario. Las normas disponen, que la densidad residencial estará sujeta a la obligación de conservar el área libre requerida para ubicar el respectivo sistema de drenaje.

 

7.                  Sin embargo, el Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de Santa Ana sí contempla disposiciones relacionadas con la densidad residencial.

 

8.                  Los artículos 5, 6 y 7 del Reglamento de Zonificación, establecen regulaciones especiales sobre la densidad residencial. Estas normas inciden sobre el área mínima de las unidades habitacionales, frente mínimo, retiro mínimo y área máxima de cobertura. Igualmente, las normas establecen que el área de la unidad habitacional podrá ser menor si existe servicio de alcantarillado sanitario disponible.

 

9.                  Ergo, aún y cuando el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana no ha incorporado un Reglamento de Construcciones, como el exigido por el artículo 21 LPU, lo cierto es que el Reglamento de Zonificación establece una serie de disposiciones atinentes a la densidad residencial. Razón por la cual, no resulta procedente aplicar lo dispuesto en el reglamento de Construcciones del INVU.

 

 

10.              Por el contrario, en orden a extender un permiso de Construcción, deben respetarse las disposiciones del Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de Santa Ana y que se relacionan directamente con la densidad residencial.

 

 

Atentamente,

 

 

Lic. Jorge Andrés Oviedo Alvarez

Procurador Adjunto.

 

JAOA