4 de agosto de 2010

C-156-2010

Señora

Marcela Guzmán Calderón

Secretaria del

Concejo Municipal de San Isidro

Estimada señora:

            Con aprobación del señor Procurador General Adjunto, según artículo 12, párrafo segundo, de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República me refiero a su Oficio CM-96-2010 de 13 de abril de 2010, en que transcribe el acuerdo No. 330-2010 del Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, tomado en la sesión ordinaria No. 18-2010 del 22 de marzo de 2010, donde se solicita nuestro criterio sobre “¿Si con fundamento en las regulaciones dispuestas en el Plan Regulador del Cantón de San Isidro, en concordancia con lo dispuesto por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento, el “CONDOMINIO” debe ser considerado como un tipo de propiedad, y en consecuencia es una modalidad que puede tener varios usos específicos comercial, industrial, residencial, parqueo, etc., según lo determine el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador”; no sin antes expresarle nuestras disculpas por el atraso en la emisión de este pronunciamiento, debida al alto volumen de trabajo asignado a esta Procuraduría.

            Efectivamente la modalidad de condominio es un régimen especial de propiedad “constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble” (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR de 2 de marzo de 2005, artículo 1°, punto 28).

            En razón de esa circunstancia admite tener varios usos específicos. Así se desprende de la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, No. 7933 de 28 de octubre de 1999, entre otros, de su artículo 2°:

ARTÍCULO 2.- Para acogerse al régimen establecido en esta ley, el propietario, los copropietarios o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura pública, en la que se hará constar:

a) La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con base en los planos de construcción y topográficos.”

            Y lo confirma su Reglamento:

  “Artículo 3º- Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales, comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito.”

            Sobre este tema ha señalado con anterioridad la Procuraduría General de la República:

  “Ahora bien, la propiedad en condominio no alude a un tipo de uso del terreno en particular. Es común que se denomine a los edificios de apartamentos como condominios. Y lo cierto es que ese tipo de edificación suele estar sometida a ese régimen jurídico de propiedad, pero puede no estarlo cuando, por ejemplo, pertenece a un solo propietario. De allí que es un error identificar una cosa con la otra. El concepto de condominio hace referencia a un régimen jurídico de propiedad a que pueden ser sometidos los bienes inmuebles, no a un uso de dichos bienes (vivienda por ejemplo) o a un tipo de construcción (un edificio de apartamentos, por ejemplo). Las características de este régimen son las que establece la ley reguladora de la propiedad en condominio, número 7933 de 28 de octubre de 1999. (…)

  Lo anterior significa que, por el hecho de unos lotes vayan a ser sometido al régimen jurídico de la propiedad en condominio, no se puede concluir que haya disconformidad con el uso del suelo permitido. Para determinar esto es necesario saber cuál es el uso pretendido, o por lo menos, el tipo de construcción que se propone hacer, independientemente del régimen jurídico a que va estar sometida la misma.” (Dictamen No. C-313-20065 de 30 de agosto de 2005).

En el caso del Plan Regulador de San Isidro de Heredia, aprobado en sesión ordinaria No. 65-2005 del 14 de noviembre de 2005, mediante acuerdo No. 1256-2005, y publicado en el Diario Oficial La Gaceta No. 242 de 15 de diciembre de 2005, la utilización del concepto “condominio” debe ser entendida en los términos de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento, aunque en algunos casos se usa como régimen de propiedad y en otros como el objeto (bien inmueble o edificación) sobre el que recae dicho régimen.

Ejemplo de lo segundo son los artículos 3°, inciso f), y 59, inciso a), del Reglamento de Zonificación:

“Artículo 3.- Para los efectos de la aplicación del Reglamento de Zonificación y sus objetivos generales y particulares se entenderá por: (…)

f) Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible. (…)”

“Artículo 59.- Se distinguen las siguientes categorías de usos de la tierra:

a) Uso Residencial: se refiere a la ocupación de la tierra por viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, apartamentos, condominios, vivienda-comercio y vivienda-servicio. El uso residencial puede comprender por extensión y afinidad, actividades comerciales, de servicios, comunales y recreativas, que sean compatibles con las viviendas y las personas que en ellas habitan, como por ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías, alojamiento, guardería, parque infantil y otros. (…)”

Entre tanto, la redacción del artículo 60 del mismo Plan Regulador parece estar referida al régimen de propiedad en condominio como tal:

  “Artículo 60.- Los usos de la tierra son los fines particulares a los que pueden dedicarse las áreas que constituyen cada una de las zonas establecidas en el Plan Regulador. Para la aplicación del presente Reglamento, se establece la lista de usos que se detalla a continuación. Para el caso del uso 173 (vivienda unifamiliar), no se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para el caso del uso 172 (vivienda multifamiliar), se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para usos comerciales e industriales, se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para todas las zonas donde se autoricen los usos de los numerales 11, 12, 34, 41, 59, 79, 85, 88, 149 y 164, éstos podrán ser autorizados en tanto los predios enfrenten a calles públicas que formen parte de la Red Vial Nacional.”

            Y precisamente este mismo artículo permite concluir que el Plan Regulador de San Isidro acoge el régimen de propiedad en condominio para diferentes usos al admitir su aplicación para uso residencial (vivienda multifamiliar), comercial e industrial. No obstante, la aceptación de un determinado uso en casos concretos dependerá de su conformidad con la zona en que se pretenda desarrollar según la división descrita en el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador.

            De usted, atentamente,

Lic. Víctor Bulgarelli Céspedes

Procurador Agrario

VBC/fmc