C-154-2001

28 de mayo del 2001

 

Señor

Eliécer Román Duarte

Secretario Municipal a. i.

Municipalidad de La Cruz

 

Estimado señor:

    Con aprobación del señor Procurador General Adjunto de la República, doy respuesta a su Oficio que transcribe el Acuerdo número 3-15, adoptado en la Sesión Ordinaria N° 29-2000 del Concejo Municipal de La Cruz, a consecuencia del recurso de revisión interpuesto por el señor Irvin Wilhite Phipps, en su carácter de apoderado generalísimo sin límite de suma de Rancho Caballo Blanco S. A.

    El Acuerdo aprueba la recomendación del Asesor Legal de la Municipalidad para que se pida a esta Institución un estudio de la finca matrícula 47.150-000 de la Provincia de Guanacaste, a fin de determinar si se encuentra o no dentro de las disposiciones de la Ley 6043. A la vez dispone remitirnos copia del recurso y solicita al Departamento de Zona Marítimo Terrestre informar si se han otorgado concesiones sobre el terreno que reclama la gestionante, con especificación del nombre de los concesionarios y la fecha de otorgamiento.

    Como no se envió la documentación necesaria, hemos debido obtener las respectivas certificaciones registrales, catastrales y judiciales, tras identificar el expediente de información posesoria, el Juzgado, los números de remesa y archivo en el Archivo Judicial, así como el expediente del recurso de amparo contra esa Municipalidad, a efecto de aclarar la situación.

 

I. ANTECEDENTES

    De la documentación recabada se extrae que:

1) Con fundamento en la Ley de Informaciones Posesorias, la señora Carmen Martínez Mayorga promovió diligencias de información posesoria ante el Juzgado Civil

de Liberia, el 10 de octubre de 1980, para inscribir un inmueble que se localiza en Puerto Soley, La Cruz, y dividió en dos porciones (fs. 1 a 4 vto.).

2) Manifestó que conforme a sus planos de Catastro números G-405996-80 y G-406529-80, por el rumbo oeste las dos parcelas estaban frente al mar, y tenían una cabida de 5 hectáreas 6043 metros cuadrados, 69 decímetros cuadrados el primero, y 9 hectáreas, 5521 metros cuadrados y 14 decímetros cuadrados, el segundo (certificación de ese expediente, N° 500-1980; f. 4.).

3) No obstante, ambos planos respetan la zona marítimo terrestre de doscientos metros, e incluso indican como área arrendada a la titulante la franja de ciento cincuenta metros, contigua a la zona pública (fs. 1 y 2).

4) Los testigos ofrecidos refirieron los linderos a los términos del escrito inicial, y la declarante Dora Zamora Zamora afirmó que la cabida global del inmueble a titular era apenas de cuatro o cinco hectáreas (fs. 11 y 12).

5) El Juzgado aprobó las diligencias mediante resolución de las 8 horas 40 minutos del 8 de octubre de 1981, con base en la Ley N° 139 de 14 de julio de 1941, e incorrectamente tuvo por descritas sendas porciones de terrenos en el plano catastrado número G-405996-80 y como colindancia oeste el Océano Pacífico (f. 21 fte. y vto.).

6) La ejecutoria se inscribió en diciembre de 1981 en el Registro Público de la Propiedad Inmueble y originó la finca del Partido de Guanacaste, que aquí interesa, hoy bajo el sistema de Folio Real, matrícula 47150-000, a nombre de Rancho Caballo Blanco Sociedad Anónima, adquirida por compra el 13 de febrero de 1997, y la número 47132 (certificaciones registrales).

7) El 17 de marzo de 1983, la entonces titular del inmueble número 47150 esa finca, Rancho El Diamante S. A. hizo levantar el plano que inscribió en el Catastro Nacional con el número G-499639-83, para modificar el G-405997-80 y reducir la medida de 9 hectáreas 5521,14 metros cuadrados a 8 hectáreas 7.126,29 metros cuadrados. El nuevo plano especifica que la faja de ciento cincuenta metros de zona restringida está "arrendada" a esa sociedad (certificación de ese plano).

8) El 23 de marzo del 2000, el Presidente de Rancho Caballo Blanco S. A., señor Irvin Junior Wilhite Phipps, interpuso recurso extraordinario de revisión, constante de nueve folios, contra el acuerdo del Concejo Municipal de La Cruz, número 3-4, tomado en la Sesión Ordinaria 15-99 de fecha 22 de abril de 1999, en el que asevera la Municipalidad prorrogó a cinco años, el "arrendamiento" otorgado a Rancho El Diamante S. A., por incluir terrenos de la finca de matrícula 47.150.000. Reconoce que el área de manglares o humedales que el inmueble circunda son del Estado (copias de ese escrito, enviadas por la Municipalidad).

9) Como el escrito no fue resuelto, el 23 de marzo del 2000 la recurrente, aduciendo violación a su derecho a la pronta resolución, planteó un recurso de amparo contra la Municipalidad de La Cruz, que la Sala Constitucional declaró con lugar en el voto número 2000-07623, de las 15 horas 14 minutos del 29 de agosto del 2000, y confirió a la Municipalidad un plazo de diez días para resolver y notificar lo pertinente (ibid. y copia de la resolución obtenida en la Sala).

 

II.- INHIBITORIA PARA PRONUNCIARNOS SOBRE EL RECURSO DE REVISIÓN

    El recurso de revisión, se sabe, por su de carácter extraordinario, sólo procede contra actos administrativos firmes, en los casos que tipifica la ley y por motivos taxativos. Bajo su nomenclatura no es posible reiterar argumentos que obtuvieron un resultado desfavorable en una apelación, ni es sustitutivo del recurso de reposición o reconsideración. Tampoco los tribunales lo han exigido como paso previo a la interposición de reclamaciones judiciales (Tribunal Superior Contencioso Administrativo, Sección Primera, resolución N° 1121 de las 8:55 hrs. del 4 de agosto de 1989).

    Una probable explicación del envío de fotocopias relativas al recurso contra el Acuerdo del Concejo Municipal de La Cruz N° 3-4 de la Sesión Ordinaria 15-90, se halla en el control preventivo de legalidad que ejercía esta Institución con la normativa municipal derogada.

    Las regulaciones sobre el recurso de revisión en el Código Municipal anterior se contenían en tres distintos apartados:

a) El que podían establecer los regidores inconformes contra las decisiones del Concejo, una vez leída el acta respectiva y antes de ser aprobada, so pena de extemporaneidad. El recurso de apelación se les negaba, como ahora sucede, a fin de no entrabar la actividad municipal y poner en entredicho el libre juego democrático representado en los gobiernos locales por su derecho a voto, con el que una mayoría determinada alcanza aprobar o rechazar mociones. Quedaban a salvo la apelación de acuerdos que en su calidad personal interpusieran los regidores directamente perjudicados, si se hubieren abstenido de votar (arts. 28, inciso a), 33, inc. c), 52, pfo. 2° y 171, pfo. 1°. Resoluciones del Tribunal Superior de lo Contencioso Administrativo números 339 de 1973, 1029 y 1073 de 1974, 4087 y 4213 de 1980, entre otras).

b) Los que podían plantearse ante el Concejo, por actos de otros órganos municipales, ajenos a la materia laboral, dentro de los cinco años posteriores (art. 180); y,

c) El que podía ejercer cualquier interesado (vid. acerca de esta figura, los votos 2165-95 Y 3231-98 de la Sala Constitucional) contra acuerdos municipales (art. 175), cuando concurrieren los siguientes requisitos:

c-1) Fueren apelables y no se hubiese ejercido en tiempo ese recurso; (Sobre la improcedencia del recurso extraordinario de revisión contra acuerdos insusceptibles de apelación, cfr.: voto 0586-95 de la Sala Constitucional).

c-2) No hubiere transcurrido el plazo de diez años desde que se adoptó;

c-3) Se fundare en motivos que acarrearen la nulidad absoluta del acto. (En realidad, constituye un medio extraordinario de impugnación de acuerdos municipales absolutamente nulos, en ciertos supuestos, más que un simple mecanismo recursivo);

c-4) El acto no hubiese agotado todos sus efectos. Requisito que guarda alguna similitud con la posibilidad de impugnar, sin sujetarse al plazo de caducidad que rige para las disposiciones generales, los actos concretos o de aplicación individual de estos que fueren nulos de pleno derecho, perjudiciales, y estuvieren surtiendo efectos, aunque sólo a los efectos de su anulación o aplicación futura (arts. 21 inc. 2° y 37; Ley Reguladora de la Administración Pública; y,

c-5) Que para acogerlo, se contare con el previo dictamen favorable y vinculante de esta Institución, a la que se le debía pasar el expediente que se levantare para tramitar el recurso, una vez agotado el procedimiento. (La competencia de la Contraloría General de la República, aludida en el texto original, con su Ley Orgánica quedó circunscrita a sus funciones constitucionales y legales en asuntos relativos a la Hacienda Pública o de control y fiscalización del correcto empleo de fondos públicos).

    La obtención de ese dictamen se tildó de inconstitucional por una reconocida doctrina, en virtud de la subordinación que generaba al ente contralor, sin poder la Municipalidad apartarse del criterio, máxime al ser obligatoria la declaración de la nulidad absoluta o de pleno derecho (Ley General de la Administración Pública, art. 174.1). La inconstitucionalidad se daría a causa de la violación a la autonomía municipal, reemplazada por el dictamen, que asumiría un carácter de verdad legal e impondría un efecto jurídico a tono con su contenido. (Ortíz, Eduardo. La municipalidad en Costa Rica. Instituto de Estudios de Administración Local. Madrid. 1987, pgs. 226 a 228).

    Quizá por ello, el nuevo Código Municipal (Ley 7794, publicada en La Gaceta N° 94 del 18 de mayo de 1998, vigente dos meses después), que reproduce dichas disposiciones, prescinde del trámite de dictamen. Expresa:

"Artículo 157.- De todo acuerdo municipal contra el que hubiere procedido apelación y esta no fue interpuesta en tiempo y siempre que no hubiere transcurrido diez años de tomado el acuerdo y que el acto no hubiere agotado todos sus efectos, los interesados podrán presentar, ante el Concejo, recurso extraordinario de revisión, a fin de que el acto no surta ni siga surtiendo efectos.

    Este recurso sólo podrá estar fundado en motivos que origen la nulidad absoluta del acto".

    Con lo cual la decisión del recurso quedó librada al exclusivo criterio y responsabilidad de las Municipalidades, por cuanto se suprime el requisito de obtener, antes de resolverlo, el dictamen vinculante que avale la nulidad del acto. Luego, desde el 18 de julio de 1998 desapareció la competencia que al respecto tenía esta Institución.

    El recurso de revisión a instaurar por los regidores y frente a actos municipales que no emanen del Concejo, se norma en los artículos 27 inciso c), 48 y 163 del Código Municipal en vigor.

    Como la prórroga de una concesión confiere derechos a la concesionaria, se anota que en punto al recurso de revisión contra acuerdos municipales, la Sala Constitucional, en el voto 1145-90, de 16:10 hrs. del 19 de setiembre de 1990, subrayó la necesidad de observar el debido proceso que garantice la adecuada intervención de quienes deriven derechos del acuerdo a anular, cuando afecte a terceros.

    En la misma línea, el Tribunal Superior de lo Contencioso, si bien ha hecho notar la presunción de legitimidad de que está revestido el acuerdo municipal autorizante de un contrato de concesión en la zona marítimo terrestre, que no puede desconocerse porque un interesado alegue, sin más, derechos sobre el inmueble (resolución número 763 de 1973), también ha sostenido que acarrea un vicio insubsanable la privación del derecho de audiencia y defensa al tercero que se halla en legítima "posesión" del terreno abarcado por una solicitud de ampliación del área en concesión (Tribunal Superior Contencioso Administrativo, Sección Primera, resolución número 8292 de 1985).

    En este caso, aparte de que la Procuraduría estaría inhibida para verter criterio vinculante sobre el recurso de revisión formulado, no consta en las fotocopias enviadas que la Municipalidad otorgara audiencia y posibilidad de defensa a la eventual concesionaria interesada en la conservación del acto que se cuestiona, ni que hubiera instruido expediente alguno tendente a resolverlo.

    Sí se emite criterio en torno a situación jurídica de la finca inscrita, dentro de nuestras atribuciones de control jurídico y defensa en materia de zona marítimo terrestre.

 

II.1) IMPROCEDENCIA DE RESOLVER CASOS CONCRETOS POR PARTE DE LA PROCURADURÍA

    A lo anterior se agrega la reiterada jurisprudencia administrativa adversa a la resolución de casos concretos por parte de la Procuraduría.

    En la substanciación de recursos contra los acuerdos municipales la Procuraduría carece de facultades resolutorias. Implicaría arrogarse funciones que la ley no le concede y asumir competencias inherentes a la Administración activa. Por tanto, ajenas a la naturaleza de cometidos de esta Entidad, así se trate de acuerdos relacionados con la zona marítimo terrestre. La Ley 6043 no prevé su intervención como órgano dictaminador o decisor en el trámite de un recurso extraordinario de revisión, que tiene un régimen jurídico singular (Sala Constitucional, voto 7176-94).

    Al contrario, nuestra Ley Orgánica (art. 5) coarta a la Procuraduría para inmiscuirse en la resolución de asuntos propios de los órganos administrativos que tienen una jurisdicción especial asignada por ley; hipótesis en la que se encuentran los casos a resolver ante las distintas instancias, como es el trámite de un recurso, en los que no es dable sustituir la voluntad de la Administración competente.

 

II.2) NECESIDAD DE PRONTA RESOLUCIÓN

    Al acoger el amparo interpuesto por el personero de Rancho Caballo Blanco S. A. contra la Municipalidad de La Cruz (expediente 00-006351-0007-CO), la Sala Constitucional, en resolución número 2000-07623 ordenó a la Alcaldesa resolver y notificar dentro del plazo de diez días, si no lo había hecho, el recurso de revisión en que se cimenta esa declaratoria.

    Como, al parecer, el recurso no ha sido resuelto, se subraya que a los administrados les asiste el derecho fundamental a la justicia administrativa y, en la especie, a la resolución de un recurso extraordinario, dentro de un plazo razonable (artículo 27 de la Constitución).

    Conlleva el deber de la Administración de comunicar al recurrente, en forma oportuna, lo resuelto, o de explicarle por escrito, de manera profusa, las razones de la demora que puedan presentarse para darle contestación en tiempo (Sala Constitucional votos 2165-95, 6043-96 y 08651-98).

    Lo propio es que el Concejo Municipal se avoque a conocer y resolver el recurso de revisión, en el modo que estime procedente y a la brevedad posible.

 

III.- VIGENCIA DEL TRANSITORIO III DE LA LEY 4558. SITUACIÓN DE LA FINCA DE FOLIO REAL 5047.150-000. ACTUACIONES CORRECTIVAS.

    Las únicas propiedades privadas que es dable admitir dentro de la zona marítimo terrestre, son las que se hallaban debidamente inscritas al dictarse la Ley 6043 de 2 de marzo de 1977; es decir, con estricto acomodo a la normativa que lo autorizó, o en trámite de titulación, si cumplieren los requisitos, culminaren con sentencia aprobatoria y llenaren el trámite registral (artículos 6° y Transitorio V ibídem; Código Civil, arts. 267, 455 y 459).

    Dada la afectación –en bloque- a dominio público que en nuestro ordenamiento tienen desde antaño los dos fajas litorales y, ahora la zona marítimo terrestre en la Ley 6043, las propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de particulares configuran una excepción y compete a éstos demostrar la adquisición de su título apegado a la ley. Si no acreditan los presupuestos de exclusión a la regla de la demanialidad, el inmueble se reputará de naturaleza pública por imperativo legal.

    A causa de la efímera desafectación que en su día aprobó el legislador con la Ley 4558 de 1970, ciertas secciones de la zona marítimo terrestre quedaron sometidas a propiedad privada. Esto dio lugar a que en la franja costera, junto a la titularidad pública prevalente, coexista un excepcional régimen privado.

    El Transitorio III de la Ley 4558, publicada en La Gaceta N° 104 del 12 de mayo de 1970, para regir a partir de esa fecha (vid. art. 16), exigía respetar los cincuenta metros de la zona pública y quedó insubsistente con la Ley 4847 del 4 de octubre de 1971, que lo derogó; sea que estuvo en vigor diecisiete meses y dos días. Más tarde, la Ley 5602 de 4 de noviembre de 1974 suspendió la vigencia de la Ley 4558, que fue finalmente derogada en su totalidad por la Ley 6043, en el artículo 82.

    Las informaciones posesorias de inmuebles dentro de la zona marítimo terrestre, promovidas con posterioridad a la derogatoria del Transitorio III de la Ley 4558 tendrían un vicio de nulidad absoluta (resolución de la Sección Tercera del Tribunal Superior Contencioso Administrativo, número 7982-98).

    Tal es el caso de la finca de Folio Real, Matrícula 47150, del Partido de Guanacaste, hoy a nombre de Rancho Caballo Blanco S. A., cuyo trámite de titulación se inició el 10 de octubre de 1980, años después incluso de promulgada la Ley 6043, que prohibe titular o apropiarse de terrenos en esa zona, acorde con su condición demanial (arts. 1° y 7), y declara absolutamente nulos todos los actos y contratos realizados en contravención de la Ley 5602, que –se repite- suspendió la 4558 (art. 71).

    De modo que la titulante no podía acogerse a lo dispuesto en el citado Transitorio III, el que nunca mencionó siquiera, ni intentó demostrar los presupuestos en que descansaba. La Ley que invocó en las diligencias fue la de Informaciones Posesorias, al amparo de la que se aprobaron y con apoyo en la cual no podía incorporar al inmueble espacios de la zona marítimo terrestre; franja antes afecta al demanio por la Ley de Aguas (arts. 1.II, 3.I y 69) y la Ley de Tierras y Colonización (art. 7 inc. b).

    Por consiguiente, ninguna duda cabe de que la inscripción de la finca del Partido de Guanacaste, matrícula 47150-000, en cuanto comprende la zona marítimo terrestre y extiende su colindancia oeste hasta el Océano Pacífico, está por completo viciada de nulidad absoluta, pues se hizo transgrediendo la afectación a dominio público que establece la Ley 6043.

    Nótese que ni el Transitorio III de la Ley 4558, en relación con el artículo 6°, permitía inscribir, como aquí se hizo, la zona pública de cincuenta metros aledaña a la línea de pleamar ordinaria, reservada al uso común de todos los habitantes. Y que si bien en el escrito de iniciación de las diligencias la promovente expresó que las dos porciones a titular, tenían, por el oeste, frente al mar, precisó que la descripción de linderos lo era "conforme a los planos catastrados" números G-405996-80 y 406529-80, y ambos descartan la zona marítimo terrestre. Más aún, consignan como área de arriendo a su favor los ciento cincuenta metros de ancho adyacente a la zona pública de todos los habitantes.

    Según esos levantamientos catastrales, la colindancia inequívoca de los dos inmuebles, por el rumbo oeste, es la zona marítimo terrestre. La inexacta indicación del lindero oeste "con frente al mar, que de manera incomprensible indujo a error al Juzgado, a lo sumo pudo interpretarse como "frente al mar, zona marítimo terrestre en medio"; frase que por sí llamaría a confusión. Es esta franja el límite indubitable.

    Asimismo los testimonios de los testigos ofrecidos refirieron los linderos de los inmuebles a lo manifestado en el escrito inicial, que insistimos, se supedita a su conformidad con los planos.

    A los planos aportados a la información posesoria que revelan que dos inmuebles descritos no incorporan terrenos de la zona marítimo terrestre, se agrega el plano G-499639-83 de la sucesiva adquirente Rancho El Diamante S. A., que redujo la cabida de la finca y detalla como "arrendada" a esta sociedad la zona restringida de ciento cincuenta metros.

    La resolución aprobatoria de las diligencias incurrió en el error adicional al conectar la medida de ambos porciones al plano catastrado G-405996-80, amén de que el Juzgado omitió valorar el testimonio de la testigo Dora Zamora Zamora, quien atribuyó al inmueble una superficie global bastante inferior, cuatro o cinco hectáreas.

    En razón del vicio de nulidad evidente que padece la inscripción de la finca de matrícula 47.150-000, la Procuraduría interpuso ante Registro Público de la Propiedad Inmueble diligencias Gestión Administrativa con ajuste al procedimiento rectificador del artículo 90 del Reglamento del Registro Público, en las que se acogió la solicitud de consignar –como medida cautelar- una nota marginal de advertencia (resolución de las 10 horas 20 minutos del 3 de abril del 2001), extensiva a la finca colateral número 47132 del Partido de Guanacaste.

    Por separado, se solicita al Juzgado Civil de Liberia la posible rectificación del error en la indicación de la citada colindancia oeste, con sustento en el artículo 12, en armonía con el 11 ibid, de la Ley de Informaciones Posesorias, sobre la base de que el error no crea derechos y que no pudo estar en el ánimo del juzgador dictar un acto ilícito reconociendo derechos de propiedad particular en un bien de dominio público, contra una prohibición de ley. Ha de recordarse también el distingo doctrinario-jurisprudencial entre la sentencia-acto jurídico y sentencia documento, que permite corregir yerros en la última (resoluciones de la antigua Sala de Casación N° 9 de 1955, 106 de 1963, 1 de 1967; del Tribunal Superior Segundo Civil, Sección Primera la número 122 de 1981; y del Tribunal Superior Agrario 679 de 1990; 846 y 976 de 1991, 264 de 1996 y 738 de 1998. Couture Eduardo, Estudios de Derecho Procesal Civil, t. III, pgs. 330 a 333; Rocco Ugo, Tratado de Derecho Procesal Civil, vol. III, pgs. 206, 207, 214 y 215, entre otros).

    El antecedente histórico del artículo 12 de la Ley de Informaciones Posesorias se halla en el artículo 15 del Proyecto de Ley que presentó el 3 de mayo de 1937 el Poder Ejecutivo, por intermedio del señor Raúl Gurdián, Secretario de Estado en el Despachos de Hacienda y Comercio, bajo la administración de León Cortés, publicado en La Gaceta N° 98 del 5 de mayo de 1937.

    Si la información posesoria es un trámite para proveer de título inscribible al verdadero propietario de un inmueble y no un medio para despojar de la propiedad a sus legítimos titulares, menos lo será cuando el bien es inalienable.

    Con vista del resultado de esas gestiones y de lo que llegue a resolverse en el recurso de revisión, se valorará el mérito de incoar otras acciones judiciales.

    Igualmente la Municipalidad, como administradora y custodia de la zona marítimo terrestre, está legitimada para realizar en su defensa actuaciones de tipo registral y judicial, como serían denuncias penales por cualquier delito de acción pública de que tuviere noticia y que perjudique el demanio costero, si aquella no estuviere prescrita; acciones de nulidad de actos o contratos y, sujetas a la procedencia de éstas, las resarcitorias por indebido aprovechamiento del bien o deterioros.

 

III.1) PUBLICIDAD LEGAL DEL DEMANIO Y EFECTOS NO CONVALIDANTES DE LA INSCRIPCIÓN ILÍCITA

    Conviene tener presente que el Registro no convalida la nulidad del título. La exclusión del objeto del tráfico jurídico le hace por completo inidóneo para reducirlo a propiedad privado, en tanto conserve esa calidad. La inscripción de un inmueble que por disposición legal no es apto de propiedad particular, inhábil, no bonifica la titularidad. Si los bienes de dominio público de la zona marítimo terrestre no requieren inscripción en el Registro de la Propiedad, ni de las ventajas y garantías que proporciona el sistema registral, su contenido no puede perjudicarles.

    La inscripción no purga los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con prescindencia de la misma. Ante una eventual inscripción ilegítima, el particular no adquiere ningún derecho sobre el bien. El acto sigue siendo absolutamente nulo.

    La Ley 6043, de orden público, se dijo líneas atrás, veda la titulación de inmuebles situados dentro de la titulación de inmuebles situados dentro de la zona marítimo terrestre (arts. 7 y 82). Los actos y convenios verificados contra leyes prohibitivas se sancionan con nulidad (Constitución Política, art. 129, pfo. 4°, y Código Civil, arts. 10, 262, 631, inc. 1°, 835 y 844).

    El Registrador debe suspender o abstenerse de inscribir actos o contratos nulos o que carezcan de alguna de las solemnidades extrínsecas de ley.

    El principio de fe pública registral no opera en relación con derechos que no necesitan ser inscritos, como el dominio público, que se rige por el principio de inmatriculación. La eficacia de su régimen, existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que el titular registral pueda alegar desconocimiento como medio de desvirtuarlo. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio, se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen (dictamen C-128-99).

 

III.2) IMPEDIMENTO TEMPORAL PARA OTORGAR AUTORIZACIONES O CONCESIONES SOBRE INMUEBLES AMPARADOS A LA INDEBIDA INSCRIPCIÓN DE UN TÍTULO DE PROPIEDAD

    La indebida inscripción de una propiedad sobre un inmueble ubicado en la zona marítimo terrestre neutraliza el despliegue directo de las potestades de administración y autotutela demanial en el mismo mientras aquella subsista, mas no elimina el deber del Estado y de la Municipalidad para instar los actos correctivos o de impugnación que prevé la ley en procura del reconocimiento de su legítima condición de dominio público. Acciones que tenderán a reafirmar –por declaratoria de los órganos competentes- la prevalencia de la publicidad legal del demanio sobre la inscripción registral ilícita".

    Tratándose de inmuebles privados dentro de la zona marítimo terrestre la inscripción registral, en cuanto persista, produce importantes efectos: Por una parte, enerva –para el inmueble de que se trata- el ejercicio de las potestades de administración y autotutela demanial que ostenta la Municipalidad de la jurisdicción, las últimas dirigidas a proteger el uso público y la integridad material del bien (artículo 13, en relación con el 3° y 35 de la Ley 6043). El artículo 35 ibid. lo indica con claridad. "Las municipalidades correspondientes mantendrán bajo su custodia y administración las áreas de la zona marítimo no reducidas a dominio privado mediante título legítimo."

    En tanto el asiento o inscripción no sea anulado o cancelado, la Municipalidad estaría impedida para dar concesiones y autorizaciones demaniales sobre el inmueble parcela en cuestión, la que deberá respetar como propiedad privada formal. Y si por desapercibimiento hubiere iniciado los trámites de concesión deberá suspenderlos, o cuando surja disputa fundada con relación al carácter privado, hasta que se dirima el asunto en la vía respectiva.

    La inscripción hace inoperante la actuación de la potestad de reintegro de oficio del bien (art. 13; Ley 6043), pues de previo han de hacerse las impugnaciones de rigor.

IV. CARÁCTER DE DOMINIO PÚBLICO DEL AREA DE MANGLAR

    Afirmándose en el recurso de revisión que hay manglares a lo interno de la finca 47150, se hacen algunas consideraciones generales de su régimen jurídico.

    Las áreas de mangle existentes en los litorales continentales e Insulares son inalienables, imprescriptibles e insusceptibles de ocupación privada. Constituyen un componente de los ecosistemas estuarinos, de los que dependen gran cantidad de especies de fauna terrestre y marina, y donde crece un reducido número de especies vegetales de gran fragilidad y que cumplen importantes funciones ecológicas (Decreto 22550).

    Inicialmente con la categoría de reservas forestales y hoy de humedales, los manglares son en la actualidad áreas protegidas, de dominio público, forman parte del Patrimonio Natural del Estado y están bajo administración del Ministerio del Ambiente y Energía (Sistema Nacional de Areas de Conservación, por medio de sus Areas regionales), regulados en diversas normas (arts. 11 y 61de la Ley 6043 y 4° de su Reglamento, Ley Orgánica del Ambiente, N° 7554 de 4 de octubre de 1995, arts.31, apartes 1°, inc. h), y 2°; 32 inciso f); 39 sigts., Convenio de Humedales, aprobado por la Ley 7224 de 2 de abril de 1991; Ley Forestal, arts. 1°, 13, 15 y 58 incs. a y b; Decreto 7210-A del 19 de abril de 1994, que lo derogó y 23247 de 20 de abril de 1994; Ley de Biodiversidad, arts. 22 y 58 sigts.; Ley de Conservación de la Vida Silvestre, arts. 2, 7 inc. h, 103, 132, Transitorio III, 2° de su Reglamento).

    A más de las devastaciones que sobrevienen a los desarrollos, un método empleado con frecuencia para desecar manglares es el drenaje o construcción de canales. Por ello, la Ley Orgánica del Ambiente, artículo 45, dispensa una amplia tutela y "prohibe las actividades orientadas a interrumpir los ciclos naturales de los ecosistemas de humedal, como la construcción de diques que eviten el flujo de aguas marinas o continentales, drenajes, desecamiento, relleno o cualquier otra alteración que provoque el deterioro y la eliminación de tales ecosistemas".

    Y según el Decreto N° 23247-MIRENEM, del 20 de abril de 1994, conservan la condición demanial las áreas desprovistas de manglares.

    Con arreglo a la Ley de Aguas son de dominio público los espacios territoriales de los esteros cubiertas por árboles de manglar que en estos crecen e integran una sola unidad inmobiliaria, con la imposibilidad jurídica que apareja de inscribirlos a favor de los particulares. En vista de su régimen público y de las reservas de dominio que acompañan a los títulos de propiedad obtenidos por medio de informaciones posesorias, la inclusión de áreas de manglar en los levantamientos topográficos de fincas privadas no desnaturaliza la titularidad del Estado (Ley de Aguas, arts. 1°, inc. II; 3, inc. II, 69, 72 y 73; Ley de Informaciones Posesorias, art. 19 inc. b. Sentencia de la antigua Sala de Casación N° 121 de las 16 horas del 14 de noviembre de 1979 y votos de la Sala Constitucional números 1975-91 y 6170-98).

    Rancho Caballo Blanco S. A. no podría pretender titularidad o posesión a título de dueña sobre los manglares que su finca encierra. Así lo admite en el recurso de revisión, cuando manifiesta que la finca comprada tuvo origen en una información posesoria, con "todas las reservas de ley", y le "queda claro" que "no le asiste ningún derecho de propiedad sobre la zona de los manglares", "salvo al Estado." Añade que "no está reivindicando los manglares o humedales como propiedad privada" (puntos 2, 3 y 9).

    No debe olvidarse que partiendo de la línea de vegetación a la orilla de los esteros y del límite de los manglares o bosques salados, si se extiendan por más de cincuenta metros de la pleamar ordinaria, comienza la zona restringida, de ciento cincuenta metros de ancho, de propiedad pública estatal (artículo 4 del Reglamento a la Ley 6043, y 1, 9, 10 y 11 de la misma).

 

V. CONCLUSIONES

De todo lo expuesto se concluye que:

1) Con el nuevo Código Municipal (artículo 157) desapareció la competencia que tenía la Procuraduría General de la República en el anterior (art. 175) para emitir dictamen vinculante acerca de la nulidad de los acuerdos municipales impugnados a través de un recurso extraordinario de revisión, previo a resolverlos; decisión que quedó librada al exclusivo criterio y responsabilidad de las Corporaciones locales.

2) Si el acuerdo municipal objeto de ese recurso versa efectivamente sobre la prórroga de una concesión a otra sociedad, ha de garantizarse la adecuada intervención (audiencia y defensa) de la concesionaria que resultaría afectada en sus derechos con la anulación del acto impugnado.

3) La Municipalidad La Cruz debe avocarse a tramitar y resolver con prontitud el recurso extraordinario interpuesto contra el Acuerdo N° 3-4, tomado por el Concejo en la Sesión Ordinaria 15-99, del modo que estime procedente, si no lo hubiese hecho, conforme fue ordenado a la señora Alcaldesa por la Sala Constitucional en la resolución 2000-07623.

4) La inscripción registral de la finca de Folio Real, matrícula 47150, del Partido de Guanacaste, hoy a nombre de Rancho Caballo Blanco S. A., hecha a raíz de unas diligencias de información posesoria promovidas el 10 de octubre de 1980, cuya colindancia se extiende hasta el frente del mar u Océano Pacífico, está por completo viciada de nulidad absoluta, en cuanto contraviene la afectación a dominio público de la zona marítimo terrestre. Nulidad que alcanza cualquier área integrante de manglares, esteros y zona restringida aledaña que pueda incluir la superficie de la finca. El ancho de la zona pública será de cincuenta metros cuando los esteros y manglares tuvieren una franja menor. (Ley 6043, arts. 1, 7, 9, 10 y 11; 4 de su Reglamento).

5) La resolución que aprobó la información posesoria incurrió además en el error adicional de referir sólo al plano G-405996-80 la medida de las dos porciones en que se dividió la finca a titular, y omitió valorar el testimonio de la testigo Dora Zamora Zamora, quien declaró que la cabida global del inmueble era apenas de cuatro o cinco hectáreas.

6) En razón del vicio evidente de nulidad que padece la inscripción de la finca de matrícula 47.150-000, el Registro Público de la Propiedad Inmueble, a instancia de la Procuraduría en diligencias de Gestión Administrativa con ajuste al procedimiento rectificador del artículo 90 del Reglamento del Registro Público, ordenó -como medida cautelar- la consignación de una nota marginal de advertencia (resolución de las 10 horas 20 minutos del 3 de abril del 2001). Y en escrito aparte se solicita ante el Juzgado Civil de Liberia la posible corrección del error en la indicación de la colindancia oeste del inmueble, con sustento en lo dispuesto por el artículo 12 de la Ley de Informaciones Posesorias.

7) Con vista del resultado de esas gestiones y de lo que llegue a resolverse en el recurso de revisión, se valorará el mérito de incoar otras acciones judiciales.

8) Igualmente, la Municipalidad de La Cruz, como administradora y custodia de la zona marítimo terrestre, está legitimada para realizar en su defensa actuaciones de tipo registral y judicial, como serían denuncias penales por cualquier delito de acción pública de que tuviere noticia y que perjudique el demanio costero, si la acción no estuviere prescrita; acciones de nulidad de actos o contratos y, sujetas a la procedencia de éstas, las resarcitorias por indebido aprovechamiento del bien o deterioros.

9) Aun cuando el dominio público marítimo terrestre se rige por los principios de inmatriculación y publicidad legal, que le dan prevalencia a su régimen sobre el tercer adquirente amparado a un título de propiedad con vicios de nulidad absoluta, la que subsiste y no se convalida con su inscripción registral, ha de tenerse en cuenta que mientras ésta perdure, la Municipalidad está impedida para otorgar autorizaciones o concesiones sobre el inmueble de la zona marítimo terrestre que el título comprenda y para ejercer a su respecto las potestades de autotutela demanial previstas en el artículo 13 de la Ley 6043.

 

De usted, atentamente,

 

Dr. José J. Barahona Vargas

Procurador Director

Area de Derecho agro-ambiental

 

 

c.c.: Lic. Fernando Apuy Sirias

Director General del Registro Nacional