17 de abril del 2015

C-88-2015

 

 

 

Lic. Donaldo Castañeda Avellán

Auditor Interno

Municipalidad de Liberia

 

 

Estimado señor:

 

            Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, damos respuesta a su Oficio AI-MI-04-2015, del 15 de enero del 2015, donde nos consulta si es procedente la localización de derechos y el visado municipal de un plano de una finca inscrita en los ciento cincuenta metros, contiguos a la zona pública, en la zona marítimo terrestre.

 

            Para la mejor comprensión de la respuesta, como marco referencial, se comenta la copropiedad indivisa, su extinción, la localización de derechos pro indivisos y el visado de planos, los enclaves privados en la franja litoral, y la localización de derechos y visación de planos de inmuebles privados dentro del demanio marítimo terrestre.

 

 

I.- LA COPROPIEDAD INDIVISA

 

            Hay copropiedad cuando una cosa pertenece indivisa a varias personas, quienes ejercen en conjunto todos los derechos del propietario singular, en proporción a la parte que cada uno tiene en la totalidad (Código Civil, artículo 270), o parte alícuota abstracta, determinada aritméticamente, a la que son proporcionales los beneficios y cargas de los partícipes.  Se trata de un único derecho de propiedad, dividido en cuotas ideales entre los condueños, sobre las que tienen poder exclusivo e independiente. (MANUEL ALBALADEJO. Derecho Civil III. Derecho de Bienes. Librería Bosch. Barcelona. 1982,  N° 61, pgs. 238 y 239.  SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencias 33/1995 y 58/1995. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II, sentencia 176/2012. TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 587/2001 y 1422/2011).

 

La copropiedad puede tener un origen voluntario (acto o contrato) o legal. (Alberto BRENES CÓRDOBA. Tratado de los Bienes. Editorial Juricentro S. A. 1981, pg. 32, citado por TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 349/2000).

 

            La situación derivada del condominio se considera, en general, inconveniente, por ser, a menudo, causa de discordias o pendencias entre los condueños, lo que no contribuye al mejor uso de los bienes.  De ahí que los ordenamientos jurídicos lo vean con recelo o poco favor, restrinjen su duración y facilitan su extinción (BRENES CÓRDOBA, Id. N° 28. TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN II, sentencias 193/2002 y 147/2008).         

 

 

II.1) EXTINCIÓN Y DESVINCULACIÓN DE LA COPROPIEDAD

 

            La copropiedad cesa por cualquiera de los motivos que extinguen el derecho de propiedad: destrucción de la cosa, su enajenación, la usucapión ganada por un tercero sobre la totalidad del bien, etc. (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 1073/2004), la reunión en un solo copropietario de todas las cuotas o derechos, y la división de la cosa común, la causa más usual de extinción. Otra forma de separarse de la copropiedad para el condómino es la localización del derecho indiviso.

 

 

II.1.2) DIVISIÓN DE LA COSA COMUN

 

Ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad y puede en todo tiempo exigir  la división de la cosa en común, salvo en las sociedades mercantiles o compañías comunes, si la cosa o derecho fueren por su naturaleza absolutamente indivisibles, en la comunidad de bienes en propiedad horizontal o cuando el el fraccionamiento del inmueble contraviene las normas de urbanismo (Código Civil, artículo 272. Con relación a este último punto, cfr.: del TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA, sentencia 434/2005).

 

El derecho a pedir la división por los copropietarios es irrenunciable, de manera indefinida, pero pueden convenir en que la cosa se conserve indivisa por cierto tiempo (pacto de indivisión), siempre que no exceda el plazo de cinco años, prorrogable por nuevos convenios (Código Civil, art. 274 ibd. Cfr: TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN PRIMERA, sentencia 40/2012. TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA, sentencia 334/2010).

 

Más propiamente, el Derecho positivo disciplina la división como “acto dispositivo irrenunciable e imprescriptible en cabeza de cada copropietario, salvo expresas limitaciones de ley”. (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia: 01073/2004).  

 

 

I.1.3) DIVISIÓN MATERIAL Y ECONÓMICA

 

Si la cosa es divisible, la división material “se concreta adjudicando las partes del bien común a cada copropietario en proporción al derecho del cual es titular, de manera que la cuota abstracta en estado indiviso, se sustituye por un derecho de propiedad solitario y exclusivo sobre cada porción material resultante de la división”. (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 1073/2004).

 

En caso de ser indivisible el inmueble, o no admitir cómoda división, si los condueños no convienen en que se adjudique a alguno de ellos, reintegrando a los otros en dinero, procede la división civil o económica, consistente en la venta, voluntaria o forzosa, en subasta pública, como ordene la ley o todos los interesados convengan, y el producto se distribuirá entre ellos, con arreglo al título de cada uno, deducidos los gastos que se hubieren ocasionado. (Brenes Córdoba. Ob. cit., pg 33, citado por TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 00349/2000).

 

En materia de extinción de la propiedad, la ley privilegia “la absorción de todas cuotas en uno solo de los comuneros para procurar la concentración del derecho de propiedad, sobre la enajenación a un tercero ajeno a la comunidad.” (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 1073/2004. Código Civil, art. 273. Código Procesal Civil, arts. 30 y 420, inc. 13. TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 349/2000. Ver también ALBALADEJO, ob. cit., pag. 248-249).

 

Tradicionalmente, a la acción para pedir la división de la cosa común se le denomina actio communi dividundo. “Para la procedencia de la pretensión de división material, es presupuesto indispensable que la finca sea divisible, y para ello se requiere que exista certeza de la existencia del inmueble y su ubicación acorde con la información registral. Ello es necesario para dar seguridad jurídica y conciliar la información registral con la materialidad del bien”. (TRIBUNAL AGRARIO, sentencia: 00314/2008).  

 

            La división de la cosa común no perjudica a terceros, quienes conservan los derechos reales que tuvieren antes de la partición, ni los derechos personales contra la comunidad.

 

 

II.- LA LOCALIZACION DE DERECHOS INDIVISOS COMO MEDIO DE DESVINCULARSE DE LA COPROPIEDAD

II.1) REQUISITOS Y TRÁMITE

Si bien la localización del derecho indiviso se ha considerado una forma de ”dividir la cosa común” (Código Civil, art. 272. SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 58/1995; TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 0003/2005 y 1422/2011), en realidad ésta no se reparte entre todos los copropietarios de acuerdo con su cuota ideal. Es más un modo de desligarse de la cotitularidad para el condómino (SALA PRIMERA DE LA CORTE, resoluciones 688/2007 y 1064-C-S1-2011) en quien concurren los presupuestos legales: ser propietario de uno o más derechos indivisos, en una o varias fincas inscritas en el Registro Público; tenerlo localizado de hecho en el terreno, formando un solo lote (aun cuando esté dividido por una calle pública o servidumbre; TRIBUNAL AGRARIO, voto 832/2008; TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, voto 123/2008), y haberlo poseído por un plazo no menor de un año, en forma quieta, pública, pacífica y como dueño. Lo que le legitima a solicitar que se autorice a inscribirlo a su nombre, como finca independiente, compareciendo ante Notario, mediante escritura pública, una vez cumplidos los trámites de la Ley 2755/1961. A su favor, tiene la presunción de haber poseído por el plazo y en esas condiciones si a fecha de la solicitud ha transcurrido un año o más desde que adquirió el derecho o derechos a localizar. Caso contrario, deberá probar, con declaración de dos testigos, vecinos del cantón donde se  ubica la parcela, que ha estado localizada y la ha poseído, él y/o los anteriores dueños del derecho o derechos, por no menos de un año en la forma indicada (art. 1°).

 

II.2) COMPETENCIA JUDICIAL Y NOTARIAL

 

La información acerca la parcela a localizar, con sujeción a los requisitos establecidos al efecto (Ley 2755, arts. 2° y 3°), ha de presentarla el condueño ante el Juez de la jurisdicción correspondiente, aunque la Ley 7764/1998, artículo 129, faculta, con carácter optativo la realización del trámite en sede notarial, en los términos ahí previstos, inclusive para asuntos pendientes en los Tribunales (Art. 135. TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 00070/2006. Ley 7764/1998, arts. 36, 130 a 134, 146, inciso b, entre otros. Circulares BI-044-98, 048-1998 y BI-026-99 del Registro de la Propiedad Inmueble).

 

 La intervención del Juez o del fedatario público tiende a verificar la legalidad del trámite, para autorizar la inscripción del derecho localizado como finca independiente.

 

 

II.3) ACTIVIDAD NO CONTENCIOSA

 

El trámite es no contencioso, exento de conflicto, regido también por Título I, Libro IV, del Código Procesal Civil, art. 819, inciso 13, y siguientes, en el cual la oposición fundada, en tiempo, de alguien con derecho a hacerlo, obliga a remitir a las partes a la vía ordinaria o contenciosa, para que el oponente entable la respectiva demanda dentro del plazo de treinta días. (art. 821 ibid y 7 de la Ley 2755).

 

(Referente a la localización de derechos como actividad no contenciosa, vid. del TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCION PRIMERA, votos 64/2010 y 83/2011-I. TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, resolución 252/2010. TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, resoluciones 00004/2001, 868/2001 y 950-F-2009.TRIBUNAL AGRARIO, voto 0374-F-10).

 

 

II.4) AUDIENCIA A INTERESADOS DIRECTOS

 

Para la defensa de sus derechos, a los  terceros o interesados directos (colindantes, acreedores hipotecarios, embargantes, anotantes, etc.), cuyos nombres consten en el escrito inicial, el plano y certificación registral, a los que pueda afectar la solicitud de localización, se les ha de dar audiencia por quince días hábiles (Ley 2755, art. 5°).

 

(En punto a la notificación a los colindantes del inmueble a localizar, los restantes condueños que no han localizado sus derechos, a quienes les puede deparar perjuicio el trámite, vid. del TRIBUNAL PRIMERO CIVIL las resoluciones 375/1999, 526 y 765 del 2000, 329/2001, 616-L-2001, 621/2001, 864/2002, 1517/2004 y 950-F-2009).

 

 

II.5) AUTORIZACIÓN A OTORGAR ESCRITURA DE LOCALIZACIÓN

 

Transcurrido el citado plazo de quince días, sin oposiciones, o desestimadas éstas en firme, y cumplidos los requisitos legales, se dicta resolución autorizando al solicitante a comparecer ante Notario Público a otorgar la escritura de localización del derecho, en la que ha de consignarse la cita de  inscripción, el valor, proporcionalidad del derecho y otros datos de parcela, y darse fe de su firmeza y de estar debidamente notificada (Ley 2755, art. 8°).

 

Sobre el recurso de apelación contra la resolución de fondo de una localización de derechos, plazo, efectos y normas aplicables, vid. TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, resolución 507/2010.

 

 

II.6) TRASLADO DE GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

 

Al inscribir la parcela como finca independiente, el Registro Público debe trasladar a la nueva inscripción los gravámenes y demás anotaciones que afecten el derecho localizado, si los hubiere. (Ley 2755, art. 9°).

 

 

II.7) PROPORCIONALIDAD DE MEDIDA Y DERECHO

 

La cabida de la parcela localizada no podrá exceder la que le correspondiere, conforme a la proporcionalidad del derecho en la finca general, cuando ésta resulte de un plano catastrado y esa circunstancia aparezca del Registro. (Ley 2755, art. 9°).

 

Si el condueño localizó una medida superior a la que concierne a su derecho, abarcando áreas de otro derecho, tiene lugar el reclamo, en tiempo, de nulidad de la localización e inscripción. (TRIBUNAL AGRARIO, sentencia 1131-F-2011).

 

En torno a la improcedencia de localizar una medida que no guarde concordancia con la proporción del derecho, vid.: SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 33 y 58, ambas de 1995. TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 00164/2004, 00342/2006, 308/2007, 1035/2007, 990-F-2012 y 170/2014). 

 

Ningún copropietario puede usucapir en perjuicio de los demás copropietarios. Su posesión no le concede derecho sobre la totalidad del fundo, en razón de tener sólo un derecho abstracto o ideal en el conjunto. Carece de las condiciones necesarias para usucapir: posesión decenal, justo título y buena fe. (Código Civil, art. 864. SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencias 33/1995 y 58/1995. TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 1422/2011,   420/2012 y 990/2012).

 

 

II.8) PLAZO DE CONVALIDACIÓN. IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA   ACCIÓN DEMANIAL

 

La inscripciones que se hagan al amparo de la Ley 2755 quedarán convalidadas si transcurren tres años a partir de la inscripción de la localización en el Registro de la Propiedad Inmueble , sin que se presente y anote en esa Oficina demanda para invalidarla. (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 597/2003). El plazo de convalidación será de diez años para los interesados que no hubieren sido notificados personalmente. La advertencia del plazo de convalidación debe hacerse constar en la resolución de fondo, a fin de el Registro lo transcriba literalmente (art. 10). Ello con el objeto de garantizar a terceros interesados que no hubiesen sido notificados, la oportunidad de interponerlas acciones que estimen pertinentes, dentro del plazo legal. (TRIBUNAL AGRARIO, votos 1131-F-2011 y 553-F-2012).

 

De prosperar la demanda, se anula la resolución que autorizó la localización y se ordena cancelar la inscripción registral y catastral. (TRIBUNAL AGRARIO, voto 990-F-2012).

 

El plazo de convalidación es inoperante en los bienes de dominio público, como consecuencia de la imprescriptibilidad del derecho y del impedimento legal para los particulares de reducirlos a propiedad privada (Código Procesal Contencioso Administrativo, doctrina del artículo 34.2 y precedentes judiciales que los informan: TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN IV, sentencia 00051/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VI, sentencias 0235/2010, 01962/2010, 02108/2010, 03655/2010, 03847/2010, 00014/2012, 00188/2012, 00260/2012, 00026/2013, 00034/2013 y 00120/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VII, sentencia 00089/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VIII, sentencia 00040/2013, entre otros).

 

Tiene aquí vigencia lo indicado en el dictamen C-321-2003, en orden a la imprescriptibilidad de la acción para anular títulos supletorios e inscripciones registrales ilícitos, en detrimento del dominio público estatal:

 

 “El demanio, de patrimonio nacional, es inalienable  e "imprescriptible, como imprescriptible será la acción del Estado para reclamar cualquier bien público." (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia N° 007 de 1993, considerando VII.  Y de la misma Sala, la sentencia 104-96).

 

La acción es un medio instrumental para la tutela del derecho, y si éste es imprescriptible, aquella también lo será. No puede haber un derecho imprescriptible con prescripción de la acción para hacerlo valer, pues lo extinguiría y haría nugatorio.  A este principio aludimos en el dictamen C-128-1999, pg. 16: "El derecho que tiene el Estado para ejercer la acción de nulidad del título y la cancelación del asiento de inscripción en el Registro Público obtenido por el procedimiento de información posesoria 'no está afectado por ningún término de prescripción, pues en realidad se trata de rescatar bienes que nunca habían salido de su patrimonio'. TRIBUNAL SUPERIOR DE LO CONTENCIOSO ADMISTRATIVO, SECCIÓN PRIMERA, sentencia N° 230 de las 15,30 hrs. del 20 de junio de 1995”.

 

En ese dictamen, sobre la imprescriptibilidad de la acción citamos, entre otros: GAUDIER, A. Précis des Matiéres Administratifs. T. I. Tipografic A. Lahure.  París, 1879, pg. 140-141.  HAURIOU, M. Précis de Droit Administratif.  6° ed. Sirey.  París. 1907, pg. 593.  MOURGEON, J. La repression administratif.  L. G. D. J. París, 1967, pg. 360. KLEIN, Cl. La police du domaine public. L. G. D. J. París, 1966, pg. 105.  DE LAUBADERE, A, Traité Elemenataire de Droit Administratif.  L. G. D. J. París, 1963, pg. 773.  AUBY et DUCOS-ADER, R., Droit Administratif.  Dalloz.  París. 1973, pg. 308.  ALLARD, R et KIENNERT, G.  Le droit administratif du domaine public et de la voire.  Editions Eyrolles.  París. 1975, pg. 143”.

 

 

III.-VISADO MUNICIPAL DEL PLANO

 

En todo fraccionamiento de terrenos situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, es indispensable haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes. El notario autorizante ha de dar fe, en el otorgamiento del documento correspondiente, de que la división coincide con la que expresa el plano. Los fraccionamientos que se hagan en documento privado o público se reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado (4240/1968, art. 33 ibid. TRIBUNAL DE NOTARIADO, resoluciones 00152/2003 y 00190/2013. Circular Registral DRP-06-2006, Gaceta 184 del 26 de setiembre del 2006).  El Registro Público suspenderá la inscripción de documentos sobre esos fraccionamientos sin dicha constancia (art. 34 ibid. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, sentencia 00175/2009).

 

Fraccionamiento es la división de cualquier predio, con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar  en forma separada las parcelas resultantes, e incluye las localizaciones de derechos indivisos, entre otros actos (Ley 4240, art. 1°).

 

Para fraccionamientos de terrenos en distritos urbanos con fines agropecuarios, vid. Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, art. II.1.1, Ley 4240/1968, Transitorio II, y TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO, voto 017/2008.

El Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto 34331-J/2007, dispone:

“Artículo 79.- (…)

Los visados de casos especiales se regirán de la siguiente forma: a. (…) b.  Para fraccionamientos, el visado requerido, es el de la municipalidad respectiva independientemente si el fraccionamiento está ubicado en distrito urbano o rural”.

El TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO, en voto 361-2014, consideró que esa normativa se aplica “a distritos urbanos y otros sujetos a control urbanístico por parte de la municipalidad. Además a fundos rurales en el tanto se pretenda hacer un fraccionamiento”.

El visado, se asocia al "visto bueno que, tras su examen o revisión, estampan las autoridades administrativas competentes en un documento, generalmente con sello oficial, para certificar su ajuste o conformidad al ordenamiento, sirviendo de medio de control o comprobación de requisitos y disposiciones legales; bien para aprobar o autorizar el uso con determinados fines, proseguir los trámites ante otras dependencias públicas, etc”. (Opiniones Jurídicas OJ-123-2000, OJ-089-2002 y dictamen C-066-2002).

Por medio del visado los gobiernos locales, controlan y autorizan el fraccionamiento de inmuebles cuando constatan que se adecúa a la normativa atinente a ordenación y planificación territorial, lo que permite el nacimiento de un nuevo inmueble a nivel material y formal o registral. (TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN I, voto 00099/2001. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II voto 00263/2008,  00425/2009 y 00166/2010. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, en resoluciones 791-2002, 00143/2006, 175/2009, 176/2009, 00630/2009, 00166/2010, 01585/2010, 02412/2010, 03818/2010, 00124/2011, 00222/2011, 00185/2012 y 00047/2013).

 De requerirse, el visado municipal es requisito para la inscripción del plano en el Catastro Nacional.  (TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCION III, voto 00175/2009). Así se desprende del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo 34331/2007:

“Artículo 79.- Visados.  (…)

La autorización o visado de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la inscripción en el Catastro (…).”

“Artículo 82.-Planos para fraccionamientos. El plano para fraccionamientos servirá únicamente para que el interesado proceda a su inscripción respectiva en el Registro de la Propiedad Inmueble”.

El visado municipal se concede o deniega por la administración municipal en forma reglada, en confrontación con los requisitos exigidos. (TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, resolución 00175/2009).

 

La visación municipal de los planos de fraccionamientos en áreas sujetas a control se negará si concurren las razones legales contempladas; entre éstas, que en el inmueble que se intenta dividir pese algún usos públicos. El funcionario municipal que autorice un plano con violación evidente a los reglamentos de desarrollo urbano, se hace acreedor de una sanción penal. (Ley impedimento, como el que recae en áreas reservadas a 4240 36 y 37. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II, votos 00263/2008 y 00166/2010. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, resoluciones 00791/2002, 01585/2010 y 02412/2010).

 

En esta materia, por su integración con el Derecho Ambiental, como norma, no se configura el silencio positivo. (SALA CONSTITUCIONAL, votos 1895/2000, 6322/2003. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, resolución 00266/2012).  

 

“El visado otorga un derecho subjetivo a quien lo obtuvo y no es posible volver contra ese derecho, como no sea acudiendo a los procedimientos legales de supresión de un acto declarativo de derechos subjetivos”. (TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, voto 175/2009 y 03818/2010, cons. IX. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II, votos 00263/2008 y 00166/2010. Acerca de la doctrina  de la intangibilidad de los actos propios, cfr., entre muchas resoluciones: SALA PRIMERA DE LA CORTE, voto 94/2011. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN IV, votos 00083/2013 y 00084/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VI, el 096/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VII, el 00083/2013 y 00089/2013).

 

 

IV.-LOCALIZACIÓN DE DERECHOS Y VISACIÓN DE PLANOS EN INMUEBLES PRIVADOS INSCRITOS DENTRO DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE.

 

 

IV.1) LA EXCEPCIONAL PROPIEDAD PRIVADA DENTRO DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DE DOMINIO PÚBLICO

 

Como expresamos en los dictámenes C-128-1999 y C-033-2005:

“Las únicas propiedades privadas que es dable admitir dentro de la zona marítimo terrestre, son las que se hallaban debidamente inscritas al dictarse la Ley 6043 de 2 de marzo de 1977; es decir, con estricto acomodo a la normativa que lo autorizó, o en trámite de titulación, si cumplieren los requisitos, culminaren con sentencia aprobatoria y llenaren el trámite registral (artículos 6° y Transitorio V ibídem; Código Civil, arts. 267, 455 y 459).

Dada la afectación –en bloque- a dominio público que en nuestro ordenamiento tienen desde antaño las dos fajas litorales y, ahora la zona marítimo terrestre en la Ley 6043, las propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de particulares configuran una excepción y compete a éstos demostrar la adquisición de su título apegado a la ley. Si no acreditan los presupuestos de exclusión a la regla de la demanialidad, el inmueble se reputará de naturaleza pública por imperativo legal.

A causa de la efímera desafectación que en su día aprobó el legislador y tiene su inmediato antecedente en la Ley 4558 de 1970, Transitorio III, ciertas secciones de la zona marítimo terrestre quedaron sometidas a propiedad privada. Esto dio lugar a que en la franja costera, junto a la titularidad pública prevalente, coexista un excepcional régimen privado.

El Transitorio III de la Ley 4558, publicada en La Gaceta N° 104 del 12 de mayo de 1970, para regir desde esa fecha (vid. art. 16), exigía respetar los cincuenta metros de la zona pública y quedó insubsistente con la Ley 4847 del 4 de octubre de 1971, que lo derogó; sea que estuvo en vigor diecisiete meses y dos días. Más tarde, la Ley 5602 de 4 de noviembre de 1974 suspendió la vigencia de la Ley 4558, que fue finalmente derogada en su totalidad por la Ley 6043, en el artículo 82.

Las informaciones posesorias de inmuebles dentro de la zona marítimo terrestre, promovidas con posterioridad a la derogatoria del Transitorio III de la Ley 4558 y toda operación registral no amparada en un asiento de inmatriculación previo y lícito, en perjuicio del demanio costero, tendrían un vicio de nulidad absoluta (TRIBUNAL SUPERIOR CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCION III, resolución 7982-98)”.

IV.2) DEBER DE RESPETAR LOS DERECHOS ADQUIRIDOS

 

            “Ante esa situación, el principio constitucional que prohíbe conculcar los derechos adquiridos al amparo de la legislación preexistente (artículo 34), imponía la necesidad de incorporar en esta materia una regla expresa de intangibilidad de los mismos.  Esto es lo que hace el artículo 6° de  la Ley 6043, que excluye de su órbita de aplicación las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares.

 

La declaratoria de afectación genérica a uso público de esa faja litoral  no puede tener efectos retroactivos en demérito de los derechos de propiedad que entraron legítimamente al patrimonio de sus titulares. La modificación de ese estado dominial requeriría del trámite de expropiación, compensando su valor económico, para hacer ingresar al dominio público esos espacios territoriales. La eficacia de la legislación derogada no desaparece para proteger los derechos que nacieron a su abrigo” (Dictamen C-128-99).

 

 

IV.3) LOCALIZACION DE DERECHOS INDVISOS Y VISADOS DE PLANOS EN ESOS INMUEBLES

 

Las interrogantes objeto de consulta se contestan con base consideraciones hechas, que se resumen a continuación:

 

IV.3.1) Dentro de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, como régimen de excepción, puede haber inmuebles de dominio privado, con título legítimo, inscritos en el Registro de la Propiedad y, por ende, excluidos de la afectación a dominio público que tiene la franja litoral.

 

IV.3.2) Esa propiedad privada puede ser solitaria, si pertenece a una sola persona –física o jurídica-, quien tendrá, en exclusiva, todas las facultades inherentes al dominio, con las limitaciones legales, o hallarse en estado de copropiedad indivisa, compartida por varios titulares, a través de una parte alícuota de cada uno en la totalidad.

 

IV.3.3) Si la finca madre ubicada en la zona restringida de la zona marítimo terrestre está legítimamente inscrita en el Registro Público y se halla en copropiedad indivisa, el condómino que tenga el derecho o derechos localizados de hecho en el terreno, formando un solo lote, poseído por plazo no menor de un año, en forma quieta, pública, pacífica y como dueño, puede desligarse de la cotitularidad, solicitando la inscripción a su nombre como finca independiente, mediante el otorgamiento de escritura pública, con ajuste al trámite de la Ley sobre Localización de Derechos Indivisos 2755/1961.

 

IV.3.4) Igual cabe autorizar el visado municipal del plano del inmueble a localizar cuando no haya razones legales para denegarlo y se requiera para su inscripción y el fraccionamiento del terreno.

 

IV.3.5) La localización de derechos indivisos difiere del trámite de informaciones posesorias, improcedente en bienes de dominio público y, en concreto, de la zona marítimo terrestre (Ley 6043, art. 7°), por el cual el poseedor de un inmueble, que lo ha usucapido en las condiciones señaladas por el artículo 856, en armonía con el 860 y 863, del Código Civil, y careciere de título inscribible en el Registro Público, solicita al Juez competente que se le otorgue, previa observancia de los requisitos y procedimiento de la Ley 139/1941 y sus reformas. Si el inmueble forma parte de una finca inscrita es motivo de rechazo de las diligencias de información posesoria, al contrario de lo que ocurre en la localización de derechos, donde la finca madre  está inscrita (Ley 2755, art. 1°).

 

IV.3.6) La Ley 6043 no se aplica a la propiedad privada inscrita “con sujeción a la ley” (art. 6°). Salvedad que no rige cuando la inscripción se hizo contra las disposiciones del ordenamiento jurídico, (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 104/1996), comprendiendo, en forma indebida, áreas del demanio marítimo terrestre, con vicio de nulidad absoluta, el que puede alegar cualquier interesado, incluida la Municipalidad administradora, y solicitar la adopción de las medidas cautelares necesarias para su tutela. (Ley 6043, art. 1°. Código Civil, art. 837. SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencias 00195/2004, 00549/2007, 00951/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN V, sentencia 00011/2012, entre muchas).

 

            Aunque esa ilícita inscripción no tiene la virtud de desafectar el bien del dominio púbico, mientras no recaiga sentencia firme que lo anule, se ha de respetar la titularidad formal.

 

La acción demanial es imprescriptible.

 

 

V.-CONCLUSION:

 

En los términos expuestos, es posible la localización de derechos indivisos en una finca inscrita en los ciento cincuenta metros de zona restringida de la zona marítimo terrestre y otorgar el previo visado municipal del plano, cuando se requiera legalmente.

 

Atentamente,

 

 

 

José J Barahona Vargas                             Yamileth Monestel Vargas

Procurador Asesor                                       Abogada de Procuraduría

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

JBV/YMV/lfa