O. J.-121-2003

23 de julio del 2003

 

MSc. Jorge Luis Alvarez Pérez

Presidente

Comisión Especial de Turismo

Asamblea Legislativa

S. D.

 

Estimado señor Diputado:

 

Con aprobación del señor Procurador General Adjunto, doy respuesta a la audiencia acerca del Proyecto de "Reforma del artículo 4° de la Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo, expediente N° 15.049, que se publicó en el Alcance N° 90 a La Gaceta N° 239 del 11 de diciembre del 2002.

I.- CARÁCTER NO VINCULANTE DEL PRONUNCIAMIENTO

En otras oportunidades señalamos, y se reitera ahora, la improcedencia de asumir la conformidad de la Procuraduría con el Proyecto consultado, ante una eventual falta de respuesta. Efecto que no atribuye la normativa de dominio público marítimo terrestre, ni la del Proyecto de Desarrollo Turístico de Papagayo.

Asimismo, la Procuraduría General de la República no se encuentra comprendida dentro de los órganos que enumera el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa.

Nuestra Ley Orgánica (artículo 5°), al excluir de los asuntos consultables los propios de los órganos administrativos con jurisdicción especial establecida por ley, entre los que están los pendientes de resolver en las distintas instancias, inhibe a la Procuraduría para arrogarse, de manera indirecta, vía dictamen de acatamiento obligatorio, funciones de administración activa. Y menos podría hacerlo con los de otro Poder del Estado.

Como la aprobación o desestimatoria de un proyecto de reforma de ley es un acto consustancial de la Asamblea Legislativa e insustituible por esta Institución, se emite una opinión jurídica no vinculante.

II.- EXISTENCIA DE OTRO PROYECTO DE LEY PARA REFORMAR EL ARTÍCULO 4 DE LA LEY 6758

Ha de tenerse en cuenta que en trámite legislativo hay otro Proyecto de Ley, expediente N° 14.998, para reformar, entre otras normas, el artículo 4° de la Ley 6758.

Acerca del mismo nos pronunciamos en la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, dirigida a la Licda. Elvia Navarro Vargas, Secretaria de la Comisión de Asuntos Económicos, de la cual se adjunta copia.

III.- OBJETO DEL NUEVO PROYECTO

Conforme a la motivación de las reformas, un aspecto para promover el desarrollo del polo turístico del Golfo de Papagayo es el acceso a las fuentes de financiamiento para los proyectos, con las reglas claras en torno a los gravámenes que otorgan los concesionarios.

El objetivo de la iniciativa de ley en estudio es "cubrir el vacío legal", que dice haber "respecto a la constitución de garantías de préstamo sobre los derechos de concesión turística", no logrado por los decretos ejecutivos que procuraron solventarlo.

Ese vacío lo atribuye el Proyecto a la Ley 6758, por no prever mecanismos de resarcimiento a los acreedores durante la ejecución de las garantías que gravan las concesiones, ni una protección adecuada a los intereses bancarios y del Instituto Costarricense de Turismo.

IV.- REFORMAS PROPUESTAS

Las reformas consideran los derechos de concesión y obras como parte de los inmuebles en que residen, al momento de constituir gravámenes para asegurar los préstamos a favor de los concesionarios; la inafectabilidad de esos gravámenes al cancelarse la concesión por incumplimiento; la notificación al ICT en los procesos ejecutivos de la garantía; y la eliminación de restricciones para que los bancos comerciales del Sistema Bancario Nacional financien operaciones de crédito a empresas nacionales de servicios de turismo, cuando demuestren que tienen propiedad mayoritaria de costarricenses.

IV.1) GARANTÍAS DE PRESTAMOS A CONCESIONARIOS DE PAPAGAYO EN EL TEXTO ACTUAL

En el texto actual de la Ley 6758, artículo 4°, los concesionarios pueden obtener préstamos de los bancos e instituciones financieras estatales para sus proyectos de desarrollo turístico en Papagayo, con garantía de su concesión, edificaciones, mejoras e instalaciones.

En un primer término, la reforma se orienta en varios sentidos:

a) Autoriza los préstamos con esas garantías en general, sin circunscribirlos a las entidades crediticias del Estado

b) Al constituirlas, conceptúa los derechos de concesión, sus construcciones, instalaciones y mejoras, "parte de los inmuebles en los que residen"; y,

c) Aclara que, a tal efecto, pueden suscribirse hipotecas, cédulas hipotecarias y cualquier otro tipo de garantía.

IV.2) SUPRESIÓN DE LA AUTORIZACIÓN A LOS BANCOS E INSTITUCIONES ESTATALES PARA CONCEDER PRÉSTAMOS A LOS CONCESIONARIOS

Una enmienda implícita del Proyecto consiste en suprimir la autorización a los bancos del Sistema Bancario Nacional e instituciones públicas, que contiene el artículo 4° de la Ley 6758, para conceder préstamos a los concesionarios del desarrollo turístico de Papagayo, con garantía de la concesión, sus edificaciones, mejoras e instalaciones.

La reforma quiebra el principio seguido por la legislación costera en esta materia, que recoge la Ley 6043, artículo 67:

"Los bancos del Sistema Bancario Nacional e Instituciones del Estado quedan autorizados para conceder préstamos a los concesionarios de la zona restringida en la Zona Marítimo Terrestre, con garantía de la respectiva concesión y sus edificaciones, mejoras e instalaciones".

También el Decreto Ejecutivo N° 22163-MP-H-TUR (artículo 1°), derogado por el Decreto N° 29794-MP-TUR (art. 7°) facultaba a los Bancos del Sistema Bancario Nacional e instituciones estatales a conceder préstamos a los concesionarios para el desarrollo de los proyectos turísticos en el Golfo de Papagayo, con garantía de la concesión y sus edificaciones, mejoras e instalaciones.

Conviene que los señores diputados ponderen la conveniencia para el interés público de esta sustitución. Acorde con la reforma, artículo 4°, penúltimo párrafo, en los procesos ejecutivos por obligaciones impagadas habría un traspaso automático de derechos al adjudicatario. Posibles abusos podrían convertir la figura en un recurso para obviar el trámite común de autorización administrativa en las transmisiones de concesión y el cumplimiento de requisitos para ser concesionario.

IV.3) INTEGRACIÓN DE LOS DERECHOS DE CONCESIÓN Y OBRAS AL INMUEBLE EN QUE RESIDEN

A fin de garantizar dichos créditos, el nuevo texto integra la concesión y obras a los inmuebles en que residen, los que, se anotó, considera parte de estos al momento de constituir hipotecas, cédulas hipotecarias o cualquier otro tipo de garantía.

Si los derechos de concesión, construcciones, instalaciones y mejoras son parte, en sentido jurídico, del suelo de dominio público, en que asientan, tendrían su naturaleza jurídica y no podrían enajenarse ni gravarse. (Por el principio de accesoriedad, el carácter de dominio público se extendería al derecho y cosas accesorias). Afirmar que los derechos de concesión residen en un inmueble suscita reparos hasta de orden linguístico.

No se logra desentrañar el verdadero significado de la reforma. Falta precisión en los términos.

IV.4) CONSTITUCIÓN DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS

Se comentan los siguientes aspectos:

IV.4.1) IMPROCEDENCIA DE LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECAS SOBRE TERRENOS DE DOMINIO PÚBLICO

En virtud de su incomercialidad iusprivatista, los bienes de dominio público no pueden embargarse ni hipotecarse, pues ello daría lugar a la enajenación ante el incumplimiento de la deuda. Su ligamen a la realización de valor de la cosa gravada, en subasta pública, para satisfacer los intereses del acreedor, crearía un régimen irreconciliable con el destino de los bienes.

En la Opinión Jurídica O. J.-074-2003 dijimos que "la inclusión de ‘las tierras’ como garantía real, expuestas a los procedimientos de ejecución judicial y remate por falta de pago de la deuda respaldada, es por completo improcedente y violatoria del principio de inalienabilidad.

El dominio público está sustraído del tráfico o comercio privado, es inapropiable, y no puede ser objeto de actos o negocios que impliquen transferencia de la titularidad del suelo a manos de particulares. Lo contrario atenta contra su naturaleza jurídica y régimen exorbitante.

Las medidas de embargo e hipoteca sujetan el bien al cumplimiento de la deuda, a las resultas de la consiguiente ejecución y potencial enajenación forzosa. Actos que no se concilian con el carácter indisponible de las cosas públicas y crearía situaciones incompatibles entre su afectación y el derecho del acreedor.

No se ajustaría tampoco a las características esenciales de los derechos de garantía; a saber: que los bienes ofrecidos en garantía real pertenezcan en propiedad a la persona que la constituye; sean enajenables y aquella tenga libre disposición de los mismos".

El Código Civil excluye la hipoteca de los bienes que no pueden ser enajenados, y el derecho de poseer una cosa en cualquier concepto que no sea el de dueño, que es quien puede constituirla (artículos 409, 410, incs. 1° y 7°, y 430, pfo. 2°).

IV.4.2) TERRENOS DEMANIALES DEL PROYECTO TURÍSTICO DE PAPAGAYO NO PUEDEN SER OBJETO DE HIPOTECA O GARANTÍA REAL

En la Opinión Jurídica O. J. -074-2003 se expresó también que a consecuencia de la naturaleza de dominio público que tienen los terrenos del Proyecto de desarrollo turístico de Papagayo (dictamen C-210-2002, con cita de otros anteriores), son inalienables e inembargables, "y no pueden ser gravados con hipoteca u otra garantía real, en vista de que envuelven la probabilidad de culminar en un traspaso judicial a favor de particulares.

No es dable a los Tribunales proceder a la ejecución contra bienes demaniales afectados por ley a un uso público. El acto sería absolutamente nulo".

Por tanto, si la reforma busca incorporar el suelo de dominio público donde se cimientan las construcciones, instalaciones y mejoras, como inmueble en que estas ‘residen’, a las garantías reales (hipotecarias u otras) que pueden otorgar los concesionarios del Proyecto Turístico de Papagayo, a más de la concesión, sería un desatino, y no podría rematarse en un proceso de ejecución hipotecaria.

V.- CONCESIÓN DEMANIAL: TRÁFICO JURÍDICO E HIPOTECABILIDAD

En cambio, el derecho que dimana de una concesión de dominio público, sí es transmisible e hipotecable, con ciertas limitaciones, sujeción al régimen especial de Derecho Administrativo y al principio de publicidad registral. Al respecto, hay que diferenciar entre la concesión administrativa, sus construcciones, y los terrenos de dominio público, que mantienen incólume su afectación.

El derecho de concesión ingresa al patrimonio del concesionario y es objeto de tráfico jurídico, a través de actos traslativos o constitutivos de derechos reales, previa autorización administrativa. Forma parte del concepto constitucional de propiedad, que –al decir de la SALA CONSTITUCIONAL- comprende los derechos patrimoniales de una persona con valor económico (resoluciones números 2001-01246 y 07792-98); y cuenta con acciones protectoras contra quienes intenten perturbar indebidamente el goce del bien."El derecho real administrativo que deriva de una concesión de uso de bienes públicos se incorpora al patrimonio del concesionario y puede ser dado en garantía de un préstamo obtenido por su titular. (SALA CONSTITUCIONAL, Voto N° 5210 de las dieciséis horas del dos de setiembre de mil novecientos noventa y siete, considerando V, y del TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA, la sentencia de las 9 hrs. 30 mts. del 23 de marzo del 2001).

"La posibilidad de hipotecar y enajenar los derechos de concesión relativos al Proyecto Turístico de Papagayo, no el dominio público, emana de su carácter patrimonial o valor de cambio que tiene en el mercado". (Opinión Jurídica O. J.-074-2003).

El artículo 45 de la Ley 6043 permite traspasar o gravar, total o parcialmente, las concesiones o los derechos derivados de ellas, con la autorización previa y expresa de la municipalidad del lugar y del ICT o IDA, según corresponda. "Carecerán de toda validez los actos o contratos que infringieren esta disposición".

Norma que reitera y desarrolla el Reglamento a dicha Ley:

"Artículo 59: "Para que una concesión o los derechos derivados de ella puedan cederse, comprometerse, traspasarse, gravarse total o parcialmente, deberá contarse con la autorización escrita de la municipalidad respectiva y del ICT o ITCO, según corresponda.

En caso de traspaso, seguirán vigentes todas las estipulaciones del contrato, incluyendo el canon o la proporción que correspondiere de éste si la cesión fuere parcial".

Al estar esos derechos dentro del tráfico jurídico, con las citadas restricciones, se pueden disponer o ceder y gravar. Son nulos los actos de disposición sin autorizaciones administrativas. TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA, sentencia de las 9 hrs. 30 mts. del 23 de marzo del 2001.

"Si una institución bancaria otorga un crédito, con garantía real sobre una concesión, y el deudor incumple, podría sacarse a remate la concesión, con la base acordada en el respectivo contrato y, a falta de estipulación, con la valoración pericial real del derecho" (Idem).

Los artículos 45 de la Ley 6043 y 59 de su Reglamento tienen vigor en el área de Papagayo en cuanto no se opongan a su normativa (ver artículo 93 del propio Reglamento). Por consiguiente, habría que omitir las referencias que hacen a la Municipalidad e ITCO, hoy IDA, y aplicar en primer plano la legislación reguladora de ese Proyecto: arts. 13, inciso e), de Ley 6758, y 12 del Decreto N° 25439-MP-TUR, por ejemplo.

En el acto de transferencia incumbe a la Administración controlar la posible afectación al interés público implicado en la concesión; el debido cumplimiento del contrato por el cedente, y en el tercer adquirente, su ajuste al clausulado y normas legales, así como las condiciones o calidades personales exigidas para ser concesionario y su solvencia moral y económica (Decreto N° 25439-MP-TUR, arts. 4° y 6°, reformado por el Decreto29794-MP-TUR, art. 6°), toda vez que se otorga intuitu personae. Control que se realiza mediante la autorización previa a transmitir los derechos concesionales, so pena de invalidez, ineficacia e incluso declaratoria de caducidad de ésta por incumplimiento culpable.

En cuanto al principio intuitu personae en los contratos administrativos e ilicitud que entrañan las cesiones no autorizadas, a criterio de la SALA CONSTITUCIONAL "la necesidad de previa autorización en la transmisión inter vivos o mortis causa no es un requisito meramente formal, sino un requisito ad solemnitatem, ya que hacen ineficaz y sin efecto alguno para la propia Administración la transmisión que no cuenta con la anuencia de la Administración. De este modo, constituye una obligación fundamental del concesionario ejercer por sí mismo la concesión, de ahí que el cambio de titularidad sin autorización administrativa previa y expresa constituye un grave incumplimiento de la concesión, que faculta para declarar la caducidad del contrato." (sentencias 5403-95 y números 2001-01055).

"Los traspasos –totales o parciales-, la hipoteca y fideicomisos de concesiones relativas al Proyecto Turístico de Papagayo, corresponde autorizarlos a la Junta Directiva del ICT, previo informe del Consejo Director. Los adquirentes deben reunir todos los requisitos para ser concesionarios, salvo en cesiones de uso habitacional y adjudicatarios de remates de concesiones otorgadas en garantía. (Artículos 13 inc. e de la Ley 6758; y 12 del Decreto Ejecutivo N° 25439-MP-TUR, modificado por el Decreto 29794-MP-TUR, artículo 6°)." (Opinión Jurídica O. J.-074-2003).

VI.- HIPOTECA COMÚN Y CÉDULAS HIPOTECARIAS: diferencias

Una de las novedades del Proyecto es la posibilidad de constituir, además de hipotecas comunes, cédulas hipotecarias sobre los derechos de concesión, construcciones, instalaciones y mejoras, que se considerarán "parte de los inmuebles en los que residen".

La hipoteca de cédulas es un gravamen impuesto sobre una finca, por su propietario, para garantizar el pago de un crédito representado por una o varias cédulas, y se rige por las normas de la hipoteca inmobiliaria, con algunas modificaciones de importancia. Entre las diferencias, se citan, a modo de ejemplo:

El deudor hipotecario común responde en lo personal si queda un saldo en descubierto, declarado mediante resolución judicial firme, por no haberse obtenido en remate el monto necesario para cancelar capital, intereses y costas. Con lo cual se puede embargar, valorar y rematar otros bienes del deudor (Código Procesal Civil, artículo 672). La hipoteca se otorga a favor de un acreedor, y el testimonio de escritura al menos ha de anotarse en el Registro Público, cuando lo es de fincas inscritas, para ejecutar la obligación, una vez vencida e insatisfecha. Para constituirla, no requiere que el inmueble esté libre de hipotecas anteriores, siempre que se respete el orden de prelación.

En la hipoteca de cédulas sólo responde el inmueble que grava, y se tienen por renunciados los trámites del proceso ejecutivo. Nadie (endosantes, por ejemplo), ni aún el dueño de la finca queda obligado personalmente. Para constituir el gravamen en escritura pública, que posibilite la emisión de la cédula, el inmueble no debe estar gravado con hipoteca común anterior. La cédula hipotecaria es asimilable a un título cambiario. Se transmite por endoso nominativo o en blanco, complementado de la tradición o entrega del documento, que incorpora el derecho. Por ende, se requiere la posesión de la cédula para el ejercer el derecho y ejecutarlo a su vencimiento, por falta de pago, como base del proceso ejecutivo hipotecario. La hipoteca de cédulas puede emitirse a favor del mismo dueño del inmueble y darse en garantía de un crédito. (Código Civil, arts. 426, 427, 434, 431, 432 y 433. Código Procesal Civil, artículo 660, pfo. 2°).

VI.1) EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

De ordinario, en el dominio privado la responsabilidad hipotecaria gravita sobre el suelo de la finca y partes integrantes de ésta, como construcciones, edificios y obras permanentes levantados por el hipotecante en ejercicio del derecho de propiedad, además de sus agregaciones naturales, excepto las emprendadas. (NUSSBAUM, Arthur, Tratado de Derecho Hipotecario Alemán, trad. de W. Roces. Universidad de Salamanca. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1929, pg. 112-113. Vid infra, pg. 10).

Acerca de este extremo, nuestros Tribunales han sostenido tesis encontradas. La antigua SALA DE CASACIÓN interpretó que las mejoras que sobrevienen a la finca y abraza la hipoteca, se circunscriben a las ejecutadas por el propietario; con exclusión de las pertenecientes a un tercero de buena fe, a quien se le despojarían si se subastarán en el proceso de ejecución hipotecaria, pues son cosa ajena (sentencias de 2 p. m. del 10 de julio de 1901 y 9,50 hrs. del 8 de marzo de 1944, y Código Civil, artículos 411 y 509). Posición que modificó la SALA PRIMERA DE LA CORTE, con voto de mayoría, en la sentencia 165-F-90.CIV, de las 14 hrs. 30 mts. del 30 de mayo de 1990, al estimar aplicable el artículo 411 de mérito al deudor, al consentidor del gravamen y a los terceros. (Vid. también voto de minoría).

VI.2) CÉDULAS HIPOTECARIAS SOBRE EL DERECHO DE CONCESIÓN DEMANIAL Y LAS CONSTRUCCIONES: novedad y cuestionamientos

En la hipoteca de cédulas, anotamos, sólo el inmueble hipotecado responde por la obligación contraída, y no cabe gravar con ella un bien de dominio público.

Novedad del Proyecto es la constitución de cédulas hipotecarias sobre los derechos de concesión, sus construcciones, instalaciones y mejoras, para garantizar préstamos de los concesionarios del Proyecto Turístico de Papagayo.

En España, a propósito del artículo 107, número 6°, de la Ley Hipotecaria, que comprende dentro de los bienes hipotecables las concesiones administrativas con ‘trascendencia inmobiliaria’, como se le denomina, "la ejecución de esta hipoteca tiene la particularidad de que no recae más que sobre la titularidad de la concesión y no sobre los bienes afectos directamente a la misma". (DIEZ PICAZO, L. y GULLÓN, A. Sistema de Derecho Civil. Tecnos. Madrid. 1994, t. III, pg. 531).

Por el desquicio con la figura tradicional que consagra nuestro ordenamiento, en el pasado el legislador ha sido reacio a admitir la disgregación de elementos en la hipoteca de cédulas, para la propiedad particular. En la Ley de Propiedad Horizontal N° 3670 de 22 de marzo de 1966, artículo 25, por ejemplo, sentó el principio de que "Las cédulas hipotecarias sólo pueden imponerse sobre la totalidad del inmueble y no sobre los diversos pisos o apartamentos, dada la naturaleza especial de ese gravamen".

Bajo tal normativa, la hipoteca de cédulas recaía sobre todo el inmueble, suelo y construcciones, y no en éstas con independencia de aquel.

Tendencia contraria muestra la Ley Forestal, con otro derecho real de garantía: el contrato pignoraticio, al distinguir en fundos privados entre el derecho del suelo y del vuelo, y autorizar la constitución de prendas sobre árboles en pie plantados (artículo 32; 99 de su Reglamento). También se admite la prenda de cosechas o frutos pendientes (Código Civil, artículo 410, inciso 2°; Código de Comercio, artículo 533, inciso g; Ley sobre Régimen de Relaciones entre Productores, Beneficiadores y Exportadores de Café, arts. 64, 65, 66, 69, y Transitorio 7°, reformados por la Ley 2865 del 20 de noviembre de 1961, artículo 1°; Ley Orgánica de la Agricultura e Industria de la Caña de Azúcar, N° 7818 del 2 de setiembre de 1998, art. 176, etc.).

Nuestra legislación costera, se dijo, faculta gravar, total o parcialmente, "las concesiones o los derechos derivados de ellas", con autorizaciones administrativas escritas. (Ley 6043, artículo 45 y 59 de su Reglamento).

El antecedente inmediato del artículo 4° de la Ley 6758, apuntamos líneas arriba, se encuentra en el numeral 67 de la Ley 6043. Autoriza a los bancos del Sistema Bancario Nacional e instituciones del Estado para otorgar préstamos a los concesionarios de la zona restringida en la zona marítimo terrestre, "con garantía de la respectiva concesión y sus edificaciones, mejoras e instalaciones".

El texto lo reprodujo el Decreto Ejecutivo N° 22163-MP-H-TUR (artículo 1°), que dejó sin vigor el Decreto 29794-MP-TUR, en el artículo 7°.

La Sala Constitucional, en sentencia 1997-05210, de las 16 hrs. del 2 de setiembre de 1997, al resolver la acción de inconstitucionalidad contra el Decreto Ejecutivo N° 224.400-MP-J-TUR, indicó que la concesión de uso de bienes de dominio público y, en concreto, en el sector de Papagayo, "puede ser dada en garantía de un préstamo obtenido por su titular", con un banco estatal, (…), y otro tanto "puede afirmarse, con mayor razón, en relación a la garantía sobre edificaciones, mejoras e instalaciones que nadie discute, pueden ser incorporadas por parte del concesionario", sin que importe desafectación del dominio público.

"La normativa impugnada –añadió- le permite al concesionario someter a gravamen las edificaciones que construya en la zona restringida (…), para situarlo en posibilidad de ejercer razonablemente la ventaja que la concesión le otorga", el derecho real administrativo.

Con todo, la resolución es confusa porque en el considerando III expresa: "Resulta jurídicamente imposible que un particular adquiera derechos sobre la edificación que realice sobre el terreno de la concesión" (misma resolución 1997-05210; Sala Constitucional).

El Decreto 22136-MP-H-TUR, derogado por el 29794-MP-TUR, artículo 7°, limitaba a la concesión la garantía de los préstamos bancarios o instituciones estatales" (Opinión Jurídica O. J.-074-2003).

Las construcciones, instalaciones y mejoras que el concesionario introduce o levanta en el dominio público, con ajuste a los términos del contrato, son medio necesario para adecuar el bien a su explotación y ejercer el uso privativo que el título concesional le habilita.

Podría razonarse que siendo aplicables a la cédula hipotecaria las disposiciones de la hipoteca, y admitida ésta sobre la concesión, edificaciones, mejoras e instalaciones fijas o permanentes (Ley 6758, artículo 4°), es posible su traslado a la hipoteca de cédulas. No obstante, la deducción tropieza con dificultades relativas a la naturaleza de los títulos, su circulación y los bienes tradicionalmente hipotecables por su medio.

Por ello, se recomienda al legislador ponderar con esmero la innovación que se pretende, de atribuir a las cédulas hipotecarias un alcance diverso al que ha tenido en nuestro ordenamiento, al garantizar el crédito, no ya con la finca en su totalidad, lo que es improcedente en el dominio público, sino con la concesión, construcciones, instalaciones y mejoras, prescindiendo del suelo. Así se entiende en su recto significado. Y reparar en el hecho de que las transmisiones de títulos endosables escaparían de todo control administrativo o registral.

Por otra parte, como el contenido y extensión del derecho de garantía estaría plasmado en el documento, que circula sin necesidad de consultar el Registro Público, en aras del principio de certeza es indispensable la descripción exacta en el título de las nuevas garantías, especificando en detalle el derecho de concesión y construcciones en que recae, los planos constructivos y otros datos las identifiquen. El Proyecto lo omite.

La hipoteca de esas obras, desligadas del suelo, envuelve el problema de su pertenencia, que ha de resolverse de previo a nivel legislativo. La constitución del gravamen únicamente sería posible si son propiedad del concesionario, aunque sometidas al Derecho Público; no si revierten gratuitamente a la Administración al finalizar el contrato, con el uso y disfrute de la parcela concedida.

Por su relación de interdependencia, no sería viable otorgar en garantía las construcciones separadas del derecho de concesión. No lo clarifica el Proyecto.

 VI.3) APARENTE CONFLICTO ENTRE LOS DERECHOS DE LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS Y DEL I.C.T.

Llegados a este punto, en la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, destacamos la "aparente contradicción al disponer el Proyecto de Ley que las mejoras revierten, "volverán" al Instituto, pasan a ser de su propiedad (artículo 16), y que "los concesionarios" pueden respaldar los préstamos bancarios "con garantía real del derecho de superficie concedido sobre las tierras, sus edificaciones, mejoras e instalaciones" (artículo 4°). Esto por el eventual conflicto de titularidades respecto de las mejoras entre el ICT y los rematarios de la garantía real.

Tampoco se aclara si la reversión es a título gratuito, caso en que conviene insertar la cláusula de reversión en el contrato, o con reintegro del valor de los bienes adscritos a la concesión, ni si el concepto de mejoras incluye o no las edificaciones e instalaciones, con las justificaciones que habría para excluirlas en caso contrario.

"El Decreto N° 25439-MP-TUR establece que "cuando se acuerde la cancelación (de la concesión), el Instituto recuperará el área concesionada, reconociendo el valor de las mejoras, conforme al avalúo de la Dirección General de la Tributación Directa (artículo 22, pfo. 2°). (La cancelación procede en los casos previstos en el artículo 13 de la Ley 6758).

La literalidad del artículo 22, pfo. 2°, del Decreto 25439-MP-TUR, podría entrar en pugna con el numeral 16 de la Ley 6758, a cuyo tenor en la cancelación, extinción o rescate de la concesión, los derechos y potestades que corresponden al concesionario, "y sus mejoras" adiciona el Proyecto, revierten al ICT".

VI.4) INDETERMINACIÓN DE LOS OTROS TIPOS DE GARANTÍAS

Hay indeterminación en el Proyecto cuando alude a la posibilidad de avalar los préstamos de los concesionarios del área de Papagayo con "cualquier otro tipo de garantía".

La garantía es una medida asegurativa del cumplimiento de una obligación. Procura fortalecer la confianza del acreedor en la satisfacción de su derecho. Será real si se afecta con esa finalidad un bien determinado, y personal cuando un tercero asume el compromiso de pago para el evento de que el deudor incumpla.

De la propiedad sobre un bien enajenable emana el derecho del titular a gravarlo. SALA PRIMERA DE LA CORTE N° 40 de las 16,45 hrs. del 6 de junio de 1984. El impago a tiempo faculta al acreedor a instaurar el proceso ejecutivo, con miras a hacer efectivo su valor en subasta pública, para saldar el crédito.

El vínculo que tienen en el Proyecto otras garantías con las cédulas hipotecarias, hipotecas, derechos de concesión, construcciones, mejoras e instalaciones, hace pensar que se trata de garantías reales.

Sin embargo, la expresión "cualquier otro tipo de garantía" es amplia e indefinida. Lo correcto es que el Proyecto concrete los tipos de garantías a que se refiere, compatibles con el régimen de dominio público. Por la índole de los bienes, figuras como la prenda y la anticresis, por ejemplo, no son de recibo. La última no se regula expresamente en nuestro Derecho.

En la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, pg. 29, mencionamos el negocio fiduciario como derecho real de garantía: "Se habla de Fideicomiso en Garantía, por el cual los bienes fideicometidos sirven de garantía a una operación crediticia. El deudor, al obtener un crédito, en vez de otorgar una hipoteca, cede la propiedad fiduciaria, con posibilidad de reservarse el derecho de utilizarla durante un período. Si el deudor incurre en mora, el fiduciario liquida el bien en el mercado, destina el producto de lo afectado a la deuda y restituye el remanente al deudor". En los negocios fiduciarios de garantía, las partes están unidas por una relación obligacional y el derecho trasmitido con fin de aseguramiento da al fiduciario (acreedor) la facultad de satisfacer la acreencia por la liquidación de la res fiduciae en caso de no cumplir el fiduciante (deudor) la deuda".

 VI.5) SUBSISTENCIA DEL GRAVAMEN AL SOBREVENIR LA CANCELACIÓN DE LA CONCESIÓN: objeciones

Señala el Proyecto que "la eventual cancelación de la concesión por incumplimiento del concesionario no afectará los gravámenes que pesen sobre ella".

En la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, pgs. 32-33, externamos que: "No parece razonable alargar más allá del plazo legal las posibles consecuencias impositivas y traslaticias (gravámenes y anotaciones) de un derecho extinto, por acciones de los acreedores y anotantes. Si el derecho real de concesión –diríamos aquí- expira por vencimiento del plazo fijado, no resulta lógico prolongar en el tiempo los derechos accesorios que de él derivan y dependen. (…).

En un sentido análogo se pronuncia la Ley del Suelo de España N° 1/1992, en el artículo 289.4 y, en nuestro país, el Decreto 29794-MP-TUR, Reglamento regulador del otorgamiento de las garantías reales que gravan las concesiones del Polo Turístico Golfo Papagayo:

"Artículo 3°.- Si la concesión fuere cancelada o se extinguiere, se tendrá por vencida la obligación garantizada y si no se diere el pago correspondiente se rematarán los bienes y derechos gravados.

El Instituto Costarricense de Turismo formalizará con el rematario el correspondiente contrato, a fin de que se continúe el proyecto concesionado o bien se reformule…".

Lo propio es que la expiración del contrato ponga fin a los derechos reales de garantía constituidos por el concesionario.

Sirve de referencia adicional el ya mencionado artículo 107, número 6, de la Ley Hipotecaria española, que autoriza la hipoteca de ciertas concesiones administrativas, prescribiendo que la hipoteca queda pendiente "de la resolución del derecho del concesionario".

De donde deduce la doctrina que las hipotecas sobre concesiones administrativas, con trascendencia inmobiliaria, se extinguen automáticamente ante la resolución del derecho del concesionario hipotecante, por cualquier causa (expirar el plazo de la concesión, rescate, caducidad por incumplimiento de las obligaciones impuestas al concesionario, etc).

Esto por cuanto el concesionario hipoteca la concesión con los condicionamientos y contingencias que le son inherentes, como derecho real y revocable. En el caso de resolución del derecho, "las obras o construcciones revierten al Estado o entidad pública concedente". (ROCA SASTRE, Ramón Ma. Derecho Hipotecario. Sexta Edición. T. IV. Bosch, Casa Edit. Barcelona, pg. 439. Idem, T. VI, pg. 437-39. Idem, T. VI, pg. 440-442).

De ahí que "al hipotecarse una concesión administrativa, deberá tenerse muy en cuenta la duración de la misma, ya que en el juego del gravamen no puede pretenderse una prórroga en los derechos del concesionario". RIERA AISA, Luis: Hipoteca, en NEJS, T. XI, pg. 68).

Por el principio de accesoriedad, el derecho de garantía se supedita a la existencia del derecho que le da soporte objetivo y contenido. Su fenecimiento de apareja el de la hipoteca.

En suma, lo procedente es que la extinción de la concesión, por cualquier causa, y no sólo la declaratoria de caducidad, acarree el vencimiento de la obligación que garantiza, y si estuviere sin cancelar, se faculte al acreedor a hacer efectivo el crédito por los mecanismos legales que se prevean.

VII.- CONSTITUCIÓN DE DEPÓSITO LEGAL

Ante la cancelación de la concesión por incumplimiento del concesionario y la subsistencia de los gravámenes, agrega el Proyecto: "se dará prioridad al acreedor en grado primero, y así sucesivamente, para que temporalmente sean depositarios de los derechos de concesión, sus construcciones, instalaciones y mejoras en tanto se genera una nueva adjudicación definitiva por parte del Instituto Costarricense de Turismo, la (el) que deberá velar porque se cumplan los requisitos legales y reglamentarios establecidos".

Aunque por lo consignado en el punto VI.5) es innecesario ahondar en este aspecto, se hacen algunas observaciones complementarias. El depósito sería legal, impuesto como obligación, ajeno del libre consentimiento. El depositario. recibiría los bienes garantes para su custodia, conservación y oportuno reintegro, al cabo de un plazo indeterminado, a fin de evitar deterioros que perjudiquen su derecho de crédito y el de los demás acreedores reales.

No obstante, el Proyecto omite reglar lo que atañe a la constitución del depósito, si será gratuito o remunerado, la entrega y devolución de los bienes, las responsabilidades por los menoscabos que sufran las cosas a causa de negligencia o deficiente conservación por el depositario, y, en general, sus derechos y obligaciones, si éste podrá utilizar o administrar los bienes para que mantengan valor, bajo qué título tratándose de dominio público, rendición de cuentas, etc.

Aun cuando pueden darse en custodia las construcciones, instalaciones, mejoras, e incluso títulos o documentos de valor, es discutible que derechos, como los de concesión, puedan ser objeto de depósito, pues por su naturaleza incorpórea, no se ve cómo pueda hacerse el aseguro material de la entrega, conservación y devolución llegado el momento, para dar efectividad a los derechos crediticios.

En este sentido se pronuncian, entre otros, FERNÁNDEZ, M. A.: los bienes incorporales "no pueden ser depositados" (Lecciones de Derecho Procesal, Promociones Publicaciones Universitarias. Barcelona. 1985, pg. 165). Y LAURENT, F.: "los derechos no son susceptibles de ser llevados, luego no se pueden guardar. No sucede lo mismo con los escritos que contengan créditos: cada día se dan títulos en depósito, acciones, letras de cambio" (Principios de Derecho Civil. Trad. castellana. T. XXVII. Edit. Juan Buxó. Habana. 1920, N° 79, pg. 102).

En los embargos judiciales sobre derechos inscribibles, por ejemplo, se elude el acto del depósito. La resolución que lo decreta, lo tiene a la vez por practicado y ordena el mandamiento de inscripción (Código Procesal Civil, doctrina del artículo 636).

En derechos registrales otros deben ser los mecanismos de afectación y publicidad.

VIII- NOTIFICACIÓN AL ICT: Efectos civiles y administrativos

Al Instituto Costarricense de Turismo se le notificará "el proceso de remate judicial de hipotecas, cédulas hipotecarias u otros", para "los efectos previstos en la legislación civil" e "implicará la autorización legal a la cesión de los derechos de concesión a favor del adjudicatario en remate".

La denominación exacta es "proceso ejecutivo hipotecario"; no ‘proceso de remate’. El remate es un acto dentro de aquel. El término "u otros" es incomprensible. Ha de aclararse.

Los efectos civiles, inaplicables al caso, serían: el requerimiento de pago u orden de desamparo, sea el plazo que otorga el juez al tercer poseedor para que pague o abandone la finca a la ejecución (artículos 419 y 420 del Código Civil y 662 del Código Procesal Civil).

En la Opinión Jurídica O. J.-074-2003, pgs. 16-17, hicimos ver que quedaba sin esclarecer el objetivo de la citación al ICT en la reforma, pues no es acreedor ni tercer poseedor del bien o derecho rematado.

Contra la aprobación del remate implicativa del traspaso automático de los derechos al adjudicatario argüimos:

"El Decreto 29794-MP-TUR (artículo 2°) establece que "en caso de que se proceda a la ejecución de la garantía que pese sobre un derecho de concesión, se tendrá como nuevo concesionario a quien resulte adjudicatario". Y el artículo 6° ibid. excluye de la autorización los traspasos a adjudicatarios de remates de concesiones dadas en garantía. (Ver también alusión que hace el Decreto 30259-MP-TUR, en los considerandos).

Por discriminar en situaciones análogas, una disposición semejante podría reñir el principio constitucional de igualdad, puesto que, según acaba de anotarse, todos los traspasos de concesión, excepto para uso habitacional individual, ha de autorizarlos la Junta Directiva del ICT, previo informe del Consejo Director, y los adquirentes deben cumplir los requisitos para ser concesionarios (artículos 4°, 5°, y 12 del Decreto 25439-MP-TUR, reformado por el Decreto 29794-MP-TUR, artículo 6°).

En otras palabras, el rematario de una concesión dada en hipoteca, y el cesionario de una concesión para uso habitacional, no tendrán que someterse al trámite autorizatorio del traspaso y control de requisitos a que están sujetos los demás adquirentes.

El Decreto 22163-.MP-H-TUR (derogado por el 29794-MP-TUR, arts. 7°), con buen criterio, preveía que realizado el remate o venta de la concesión en garantía, el adjudicatario o comprador debía cumplir los requisitos que el Instituto Costarricense exige para ser concesionario (artículo 3°)".

Conlleva una diferencia de trato, no suficientemente justificada en parámetros objetivos, el libre ejercicio del derecho de enajenación en unos casos, en los que la Administración se desentiende de las condiciones personales y disponibilidad del cesionario o adquirente a sujetarse al contrato, y subordinarlo en otros a la previa autorización administrativa. La subasta judicial de una concesión, por sí, no confiere al adjudicatario privilegios que excedan de los traspasos comunes.

Amén de soslayar el cumplimiento de requisitos, con la autorización automática la autoridad judicial sustituiría al administrativa (Instituto Costarricense de Turismo) en asuntos de su competencia, que ésta ha de valorar casuísticamente.

 IX.- LIBERACIÓN DE RESTRICCIONES A EMPRESAS PRESTATARIAS CON CAPITAL EXTRANJERO

En su parte final, el Proyecto dispone que para préstamos a los concesionarios del desarrollo turístico de Papagayo "no regirá la limitación en cuanto (a) la proporción de capital nacional definida en el artículo 61 inciso 2) de la Ley 1644, de 26 de setiembre de 1953, y sus reformas, Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional".

Esta, en lo que interesa, faculta a los bancos comerciales del Sistema Bancario Nacional a financiar operaciones de crédito a empresas nacionales de servicios de turismo cuando prueben que la propiedad mayoritaria es de costarricenses.

Al eliminarse esa cortapisa, los expresados bancos comerciales podrían conferir préstamos para desarrollo de proyectos turísticos en Papagayo a empresas nacionales, o constituidas de acuerdo con nuestras leyes, en las que predominen socios o titulares extranjeros.

Es de notar que la reforma es de poca utilidad porque las concesiones del demanio marítimo terrestre no son de libre obtención por quienes tengan otra nacionalidad, toda vez que siempre existirían restricciones para otorgarlas a personas físicas o jurídicas extranjeras, según los artículos 47 de la Ley 6043 y 25 de su Reglamento (Decreto 7814-P), de aplicación al sector de Papagayo, a tono con el artículo 93 de ese Reglamento.

El artículo 47 de cita impide dar concesiones a entidades constituidas en el país por extranjeros, y a entidades cuyas acciones o cuotas o capital correspondan en más de cincuenta por ciento a extranjeros. Prohibe también a las entidades que tuvieren concesiones y a sus socios, ceder o traspasar cuotas o acciones a extranjeros. Declara nulos los contratos que se celebren en contravención de lo dispuesto.

El artículo 25 del Decreto 7814-P, inciso d), amplía la prohibición de otorgar concesiones "a cualquier otro tipo de entidad, no comprendida en los incisos anteriores, en que más de la mitad de sus miembros no sean costarricenses".

Aparte de ese escollo de legalidad, el punto requeriría una prudente valoración por parte de la Asamblea Legislativa sobre la conveniencia de atraer desarrolladores foráneos que financiarán sus proyectos con créditos de los bancos comerciales nacionales, fundamentalmente estatales, y no extranjeros que vengan a invertir recursos propios en el país. Por lo cuantioso de los proyectos que se impulsan en la zona, podrían incluso desfinanciar la cartera crediticia para inversionistas o prestatarios nacionales.

X.- CONCLUSIONES:

En resumen, se concluye que:

A) La posibilidad de asumir, ante una falta de respuesta de la Procuraduría General de la República, su total conformidad con un Proyecto de Ley para reformar la legislación del Desarrollo Turístico de Papagayo, no está prevista en ésta, ni en la normativa costera, y carece de asidero.

Tampoco la Procuraduría se encuentra comprendida entre los órganos que enumera el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa.

B) Como la aprobación o desestimatoria de un proyecto de ley es un acto exclusivo de la Asamblea Legislativa e insustituible por esta Institución, se emite una opinión jurídica no vinculante.

C) Con referencia al Proyecto consultado, se hacen las siguientes observaciones generales:

1) En primer término, se advierte que en el trámite legislativo hay otro Proyecto de Ley, expediente N° 14.998, para modificar varias normas de la Ley 6758, incluyendo el artículo 4° de la Ley 6758, acerca del cual nos pronunciamos en la Opinión Jurídica O. J.-074-2003.

2) La reforma implícita del Proyecto consistente en suprimir la autorización a los bancos del Sistema Bancario Nacional e instituciones financieras del Estado para conceder préstamos a los concesionarios del desarrollo turístico de Papagayo, con garantía de la respectiva concesión, sus edificaciones e instalaciones, quiebra el principio seguido por la legislación costera en esta materia, que recoge la Ley 6043 en el artículo 67, y conviene que los señores diputados ponderen su conveniencia para el interés público, en vista del traspaso automático de los derechos al rematario que se prevé en el penúltimo párrafo del artículo 4°. Posibles abusos podrían convertir la figura en un recurso para obviar el trámite común de autorización administrativa en los traspasos de los derechos de concesión y el cumplimiento de requisitos para ser concesionario.

3) Contra el nuevo texto, que integra la concesión y obras a los inmuebles en que residen, al momento de constituir garantías por los concesionarios, se hacen dos reparos: a) Si los derechos de concesión, construcciones, instalaciones y mejoras son parte, en sentido jurídico, del terreno de dominio público, tendrían su naturaleza, por el principio de accesoriedad, y no podrían enajenarse ni gravarse. b) Si la reforma tiende a incorporar el suelo de dominio público, donde se asientan esas obras, a las garantías reales (hipotecarias u otras) que pueden otorgar los concesionarios, a más de la concesión, sería un desatino, y no podría rematarse en un proceso de ejecución hipotecaria mientras mantenga su afectación.

4) El derecho que dimana de una concesión sobre un inmueble de dominio público, por su carácter patrimonial y formar parte del concepto constitucional de propiedad, es objeto de tráfico jurídico, a través de actos traslativos o constitutivos de derechos reales, sujetos al Derecho Administrativo, al principio de publicidad y a autorización previa y expresa de la Administración, so pena de nulidad del acto dispositivo que se realice sin esta autorización y hasta de incurrir en causal de caducidad del contrato, por incumplimiento grave.

En el caso de concesiones relativas al Proyecto Turístico de Papagayo, corresponde a la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo, previo informe del Consejo Director, autorizar los traspasos –totales o parciales- e hipotecas o gravámenes que se impongan sobre los derechos de concesión.

5) En el dominio privado la responsabilidad hipotecaria gravita sobre el suelo de la finca y construcciones u obras fijas levantadas por el hipotecante en ejercicio del derecho de propiedad, además de las agregaciones naturales, excepto cosechas o frutos pendientes y árboles en pie dados en prenda.

Por la naturaleza de los títulos, transmisibles por endoso, que escaparían de todo control administrativo o registral, y el desquicio que produce de la figura tradicional, se recomienda al legislador bastantear con esmero la innovación que se pretende, de atribuir a las cédulas hipotecarias un alcance diverso del que ha tenido en nuestro ordenamiento, al garantizar el crédito, no ya con la finca en su totalidad, lo que es improcedente en el dominio público, sino con la concesión, construcciones, instalaciones y mejoras, prescindiendo del suelo. Así se entiende en su recto significado.

6) De aceptarse la figura, como el contenido y extensión del derecho de garantía estaría plasmado en el documento, que circularía sin necesidad de consultar el Registro Público, en aras del principio de certeza es indispensable la descripción exacta en el título de las nuevas garantías, especificando en detalle el derecho de concesión, construcciones, instalaciones y mejoras que comprendería, planos constructivos y otros datos que las identifiquen. El Proyecto lo omite.

Por su interdependencia, no parece viable otorgar en garantía las construcciones, instalaciones y mejoras separadas del derecho de concesión. No lo aclara el Proyecto.

7) El otorgamiento de hipoteca sobre las obras permanentes, desligadas del suelo, envuelve el problema, que ha de resolverse de previo a nivel legislativo, en punto a su pertenencia, pues la constitución del gravamen sólo sería posible si son propiedad del concesionario, aunque sometidas al Derecho Público; mas no si revierten gratuitamente a la Administración al finalizar el contrato, con el uso y disfrute de la parcela concedida.

8) Conviene que se aclare: a) La forma de resolver el eventual conflicto de titularidades que puede presentarse con las mejoras entre el ICT, al que revierten (artículo 16), y los rematarios de la garantía sobre el derecho de concesión, otorgada con préstamos bancarios o financieros (Opinión Jurídica O. J.-074-2003); y b) La expresión "cualquier otro tipo de garantía", que es amplia e indefinida.

9) Ha de revisarse los términos según los cuales "la eventual cancelación de la concesión por incumplimiento del concesionario no afectará los gravámenes que pesen sobre ella". Por el principio de accesoriedad, la garantía esta supeditada a la existencia del derecho de concesión que le da soporte objetivo y contenido. Lo propio es que la extinción de la concesión, por cualquier causa, y no sólo la declaratoria de caducidad, lleve consigo el vencimiento de la obligación que garantiza, y a falta de pago, se faculte al acreedor a hacer efectivo el crédito, en vía ejecutiva hipotecaria o los mecanismos legales que se prevean.

10) Por lo anterior, es innecesario ahondar en lo relativo al depósito legal que se pretende crear. No obstante, se hacen algunas consideraciones. El Proyecto omite regular o aclarar lo que atañe a la constitución de ese depósito, si será gratuito o remunerado, la entrega y devolución de los bienes y, en general, las responsabilidades, derechos y obligaciones del depositario. Es discutible que el derecho de concesión pueda ser depositado. Por su naturaleza incorporal, no se ve cómo pueda hacerse el aseguro material de la entrega, conservación y devolución en su momento, para dar efectividad a los derechos crediticios de los acreedores hipotecarios.

11) Contra la notificación al ICT del "proceso de remate judicial de hipotecas, cédulas hipotecarias u otros", para "los efectos previstos en la legislación civil", y que "implicará la autorización legal a la cesión de los derechos de concesión a favor del adjudicatario en remate", caben algunas objeciones: a) Se sugiere sustituir la expresión "proceso de remate judicial de hipotecas" por "proceso ejecutivo hipotecario". El remate es un acto dentro de aquel. b) Precisar la expresión "u otros", que es incomprensible. c) No se aclaran los efectos civiles de la citación al ICT. No es acreedor, ni tercer poseedor de los bienes o derecho rematados, que justifique un requerimiento de pago u orden de desamparo en los términos de los arts. 419 y 420 del Código Civil y 662 del Código Procesal Civil. ch) Conlleva una diferencia de trato, no justificada en criterios objetivos, excluir del trámite autorizatorio del traspaso a los adjudicatarios en remates de las concesiones dadas en garantía y del control de requisitos a que están sujetos los demás adquirentes.

Con la libre enajenación del derecho, en el primer caso, la Administración se desentendería de las condiciones personales, la disponibilidad del adjudicatario a apegarse al contrato y proteger el interés público, en tanto que en los demás el traspaso se subordinaría a la previa autorización administrativa. Por último, la autoridad judicial sustituiría a la administrativa en asuntos de su competencia, que ésta ha de valorar casuísticamente. La subasta judicial de una concesión, por sí, no confiere al rematario privilegios que excedan de los traspasos comunes.

12) Eliminar la limitación que establece el artículo 61 inciso 2), de la Ley 1644, que faculta a los bancos comerciales del Sistema Bancario Nacional a financiar operaciones de crédito a empresas nacionales de servicios de turismo cuando prueben que la propiedad mayoritaria corresponde a costarricenses, es de poca utilidad porque las concesiones del demanio marítimo terrestre no son de libre obtención por los nacionales de otros países, toda vez que siempre existirían restricciones para otorgarlas a personas físicas o jurídicas extranjeras, según los artículos 47 de la Ley 6043, y 25 de su Reglamento (Decreto 7814-P), de aplicación al sector de Papagayo, a tono con el artículo 93 del mismo Reglamento.

Aparte de ese escollo de legalidad, el punto requeriría una prudente valoración por parte de la Asamblea Legislativa sobre la conveniencia de atraer desarrolladores foráneos que financien sus proyectos con créditos de los bancos comerciales nacionales, fundamentalmente estatales, y no extranjeros que vengan a invertir en el país recursos propios. Por lo cuantioso de los proyectos que se impulsan en la zona, podrían incluso desfinanciar la cartera crediticia para inversionistas o prestatarios nacionales.

De usted, atentamente,

 

Dr. José J. Barahona Vargas

Procurador Director

Area de Derecho Agrario y Ambiental

 

JJBV/fmc