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Ficha del Pronunciamiento
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Texto Dictamen 085
 
  Dictamen : 085 del 28/04/2017   

28 de abril de 2017


C-085-2017


 


Señor


Claudio Rodríguez Ramírez


Alcalde Interino


Municipalidad de Naranjo


 


Estimado señor:


 


Con la aprobación del  señor Procurador General de la República me refiero a su oficio N° MN-ALC-5386-16 de fecha 28 de marzo de 2016, por medio del cual solicita el criterio técnico jurídico de este Despacho respecto de la siguiente interrogante:


 


“-Están las Municipalidades legalmente facultadas y obligadas a modificar el Valor Fiscal de un Inmueble cuyo valor fue previamente determinado conforme a Fijación Hipotecaria de una Entidad Bancaria. Que luego paso a ser propiedad de dicha Entidad Bancaria, la cual solicita que mediante avaluó realizado por sus propios Peritos, sean aceptados dichos avalúos como la Base Imponible para el Cobro sobre Bienes Inmuebles, siendo dicha base inferior al valor predeterminado de la Hipoteca constituida por la misma Entidad Bancaria que fijó la Hipoteca primariamente, sin existir deterioro alguno de este Inmueble?


 


Se adjunta a la presente consulta el criterio legal N° MN-LEGAL-05-2016 de fecha 05 de mayo de 2016 emitido por la Licenciada Rosibel Monge Castillo, de la Municipalidad de Naranjo en el cual se llega a la siguiente conclusión:


 


·              Las Municipalidades no están legalmente facultadas u obligadas a modificar la base imponible de un bien inmueble, cuyo valor fue previamente determinado conforme a fijación hipotecaria o estimación o precio, independiente de que sea o no una entidad bancaria, cuya justificación sean peritajes privados.


 


 


I.                   SOBRE EL FONDO


 


La Ley No. 7509 y sus reformas, para efectos de la determinación del impuesto sobre bienes inmuebles previsto en el artículo 1°, dispone en el artículo 9 que la base imponible del tributo está constituida por el valor de los inmuebles registrado en la administración tributaria al 1° de enero del año correspondiente. Dice en lo que interesa el artículo:


 


“ARTÍCULO 9.- Base imponible para calcular el impuesto. La base imponible para el cálculo del impuesto será el valor del inmueble registrado en la Administración Tributaria, al 1 de enero del año correspondiente.


Se entenderá por Administración Tributaria el órgano administrativo municipal a cargo de la percepción y fiscalización de los tributos”.


(Así reformado por el artículo 1º, inciso c), de la ley No.7729 del 15 de diciembre de 1997)


 


En tanto que el artículo 10 de la ley de cita establece la obligación de la administración tributaria de valorar todos los bienes inmuebles, o de modificar los valores registrados cuando concurren las causales expresamente dispuestas por el legislador. Dice en lo que interesa el artículo 10:


 


ARTÍCULO 10.- Valoración de los inmuebles. Para efectos tributarios, todo inmueble debe ser valorado.


Los inmuebles se valorarán al acordarse una valuación general y al producirse alguna de las causas que determinen la modificación de los valores registrados, de acuerdo con esta Ley.


La valoración general será la que abarque, por lo menos, todos los inmuebles de un distrito del cantón respectivo, de acuerdo con lo previsto en los artículos siguientes y cuando ocurra la circunstancia mencionada en el artículo 15 de la presente Ley.


La valoración general o individual se realizará una vez cada cinco años. Solo podrán efectuarse nuevas valoraciones cuando haya expirado este plazo.


(Así reformado este párrafo final por el artículo 1º, inciso d), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)


 


Mediante el artículo 10 bis, se establece la obligación de que los avalúos para efectos de la determinación del impuesto sobre bienes inmuebles, deben ser realizados por ingenieros colegiados en el Colegio de Ingenieros Agrónomos o en el Colegio Federado  de Ingenieros y Arquitectos. Dice el artículo:


 


ARTÍCULO 10 Bis.- Avalúo y Valoración. Para los efectos de esta Ley, se define como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, con amplia experiencia en la materia, referido en la moneda oficial del país y emitido en una fecha determinada.


Se entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica.(Así adicionado por el artículo 2º, inciso b), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997)


 


Así mismo se desprende de la norma de cita que la valoración implica “...toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica”. 


 


Como corolario tenemos entonces, que el valor registrado de un inmueble puede resultar de la declaración presentada por el contribuyente del impuesto, o bien como resultado de una valoración individual o general practicada por la administración tributaria municipal siguiendo los lineamientos del Órgano de Normalización Técnica.


 


Ahora bien, de conformidad con el artículo 14 de la Ley N° 7509, el legislador prevé  la posibilidad de que el valor registrado de los inmuebles varíe automáticamente cuando concurra alguno de los supuestos previstos. Dice en lo que interesa el artículo:


 


“ARTÍCULO 14.- Modificación automática de la base imponible de un inmueble. La base imponible de un inmueble será modificada en forma automática por:


El mayor valor consignado en instrumento público con motivo de un traslado de dominio.


a)                 La constitución de un gravamen hipotecario o de cédulas hipotecarias. En este caso, la nueva base imponible será el monto por el que responda el inmueble, si fuere mayor que el valor registrado. En caso de varias hipotecas, el valor de la suma de sus distintos grados constituirá la base imponible, de manera que el monto por el cual responden todas las hipotecas no canceladas en forma conjunta será la nueva base imponible, siempre que sea una suma mayor que el valor registrado.


b)                 La rectificación de cabida y la reunión de fincas. A la reunión de fincas se le aplicará la adición de los valores registrados de cada una de las fincas reunidas.


c)      El mayor valor que los sujetos pasivos reconozcan formalmente mediante la declaración establecida en el artículo 3 de esta Ley.


d)     El fraccionamiento de un inmueble.


e)                 La construcción o adición, en los inmuebles, de mejoras apreciables que requieran permiso de construcción, cuya tasación modificará la base imponible, siempre que representen un valor igual o superior al veinte por ciento (20%) del valor registrado. En los terrenos dedicados a la actividad agropecuaria o agroindustrial no se tomarán en cuenta, para efectos de valoración, las mejoras o construcciones efectuadas en ellos, en beneficio de los trabajadores de dichas actividades o de la producción.


(Así reformado por el artículo 1º, inciso f), de la ley No. 7729 de 15 de diciembre de 1997)


(Así modificada su numeración por el artículo 2, inciso c), de la ley No.7729 de 15 de diciembre de 1997, que lo trasladó del 12 al 14)


 


            Se advierte entonces que una vez verificado cualquiera de los presupuestos  tipificados en el artículo anterior,  automáticamente la base imponible varía y se aplicará el mayor valor que se consigne en el instrumento público de hipoteca o de cédula hipotecaría, de rectificación de cabida o reunión de fincas, del fraccionamiento de terrenos, de la adición de construcciones y mejoras en los inmuebles, o del mayor valor declarado por los sujetos pasivos ante la administración tributaria municipal. Es decir, que al concurrir alguno de los presupuestos la administración tributaria municipal está obligada a calcular el impuesto sobre bienes inmuebles con fundamento en los valores que han sido modificados sin que medie actuación alguna de su parte, ya que la modificación automática del valor opera de pleno derecho.


 


Finalmente no puede dejarse de lado que de conformidad con el artículo 15 de la Ley del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, la Administración Tributaria podrá modificar el valor registrado de los bienes inmuebles, mediante valoración, de oficio o a solicitud del interesado, en lo que interesa establece dicho numeral:


 


ARTÍCULO 15.- Causas de modificación del valor registrado: La Administración Tributaria podrá modificar el valor registrado de los bienes inmuebles, mediante valoración, de oficio o a solicitud del interesado, en los siguientes casos:


a) La construcción de autopistas, carreteras, caminos vecinales u obras públicas y las mejoras sustanciales que redunden en beneficio de los inmuebles.
b) El perjuicio que sufra un inmueble por causas ajenas a la voluntad de su titular.


c) El valor que se derive de la valoración realizada por las municipalidades, aplicando los criterios establecidos por el Órgano de Normalización Técnica, de la Dirección General de Tributación Directa del Ministerio de Hacienda.
En los casos anteriores y en cualquier otro que implique modificación del valor registrado, por cualquier causa, deberá notificarse al interesado, de conformidad con el artículo 14 (*) de esta Ley.


 


Partiendo entonces de lo antes expuesto, los valores de inmuebles  registrados ante la administración tributaria municipal que han sido modificados automáticamente por el valor consignado por el acreedor en la escritura de constitución de un gravamen hipotecario conforme al inciso a) del artículo 14 de la Ley N° 7509, no pueden ver variados por una nueva valoración asignada por peritos ajenos a la administración tributaria municipal.


 


Sin perjuicio de lo dicho, si bien en principio el valor registrado de un inmueble que fue modificado mediante la constitución de un gravamen hipotecario no puede ser variado, si el sujeto pasivo demuestra que ha acaecido alguna de las causas previstas en el artículo 15 de la Ley N° 7509 puede solicitar a la entidad municipal que realice un avalúo individual, a fin de que ésta con fundamento en los criterios técnicos emitidos por el Órgano de Normalización Técnica determine el valor real del inmueble, y con ello garantizar el respeto al principio de realidad económica. También si la entidad municipal considera que el valor asignado al inmueble con fundamento en alguna de los presupuestos establecidos en el artículo 14 de la Ley, resultan irrazonables y desproporcionados en relación con la zona donde se ubica el inmueble puede ordenar de oficio la revisión del valor, para que sean los profesionales encargados de las valoraciones los que determinen el valor real del inmueble.


 


 


II.                CONCLUSIÓN


 


De acuerdo con los razonamientos Jurídicos expuestos podemos concluir que:


 


1.                  Los valores registrados de inmuebles ante la entidad municipal, pueden ser modificados automáticamente cuando concurra alguno de los presupuestos previstos en el artículo 14 de la Ley N° 7509 y sus reformas.


 


2.                  Los valores de inmuebles registrados que han sido modificados por escritura pública mediante el cual se constituye una garantía hipotecaria, en principio no pueden ser variados por la simple presentación un peritaje realizado por peritos ajenos a la administración tributaria municipal.


 


3.                  Si concurre alguna de las causales previstas en el artículo 15 de la Ley N° 7509, los sujetos pasivos pueden solicitar a la entidad municipal que realice un peritaje individual a fin de que sea ésta la que determine si el valor que fue modificado automáticamente al darse el supuesto previsto en el inciso a) del artículo 14 de la Ley, se ajusta al principio de realidad económica, ello conforme a los criterios técnicos emitidos por el Órgano de Normalización Técnica. También si la entidad municipal encuentra que el valor de un bien inmueble modificado automáticamente al darse el supuesto previsto en el inciso a) del artículo 14 de la Ley, puede ordenar de oficio una valoración del inmueble para determinar su valor real, conforme a los criterios técnicos emitidos por el Órgano de Normalización Técnica.


 


4.         La administración tributaria municipal, consecuentemente está facultada legalmente para modificar los valores registrados que han sido modificados automáticamente conforme a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley N° 7509.


 


Queda en esta forma evacuada la consulta presentada.


 


Atentamente,


 


 


 


 


Licdo. Juan Luis Montoya Segura                        Licda.  Estefanía Villalta Orozco


Procurador Tributario                                            Abogada de Procuraduría


                      


 


 


 


 


 


JLMS/EVO/kjm


Código: 4910-2016