OJ-050-2002

15 de abril del 2002

 

  

Diputado

Célimo Guido Cruz

Presidente

Comisión Permanente de Asuntos Agropecuarios

Asamblea Legislativa

 

 

Estimado señor:

    Con aprobación del señor Procurador General Adjunto, me refiero a su oficio PFD-CG-153-10-2001 de 25 de octubre de 2001, en el que consulta nuestro criterio acerca de si la nulidad absoluta sancionada por el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización para la constitución de hipotecas sobre un inmueble adjudicado por el Instituto de Desarrollo Agrario, afectado por limitaciones a su favor, y sin su autorización, "debe ser declarada en sentencia ante un juzgado competente o si por el contrario opera de pleno derecho y si en este último supuesto, los jueces agrarios deben darle curso a una demanda que pretenda ejecutar una hipoteca que adolezca de los vicios descritos."

    En primer término, me permito manifestarle que la presente opinión constituye un informe para colaborar en el ejercicio de la función encomendada constitucionalmente a los señores Diputados, por lo que no debe tenerse como dictamen ni su contenido tiene carácter vinculante.

    A efecto de dar contestación a su consulta, hemos estimado oportuno dividir nuestras apreciaciones en dos apartados, correspondiendo cada uno a las dos inquietudes que usted nos plantea: la primera y principal, sobre la operatividad "de pleno derecho"-- automática, sin pronunciamiento judicial¾ de la nulidad absoluta sancionada por el numeral 67 de la Ley No. 2825; y la segunda, relativa a la práctica judicial en los procesos ejecutivos incoados ante la jurisdicción agraria, cuando la constitución de la hipoteca se encuentre viciada de nulidad absoluta por contravenir lo dispuesto en el texto legal; no sin antes recordar algunos aspectos generales sobre el contrato de adjudicación de tierras, y lo que la jurisprudencia ha dicho respecto de él, así como de las nulidades que pueden sobrevenirle por la realización de actos no autorizados.

 

I. EL CONTRATO DE ADJUDICACIÓN DE TIERRAS

    La Procuraduría General de la República ha desarrollado a través de sus dictámenes esta figura contractual establecida en la Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 de 14 de octubre de 1961 (artículos del 49 al 81), de los cuales extraeremos lo expuesto en el más reciente, número C-076-2002 de 14 de marzo del 2002, que resume su propósito, características y procedimiento en los siguientes términos:

"Este tipo de contratos tiene por finalidad, según el artículo 49 ibid, una mejor distribución de la tierra, la resolución de situaciones de hecho inconvenientes, y propósitos de colonización.

Para alcanzar dichos objetivos, la Ley No. 2825 propone la adquisición de tierras por parte del Instituto de Desarrollo Agrario, su parcelación y posterior adjudicación a los beneficiarios previamente calificados.

Para la adquisición de los terrenos debe elaborarse previamente un estudio de su situación legal y geográfica, incluyendo el levantamiento de un plano, así como de las posibilidades de explotación económica (artículo 50 ibídem). La Ley de uso, manejo y conservación de suelos, No. 7779 de 30 de abril de 1998, obliga igualmente al Instituto a disponer de estudios de capacidad de uso de la tierra antes de adquirir terrenos para fines de titulación (artículo 27).

Por su lado, el artículo 51 de la Ley 2825 establece la necesidad de un avalúo de los inmuebles que el Instituto adquiera, que deberá tomar en cuenta, entre otras cosas: a) clase de tierra con su aptitud agrícola; b) su productividad en función de las condiciones de explotación prevalecientes en la zona; c) el valor declarado por el propietario o la estimación oficial hecha con propósito fiscales; d) el precio de adquisición de las tierras en la última transmisión de dominio que se hubiere realizado en un período comprendido entre los tres y los diez años que preceden al momento de la estimación; e) los precios de compra de tierras similares en la propia zona; y f) medios de comunicación y facilidades para sacar los productos.

Adquirido el terreno por el Instituto, se procede a un estudio de sus condiciones y a su mesura para dividirlo en parcelas de área aconsejable, según la calidad de la tierra y la clase de explotación para la que sea apta a fin de que la capacidad productiva sea suficiente para procurar la emancipación económica del agricultor y para contribuir eficazmente al incremento de la producción nacional (artículo 54).

Una vez establecida la parcelación, el Instituto debe proceder a dar curso a las solicitudes presentadas a fin de efectuar las adjudicaciones procedentes (artículo 55), para lo cual ha de tomar en cuenta el cumplimiento de los requisitos elencados en el artículo 62 de la Ley de Tierras y Colonización y el orden de prelación que estatuye el numeral 63 de la misma Ley.

Acordada la adjudicación de la parcela, el Instituto expide a favor del ocupante un título de posesión provisional en que consten sus derechos y obligaciones, entre las que debería estar la de su compromiso a cumplir las instrucciones que le imparta el Instituto para su explotación (artículos 64 y 65).

Si el ocupante cultiva el mínimo señalado por el Instituto y cumple a satisfacción todas sus demás obligaciones dentro del período de prueba que se determine, tendrá derecho a que se le otorgue título de propiedad sobre la parcela (artículo 65, párrafo segundo); caso contrario, la parcela volverá a dominio del Instituto con toda su dotación, reconociéndosele al parcelero el valor de las mejoras necesarias o útiles que hubiere hecho de su peculio (artículo 66).

Una vez otorgado el título de propiedad, está prohibido al beneficiario traspasar el dominio de su predio, gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto durante un período de quince años desde la adquisición de la parcela; tiempo durante el cual tampoco podrá gravar las cosechas, semillas, animales, enseres útiles y equipos necesarios para la explotación del terreno, salvo que cuente con esa misma autorización y que sus obligaciones con el Instituto se encuentren canceladas. El artículo 67 de la Ley No. 2825 sanciona con nulidad absoluta cualquier contrato que se celebre en oposición a estas limitaciones legales.

Finalmente, y aunque pasados los quince años el beneficiario adquiere la plena propiedad sobre la parcela, en caso de que desee enajenarla y esa decisión conlleve la concentración o subdivisión excesiva de la propiedad a juicio del Instituto, éste tendrá derecho a adquirirla por el precio que fijen los peritos nombrados por las partes, o por un tercero si hay discordia (artículo 67, último párrafo).

El contrato de adjudicación puede ser revocado o extinguido por los siguientes motivos: a) por destinar la parcela a fines distintos de los previstos en la Ley No. 2825; b) por el abandono injustificado de la parcela o de la familia; c) por negligencia o ineptitud manifiesta del adjudicatario en la explotación de la parcela o conservación de las construcciones, mejoras o elementos de trabajo que se le hayan confiado o pertenezcan a la organización; d) por comprobarse la explotación indirecta, salvo las excepciones previstas; e) por falta reiterada a las normas legales para la conservación de los recursos naturales; y f) por incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas con el Instituto, sin que medie causa justificada (artículo 68)."

    Por su parte, el contrato de adjudicación o asignación de tierras que otorga el Instituto de Desarrollo Agrario ha sido entendido por la jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en los siguientes términos:

"Se trata de un contrato típico de Derecho Agrario, constitutivo de empresa, denominado contrato de asignación de tierras. Su fundamento jurídico se encuentra en el artículo 49, así como en las disposiciones de los incisos 5) y 6) del artículo 1º , 4 y 5 de la Ley de Tierras y Colonización, y el nombre se ajusta al vocablo de adjudicación dado por la misma Ley en sus artículos 55, 63 inciso 1) y 64. El de asignación es un contrato de duración por el cual el ente agrario adjudica a un beneficiario de los programas de dotación de tierras, previamente calificados [sic] conforme a los parámetros establecidos por propia normativa, un fundo agrario, comprometiéndose a traspasarlo, por un eventual precio o a título gratuito, si el beneficiario demuestra tener capacidad técnica para desarrollar la empresa agraria y cumple con las obligaciones impuestas durante un período de prueba; el traspaso en propiedad se verifica sujeto a una multiplicidad de obligaciones de parte del beneficiario, cuyo incumplimiento permiten [sic] al ente revocar la adjudicación, durante un plazo de 15 años o hasta el momento de no existir deudas pendientes, sin que pueda en ninguna forma enajenarlo si no media previamente una autorización expresa del Instituto, pues por disposición de la Ley el ente asignante puede recuperar el bien para adjudicarlo a otro beneficiario, debiendo siempre ejercer un control directo sobre la actividad realizada por el adjudicatario, incluso después de superado el plazo de 15 años o que las deudas hubieren sido canceladas, cuando el beneficiario tenga la propiedad en forma plena y exclusiva.(…)

X.- Una característica muy importante de este contrato establecida en la Ley, e interpretada por la doctrina, es la de ser un contrato de duración. Su perfeccionamiento no opera con el traspaso en propiedad del fundo, por el contrario éste se cristaliza en cuanto al beneficiario cumple sus obligaciones, durante el tiempo establecido por la Ley, y realiza la actividad para la cual le fue otorgado. La propiedad se adquiere plenamente hasta que el plazo haya transcurrido. (…) En este sentido si el contrato es por un precio determinado, o bien a título gratuito, desde el otorgamiento de la escritura van a existir 15 años en que el Instituto puede revocar, rescindir o anular el contrato frente el incumplimiento del beneficiario. (Artículos 59, 67 y 68 de la Ley de Tierras y Colonización).

XI.- (…) Las limitaciones ínter vivos en el contrato de asignación de tierras son de dos tipos: 1) referidas a la disposición de los bienes adjudicados, y 2) relativas al uso de los bienes.

1) Las limitaciones a la disposición de los bienes adjudicados se refieren a la prohibición del adjudicatario de gravar, arrendar o subdividir el fundo agrario sin autorización del Instituto, salvo que hayan coincidido dos circunstancias específicas: a) que haya transcurrido el plazo de 15 años, y b) que el precio del bien haya sido cancelado en su totalidad. Desde este punto de vista no es posible que el asignatario levante las limitaciones con solo pagar el precio, o con solo el transcurso de los 15 años, pues deben coincidir ambas circunstancias, así, en un contrato de asignación de tierras a título gratuito las limitaciones se mantendrán hasta que hayan transcurrido 15 años a partir del momento de la inscripción del bien a favor del adjudicatario.

Las prohibiciones mencionadas (de gravar, arrendar o subdividir) implican el derecho de tanteo a favor del Instituto (artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización), y se extiende no solo al inmueble en cuanto a tierra sino a todo el fundo, en cuanto conjunto de bienes - como instrumenta fundi -, pues también la limitación se extiende a los demás bienes e instrumentos que conforman la unidad fundiaria, por lo que están sujetos a la prohibición de enajenar herramientas, cosechas, semillas enseres y equipo.

En cuanto a terceros se refiere, ninguno podrá perseguir los bienes: ni el fundo ni los elementos que conforman (artículo 68 inciso 3), a través de medidas judiciales, preventivas o ejecutivas, si antes el parcelero no ha procedido al pago de la obligación, salvo el caso de que los acreedores lo sean por haber suplido créditos debidamente autorizados por el Instituto. (…)" (el destacado no pertenece al original) (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, Resolución 229-F-90 de las 15 horas del 20 de julio de 1990, reiterada en numeras ocasiones).

    Finalmente, en cuanto a la nulidad de los actos contractuales no autorizados conforme al artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, tenemos el Voto No. 119 de las 14 horas 35 minutos del 9 de febrero de 1995 del Tribunal Agrario, que ha sido, al igual que el No. 229 de la Sala Primera, de obligada cita en las resoluciones posteriores sobre el tema:

"VI.- Tanto en la Ley, como en el propio contrato de adjudicación, se establecen limitaciones y prohibiciones de carácter general y específico, a las cuales está sujeto el beneficiario, y las que han llevado a dar el calificativo de este contrato como un contrato DE DURACION. (…) En la realidad práctica, los beneficiarios hacen caso omiso de estas prohibiciones, incluidas las reglas de conservación de recursos naturales; y muchas veces proceden a vender o enajenar su parcela sin el consentimiento previo del Instituto de Desarrollo Agrario, lo que evidentemente produce la nulidad del contrato de venta o de crédito por el cual se constituyó el gravamen, y pueden causar para el beneficiario hasta una eventual pérdida de la parcela mediante revocatoria de la Junta Directiva del Instituto de Desarrollo Agrario.-

VII.- Es evidente que mientras no hayan transcurrido las condiciones y limitaciones a que se refieren los artículos 67 y 68 de la Ley de Tierras y Colonización, los terrenos que han sido adjudicados por el Instituto de Desarrollo Agrario, no han pasado a ser propiedad exclusiva del beneficiario, pues el Instituto aún conserva su calidad de propietario formal del terreno. (…)"

 

II. LA DECLARATORIA JUDICIAL DE NULIDAD DE LOS ACTOS CONTRACTUALES NO AUTORIZADOS POR EL IDA

    Preceptúa el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización:

"El beneficiario no podrá traspasar el dominio de su predio, ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto, excepto que hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho organismo estuvieren canceladas.

Tampoco podrá, sin esa autorización y durante el mismo término, gravar las cosechas, semillas, animales, enseres, útiles o equipo necesarios para la explotación de la parcela, a menos que todas sus obligaciones con el Instituto estuvieren canceladas. Para autorizar el gravamen del inmueble se requieren cuatro votos conformes de la Junta Directiva. Será absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre sin que se cumplan las disposiciones anteriores.

Transcurridos los quince años y adquirido el derecho de propiedad, cualquier enajenación de parcela que, a juicio del Instituto, pueda producir la concentración o subdivisión excesiva de la propiedad, dará derecho a éste para adquirir la o las parcelas que se ofrezcan en venta (...) El Registro Público tomará nota de las limitaciones a que se refiere este artículo." (el destacado no pertenece al original).

    Esta disposición es acorde con el numeral 835 del Código Civil, que sanciona con nulidad absoluta los actos o contratos cuando falte algún requisito o formalidad que la ley exige para su valor, "en consideración a la naturaleza del acto o contrato y no a la calidad o estado de la persona que en ellos interviene."

    Así como con el artículo 19 del mismo cuerpo legal:

"Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención." (la negrilla no pertenece al texto original). ¹

    La nulidad "de pleno derecho"-- eje central de la consulta que se nos plantea y que recoge el texto recién transcrito¾ , ha sido objeto de numerosas disquisiciones doctrinales en el Derecho nacional y extranjero, útiles para efectos de determinar si debe dársele a la norma una aplicación literal o si debe interpretarse poniendo en relación el sentido de las palabras con "la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de ellas" (artículo 9 del Código Civil).

    Y es que la clasificación en nulidad ipso iure, que se produce por el solo "ministerio de la ley", y la nulidad cuyos efectos dependen de la declaración judicial, se introdujo en algunas legislaciones modernas proveniente del Derecho Romano,² pero con otro significado, según la doctrina:

"Esta regla no tuvo este sentido originariamente. Con ella lo que se quería precisar era simplemente que en los casos en los que el vicio del acto determinase la nulidad de pleno derecho, el pretor podría privarle de eficacia en la fase in iure, sin necesidad de acudir a la segunda fase del proceso romano que era donde intervenía el juez privado (fase apud iudicium). Con lo cual, es cierto que en un principio la nulidad no tenía que ser declarada judicialmente, pero ello no significa que tuviera una eficacia ipso iure, sino, simplemente, que en los actos tan gravemente viciados era el pretor el encargado de privarle de eficacia denegando toda protección jurídica a aquel que esgrimiese títulos nulos de pleno derecho." ³

    Las distintas posiciones doctrinales en punto a la necesidad o no de la declaratoria judicial de la nulidad absoluta, han sido expuestas por el autor Georges Lutzesco en los siguientes términos:

"En la doctrina clásica sólo AUBRY y RAU adoptaron al respecto una actitud tajante, al declarar que toda nulidad debe plantearse ante el juez. Pero en la actualidad han quedado solos. JAPIOT fue el primero que se adhirió a la opinión de aquéllos, al elaborar su teoría.

Actualmente, se hallan frente a frente dos tesis: la primera, sostenida por PLANIOL y JOSSERAND, según la cual la nulidad absoluta tiene una eficacia automática. La nulidad absoluta, nos dice PLANIOL, por ser obra directa del legislador por su misma fuerza convierte en nulo al acto ya que el juez no teniendo que casar este acto, a lo sumo podrá constatar la nulidad en el caso en que la validez del acto haya sido controvertida. (...) Admitiendo esta tesis se concluye que la nulidad absoluta es "inmediata" y por consiguiente, que el acto jurídico ilícito es ineficaz desde el momento mismo en que se celebra. ⁴

La segunda tesis, sustentada por la mayoría de los autores, está estructurada sobre un sistema mixto: sin controvertir la eficacia de pleno derecho de la nulidad absoluta cuando la apariencia del acto es favorable para tal solución, sostiene que para todo lo demás la intervención del juez es necesaria siempre." ⁵

    Este autor sostiene que "el acto nulo produce los mismos efectos que el acto válido, en tanto no se haya pronunciado una decisión judicial" y que "la nulidad absoluta ya no opera de pleno derecho, aún cuando se trate de un acto que lesione abiertamente al orden público": ⁶

"Es incuestionable que a pesar de la oposición del orden público, las partes pueden destruirlo [al acto nulo] amigablemente o ejecutarlo, y la ejecución producirá todos sus efectos jurídicos en tanto que un tercero interesado o las mismas partes no lo hayan atacado. Pero si las partes no están de acuerdo para rehacer o hacer destruir su relación jurídica ilícita, será indispensable recurrir a la justicia (...)." ⁷(la frase entre corchetes no pertenece al original).

    Francesco Messineo sostiene en lo que se refiere a la eficacia del acto viciado de nulidad absoluta:

"Consecuencia de la nulidad es que el negocio ni crea derechos, para aquel que podría obtener ventaja del mismo, ni, a la inversa, importa vínculos o deberes para aquel a cuyo cargo, en el caso de su validez, podrían nacer los mismos: en otras palabras, el negocio nulo está destituido de todo efecto jurídico".⁸

    Y en esta tesitura, señala que la nulidad absoluta "opera de derecho: ella es solamente declarada cierta; la acción para hacerla declarar es acción de mera declaración de certeza (negativa) a todos los eventuales futuros efectos". ⁹

    Colin y Capitant apuntan-- en un sentido similar al de Lutzesco¾ que "cuando un contrato está afectado de nulidad absoluta, los que tienen interés en invocar esta nulidad no tienen necesidad, teóricamente al menos, de dirigirse a los tribunales para que la declaren; pueden prevalerse de ella de pleno derecho, salvo claro está, la obligación de acudir a los tribunales si la otra parte niega la existencia de la nulidad. Y, por otra parte, la nulidad de un contrato puede ser invocada siempre por aquellos a quienes interesa (...)" ¹⁰

    En la misma línea de pensamiento se encuentran Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón:

"La acción de nulidad, sin embargo, no es imprescindible ejercitarla. Tal nulidad opera ipso iure, porque el negocio lleva en sí mismo, en su

estructura, la ineficacia. Por tanto, las partes que lo han concluido pueden actuar como si éste no hubiera acontecido, como si se diera la misma situación preexistente a su celebración. Pero el recurso a la acción es necesario cuando alguna de ellas, sus sucesores o causahabientes pretenden ejercitar un derecho sobre la base del negocio nulo (estimándolo como válido y plenamente eficaz) o porque interesa obtener una declaración judicial de su ineficacia total al impedir su existencia el ejercicio de un derecho.

En cualquier caso, la sentencia es meramente declarativa; sirve para poner de manifiesto la ineficacia estructural de la situación jurídica. No la innova ni constituye otra, aunque borra todas las consecuencias de lo declarado nulo. (...) La declaración judicial de nulidad implica el renacimiento de la situación jurídica anterior al negocio." ¹¹

    Algunos autores asimilan la nulidad de pleno derecho a la nulidad absoluta:

"El acto nulo no es otra cosa que el acto inválido. De este modo, el acto nulo de pleno derecho es aquel que carece de valor para el Derecho por incurrir en una grave infracción del ordenamiento jurídico (...) las consecuencias que se van a derivar de esa invalidez van a ser las mismas sea el acto nulo o simplemente anulable: la declaración formal de la invalidez, esto es, la expulsión de ese acto del mundo del Derecho o, lo que es lo mismo, la pérdida definitiva de eficacia; ineficacia que, salvo excepciones, no sólo determinará la imposibilidad de producir efectos hacia el futuro, sino también la de borrar aquellos efectos que el acto inválido produjo en el pasado. (...)

Por lo que se refiere a la eficacia ipso iure de la nulidad, es evidente que la posibilidad de producir efectos jurídicos de estos actos depende de las facultades que tenga la persona que se beneficia del acto o negocio nulo para privar de efectos al acto por su propia autoridad. Es claro que por muy nulo que sea un contrato de arrendamiento, si el arrendatario no acepta esa nulidad, ese contrato seguirá surtiendo efectos hasta que un juez declare formalmente su invalidez y, en su caso, desahucie al arrendatario. Por el contrario, en los casos en los que la eficacia del acto dependa de la voluntad de la parte que se beneficia con la invalidez, es evidente que ésta, por su propia voluntad, no realizará las obligaciones que el acto o negocio que considera inválido le exige. Por ello será la parte perjudicada por esta ineficacia la que deberá solicitar que se declare formalmente su validez por una autoridad con competencia para ello (tribunales, árbitros), y en último extremo, caso de que aun así siga sin deducir los efectos que de ese acto o negocio se derivan, exigir judicialmente su eficacia. De ahí que sea absolutamente ilusorio afirmar la ineficacia ipso iure de la nulidad." ¹²

"La expresión "de pleno derecho" es una de las más equívocas que existen (...) En un primer sentido allá nos evoca la idea de una nulidad que opera por sí sola, fuera de toda intervención judicial. Pero para la generalidad de los autores toda nulidad debe ser declarada o por lo menos constatada por un juez (...) Tal idea de que en general es necesario recurrir a los Tribunales proviene del principio generalísimo de que a nadie es lícito hacerse justicia por sí mismo. En este orden de ideas, nulidad de pleno derecho significa que en los casos en que ella es dictada el oficio del Juez debe limitarse a constatar su existencia, su sentencia será meramente declarativa."¹³

    Finalmente, hay quienes consideran que la "declaración formal de la invalidez es precisamente la nulidad del acto"¹⁴ o que "el término nulidad se predica especialmente del efecto que produce la declaración judicial de una nulidad de carácter absoluto".¹⁵

    En el ámbito nacional, para el Doctor Víctor Pérez Vargas:

"La acción de invalidez puede ser declarativa o constitutiva, según que se refiera a negocios nulos o anulables, respectivamente."¹⁶

"Se sostiene que la sentencia que decreta la nulidad es declarativa y no constitutiva como en el caso del negocio anulable. El carácter declarativo de la sentencia se fundamenta en que con ella simplemente se constata la invalidez existente." ¹⁷

    Según el tratadista Alberto Brenes Córdoba:

"El vicio de nulidad absoluta produce la insubsistencia del acto de manera tan completa que, jurídicamente, es como si él jamás hubiese existido; de ahí su total impotencia para dar vida a ningún derecho y para producir el menor efecto a favor o en contra de alguien." ¹⁸

    Entre tanto, para el Dr. Diego Baudrit Carrillo:

"La nulidad absoluta, en principio, no tiene necesidad de ser declarada. La razón es sencilla, los efectos perseguidos por el acto o contrato que tiene tal vicio no se producen. "La situación preexistente no es modificada".

De tal manera, en el plano netamente jurídico no se puede constatar transformación alguna. El negocio o acto nulo no altera en nada ninguna situación jurídica que existiera al momento de realizarse. Tampoco crea una situación jurídica nueva.

El acto nulo no es un acto jurídico. El derecho no lo toma en consideración. (...)

Sin embargo, aunque no genere derecho de clase alguna, al producirse el acto nulo puede presentarse una situación de hecho: el acto o contrato nulo puede ejecutarse (...) si el acto nulo no es ejecutado, no hay siquiera apariencia de juridicidad. No hay situación de derecho ni situación de hecho que se haya generado (...) La nulidad, en la hipótesis que contemplamos, opera "ipso iure".

La situación de hecho a la que antes hicimos referencia no se conforma con esta hipótesis. La nulidad opera "ipso iure", cuando por razón de la nulidad no hay transformaciones en la situación jurídica preexistente y, además, cuando no se crea una apariencia de juridicidad. La apariencia de juridicidad es la situación de hecho. Tal apariencia debe ser destruida, por ser un atentado al ordenamiento jurídico (...)." ¹⁹

    Con la posición mayoritaria de la doctrina transcrita puede concluirse que existe la posibilidad teórica de que las partes contratantes decidan actuar como si la situación preexistente a la celebración del acto nulo no hubiera sido modificada, y en este sentido debe entenderse que la nulidad absoluta opera "de pleno derecho", pero será indispensable una declaratoria judicial del vicio (con efectos declarativos y no constitutivos) desde el momento en que alguna de las partes o un tercero interesado pretenda hacerlo valer.

    En este sentido debe interpretarse el artículo 19 del Código Civil, en consonancia con los numerales 837, 843 y 844 del mismo cuerpo legal, al establecer los últimos que la nulidad absoluta puede alegarse por todo el que tenga interés en ella, puede oponerse como excepción y que declarada por sentencia firme da "derecho a las partes para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo."

    Y esta conclusión deviene irrefutable a la luz de ejemplos prácticos, tales como el del contrato de arrendamiento expuesto por la autora Beladiez Rojo, transcrito arriba, o el expresado por Díez-Picazo y Gullón:

"A sigue un procedimiento ejecutivo contra B por el impago de una deuda. Como consecuencia del mismo se le embarga a B un bien inmueble. C interpone tercería de dominio alegando que ella es la propietaria del bien por habérselo comprado a B en escritura pública con anterioridad al embargo. Triunfa la tercería y se ordena el levantamiento del embargo. La jurisprudencia dice que A debía de haber solicitado la declaración de nulidad del título de C, probándolo, al contestar la demanda de tercería, a fin de que el derecho ejercitado contra el bien de B prosperase. La validez del título alegado por C se oponía al éxito del ejercicio del derecho de A, salvo que se hubiese declarado nulo." ²⁰

    Deben tenerse en cuenta también las consecuencias de la publicidad registral provenientes de la inscripción de la constitución de la hipoteca en el Registro Público:

"Nótese que estamos siempre en el campo de la publicidad legal: acto de adquisición del inmueble o acto constitutivo de la hipoteca, podrá ser válido o inválido: lo cierto es que, una vez transcrito, será oponible a todos los terceros mientras no se demuestre que es inválido".²¹

    Y es que en nuestro ordenamiento, si bien es cierto la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables conforme a la ley (artículo 456 del Código Civil), la cancelación de su inscripción podrá pedirse "cuando se declare nulo el título en virtud del cual se ha hecho la inscripción" (numeral 472 del Código Civil).

    Así las cosas, habría que concluir que aquellos contratos en los que, sin contar con la autorización del Instituto de Desarrollo Agrario, se haya constituido una hipoteca sobre un terreno adjudicado por dicho ente bajo el régimen de parcelación de tierras, sin que haya transcurrido el período legal de quince años que estipula el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, son absolutamente nulos.

    En consonancia con la doctrina mayoritaria, esa nulidad absoluta sólo operaría de pleno derecho, sin necesidad de declaratoria judicial, cuando las partes contratantes de común acuerdo decidan dejar sin efecto el negocio jurídico.

    Sin embargo, si es solo una de las partes la que persigue la continuación del contrato, o bien, ambas, pero con la oposición de un tercero, que puede ser en este caso el Instituto de Desarrollo Agrario, sí es necesaria la constatación judicial de la nulidad absoluta.

    Téngase en cuenta que esta constatación es meramente declarativa, y no constitutiva. En otras palabras, el vicio de nulidad absoluta existe desde el mismo momento en que las partes formalizaron su contrato. El juez únicamente declara esta realidad; de ahí que su intervención conlleva, no solo la nulidad de la cláusula, sino también de los efectos que haya surtido el contrato.

    La necesaria intervención del juez en estos casos tiene su razón de ser en tanto existe contradictorio, es decir, la presencia de partes que se oponen entre sí; ya se trate de uno de los dos contratantes frente al otro, o de ambos con relación a un tercero. Si hay confrontación, es impensable que se declare unilateralmente la nulidad absoluta, porque nadie puede hacerse justicia por su propia mano, y poco probable que la contraparte se someta a esa decisión cuando realmente cree en la legalidad de lo actuado.

    Lo anterior es aún más cierto, si existen de por medio actos registrales, como lo serían las inscripciones de las hipotecas (artículo 464 y siguientes del Código Civil), que, conforme a nuestro Derecho, como vimos, solo se cancelarían en caso de declararse nulo el título por el cual se inscribieron (artículo 472 ibid), salvo, nuevamente, acuerdo entre partes (doctrina del artículo 474 ibid).

 

III. DECLARATORIA JUDICIAL DE LA NULIDAD ABSOLUTA EN LOS PROCESOS EJECUTIVOS HIPOTECARIOS

    Respecto de su consulta sobre si "los jueces agrarios deben darle curso a una demanda que pretenda ejecutar una hipoteca que adolezca de los vicios descritos", debemos indicarle que por inferirse de la pregunta la posible existencia de un caso pendiente de resolución ante los tribunales de justicia, no nos es posible contestarla directamente, a fin de no interferir con nuestro pronunciamiento la resolución de esa litis.

    No debe perderse de vista que resulta improcedente someter a nuestro criterio asuntos de exclusiva competencia jurisdiccional, cuyo conocimiento violentaría el principio de separación e independencia de "Poderes", que plasma la Constitución en el artículo 9°, en relación para este caso con los numerales 152 y 153 del texto constitucional, el artículo 1° de la Ley Orgánica del Poder Judicial y los numerales 1 y 2 inciso h) de la Ley de Jurisdicción Agraria, No. 6734 de 29 de marzo de 1982.²²

    Igualmente, y derivado de lo anterior, es de competencia estricta de los jueces agrarios decidir en general, respecto de las causas que se le sometan a su conocimiento, si ha de dársele curso a la demanda o no; por lo que nuestro pronunciamiento, bajo el supuesto de que legalmente pudiéramos darlo, que no es así, devendría en inatendible por los señores Jueces, y por ello, ayuno de interés su emisión.

    No obstante lo expuesto, sí nos es factible transcribirle a continuación varios extractos de sentencias de lo resuelto en algunas oportunidades por nuestros Tribunales cuando se les ha planteado asuntos en los que está de por medio la existencia de hipotecas sobre inmuebles adjudicados sin mediar la autorización del Instituto de Desarrollo Agrario.

• Tribunal Agrario, Voto No. 106 de las 10 horas del 13 de febrero del 2002. Confirma la resolución del Juzgado Agrario de Liberia, dictada a las 7:00 horas del 22 de octubre del 2001, que declaró parcialmente con lugar el incidente de nulidad de remate de una finca afectada por las limitaciones del artículo 67, considerando la autorización del Instituto de Desarrollo Agrario como un requisito ineludible:

"(…) el proceso ejecutivo hipotecario es un proceso, como su nombre lo indica, de ejecución pura, por ende sumarísimo, no un proceso sumario como sucede con el interdictal y el de desahucio, entre otros. No obstante lo anterior, es posible aún en este tipo de procesos analizar aspectos como el cuestionado, pues existe normativa expresa en torno a la sanción de nulidad, declarable aún de oficio, por falta de autorización de la Junta Directiva del Instituto de Desarrollo Agrario cuando sea necesaria la

misma, de acuerdo a lo establecido por el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización. Considerar lo contrario, implicaría omitir el análisis de un requisito, en caso de ser necesario, cuya sanción procesal crearía derechos a favor de terceros que tornaría más compleja la relación jurídica, trasladándola a la vía ordinaria, afectando los principios de justicia pronta y cumplida y en especial, el de seguridad jurídica (…)" (lo destacado no pertenece al texto original).

• Tribunal Agrario, Voto No.120 de las 13 horas 40 minutos del 22 de febrero de 1994. Revoca el auto-sentencia del Juzgado Agrario de Liberia, de las 14 horas 15 minutos del 6 de abril de 1993, denegatorio del incidente de nulidad absoluta de embargo interpuesto en proceso ejecutivo por el Instituto de Desarrollo Agrario. Se declara nulo el embargo y se ordena la cancelación del gravamen en el Registro, afirmando que la nulidad absoluta puede declararse de oficio:

"(…) la finca inscrita en el Registro Público, bajo la matrícula número sesenta y siete mil seiscientos once cero cero cero, propiedad del co-demandado (…) no puede ser objeto de medidas judiciales, preventivas, por terceros o acreedores, antes de que los parceleros hayan cancelado sus obligaciones con el Instituto de Desarrollo Agrario, ente que adjudicó la finca descrita líneas antes. (…).-

II.- Dos son los argumentos del a quo para declarar sin lugar en todos sus extremos el incidente de nulidad absoluta que ahora nos ocupa, a saber: (…) en segundo lugar esgrime que el incidente no contiene una pretensión concreta al carecer de petitoria. Ninguno de los argumentos del a quo son suficientes para declarar como lo hizo la presente incidencia sin lugar; (…) El segundo motivo, tampoco es de recibo pues inmediatamente después de que el incidentista solicita que "... declare lo anterior y proceda a dejar libre el inmueble de marras..." en el párrafo siguiente dice textualmente: "solicito a su Autoridad se declare procedente en todos sus efectos el presente Incidente de Nulidad". En toda forma estamos en presencia de una nulidad absoluta declarable de oficio.-

III.- Así las cosas, si la finca que fue objeto de embargo, la adjudicó el Instituto de Desarrollo Agrario al co-demandado (…) el inmueble no puede ser objeto de medidas judiciales preventivas por terceros o acreedores, limitación que vence hasta el treinta de noviembre el año dos mil catorce, y en consecuencia el decreto de embargo en cuanto a la finca relacionada y el acta que lo aprueba, devienen absolutamente nulos, revocándose en consecuencia el auto apelado. Se ordena la cancelación de tal gravamen en el Registro Público.(…)" (el destacado no pertenece al original).

• Tribunal Agrario, Voto No. 640 de las 14 horas 5 minutos del 26 de setiembre de 1990. Confirma la resolución de primera instancia que anula embargo y remate practicados sobre un bien sometido a las limitaciones del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización:

"La resolución impugnada debe ser confirmada y así se dispone, porque como correcta y extensamente lo señala el señor Juez Ad-quo, la parcela embargada a que se refiere la articulación que ahora nos ocupa (…) propiedad del Instituto de Desarrollo Agrario le fue adjudicada al codemandado (…) y al haber sido otorgada por la mencionada Institución, el adjudicatario la recibe con las restricciones que señalan los numerales 67 y 68 de la Ley de Tierras y Colonización (…) No existe la menor duda a criterio de este Tribunal que el acta de embargo practicado sobre la parcela de referencia se hizo violentando las normas mencionadas lo cual conlleva implícita su nulidad, porque como lo señaló el señor Juez de Primera Instancia, si se quisieran violar las disposiciones de referencia, la práctica del embargo sería el medio ideal y esto no puede permitirse. En razón de lo expuesto y en cuanto a la nulidad de embargo y almonedas ²³ celebradas en autos se confirma la resolución apelada."

• Tribunal Primero Civil, Voto No. 183-M de las 7 horas 55 minutos del 18 de febrero de 1998. Se confirma la resolución de primera instancia, declarando que no procede el remate sobre un inmueble afectado:

"En virtud del saldo en descubierto fijado, el Juzgado a-quo decretó embargo sobre la finca número 281.797-000 del Partido de Alajuela, cuyo embargo practicado se observa a folio 217. A folio 232 se aporta certificación notarial donde se consigna que ese inmueble fue adquirido por el demandado del Instituto de Desarrollo Agrario, y por ende se encuentra sujeto a las limitaciones y condiciones estipulada [sic] en la Ley N° 5064 del 22 de agosto de 1972 y sus reformas. Esa Ley reforma el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización número 2825 de 14 de octubre de 1961, el cual dispone que no se podrá traspasar el dominio del predio, ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del citado Instituto. (…) Con ese cuadro fáctico y desde luego con base en la publicidad registral, la resolución apelada se ajusta a derecho y al mérito del proceso, sin que los agravios esgrimidos por la recurrente sean de recibo. No hay duda que las limitaciones y condiciones, debidamente inscritas en el Registro, impiden rematar el inmueble. La disposición legal mencionada prohibe el traspaso del dominio sin la autorización del Instituto, y por supuesto la venta judicial a través de una almoneda se transmite el dominio. El Tribunal no puede distinguir donde la ley no lo hace, y por ende no es posible interpretar la prohibición tomando en cuenta la naturaleza de la adquisición del inmueble. Lo que importa es la publicidad registral, y mientras conste ese gravamen [sic] inscrito en el Registro no es posible acceder al remate pedido."

• Tribunal Superior Contencioso Administrativo, Sección Primera; Voto de 10 horas 55 minutos del 9 de marzo de 1995. Confirma la sentencia dictada por el Juzgado Primero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, a las 8 horas del 17 de enero de 1994, en la que se acoge la demanda ordinaria de nulidad del remate, actuaciones y resoluciones dictadas en juicio ejecutivo, declarándose inembargable la parcela adjudicada, anulándose el embargo, el remate y la resolución que lo aprobó:

"El recurrente se queja de los alcances que se dan a las disposiciones de los artículos 67 y 68 de la Ley de Tierra [sic] y Colonización No. 2825 de 14 de octubre de 1961, estimando que se les ha interpretado en forma ampliativa, perjudicando los intereses de su representada que es tercero de buena fe que se hizo de la parcela del aquí actor, haciendo uso del principio de derecho que establece que el patrimonio es prenda común de los acreedores (…) Discrepa el Tribunal de esas apreciaciones y comparte la resolución de la Juzgadora de Instancia, en realidad el artículo 68, inciso c) de la Ley citada, expresamente establece: "En el contrato que se realice con el parcelero y en título que se le entregue, se harán constar las estipulaciones siguientes:... c) Que las parcelas, cosechas, semillas, animales, enseres, útiles y equipo necesario para la explotación de las parcelas, no podrán ser objeto de medidas judiciales, preventivas o ejecutivas, por tercero o acreedores, antes de que los parceleros hayan cancelado sus obligaciones con el Instituto, salvo que tales acreedores lo sean por haber suplido créditos debidamente autorizados por éste;...". De manera que no es interpretación que amplía los alcances de una norma jurídica, sino una aplicación expresa de la ley. (…)

V.- De conformidad con el texto vigente en el anterior Código de Procedimientos Civiles, aplicable en el caso que nos ocupa, un remate sólo podía ser anulado cuando ocurrían las causales consignadas en el artículo 472 de aquel cuerpo legal; en el inciso primero se decía que entratándose de bienes muebles o derechos reales se podría anular cuando por error o por cualquier otro motivo, se hubiera rematado una cosa por otra o una cosa ajena. La sentencia de Casación supra citada, [No. 229 de las 15 horas del 20 de julio de 1990] también consideró que en los contratos de asignación agraria su perfeccionamiento no opera con el traspaso en propiedad del fundo, sino cuando el beneficiario cumple sus obligaciones durante el tiempo establecido por la ley y realiza la actividad para la cual fue otorgado. En consecuencia la propiedad se adquiere plenamente hasta que el plazo haya transcurrido, antes el Instituto de Desarrollo Agrario puede revocar, rescindir o anular el contrato frente al incumplimiento del beneficiario. Así las cosas el inmueble rematado, no era en realidad propiedad del aquí accionante, lo que hace posible equipar [sic] la situación a la venta de un bien ajeno. (Al respecto, Casación No. 6 de las nueve horas cinco minutos del cinco de enero de mil novecientos setenta y tres, considerando IV)."

• Tribunal Agrario, Voto No. 927 de las 9 horas 30 minutos del 21 de diciembre del 2001. Declara la nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Agrario del Primer Circuito Judicial de Alajuela a las 11 horas 13 minutos del 6 de junio del 2000, en cuanto declara la nulidad de la escritura de constitución de hipoteca suscrita por las partes, que generó el gravamen hipotecario sobre una finca adjudicada, sin autorización del Instituto de Desarrollo Agrario, pero con su posterior aval:

"Esta autorización, aunque no es previa a la constitución del gravamen hipotecario sobre el referido inmueble a que hace referencia el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, refleja la anuencia de dicho ente a las actuaciones realizadas, tanto por los actores como por el demandado, al dar como garantía hipotecaria un inmueble que tenía limitaciones a favor del Instituto, así como al trámite hipotecario, pues fue solicitado ese pronunciamiento precisamente por la entidad crediticia (…) Lo anterior, aunado al hecho de que la misma gestión de nulidad que ahora se conoce en este ordinario, fue denegada en el proceso ejecutivo hipotecario, en resolución firme de las once horas del diez de diciembre de mil novecientos noventa y siete (Folio 59). (…) Luego de la revisión exhaustiva del contrato en el cual se otorgó la garantía hipotecaria es posible concluir fueron respetadas las condiciones esenciales para la validez y existencia de la misma, (…)

Las razones por las cuales pretenden los actores se declare la nulidad de las actuaciones y resoluciones constantes en el proceso hipotecario, que permitirían a su vez la cancelación de las anotaciones registrales dadas con ocasión de ese proceso en el referido inmueble, a criterio de este Tribunal carecen de sustento suficiente para considerarlas merecedoras de una sanción tan grave como es la nulidad. (…) en relación con el Instituto de Desarrollo Agrario, pese a haber sido notificado de la existencia del proceso desde el auto que dio curso a la demanda, dictado a las diez horas del ocho de setiembre de mil novecientos noventa y ocho (Folio 97), no se apersonó al mismo como coadyuvante de alguna de las partes; y cuando se tuvo como parte por disposición de este mismo Tribunal con ocasión del Voto N° 447 de las diez horas cuarenta minutos del treinta de agosto del dos mil (Folio 233), se apersonó mediante escrito presentado ante el Juzgado de origen el cuatro de mayo del dos mil uno (Folio 249), más de un mes después de su notificación, incluyendo en el renglón de pretensiones, únicamente la siguiente solicitud: "PRETENSION: Por lo expuesto solicito se tenga a mi representado como apersonada (sic) a los autos en el presente proceso." (Folio 250). Es decir, no hizo uso de los medios procesalmente establecidos para gestionar la nulidad de la escritura donde se pactó otorgar como garantía hipotecaria un bien que soportaba limitaciones a su favor que como lo indica en ese mismo memorial expresamente, vencen hasta el dieciocho de marzo del dos mil nueve. Al contrario, al emitir el Acuerdo N° 8 cuyo contenido fue transcrito líneas anteriores, en forma expresa se dio por enterado de lo acontecido entre las partes en relación con el citado bien en el proceso ejecutivo hipotecario, avalando el mismo al emitir la autorización en mención. (…) De acuerdo a lo anterior, podría considerarse se estaría a lo sumo en presencia de un vicio de nulidad relativa que quedó subsanado con el acuerdo de Junta Directiva del Instituto de Desarrollo Agrario, ya citado. Nótese además, pretender por parte de los actores la declaratoria de nulidad de un proceso que tuvo su origen precisamente en el otorgamiento de una garantía hipotecaria concedida a cambio de facilitarles en calidad de préstamo una suma determinada de dinero, constituiría un enriquecimiento sin causa para éstos, pues no objetaron en ningún momento la asignación de tales emolumentos a su favor, ni han dado muestras en forma alguna, como bien lo advierte el representante del demandado, de pretender devolver dicho monto y los intereses generados ante el incumplimiento, pese a que, desde el momento mismo de la adjudicación de la parcela, tuvieron certeza del contenido de las limitaciones, condiciones y reservas dispuestas a favor del Instituto de Desarrollo Agrario, incluidas en el documento de traspaso y en la Ley de Tierras y Colonización. (…)"

• Sobre la obligatoriedad de la autorización del Instituto de Desarrollo Agrario tratándose de la constitución de hipotecas con las instituciones del Sistema Bancario Nacional hay resoluciones encontradas del Tribunal Agrario, como puede apreciarse de los siguientes extractos:

"II.- La juez de instancia, declara sin lugar la demanda que origina este proceso al considerar que no procede la nulidad de la escritura (…) mediante la cual se constituyó una deuda garantizada con hipoteca en favor del Banco de Costa Rica, por cuanto, pese a soportar el inmueble hipotecado limitaciones vigentes en favor del Instituto de Desarrollo Agrario, al tenor del numeral 67 de la Ley de tierras y Colonización, la misma ley autoriza a los Bancos del Sistema Bancario Nacional para que otorguen préstamos agrarios a los parceleros a efecto de que puedan desarrollar la actividad agraria.

III.- La decisión resumida en el considerando anterior, es apelada por los actores, quienes en forma breve esbozan como agravio en memorial de folio 453, el siguiente: el transitorio 10 de la Ley 2825 de 14 de octubre y sus reformas, no es aplicable a las parcelas de marras pues dicho transitorio hace referencia al 7 y las fincas en cuestión no fueron tituladas por el sistema que indica el transitorio.

IV.- El recurrente no lleva razón. Además de los transitorios 7 y 10 de la Ley de Tierras y Colonización que mencionan los recurrentes, en los que claramente se exceptúa al Sistema Bancario Nacional de la prohibición de enajenar parcial o totalmente, gravar, arrendar, sin autorización expresa del Instituto por el término de diez años, las parcelas adjudicadas en propiedad, el numeral 139 ibídem, regula con toda claridad la circunstancia apuntada al prescribir textualmente: "Facúltese al Sistema Bancario Nacional para otorgar créditos a los adjudicatarios, parceleros, colonos, arrendatarios y otros beneficiarios, destinados a la compra o dotación de las parcelas adquiridas por compra al Instituto, ya se trate de parcelaciones hechas en fincas previamente sometidas a dominio privado o en las reservas nacionales." (Lo resaltado no corresponde al original"). La norma transcrita no ofrece para su interpretación duda alguna (…) procediendo consecuentemente confirmar la sentencia recurrida, en lo que fue motivo del recurso de apelación" (Voto No. 99 de las 10 horas 30 minutos del 21 de febrero del 2000).

"IV.- Como agravio principal del recurrente es la nulidad de la hipoteca de primer grado a favor del Banco de Costa Rica por no

contar con la autorización previa del IDA. La parcela de marras fue adjudicada a los actores en escritura pública de fecha cuatro de junio de mil novecientos noventa y dos por parte del Instituto de Desarrollo Agrario, soportando las limitaciones condiciones y reservas establecidas por el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización por un plazo de quince años. El dieciocho de diciembre de mil novecientos noventa y dos, la parte actora por motivo de un crédito agrícola, da en garantía hipotecaria al Banco de Costa Rica la parcela citada que le fuera adjudicada por el Instituto de Desarrollo Agrario. Al constituirse esa hipoteca no se contó para ello, con la autorización previa del mencionado Instituto. (…) Como argumentos de los demandados para fundamentar no era necesario la mencionada autorización es que de la misma escritura de adjudicación de la parcela por parte del IDA a los actores se deduce la cláusula en la cual se indica se exceptuaba a la banca nacionalizada de esa limitación, y los actores al firmar ese contrato así lo admitieron y se conformaron; además, el Transitorio X párrafo segundo de la Ley de Tierras y Colonización establece las operaciones que se celebren con el Sistema Bancario Nacional no están cubiertas de la prohibición de gravar sin autorización previa. Estos argumentos no son de recibo como para concluir no era necesaria la autorización del IDA. Esa limitación es claramente impuesta por el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización que dice: " El beneficiario no podrá traspasar el dominio de su predio, ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto, excepto que hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho organismo estuvieren canceladas….Para autorizar el gravamen del inmueble se requieren cuatro votos conformes de la Junta Directiva. Será absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre sin que se cumplan las disposiciones anteriores…" La anterior limitación es un imperativo legal, regulado desde la promulgación de la Ley de Tierras y Colonización y sus reformas, su cumplimiento debe hacerse sin excepción alguna. Tal disposición no se puede modificar por acuerdo de partes. Ello significa aunque en el contrato de adjudicación de la parcela se impusiera esa limitación, exceptuándose a la banca nacional de tener autorización del Instituto como acto previo a la constitución del gravamen hipotecario, no debe prevalecer ese acuerdo sobre la norma citada, la cuál es de orden público y no puede ser modificada por convenio entre las partes, aunque una de ésas sea el mismo Instituto de Desarrollo Agrario, el cuál debe actuar en estricto acatamiento de la Ley. Para el caso concreto, no existe disposición legal alguna indicativa la existencia de excepción a la citada limitación. El mencionado Transitorio X párrafo segundo de la Ley de Tierras y Colonización no es de aplicación al artículo 67 ibídem, pues del mismo texto legal visible en el párrafo primero de ese transitorio, indica la excepción a la prohibición regulada en el párrafo segundo, se refiere a los inmuebles titulados por el trámite de Información Posesoria Administrativa, haciendo una referencia clara al Transitorio VII ibídem, y no a las parcelas adjudicadas de conformidad al Contrato de Asignación de Tierras regulado en los artículos 49 y siguientes de la citada Ley. No puede tomarse el argumento de si los actores se están aprovechando de su propio dolo para evadir su obligación dineraria con el Banco de Costa Rica, pues ello es responsabilidad del Banco cuando admitió un gravamen que soportaba limitaciones legales de conformidad al artículo 67 ibídem, e interpretó ya sea unilateral o conjuntamente con el Instituto de Desarrollo Agrario de aquella época no era necesario la citada autorización previa, pues la ley ha sido muy clara, así como lo es el transitorio décimo referido a inmuebles titulados por Información Posesoria Administrativa. Una interpretación errónea de la época, no puede venir a variar una disposición legal vigente hasta la fecha, la cuál es aún de aplicación a la parcela de marras, cuyas limitaciones no han vencido al no haber transcurrido el plazo de los quince años. Por su parte los artículos 138 y 139 de la citada Ley de Tierras y Colonización, tampoco son de aplicación, porque la venta del inmueble por parte del IDA lo fue por la suma de veintisiete mil noventa y nueve colones con noventa y cinco céntimos y el monto de crédito hipotecario lo fue por la suma de Seiscientos mil colones, lo que sobrepasa el setenta y cinco por ciento autorizado por la norma dicha. Finalmente, los codemandados: Banco de Costa Rica y (…), ni tercero alguno, pueden alegar la inexistencia de las limitaciones vigentes impuestas a la parcela por parte del IDA, en virtud de la publicidad registral, aunque el edicto no indicara en forma expresa la existencia de las mismas. De allí es procedente la declaratoria con lugar de la demanda en contra de ellos. (…)

V.- El recurrente alega la posibilidad de tramitar dentro de este proceso ordinario la nulidad de la hipoteca que dio origen al proceso hipotecario, lo anterior porque la a-quo consideró no era la vía correspondiente al no existir incidente autónomo de nulidad de actuaciones y resoluciones del hipotecario. Al respecto debe hacerse la siguiente aclaración: porque la ley les da ese efecto. ( articulo 165 Código Procesal Civil). Los procesos hipotecarios y prendarios, los cuales son de ejecución pura, producen cosa juzgada formal. Lo anterior porque en ellos no existe fase de conocimiento, y en consecuencia no hay sentencia de fondo considerada. Por ello es posible conocer el fondo del asunto ventilado en el proceso hipotecario

dentro de uno ordinario pues este último produce cosa juzgada material a diferencia del primero a menos se trate de aspectos de prescripción(…)

VI.- Con base en lo expuesto y normativa citada, deberá revocarse parcialmente la sentencia impugnada (…) para en su declarar con lugar la demanda ordinaria contra éstos en los siguientes extremos denegándose en lo que no se indicará así: 1) La inscripción de la escritura hipotecaria ante el Registro de la Propiedad a favor del Banco de Costa Rica, por la suma de seiscientos mil colones es nula, y así se declarará por faltar la autorización previa del IDA. 2) Deberá cancelarse la inscripción registral de esa hipoteca, al tomo cuatrocientos, asiento doscientos seis, secuencia cero cero uno. 3) Se declara la nulidad del proceso ejecutivo hipotecario, tramitado en el Juzgado Agrario de Liberia, (…) contra los aquí actores, incluyendo el remate (…) 4) Se anulará la anotación de la protocolización de remate anotado al tomo cuatrocientos treinta y cinco, mil trescientos cincuenta y seis. (…)" (Voto No. 511, de las 8:10 horas del 27 de julio del 2001).

 

"Finalmente, cabe advertir no se comparte lo expuesto por el recurrente en el sentido se está en presencia del supuesto contemplado por el artículo 10 de las Disposiciones Transitorias de la Ley de Tierras y Colonización, en el cual se indica no será necesario autorización alguna para gravar las parcelas adjudicadas por el Instituto en caso de tratarse del Sistema Bancario Nacional, pues el mismo está referido, como expresamente se señala a en la norma a: "Las parcelas, adjudicadas en propiedad de acuerdo con las prescripciones de los transitorios 7° y siguientes de esta ley …"; estableciendo ese transitorio en lo de interés: "… Las disposiciones de este transitorio serán aplicables únicamente a aquéllas parcelas poseídas por el actual ocupante, o por quienes le hayan antecedido en la ocupación, durante un período no menor de diez años, con el consentimiento tácito o expreso del Estado, y hayan sido además sometidas a explotación agrícola o pecuaria en una proporción no menor de dos terceras partes de su área total."; mientras que en este caso, la parcela en mención es producto de un proceso de adjudicación de tierras por parte del Instituto, en los términos del numeral 67 de esa misma ley, con limitaciones de quince y no de diez años, tratándose de regímenes legales distintos." (Voto No. 927 de las 9 horas 30 minutos del 21 de diciembre del 2001).

"(…)alega el representante del Banco actor, de acuerdo al transitorio diez de la Ley de Tierras y Colonización, los bancos del sistema bancario nacional no deben cumplir con el requisito establecido por el artículo 67 en mención; criterio no compartido por este Tribunal, pues claramente el citado transitorio señala: "Las parcelas, adjudicadas en propiedad de acuerdo con las prescripciones de los transitorios 7° y siguientes de esta ley, no podrán ser enajenadas parcial o totalmente, ni gravadas, ni arrendadas, sin autorización expresa del Instituto, por el término de diez años. Se exceptúan de la prohibición anterior las operaciones que se celebren con el Sistema Bancario Nacional …"; y el transitorio 7° al que hace referencia la citada norma dispone: "Mientras dure la suspensión de los efectos de las leyes relativas a Informaciones Posesorias a que se hace referencia en el artículo transitorio anterior … Las disposiciones de este transitorio serán aplicables únicamente a aquellas parcelas poseídas por el actual ocupante, o por quienes le hayan antecedido en la ocupación, durante un período no menor de diez años, con el consentimiento tácito o expreso del Estado …". Es claro, ese transitorio hace referencia a un supuesto distinto al de las fincas producto de un contrato de adjudicación de tierras, los cuales tiene como característica estar sujetos a las condiciones, limitaciones y reservas establecidas por el numeral 67 citado, mismas impuestas a la finca en estudio y aún pendientes; sea hace referencia a los trámites de información posesoria, fines que no están dentro de un sistema de dotación de tierras. De ahí, tal agravio carezca de fundamento legal, pues en este caso no podía haberse dispuesto del bien sin la previa autorización del Instituto de Desarrollo Agrario, porque la finca objeto de litis está dentro de un sistema de dotación de tierras." (Voto No. 106 de las 10 horas del 13 de febrero del 2002).

 

CONCLUSIÓN

    Los contratos en los que, sin contar con la autorización del Instituto de Desarrollo Agrario, se haya constituido una hipoteca sobre un terreno adjudicado por dicho ente bajo el régimen de parcelación de tierras, sin que haya transcurrido el período legal de quince años que estipula el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, son absolutamente nulos.

    En consonancia con la doctrina mayoritaria, esa nulidad absoluta sólo operaría de pleno derecho, sin necesidad de declaratoria judicial, cuando las partes contratantes de común acuerdo decidan dejar sin efecto el negocio jurídico.

    Sin embargo, si es solo una de las partes la que persigue la continuación del contrato sin el avenimiento de la otra, o bien, ambas, pero con la oposición de un tercero, que puede ser en este caso el Instituto de Desarrollo Agrario, sí es necesaria la intervención judicial para el reconocimiento de la nulidad absoluta.

    Téngase en cuenta que esta constatación es meramente declarativa, y no constitutiva. En otras palabras, el vicio de nulidad absoluta existe desde el mismo momento en que las partes formalizaron su contrato. El juez únicamente declara esta realidad; de ahí que su intervención conlleva, no solo la nulidad de la cláusula, sino también de los efectos que haya surtido el contrato.

    Respecto de su consulta sobre si "los jueces agrarios deben darle curso a una demanda que pretenda ejecutar una hipoteca que adolezca de los vicios descritos", debemos indicarle que, con fundamento en los principios de legalidad y separación de poderes, y por inferirse de la pregunta la posible existencia de un caso pendiente de resolución ante los tribunales de justicia, no nos es dable jurídicamente contestarla de modo directo, a fin de no interferir con nuestro pronunciamiento la resolución de esa u otras litis.

    Además, es de competencia estricta de los jueces agrarios decidir en general, respecto de las causas que se sometan a su conocimiento, si ha de dársele curso a la demanda o no; por lo que nuestro pronunciamiento, bajo el supuesto de que legalmente pudiéramos darlo, que no es así, devendría en inatendible por los señores jueces, y por ello, sin interés su emisión.

    No obstante lo anterior, sí nos permitimos indicarle que en la jurisprudencia de los tribunales de justicia, particularmente del Tribunal Agrario, se ha admitido en algunos casos la posibilidad de declarar de oficio la nulidad absoluta de los contratos en que se constituya una hipoteca, sin la autorización del Instituto de Desarrollo, sobre un bien adjudicado por éste; así como la nulidad de los embargos y remates que se hubiesen generado con motivo de la misma en procesos ejecutivos. Sobre la obligatoriedad de la autorización del Instituto de Desarrollo Agrario tratándose de la constitución de hipotecas con las instituciones del Sistema Bancario Nacional no ha existido un consenso de la jurisprudencia.

De usted, atentamente,

 

 

Lic. Víctor Bulgarelli Céspedes                       Licda. Susana Fallas Cubero

PROCURADOR AGRARIO                      ABOGADA DE PROCURADURIA

VBC/SFC

 

1 La ley prohibitiva se define como "aquella que impide que un determinado acto se ejecute en cualquiera forma que sea (...) Al lado de las leyes prohibitivas están las leyes imperativas, que se semejan a aquéllas en que también mandan y ordenan, pero a diferencia de ellas, no prohiben la ejecución de actos jurídicos en forma absoluta, sino que prohiben que se ejecuten sin reunir los requisitos que ella misma señala para cada caso particular. En otras palabras, ley imperativa es aquella que permite la celebración de un determinado acto jurídico, siempre que se ajuste a las disposiciones que contenga y que reúna los requisitos legales que establezca, y a los cuales condiciona la validez del acto." (Alessandri Besa, Arturo. La nulidad y la rescisión en el Derecho Civil, Santiago de Chile, Imprenta Universidad, 1990, pp.126, 127). El numeral 67 de la Ley de Tierras y Colonización, antes transcrito, parece inscribirse dentro del esquema de las normas imperativas: "aunque la forma del texto legal sea "se prohibe la celebración del acto a menos que se cumpla con tal o cual requisito", no significa que se trate de una ley prohibitiva, porque ella no prohibe la realización del acto en forma absoluta, sino que condiciona su ejecución al cumplimiento de ciertas condiciones que estima esenciales para la validez de dicha manifestación de voluntad, lo cual constituye, en el hecho, una ley imperativa, que ordena que se cumpla con ese requisito." (Ibid, p. 238).

² Véase, en este sentido, Alessandri Besa, Arturo, Op. cit., p.109.

³ Beladiez Rojo, M. La Nulidad y la Anulabilidad. Su alcance y significación. Revista de Administración Pública. Madrid, No. 133, enero-abril 1994, p.161. En esta línea: J. A. Santamaría Pastor, La Nulidad de pleno derecho de los actos administrativos. Contribución a una teoría de la ineficacia en el Derecho público, Madrid, Instituto de Estudios Administrativos, 2ª. Edición, 1977.

⁴ Cfr. Alessandri Besa, Arturo, Op. cit., p.110, para quien Planiol reconoce la necesidad de la declaración judicial para que la nulidad absoluta produzca sus efectos.

⁵ Luztesco, Georges. Teoría y Práctica de las Nulidades, México, Editorial Porrúa, S.A., 2ª. Edición, 1972, pp.272 y 273. El autor concluye que ambas tesis no son irreconciliables, pues en el sistema propuesto por Planiol, no se desecha por completo recurrir al juez, "desde el momento en que la controversia puede ponerlo en movimiento". p.273

⁶ Ibid., p.270.

⁷ Luztesco, Georges. Op. cit., p.272.

⁸ Messineo, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo II, Buenos Aires, Ediciones Jurídicas Europa-América, 1954, p.491.

⁹ Ibid, p.492.

¹⁰ Colin, Ambrosio y Capitant, H. Curso Elemental de Derecho Civil, Madrid, Instituto Editorial Reus, 1948, pp.775 y 776.

¹¹ Díez-Picaso, Luis y Gullón, Antonio. Sistema de Derecho Civil, Volumen I, Madrid, Editorial Tecnos, 8ª. Edición, 2ª. Reimpresión, 1994, pp. 570 y 571.

¹² Beladiez Rojo, M. Op. cit., pp.159-161.

¹³ Jaramillo Vélez, Lucrecio. Estudio sobre la Nulidad en Derecho Privado, Medellín, Señal Editora, 1991, p. 107.

¹⁴ De Castro, citado por Beladiez Rojo, M. Op. cit., p.159.

¹⁵ Canosa Torrado, Fernando. La Resolución de los Contratos. Incumplimiento y mutuo disenso. Santa Fe de Bogotá, Ediciones Doctrina y Ley, 3ª. Edición, 1993, p.44.

¹⁶ Pérez Vargas, Víctor. Derecho Privado, San José, Editorial Lil, 2ª. Edición, 1991, p.316.

¹⁷ Ibid, p.333.

¹⁸ Brenes Córdoba, Alberto. Tratado de las Obligaciones, San José, Editorial Juricentro S.A., 1977, p.194.

¹⁹ Baudrit Carrillo, Diego. La Temporalidad de la acción de nulidad absoluta y la perpetuidad de la excepción. Revista Judicial, San José, Año VII, No.25, junio de 1983, pp.20 y 21.

²⁰ Díez-Picazo Luis y Gullón, Antonio. Op. cit., p.570. En nuestro Derecho, este ejemplo debe atemperarse a la luz de lo preceptuado en el artículo 455, párrafo cuarto, del Código Civil.

²¹ Rotondi, Mario. Instituciones de Derecho Privado, Barcelona, Editorial Labor S.A., 1953, p. 141.

²² Véase de esta Procuraduría el Dictamen C-036 del 3 de marzo de 1994 y las Opiniones Jurídicas OJ-011-1995 del 15 de mayo de 1995, OJ-122-2000, OJ-130-2000 y OJ-103-2000, del 6 de noviembre, 22 de noviembre y 14 de diciembre del año 2000, respectivamente, y OJ-065-2001 del 7 de junio del 2001.

²³ Sinónimo de remate o subasta.