Buscar:
 PGR - SINALEVI >> Pronunciamientos >> Resultados >> Dictamen 313 del 30/08/2005
Internet
Año:
Buscar en:




Opciones:
Guardar
Imprimir


Ficha del Pronunciamiento
ß&Ø¥ß%
Texto Dictamen 313
 
  Dictamen : 313 del 30/08/2005   

C-313 -2005

C-313 -2005


30 de agosto de 2005


 


 


Señora


Ana Virginia Guzmán Sibaja


Secretaria


Municipalidad de Santa Ana


 


            Con la aprobación de la señora Procuradora General de la República, doy respuesta a su oficio SCM-32-2005, de 5 de enero del año en curso, en el cual usted transcribe el acuerdo del concejo municipal de Santa Ana en que se decide consultar a este despacho si de conformidad con el plan regulador de ese cantón, “…se puede otorgar uso del suelo conforme a un proyecto de lotes en condominio en zona de protección.” 


 


I.          Antecedentes.


 


En oficio número MSA-AL-370-2004, de 22 de diciembre de 2004, dirigido al concejo municipal, la asesoría legal de la municipalidad de Santa Ana concluyó que no es posible otorgar un certificado de uso del suelo a un proyecto de lotes en condominio en la zona de protección por no ser ello conforme con el plan regulador del cantón.


 


II.        Acerca de los certificados de uso del suelo.


 


En relación con la naturaleza jurídica de los certificados de uso del suelo esta procuraduría ha señalado lo siguiente:


 


“La certificación del uso del suelo es un acto jurídico concreto por medio del cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva. Así se desprende con claridad de lo que dispone el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana. Señala dicho artículo:


 


“Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.


En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.


Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.”


            Por medio de la certificación de uso del suelo no se decide cuál es el uso permitido, simplemente se acredita cuál es el uso debido según lo establecido reglamentariamente, además de hacer constar si el uso que se le está dando a un determinado terreno es o no conforme con dicha reglamentación. Como acto administrativo, el certificado de uso del suelo es meramente declarativo, en el sentido de que se limita a acreditar un hecho o situación jurídica sin crearla, modificarla o extinguirla, como sí ocurre con los actos administrativos constitutivos (En tal sentido, vid., GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo, Curso de Derecho Administrativo, T.I, 1978, p.481, así como PAREJO ALFONSO, Luciano, JIMÉNEZ-BLANCO, A.y ORTEGA ÁLVAREZ, L., Manual de Derecho Administrativo, Vol 1, 1998, p.721.).”  (C-327-2001 de 28 de noviembre de 2001).


 


            Como se dijo en ese entonces, el certificado de uso del suelo, tal y como lo regula el artículo 28 de la ley de planificación urbana (LPU) número 4240 de 15 de noviembre de 1968, y sus reformas, es un acto administrativo declarativo mediante el cual no se crean, constituyen, modifican o extinguen derechos o situaciones jurídicas subjetivas. De modo tal, que dicho artículo regula un tipo de acto administrativo declarativo: el llamado acto administrativo de certificación, que se emite en ejercicio de la función y potestad certificante de la administración, por medio del cual esta acredita la verdad real o formal de un hecho, una situación o relación, otorgándole certeza jurídica a la misma (ver MARTINEZ, J. Esteban, La función certificante del Estado, 1977, p.91.). Por ello, este tipo de acto administrativo se define como “….una declaración de conocimiento con la finalidad de asegurar la verdad de lo que en él se contenga y que la Administración conoce.”  (Ibíd, p.97). 


 


En consecuencia, por medio del certificado de uso del suelo establecido en el citado numeral 28 de la LPU, la administración acredita la conformidad o no de un pretendido uso del suelo con lo establecido en el reglamento respectivo. En este sentido, da certeza jurídica respecto de la conformidad del uso que se pretende dar a un terreno con el uso del suelo que el reglamento respectivo permite. Pero, además, y en el caso del que el uso que ya se le esté dando a un terreno determinado no sea conforme con lo establecido reglamentariamente, acredita dicha circunstancia, respecto de la cual también da certeza jurídica.


     


III.       La zonificación establecida por el plan regulador de Santa Ana.


 


Una de las principales funciones de un reglamento de zonificación es la determinación de los distintos usos del suelo según las zonas en que se divide un territorio. De conformidad con lo que establece la LPU en su artículo 1°, por uso del suelo ha de entenderse la utilización que se hace de un terreno y de la estructura física incorporada o asentada en dicho terreno, cuando la hay, distinguiéndose los distintos tipos de uso en razón su clase, forma o intensidad de aprovechamiento. Y, según ese mismo numeral, por zonificación ha de entenderse la división de una circunscripción territorial en zonas de uso para lograr un aprovechamiento racional de la misma. 


 


El reglamento del zonificación del plan regulador del cantón de Santa Ana vigente, publicado en La Gaceta número 74 de 19 de abril de 1991, establece las distintas zonas en que se divide dicho cantón en el numeral 2,  entre las que incluye la denominada zona de protección (artículo 2.10 del plan). Por su parte, el artículo 13 del reglamento regula lo relativo a la zona de protección (ZP), y dispone:


 


“ Artículo 13. Zona de Protección (ZP).


            Esta zona corresponde a la ubicada fuera del Anillo de Contención Urbana de la G.A.M., a las márgenes y cañones de los ríos y a las Zonas de Reserva Forestal decretadas por el Ministerio de Agricultura y Ganadería.


            1. Usos Permitidos y Requisitos:


            La zona que abarca parte de la “Reserva Forestal de los Cerros de Escazú y Cerro de Las Palomas”, se regirá por el reglamento respectivo del Ministerio de Agricultura y Ganadería.


            Las segregaciones podrán darse solamente frente a camino público existente a la fecha de aprobación de este Plan Regulador y con un frente mínimo de 20,00 metros.


            Los permisos de construcción quedarán sujetos a la existencia o provisión de servicios mínimos en la zona.


            Se permitirán las siguientes construcción:


1.1 Vivienda para uso del propietario, otras necesarias para uso y servicio de la finca.


1.2 Relacionadas con la actividad agrícola local.


1.3 Para servicios estatales.                                  .


1.4 Infraestructura para redes de servicio nacionales o municipales.


1.5 Clubes campestres, hoteles, proyectos multifamiliares, servicios locales de culto, comerciales y profesionales, establecimientos educacionales privados y organismos internacionales.


1.         Localización: frente a vías de la red nacional o local, esto último a criterio de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo.


2. Altura de edificación:                                                        


-           fachada mayor: menor de 12,00 metros o 3 pisos. Se podrán aceptar   e alturas mayores siempre y cuando cumplan con los retiros siguientes.


3.         Retiros mínimos (lateral, frontal y posterior):


Las construcciones con alturas inferiores o iguales a 12,00 metros o 3 pisos deberán dejar 20,00 metros. Para las construcciones con alturas mayores a las anteriores, adicionalmente a los 20,00 metros señalados se deberá dejar 10,00 metros adicionales por cada piso en exceso.


4. Área mínima: 2 hectáreas.


5.         Cobertura máxima: 10%.


6.         Densidad permitida:


-           Hoteles: 20 habitaciones por hectárea.


-           Multifamiliares: 60 habitantes por hectárea.


          Las edificaciones para los usos aceptados en el inciso 1.5 se harán bajo un estricto control del impacto que pueda generar en la zona donde se instalarán, proporcionando los elementos de juicio necesarios para evaluar dichos impactos, debiendo aportarse como mínimo lo siguiente:                                              


-           Estudio de impacto ambiental aprobado por el MIRENEN, prestando especial   atención al efecto que podría originar el movimiento de tierras y la apertura de las vías de acceso,                                                                  


-           Estudio de drenaje pluvial, para retención de aguas de modo de minimizar el proceso de erosión del suelo y el aumento de escorrentía, debidamente aprobado por el Servicio Nacional de Electricidad (SNE). <


-           Estudio de drenaje de aguas servidas con un tipo de solución que permita    minimizar la contaminación a través de una planta de tratamiento, autorizado por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.


-           Análisis de la vocación del suelo, se deberá mantener por lo menos en un 50% el uso definido por la vocación del suelo de acuerdo con el patrón existente al momento de comenzar a edificar.                                                 


-           Análisis de la disponibilidad de mano de obra de la zona donde se instalará la edificación para asegurar que no se entrará en competencia con la mano de obra agrícola,                  


      Los usos indicados en este inciso se podrán dar siempre que no existan restricciones especiales que impidan cualquier tipo de construcción.”


 


De lo que establece este artículo ha de interpretarse que los usos permitidos son los que se enlista del numeral 1.1 al 1.5, toda vez que lo que allí se regula son los tipos de construcciones y no los usos del suelo permitidos. De esta forma, en principio podría decirse que los usos permitidos según dicho numeral son el residencial, el agrario y el de servicios, públicos y privados lo que, en este último caso, incluye las actividades comerciales que se mencionan en el numeral 1.5. En todos los casos, según las características, condiciones y limitaciones que el artículo 13 del reglamento establece.


 


Ahora bien, la propiedad en condominio no alude a un tipo de uso del terreno en particular. Es común que se denomine a los edificios de apartamentos como condominios. Y lo cierto es que ese tipo de edificación suele estar sometida a ese régimen jurídico de propiedad, pero puede no estarlo cuando, por ejemplo, pertenece a un solo propietario. De allí que es un error identificar una cosa con la otra. El concepto de condominio hace referencia a un régimen jurídico de propiedad a que pueden ser sometidos los bienes inmuebles, no a un uso de dichos bienes (vivienda por ejemplo) o a un tipo de construcción (un edificio de apartamentos, por ejemplo). Las características de este régimen son las que establece la ley reguladora de la propiedad en condominio, número 7933 de 28 de octubre de 1999. En lo que interesa para lo consultado, dispone el artículo 1° de esta ley:


 


“ARTÍCULO 1.- El régimen de propiedad en condominio puede aplicarse:


a) A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios.


Al inscribirse la afectación de varias fincas, se reunirán de modo que resulte una sola finca matriz.


b) A las distintas edificaciones que se construyan en una sola finca, si habrán de pertenecer a propietarios diferentes.


c) A los bienes inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos.


d) Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, ya construido, decida someterlo al régimen de propiedad en condominio, siempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan todos los requisitos técnicos exigidos por esta ley.”


 


Según lo que establecen los incisos b) y c) del artículo transcrito supra, un bien inmueble sometido al régimen de propiedad en condominio puede ser utilizado para fines residenciales o comerciales o incluso industriales.


 


En razón de lo dicho, la pretensión de sujetar un conjunto de lotes, que pueden ser el resultado de segregación, al régimen jurídico del condominio no implica por si mismo un determinado uso del suelo. Con lo cual, la simple sujeción a este tipo de régimen no es suficiente para determinar si el uso que se le daría a los terrenos es o no conforme con la zonificación. Tómese en cuenta que el numeral 1.5. del artículo 13 del reglamento bajo examen establece como un tipo de construcción permitida, que supone un uso residencial como uso permitido, los multifamiliares, y estos pueden ser sometidos o no al régimen de condominio como forma de propiedad sin que el uso del suelo que los multifamiliares suponen o implican varíe por ello.


 


Lo anterior significa que, por el hecho de unos lotes vayan a ser sometido al régimen jurídico de la propiedad en condominio, no se puede concluir que haya disconformidad con el uso del suelo permitido. Para determinar esto es necesario saber cuál es el uso pretendido, o por lo menos, el tipo de construcción que se propone hacer, independientemente del régimen jurídico a que va estar sometida la misma.


 


IV.       Conclusión.


 


En consecuencia, y de conformidad con lo dicho, no es posible determinar si el uso que se pretende dar a unos lotes es o no conforme con el uso del suelo permitido en el artículo 13 del reglamento de zonificación del plan regulador de Santa Ana, por la circunstancia de que van a ser sometido al régimen jurídico de la propiedad en condominio. Es necesario saber cuál es el uso del suelo que se pretende (sea residencial, agrícola o de servicios) o el tipo de construcción que se va a realizar.


 


    De Usted, con toda consideración,


 


 


Julio Jurado Fernández


Procurador


 


 


JJF/pcm.