OJ-101-2004

20 de agosto de 2004

Diputada

Laura Chinchilla Miranda

Presidenta

Comisión Asuntos Jurídicos

Asamblea Legislativa

S. D.

Estimada señora Diputada:

Con aprobación de la señora Procuradora General, nos referimos al oficio número CJ-29-07-03 de fecha 10 de julio de 2003, en el cual se pone en nuestro conocimiento el proyecto de ley “Reforma al artículo 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio” que se tramita en esa comisión bajo el número de expediente 15.028.

I.- Descripción del proyecto

La iniciativa que se somete a consideración de este órgano consultivo, pretende introducir una reforma al texto vigente del artículo 20 de la ley de propiedad en condominio, de manera que se lea así:

“Artículo 20.- La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio.

Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, sólo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Cualquiera de los títulos ejecutivos enumerados en el artículo 438 o en los incisos 1), 2), 4) y 5), del artículo 630, todos del Código Procesal Civil, que consignen un crédito por suma líquida exigible del condominio contra el propietario o propietarios de una finca filial por las obligaciones consignadas en este artículo, serán hábiles para acceder al proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites, proceso en el cual servirá de base para el remate la suma líquida que el documento indique. A tales efectos, se equiparará la sentencia recaída en proceso sumario y el auto confirmatorio del proceso monitorio. En el supuesto de que la resolución judicial no consigne una suma líquida, se seguirán los procedimientos propios de la ejecución de que se trate. Se excluyen de este privilegio los créditos que el condominio adquiera contra el propietario por cesión, endoso u otro título traslativo.

Artículo 2.- Adiciónase un inciso 6) al artículo 630 del Código Procesal Civil que se leerá:

Artículo 630.-

(...)

6.-        Los títulos referidos en el artículo 20 de la Ley reguladora de la propiedad en condominio.”

            Según se indica en la exposición de motivos, el proyecto de ley se sustenta en la necesidad de que el gravamen hipotecario de los condominios respete el orden constitucional, ya que la reforma aprobada mediante ley número 8278, “no ponderó los vicios que en reiteradas ocasiones la Sala Constitucional ha acusado a este tipo de normas”, en orden a las infracciones al debido proceso y la violación a la igualdad jurídica.

            Así, este proyecto pretende adicionar un inciso al artículo 630 del código procesal civil, y reformar la parte final del párrafo segundo del artículo 20 de la ley, que actualmente dispone que “un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario”.

II.- Sobre el proyecto

El artículo 20 de la ley de propiedad en condominio ha sido objeto de varias consultas judiciales de constitucionalidad[1]. Precisamente, la Procuraduría en su condición de órgano asesor de la sala constitucional (artículo 81 de la ley de la jurisdicción constitucional) rindió su informe respecto a la consulta promovida por el Juzgado Civil de Heredia. En dicho pronunciamiento, señalamos en lo que interesa:

“En lo que ahora es objeto de análisis, es opinión de esta Procuraduría que la norma no tiene el vicio de constitucionalidad que, en este punto, provoca la duda del juzgador. La circunstancia de que la certificación de lo adeudado por gastos comunes, que constituye título ejecutivo si la autentica un abogado, la emita un contador público autorizado, marca la diferencia. Hemos de recordar que el contador público autorizado tiene fe pública dada por ley, para realizar estos actos con las consecuencias de ley. En particular, tiene potestad para certificar, según lo dispone el artículo 7 de la Ley de Creación del Colegio de Contadores Públicos número 1038, el cual señala, en lo conducente, que:

´Artículo 7º.- Corresponde especialmente a los Contadores Públicos

Autorizados:

a) Certificar toda clase de estados financieros y contables, tales como balances, liquidaciones de ganancias y pérdidas, estados patrimoniales, distribuciones de fondos, cálculos de dividendos o de beneficios y otros similares, sea que conciernan a personas físicas o a personas morales;´

Por ello, la situación del contador público autorizado que emite una certificación que, como tal, tiene fuerza ejecutiva, no es asimilable a la de un sujeto privado al cual la ley le otorga la potestad de emitir certificaciones que puedan constituir títulos ejecutivos, aunque dicha certificación estuviera avalada por un contador público autorizado, como lo establecía lo anulado por la Sala Constitucional, porque dicho aval no equivale emitir la certificación con base en la fe pública que la ley otorga al contador. Este, al igual que el notario público, ejerce una función pública, en el tanto en que el Estado delega el ejercicio de una función típicamente administrativa en un profesional liberal.

Si es el contador público autorizado el que certifica, el caso es distinto a si lo hace un administrador de un ente privado, sea un condominio o una cooperativa. Esto es lo que se desprende de lo dicho por este Tribunal Constitucional, cuando analizó la constitucionalidad del artículo 611 del Código de Comercio. Este numeral establece que un contador público autorizado puede emitir certificaciones con fuerza ejecutiva, referentes a saldos en cuentas corrientes bancarias, o sobregiros en éstas o cuentas de tarjetas de crédito. Para una mejor ilustración del punto, conviene citar lo que dispone el citado numeral del Código de Comercio. Señala el artículo 611 lo siguiente:

´ARTÍCULO 611.- La terminación de la cuenta fijará invariablemente el estado de las relaciones jurídicas de las partes, producirá de pleno derecho la compensación de todas las partidas hasta la cantidad concurrente y hará exigible por vía ejecutiva el saldo deudor que conste en certificación debidamente expedida por un contador público autorizado y pagadas las especies fiscales que correspondan al monto del saldo adeudado.

También tendrán el carácter de título ejecutivo las certificaciones de los saldos de sobregiros en cuentas corrientes bancarias y de líneas de crédito para el uso de tarjetas de crédito, expedidas por un contador público autorizado´. (Así adicionado este párrafo por el artículo 166, inciso d), de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica No. 7558 del 3 de noviembre de 1995). (La cursiva no es del original).

Como puede verse, la hipótesis de hecho regulada en este artículo es la misma que la regulada en el artículo 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, ya que este artículo establece que un contador público autorizado puede emitir una certificación con fuerza ejecutiva donde conste lo adeudado por concepto de gastos comunes. (…)

Finalmente, habría que agregar en relación con las consecuencias procesales que se derivan del título ejecutivo constituido por la certificación que emite el contador público autorizado, que el proceso ejecutivo que regula el Código Procesal Civil en sus artículos 432 y siguientes, es un proceso de conocimiento que cumple a cabalidad con el debido proceso, como lo es, también, el proceso ejecutivo hipotecario regulado en los artículos 660 y siguientes de ese mismo cuerpo normativo, aunque este no sea ya de conocimiento. Esto, por cuanto, aunque las deudas por gastos comunes, como se verá de seguido, están garantizadas por una hipoteca, en principio le son aplicables las reglas del proceso ejecutivo simple, de conformidad con lo que establece el artículo 661 ibídem, y siempre y cuando se entienda que no hay renuncia de trámites. Pero, este es un asunto de legalidad, relacionado con la forma en que se interpreta la expresión ´...título ejecutivo hipotecario´ que contiene el artículo 20 bajo examen.

En todo caso, siempre se puede discutir acerca de la veracidad o falsedad en la vía penal de la certificación que emite el contador público autorizado, con lo cual el proceso ejecutivo, hipotecario o no, se suspende en atención a lo que dispone el artículo 202 del Código Procesal Civil. Además, esta Sala Constitucional ha analizado la constitucionalidad del proceso ejecutivo hipotecario en relación con el principio de igualdad, debido proceso y tutela judicial efectiva, y ha dicho, en sentencia número 7960-97 de 26 de noviembre de 1997, lo siguiente:

´TERCERO: EL PROCESO EJECUTIVO HIPOTECARIO. La obligación de pagar una cantidad de dinero que se concreta en una escritura pública con garantía real inmueble, constituye título ejecutivo hipotecario que cuenta con una presunción favorable respecto de legitimidad del derecho del acreedor, cuyo cobro por la vía judicial, en caso de incumplimiento, obedece a la necesidad de simplificar los procedimientos, haciéndolos más expeditos. Por esto en el caso de los créditos hipotecarios con renuncia de trámites, se permite al titular del crédito acudir directamente a la ejecución sin necesidad de un previo juicio declaratorio. Tales documentos tienen aparejada la ejecución, porque la ley les asigna efectos equivalente a los de una sentencia de condena, regulando, para hacerlos efectivos, un proceso substancialmente similar al de ejecución de sentencia, al menos en su fase final. Presentada la demanda, el juez debe limitarse a analizar la regularidad formal del título, sin que ello signifique que no se pueda oponer el ejecutado, alegando o probando la ineficacia del título, deduciendo ciertas excepciones o defensas´.

Se señala esto último en razón de la duda expresada por el juzgador consultante, en orden a que la norma provoca una indefensión del deudor, lo cual no ocurre”.

         En igual sentido, el tribunal constitucional al resolver una consulta judicial facultativa formulada por el juzgado civil de mayor cuantía de Heredia por estimar que el artículo 20 ibíd “puede ser contrario a los principios constitucionales de igualdad, debido proceso y derecho de defensa”, concluyó:

“III.- Conforme con los antecedentes transcritos, el artículo 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio cuestionado no adolece de los vicios de inconstitucionalidad que apunta el accionante pues, resulta constitucionalmente válido autorizar vía ley al contador público a crear títulos que son ejecutivos a través de la emisión de la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por los conceptos establecidos en el párrafo primero del mismo artículo. Consecuente con lo anterior, se evacua la consulta en el sentido de que el artículo 20 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no es violatoria de los principios constitucionales invocados por el consultante”.

Sentencia número 2002-12004, de las ocho horas con cincuenta y tres minutos del dieciocho de diciembre del dos mil dos.

Así las cosas, contrario a lo que se indica en la exposición de motivos del expediente 15-028, a criterio de la sala constitucional, la parte del artículo 20 de la ley reguladora de la propiedad en condominio que dice ”…esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario” no violenta el principio de igualdad y debido proceso.

III.- Conclusión

            Si bien la aprobación del proyecto de ley que se somete a consideración, forma parte de la discrecionalidad legislativa, esta Procuraduría recomienda a esa comisión incorporar a la discusión del proyecto de reforma al artículo 20 de la ley reguladora de propiedad de condominio, lo señalado por el tribunal constitucional en la sentencia número 2002-12004.

De Usted, cordialmente,

Julio Jurado Fernández        Gloria Solano Martínez

Procurador Adjunto               Abogada de Procuraduría

JJF/GSM/pcm.

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1          De las ocho consultas que registra el Sistema Costarricense de Información Jurídica (SCIJ), la sala constitucional ha resuelto cuatro. Se encuentran aún pendientes las que se tramitan bajo los número de expediente 02-7531-0007-CO; 02-8001-0007-CO; 02-10342-0007-CO y 02-10343-007-CO.