C-197-87

9 de octubre de 1987

 

Señorita

Ana Isabel Viales Matarrita

Secretaria

Municipalidad de Santa Cruz

 

Estimada señorita:

 

Con aprobación del señor Procurador General de la República, me refiero al oficio de esa Municipalidad, en que nos transcribe el acuerdo del Concejo, tomado en sesión ordinaria N° 29-87, de recabar nuestro criterio en torno al conflicto surgido con las solicitudes de concesión de un lote en la zona marítimo terrestre de Playa Real, presentadas por los señores xxx, xxx, xxx y xxx.

 

I.         SOLICITUD DEL SEÑOR XXX

            Aportando documento privado de compra a la señora xxx, de fecha 20 de julio de 1976, y plano a su nombre, el señor xxx, solicitó a la Municipalidad, el 14 de abril de 1978, concesión de un lote de terreno (con una casa vieja, pozo y árboles frutales) para recreo y uso agropecuario en la zona restringida de Playa Real, Tempate, que colinda al Norte, calle pública; Sur y Este, xxx; Oeste, calle pública y xxx.  Mide una hectárea, dos mil trescientos treinta metros, sesenta decímetros cuadrados.  Indicó tener una ocupación de dos años e hizo depósito de doscientos colones para gastos de inspección y publicación de edicto, el que se confeccionó.  En el contrato, doña xxx manifestó tener una posesión superior a los treinta años, y se estipuló que el precio de la venta se pagaría una vez desocupado el inmueble por su hija xxx y familia.

 

            El 13 de setiembre de 1978 doña xxx estableció ante la Delegación Cantonal de Santa Cruz desahucio administrativo  (que, al parecer, no prosperó) contra xxx, el esposo de ésta, xxx, y sus cuatro  hijos, alegando propiedad de la casa que habitaban.

 

            En sesión extraordinaria N° 25 del 6 de noviembre de 1978 el Concejo Administrativo Municipal acordó suspender todas la solicitudes de arrendamiento en la zona marítimo-terrestre y oposiciones, hasta la realización de las respectivas demarcaciones del Instituto Geográfico Nacional y los avalúos de la Tributación Directa.

 

            El 19 de diciembre de 1986 se inspeccionó la parcela, constatándose su naturaleza, concordancia de linderos, excepto por el rumbo Oeste, que es zona pública, y los ocupantes a la fecha: xxx, xxx (o xxx) y xxx, sobrevivientes de la familia de xxx (fallecido) y xxx, quien para entonces había cambiado de residencia (con sus hijos menores), y xxx, compañera de xxx.

 

            xxxi presentó comprobantes de haber pagado diez mil colones a xxx, en resarcimiento de sus derechos de ocupación e igual suma a xxx C.C. xxx, por defender los de sus hermanos xxx, xxx y xxx, ante pretensiones de xxx.

 

            La señora xxx suscribió una nota haciendo constar no haber nunca transmitido ningún derecho, ni firmado documento alguno a favor de xxx, y que el inmueble en proceso de concesión, incluidos la casa y pozo existentes pertenecen a su hijo xxx, o xxx, poseedor desde hacía mas de dieciséis años.

 

II.        SOLICITUD DE LOS SEÑORES XXX Y XXX

 

            En escritura pública otorgada ante el Notario xxx, el expresado xxx C.C. xxx vendió el 21 de agosto de 1976, a los señores xxx y xxx, por la suma de cuarenta mil colones,  la finca sin inscribir, coincidente, por sus características y situación, con la que adquirió xxx, salvo un ligero exceso de cabida (en el nuevo contrato la superficie de la finca es una hectárea seiscientos veintiocho metros cincuenta y un decímetro cuadrados) y el lindero Oeste, que repite el de los rumbos Sur y Este), comprendiendo derechos de posesión de más de dieciséis años y las mejoras.  Inmueble catastrado bajo el número G-7956-76 (por el vendedor, según se dice en un memorial), a nombre de la Municipalidad de Santa Cruz, para arrendar a él.

 

            Marginada el área fuera de la zona marítimo-terrestre, los compradores y el señor xxx gestionaron ante la Municipalidad el arriendo del espacio restante: 9524 metros 51 decímetros cuadrados, para uso de recreo; afirmaron ejercer la posesión desde el 21 de agosto de 1976, y depositaron los gestos de inspección y edicto.

 

            En nota del 31 de agosto de 1976, los señores xxx y xxx, firmando aquel a ruego suyo, manifestaron ser ocupantes del inmueble en disputa, por tolerancia de xxx, estar dispuestos a seguir cuidándolo para los  nuevos dueños xxx y no tener mejoras hechas.

 

            En escrito de fecha 26 de febrero de 1979 doña xxx asevera no haber autorizado a su hijo xxx para vender sus derechos de ocupación (documento sujeto a reconocimiento para que haga fe frente a terceros.  Artículo 741 del Código Civil).

 

            xxx aparece en el Registro de Valores de la Tributación Directa como declarante de una finca sin inscribir ubicada en Santa Cruz, desde 1964.

 

            En setiembre del año setenta y ocho, xxx instó al Concejo a resolver su oposición al arriendo de xxx y xxx.

 

            Estos últimos y Jesús Bustos rescindieron en escritura pública, el 20 de noviembre de 1985, el contrato de compraventa celebrado el 21 de agosto de 1976, con reversión del lote al transmitente y reintegro del precio.

 

            xxx planteó juicio desahucio por tolerancia contra xxx, que fue declarado sin lugar, y acusó por el delito de usurpación, en daño suyo, a xxx c.c. xxx; procesos seguidos en los Juzgados de Santa Cruz.

 

            El 20 de junio de 1986 el referido xxx pagó a la Municipalidad de Santa Cruz ¢60,50 por detalle de caminos.

 

            Al 6 de octubre de 1986, no tenían concesión ni solicitudes presentadas en la Municipalidad, xxx, xxx y xxx c.c. xxx.

 

            El 24 de febrero de xxx vendió a su hermano xxx, ante Notario Público, el inmueble en conflicto, con inscripción catastral G-7656-76.

 

            Los compradores xxx y xxx pidieron autorización para retroceder al señor xxx sus derechos de ocupación o concesión, previniéndole al Registro General de Concesiones del ICT.  Comprobar su existencia con constancia municipal.

 

            En nueva inspección, practicada en el inmueble el veintiocho de agosto del año en curso, se verificó que los ocupantes actuales son xxx c.c. xxx, xxx, xxx, xxx y los menores xxx, xxx.

 

            En informe del 21 de abril de 1987, la Comisión de Playas y el Ejecutivo Municipal sugirieron al Concejo negar validez a los traspasos de xxx y xxx, por efectuarse sin permiso de la Municipalidad, y dar el arriendo a xxx, peticionario más antiguo, haciéndose cargo de cancelar las mejoras.

 

III.      INVALIDEZ DE LAS VENTAS

 

            En realidad la invalidez de las ventas hechas por los hermanos xxx c.c. xxx a xxx y xxx, retroventa, y de xxx al primero, no dimana de la falta de autorización municipal, pues los artículos 45 de la Ley 6043 y 59 de su Reglamento, en que se basa el dictamen rendido al Concejo, resultan inaplicables en la especie, por cuanto lo que prohíben traspasar son “las concesiones y los derechos derivados de ellas, sin la autorización expresa de la municipalidad respectiva y del Instituto Costarricense de Turismo o del Instituto de Tierras y Colonización…”, y aquí no se ha otorgado aún ninguna concesión como para enmarcar el asunto en lo previsto en tales normas.  Esas disposiciones hallan su fundamento en el hecho de que la concesión confiare un derecho privativo de uso sobre un bien demanial, a través de acto administrativo emanado de autoridad competente, la que ha de controlar y legitimar la situación del nuevo poseedor.  Con todo, el defecto recriminados a esos traspasos cubriría por igual el del señor xxx, de quien asimismo no consta la pretendida autorización, con el agravante de que la carta-venta ni siquiera exhibe fecha cierta, a partir de que fue suscrita.  (Vale recordar en esto, que un documento privado adquiere fecha cierta al llegar a formar parte de un expediente público.  Artículo 742:2 Código Civil)

 

            Es en la propia dominicalidad del bien (imposibilidad jurídica del objeto) donde radica el vicio en cuestión, toda vez que las únicas propiedades dentro de la zona  marítimo terrestre excluidas del patrimonio nacional (con régimen privado) al entrar en vigencia la Ley 6043 son las inscritas con sujeción a la Ley (artículo 6º.), por lo que el inmueble en controversia constituye dependencia demanial indiscutible; carácter asignado a la zona marítimo-terrestre desde la Ley de Aguas, artículo 1°, inciso VIII, 3, inciso I, 69, 74, y 75 y Ley de Tierras y Colonización, artículo 7, inciso b). 

 

Cabe recordar que las cosas del dominio público están fuera del comercio de los hombres y son inidóneas para figurar como materia de negociación, no pudiendo los particulares alegar, ni transferir más derechos que los adquiridos legalmente.  Por lo demás, la venta de cosa ajena es absolutamente nula (artículos 262, 263, 267 inciso 2°, 1007 y 1061 del Código Civil).

 

            Todos los contratos de venta que esgrimen las partes, en tanto versan sobre un tramo inmobiliario de la zona marítimo terrestre, por la naturaleza del bien y la ausencia de titularidad hábil en los transmitentes, deviene absolutamente nulas e inocuos para decidir el otorgamiento de la concesión, debiendo, en ese sentido, prescindirse de ellos y de otros actos que perdería respaldo, como el registro tributario y pago aislado por detalle de caminos.

 

            A lo sumo, sustentarían alguna pretensión concerniente a mejoras, si llegara a probaros que el vendedor era su propietario (y desde luego, la enajenación de cualquier área fuera de la zona marítimo-terrestre que abarcaran; aspecto que escapa de nuestro conocimiento).

 

            “El vicio de nulidad absoluta produce la insubsistencia del acto de manera tan completa que jurídicamente, es como si jamás hubiere existido; de ahí su total impotencia para dar vida a ningún derecho y para producir el menor efecto a favor o en contra de alguien” (Brenes Córdoba: “Tratado de las obligaciones”, Número 479).-

 

            Tampoco hay prueba de que haber derechos de ocupación con pago de cánon.

 

IV.      REQUISITOS DE LA CONCESION

 

            Sabido se es que para obtener una concesión en la zona restringida, conforme el Reglamento de la Ley 6043, deben llenarse, en lo que interesa los siguientes requisitos básicos:

 

1.-              Mediar declaratoria de aptitud turística o no turística de la zona, por el Instituto Costarricense de Turismo, anunciada en La Gaceta (artículo 27 de la Ley).  Razón de esa declaratoria a nuestro juicio ha de quedar asentada en los autos, bien a modo de constancia o en el proyecto de resolución; lo que se echa de menos.

 

2.-              Existir Plan Regulador (si la zona es de aptitud turística) aprobado por el ICT e INVU (artículos 37 y 38 de la Ley y 17, 54 y 55 del Reglamento) y divulgada en el Diario Oficial su implantación, por la Municipalidad (o Plan de uso de Suelos con aprobación del IDA si la zona fuere de no aptitud turística), debiendo la concesión ajustarse a sus lineamientos respecto al uso del terreno.

 

Este aspecto no se menciona en el trámite y es claro que sin estar satisfecho la Municipalidad no puede pronunciarse acerca de las solicitudes.

 

3.-              Demarcación de la Zona Pública por el Instituto Geográfico Nacional, publicada en La Gaceta (artículos 62 y 63).  Extremo para el que vale lo dicho en el primer punto en relación al asentamiento en los autos.

 

El amojonado podría estar contenido entre los que aparecen en La Gaceta del 23 de mayo de 1980, página 19.

 

4.-              Avalúo de la Tributación Directa, base del canon a fijar (artículo 50)

 

Si el Concejo Administrativo suspendió los procedimientos hasta la verificación de éste y el anterior requisito, reanudándolos luego, cabe presumir su cumplimiento.  Empero, no hay prueba.

 

5.-              Inspección de Campo

 

El artículo 35 establece que se notificará al solicitante el día y hora de la Inspección, con adelanto no menor de ocho días; diligencia en que habrá de levantarse el informe o acta prescritos en el original 36.  Y refiriéndose las solicitudes el mismo inmueble, según se desprende de la descripción y constataciones en el sitio, lo razonable sería hacer un señalamiento común y notificarlo a las partes, con el anticipo legal.  Formalidad aparentemente omitido en el asunto del señor xxx, aunque en virtud del principio de conservación del acto, podría subsanarse con una ratificación suya de lo actuado.  En el de los señores xxx y xxx no se corroboran, ni la práctica de inspección.

 

6.-              Publicación del edicto para oposiciones en uno y otro caso

 

También falta de acreditar

 

7.-              Resolver lo relativo a la oposición de Chavarri

 

El artículo 41 manda al señor Ejecutivo Municipal, cuando la oposición es oportuna, comunicarle a la contraria y citar a las partes a una comparecencia, en la cual presentarán sus pruebas, levantando acta, que firmarán los partícipes.

 

            Dada la trascendencia de sus declaraciones, es pertinente juramentar los testigos, instándolos a decir verdad por lo mas sagrado de sus creencias, imponiéndoles de las penas con que la ley castiga el delito de falso testimonio (de uno a cinco años; artículo 314 del Código Penal) y consignarlo en el acta.  “No hay testigo sin juramento”, escribe el doctor Francisco Castillo González.  La declaración que no estuviere antecedida de ese requisito constituiría simple información, prueba indiciaria; no testimonial (El Falso Testimonio.  Revista de Ciencias Jurídicas N° 17, páginas 135 y 137).

 

“…se diferencia nuestro derecho penal de otros sistemas, en los que el falso testimonio solamente puede darse si la falsa manifestación es hecha ante autoridad judicial competente.  Nuestro sistema es más amplio y puede cubrir no solamente la actividad judicial, sino la administrativa, la contencioso-administrativa, la parlamentaria, etc.”

 

            Celebrada la comparecencia, la oficina de concesiones o el señor ejecutivo municipal prepararán el proyecto de resolución (artículo 42), apreciando las pruebas recibidas, el que se elevará al Concejo, a quien compete resolver en definitiva sobre el otorgamiento o la denegatoria.

 

            Si el proyecto lo elabora la Oficina de concesiones y existiere entre sus miembros algún pariente de los poseedores (en el dictamen se cita a xxx), habrá de inhibirse.

 

V.        PAUTAS LEGALES PARA EL OTORGAMIENTO

 

            Esclarecidos o satisfechos los requisitos enlistados, la resolución de fondo ha de ajustarse a las previsiones de los artículos 44 de la Ley 6043 y 57 del Reglamento.

 

“Artículo 44.-  Las concesiones se otorgarán atendiendo al principio de que el primero en tiempo es primero en derecho.  Sin embargo, el reglamento de esta ley podrá establecer un orden de prioridades atendiendo a la naturaleza de la explotación y a la mayor conveniencia pública de ésta; pero en igualdad de condiciones se ha de preferir el ocupante del terreno que lo haya poseído quieta, pública y pacíficamente en forma continua.”

 

El artículo 57 del Reglamento dice:

 

“Las concesiones se otorgarán atendiendo el principio de que el primero en tiempo es primero en derecho.  Sin embargo, cuando para el mismo terreno se presenten  solicitudes para usos diferentes que se ajustan a los lineamientos del plan de desarrollo de la zona, la concesión se otorgará de acuerdo con el siguiente orden de prioridades”.

 

El transitorio I del propio Reglamento reza:

 

“En el otorgamiento de concesiones de dará preferencia a las solicitudes presentadas con anterioridad a la vigencia de este reglamento siempre y cuando se adecúen a los requisitos aquí establecidos y sin perjuicio de las prioridades establecidas en el artículo 57 del reglamento”.

 

            De esas normas se concluye que como pauta general priva la máxima antigua “prior tempore, potior jure”,  por cuya virtud la prioridad de presentación de la solicitud (ver artículo 67 del Reglamento), durante la vigencia de la Ley 6043, de derecho preferente a la concesión; regla de plena aplicación en solicitudes sobre un mismo inmueble para usos iguales.  De haber igualdad de condiciones se escogerá al legítimo ocupante del terreno.

 

            Pero, tratándose de solicitudes sobre el mismo inmueble para dedicarlo a usos distintos, compatibles con el plan de desarrollo de la zona, regirá el orden de prelación reglamentaria.

           

Así las cosas, importa que el señor xxx precise, a requerimiento de la Municipalidad, lo atinente al uso agropecuario, dimensiones que tendrá en el inmueble y si lo mantiene a fin de que aquella pueda conocer su relevancia y apego a la planificación del área al momento de decidir.

 

            Juzgamos sana la medida de considerar la indemnización de mejoras de reubicación de los pobladores que quedaren, poniendo a derecho su situación.  Doctrina de loss artículo 70 de la Ley y 75 del Reglamento.

 

            En suma, procede dar cabal cumplimiento y clarificación a los puntos mencionados, de previo a que el Concejo entre a emitir el veredicto final.

 

            De usted, atentamente,

 

 

Lic. José Joaquín Barahona Vargas

PROCURADOR AGRARIO Y AMBIENTAL

 

 

JJBV/xcv