Buscar:
 PGR - SINALEVI >> Pronunciamientos >> Resultados >> Dictamen 254 del 05/11/2012
Internet
Año:
Buscar en:




Opciones:
Guardar
Imprimir


Ficha del Pronunciamiento
ß&Ø¥ß%
Texto Dictamen 254
 
  Dictamen : 254 del 05/11/2012   

5 de noviembre de 2012


C-254-2012


 


Licenciado


Carlos Marías Gonzaga Martínez


Alcalde de la


Municipalidad de La Cruz


 


Estimado señor:


 


            Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, me refiero a su Oficio No. ALC-CONS-12-2009 de 10 de noviembre de 2009, donde nos hace una serie de consultas sobre planes reguladores y solicitudes de concesión en zona marítimo terrestre, no sin antes externarle mis disculpas por el atraso en la emisión de este pronunciamiento, debida al alto volumen de trabajo asignado a esta Procuraduría.


 


            De manera puntual, las preguntas son las siguientes:


 


“I) Con respecto a los Planes Reguladores:


 


a)¿A partir de cuál momento puede la Municipalidad recibir una solicitud de concesión, sin Plan Regulador, con Plan    Regulador en trámite, con Plan Regulador aprobado, con Plan Regulador publicado?


b)¿Cuando existen contratos de permiso de uso, o contratos de arrendamiento, cuando alguien posee áreas inscritas adyacentes a la zona marítimo terrestre, le confiere algún derecho de prioridad en el otorgamiento de la concesión?


c)Cuando se implementa un Plan Regulador Costero Integral, por su extensión facultará a los administrados de interponer un gran número de solicitudes de concesión. ¿Cómo se manejará en práctica dicha situación?


d)¿Un Plan Regulador que por cambios en la fisonomía de la zona marítimo terrestre se hace prácticamente inaplicable, se puede dejar de aplicar, y en caso positivo qué sucede con las solicitudes de concesión presentadas y con contratos de permiso de uso y arrendamiento?


 


II) Con respecto a las solicitudes de concesión:


 


a)¿Cuál es la legitimación activa para poder oponerse a una solicitud de concesión?


b)¿El anteproyecto que se debe presentar antes de firmar el contrato de concesión y su respectivo depósito de garantía puede presentar como una parte de un proyecto final como caminos, cordón y caño o debe ser un proyecto integral y en su totalidad?”


 


            La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 de 2 de marzo de 1977, se decanta por un régimen de concesiones para acceder al uso de la zona marítimo terrestre. El otorgamiento de una concesión se encuentra precedido por el cumplimiento de una serie de requisitos previos, tanto individuales para el que lo solicita, como generales para el sector costero específico (declaratoria de aptitud turística o no turística, amojonamiento de la zona pública y aprobación de un plan regulador); siendo estos últimos por su alcance de realización anterior a los particulares.


 


            En nuestro dictamen No. C-123-96 de 29 de julio de 1996 hicimos un análisis de este tema, referido a los trámites de inspecciones oculares de terrenos y publicación de edictos para el otorgamiento de concesiones, pero cuyas conclusiones en lo fundamental podrían aplicarse al caso de la recepción de solicitudes de concesión, por la que se nos consulta:


           


“II.- INSPECCION DE CAMPO Y PUBLICACION DE EDICTO


 


El artículo 48 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, párrafo segundo, señala que el reglamento a esa ley establecerá, entre otras cosas, la forma de tramitar la solicitud y las modalidades de las concesiones.


 


Este Reglamento, en sus numerales 34 a 39, regula lo concerniente a la realización de una inspección y publicación de edicto como pasos procedimentales para llegar al otorgamiento de una concesión sobre la zona marítimo terrestre.


 


La inspección se realiza una vez pagados por el interesado los gastos por viáticos y transporte, previa notificación con por lo menos ocho de días de anticipado, de la hora y fecha en que se verifique (artículos 34 y 35).


 


En su informe de la diligencia, el inspector deberá consignar, entre otros puntos, la localización del terreno y uso que se le va a dar, descripción topográfica, linderos, medida aproximada del lote si no existiese plano y cultivos o mejoras existentes; así como manifestaciones de las partes en una acta de suscitarse conflicto (artículo 36).


 


El artículo 37 dispone la posibilidad de que con base en el informe del inspector, el Concejo Municipal pueda denegar la solicitud, en cuyo caso deberá emitir una resolución razonada que así lo indique y notificar al interesado.


 


En cuanto al edicto, se publicará por una sola vez en el Diario Oficial "La Gaceta", indicando el nombre y calidades de los solicitantes y concediendo a los interesados un término de treinta días hábiles para presentar sus oposiciones (artículo 38).


 


 


Como parte del proceso de publicidad que se da al edicto, ya explicado precedentemente, junto a la exhibición en las oficinas municipales y el envío al Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto de Desarrollo Agrario, si procediese, se acompañará una copia del informe de inspección cuando se haya practicado o indicarse que no se realizó (artículo 39).


 


En caso de surgir oposiciones, debidamente presentadas en tiempo, se citará a las partes a una comparecencia, donde deberán aportar las pruebas que estimen oportunas (artículo 40 ibíd). Una vez practicada ésta, la oficina de concesiones o el ejecutivo municipal preparará un proyecto de resolución, pronunciándose sobre si se otorga la concesión en forma total o parcial, o se deniega la solicitud. Este proyecto se eleva ante el Concejo Municipal para que decida sobre él, según lo estime conveniente.


 


De aprobarse la concesión, el Concejo Municipal se lo comunicará al interesado, fijando un término de treinta días para firmar el contrato y depositar el importe correspondiente a la primera anualidad del canon a favor de la Municipalidad (artículo 44).


 


Previo a otorgar la concesión, la Municipalidad debe remitir todos los atestados que respaldan la solicitud al Departamento de Concesiones del Instituto Costarricense de Turismo o al Instituto de Desarrollo Agrario, según corresponda, para que se pronuncien, recomendando o no, el respectivo otorgamiento (artículo 46, según reforma por Decreto No. 21756-MP-J-TUR de 24 de noviembre de 1992).


 


Como se ve, toda esta tramitación implica de manera cierta que cualquier otro requisito necesario para el otorgamiento de la concesión habría ya de haberse cumplido con anterioridad a la inspección y la publicación del edicto.


 


Esta última etapa del procedimiento inicia una fase del trámite consistente en una serie concatenada de actos preparatorios a uno final.


 


Así, la publicación del edicto provoca la existencia de un término para oposiciones. La presentación de una oposición genera una comparecencia, de la que saldrá un proyecto de resolución a ser conocido por el Concejo Municipal. Este paso también sería consecuencia del transcurso del término para oposiciones sin que se hubiese presentado una.


 


Se concluye, entonces, que para poder emitir un proyecto de resolución, el ejecutivo o la oficina municipal correspondiente ya tendría a la vista la totalidad de los requisitos y condiciones indispensables para el otorgamiento, y de no cumplirse alguna formalidad, debería procederse normalmente a la denegación de la solicitud; no existiendo a esta altura de los expedientes, dentro de la tramitación prevista por el Reglamento a la Ley No. 6043, ningún tiempo de espera mientras se subsana la falta o deficiencia de un requisito.


 


Este punto es especialmente evidente en aquellos sectores de zona marítimo terrestre en que no se ha dado la declaratoria de zona turística o no turística, o no se ha demarcado la zona pública, o no existe plan regulador; ya que estas condiciones deben entenderse como necesariamente previas a la inspección y publicación del edicto, si no se quiere faltar a la obligación legal de tutela al bien jurídico regulado.


 


La declaratoria de zona turística de un sector costero la realiza el Instituto Costarricense de Turismo (artículos 27 de la Ley No. 6043 y 2º, inciso i, de su Reglamento), en aquellas áreas de la zona marítimo terrestre que presenten condiciones favorables para el desarrollo y explotación turísticos, para lo cual tomará en cuenta, entre otros factores, el acceso a la zona, sus atributos naturales, las características sociales y culturales de los pobladores y cualesquiera otros que esa Institución estime convenientes (artículo 6º ibíd). (…)


 


Del análisis de estos datos se extrae con facilidad la importancia que el legislador encontró para introducir la declaratoria de zona turística o no turística dentro de las condiciones previas a cualquier otorgamiento de concesión en la zona marítimo terrestre, y a entender el por qué de su preexistencia a determinados actos procedimentales, como la inspección y la publicación del edicto, que se desprenden del espíritu y lectura del propio Reglamento a la Ley No. 6043.


 


Si se observa el artículo 39, por ejemplo, al decir que una tercera copia del edicto será remitida al Instituto de Desarrollo Agrario cuando se trate de zonas no declaradas turísticas, está presuponiendo la existencia de la declaratoria.


 


Además, en punto a las oposiciones, es menester tener conocimiento del carácter turístico o no turístico del sector, en vista de que el artículo 57 del mismo Reglamento elenca un orden de prioridades para otorgamiento de concesión distinto según se trate de una categoría o la otra:


 


"Artículo 57.-


 


Las concesiones se otorgarán atendiendo al principio de que el primero en tiempo es primero en derecho. Sin embargo, cuando para el mismo terreno se presenten solicitudes para usos diferentes que se ajusten a los lineamientos del plan de desarrollo de la zona, la concesión se otorgará de acuerdo al siguiente orden de prioridades:


 


a. En las zonas declaradas como turísticas, tendrán prioridad:


 


1.- Actividades turísticas declaradas como tales por el ICT.


2.- Actividades recreativas y deportivas.


3.- Uso residencial.


4.- Actividades comerciales y artesanales.


5.- Explotaciones agropecuarias, de pesca no deportiva, o industriales.


 


b. En las zonas declaradas no turísticas, el orden de prioridades será el siguiente:


 


1.- Explotaciones agropecuarias, de pesca no deportiva, o industriales.


2.- Uso residencial.


3.- Actividades comerciales y artesanales.


4.- Explotaciones recreativas y deportivas.


5.- Explotaciones turísticas. (...)"


 


Resulta claro, entonces, que es posible la existencia de interesados en un mismo terreno de zona marítimo terrestre, pero con un uso distinto al pretendido por el eventual solicitante, por lo que un instrumento básico para la oposición es precisamente la declaratoria de zona turística o no turística, que de modo previo debió haberse dado.


 


Otro artículo similar es el 65 del Reglamento que describe una serie de frentes mínimos y máximos y áreas mínimas para los lotes o parcelas de uso habitacional en las zonas declaradas turísticas. Es, pues, imprescindible esta declaratoria para que los inspectores puedan determinar cuáles medidas deben guardar los lotes solicitados para esos usos, verificando en el terreno si se ajustan a los términos reglamentarios.


 


En cuanto al amojonamiento o la demarcatoria de la zona pública es una labor encomendada al Instituto Geográfico Nacional (artículo 62 del Reglamento a la Ley No. 6043), el que estará obligado a publicar un aviso en La Gaceta por cada porción de la zona marítimo terrestre que demarque. Si la zona pública no se encuentra debidamente delimitada no se podrán otorgar concesiones (artículo 62 ibíd). (…)


 


Se pone de manifiesto que la función de demarcar la zona pública es estrictamente técnica y debe ser llevada a cabo por profesionales en el campo.


 


En esa medida no se puede concebir que un inspector de playas, normalmente sin conocimientos de medición topográfica, pueda ubicar un terreno solicitado en concesión dentro de la zona marítimo terrestre asegurando que se encuentra en zona restringida. Es obvio que sin la existencia de una línea de mojones la posibilidad de error aumenta considerablemente, poniéndose en peligro la integridad del bien demanial, en particular la zona pública. Este argumento es también válido en lo que respecta a los colindantes privados con la zona marítimo terrestre, al poder incluirse indebidamente parte de sus propiedades por errores de mensura.


 


Por otra parte, es de interés especial que los terrenos a inspeccionar se amarren a mojones debidamente identificados, para así evitar hacia el futuro probables controversias entre concesionarios por lotes vecinos o cercanos. Véase cómo el artículo 36, párrafo segundo, del Reglamento a la Ley No. 6043 estatuye la posibilidad de que se presenten conflictos durante las inspecciones, por lo que debe garantizarse a todos la debida identificación de los inmuebles al efectuarlas, siendo el amojonamiento de la zona pública un parámetro idóneo.


 


En punto a los planes reguladores, el artículo 38 de la Ley sentencia que "las municipalidades no podrán otorgar concesiones en las zonas turísticas, sin que el Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo haya aprobado o elaborado los planos de desarrollo de esas zonas".


 


Esta norma tiene su razón de ser en que los planes reguladores elaborados correctamente se convierten en instrumento propicio para llevar a cabo un proceso ordenado de crecimiento para una zona costera específica:


 


"Se lograría un equilibrio del auge económico, sobre todo proveniente del sector turismo, y el conjunto de recursos naturales. Asimismo, se conciliarían en una misma propuesta viable la inversión extranjera y nacional con las expectativas e intereses socioeconómicos de los pobladores locales" (Dictamen No. C-100-95 de 10 de mayo de 1995).


 


Se puede definir al plan regulador costero como "el instrumento legal y técnico para el desarrollo económico, social y ambiental equilibrado en la zona marítimo terrestre, y áreas adyacentes cuando así lo implique" (Proyecto de Reglamento para la elaboración de planes reguladores en los litorales marítimos. Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, 1993. pg. 10).


 


La efectividad de sus regulaciones se garantiza por el carácter normativo que tiene, siendo obligatoria su aplicación una vez puesto en vigencia (pueden verse en este sentido los dictámenes Nos. C-070-93 de 20 de mayo de 1993 y C-181-94 de 23 de noviembre de 1994).


 


Todo plan regulador está normalmente conformado por dos cuerpos: el gráfico y el escrito. El primero compuesto por una serie de documentos, gráficos, planos y diagramas que definen los usos del suelo en el área en donde se va aplicar y los sistemas de comunicación, y el segundo por un conjunto de normas y reglamentos que establecen los términos bajo los cuales se deben desarrollar dichos usos, estableciendo los criterios sobre urbanización, edificaciones, facilidades comunales, servicios públicos y estrategias para la implementación del plan vial, programas, proyectos y actividades, tanto por la iniciativa privada como para inversión pública en aras del desarrollo sostenido de la zona costera" (ibíd, p.10).


 


Son muy variadas las funciones que cumple un plan regulador (por mencionar algunas: definir un programa de necesidades de instalaciones de acuerdo con las expectativas de los usuarios, garantizar mediante políticas y propuestas la atención de las necesidades más sentidas de los habitantes locales, establecer lineamientos y especificaciones de los sistemas de comunicación, identificar pautas de control sobre uso de suelo, definir la estrategia de implementación para la ejecución, control y evaluación de proyectos, etc.), pero de todas la más importante es la de determinar los diferentes tipos de uso y su localización en un circunscrito sector costero, con miras a lograr un desarrollo equilibrado y sostenible.


 


Este último representa el principal motivo por el que la existencia del plan regulador debidamente aprobado es previa a realizar la inspección y a publicar el edicto.


 


Debe recordarse que dentro de los requisitos exigidos en el artículo 30 para la presentación de la solicitud está el de aportar un croquis o identificación del terreno. Este tipo de documentos no representa en una buena parte de los casos medios propicios para delimitar los terrenos de forma cierta, por lo que la inspección se vuelve imprescindible para cotejar la ubicación de los lotes bajo solicitud con respecto a la planificación zonal del sector y así determinar si el uso es efectivamente conforme al reglado. Si el plan regulador no se da antes, ¿cómo podría el inspector verificar este ajuste y dar contenido al precepto del artículo 37 del Reglamento cuando dice que "si como resultado del informe del inspector, ..., el Concejo Municipal tuviese que denegar la solicitud deberá emitir una resolución razonada que así lo indique y notificar al interesado"?


 


Pasando al edicto, y como se expresó en su oportunidad, prevalece un interés estatal de que la zona marítimo terrestre no se vea perjudicada, por lo que debe ofrecerse a los ciudadanos las instancias necesarias para mostrar su inconformidad por eventuales intentos de lesionarla.


 


Una de ellas es la oposición a solicitudes para concesiones con usos contrarios al destino propio del inmueble definido en el plan regulador y que solamente son posibles a partir del término de treinta días hábiles desde la publicación del edicto correspondiente. En ese entendido, no puede concebirse la elaboración de un plan regulador después de publicado el edicto, ya que se estaría vedando la posibilidad de presentar oposiciones por uso incompatible con lo planificado.


 


Amén de lo hasta aquí expuesto, también es inconsecuente, salvo algunas excepciones, una descripción clara de linderos en los lotes con solicitud si no existe un plan regulador del sector costero, en tanto ciertas colindancias en la misma zona restringida no estarían aún delimitadas (no habría lotes concesionados o numerados, por ejemplo).


 


Así las cosas, la Municipalidad no solamente no está en la obligación de publicar edictos o realizar inspecciones si no existe declaratoria de zona turística o no turística, amojonamiento de la zona pública o plan regulador, sino que debe de abstenerse de hacerlo hasta que se haya cumplido con estas condiciones.”


 


            Téngase presente que los trámites de publicación de edicto e inspección constituyen los dos pasos procedimentales siguientes a la recepción y revisión de la solicitud:


 


“Artículo 34.- Revisada la solicitud y encontrándose sin defecto, la municipalidad cobrará al interesado el costo del edicto y, cuando procediere, los gastos de inspección, que comprenden viáticos y transporte. El interesado podrá pagar la suma indicada en la Tesorería Municipal o a nombre de la municipalidad en el banco que ésta le indique.”


 


Artículo 35.- Cuando proceda la inspección, ésta se hará después de recibido el pago señalado en el artículo anterior, y se notificará al solicitante la hora y fecha de la misma con no menos de ocho días de anticipación.”  (Reglamento a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 7841 de 16 de diciembre de 1977).


 


            Por lo que, no existiendo al momento de presentarse la solicitud de concesión, dentro de la tramitación prevista por el Reglamento a la Ley No. 6043, ningún tiempo de espera mientras se subsana la falta o deficiencia de un requisito de carácter general, entiéndase declaratoria de aptitud turística o no turística, amojonamiento de la zona pública y existencia de plan regulador (sí lo existe de treinta días para la subsanación de errores u omisiones en la solicitud, artículo 30 del mismo Reglamento), y no siendo viable su continuación para los pasos siguientes (realización de inspección y publicación de edicto, conforme se explicó), no tiene ningún sentido aceptar la solicitud y mantenerla suspendida mientras se cumplen todas las condiciones dichas.


           


            Además, estableciendo el artículo 38 de la Ley No. 6043 el principio de que las municipalidades no pueden otorgar concesiones sin que exista un plan regulador, habría que entender que cualquier solicitud que se reciba para optar al otorgamiento de una concesión en ausencia de plan regulador, implicaría un trámite imposible, y por tanto, debe ser rechazada de plano.


            Aunque la normativa de la materia no lo indica así expresamente, habría que concluir que el momento viable jurídicamente para la presentación de solicitudes para otorgamiento de concesiones lo es con la publicación del plan regulador, ya que es hasta este acto que alcanza eficacia jurídica frente a terceros, dado su carácter reglamentario (artículos 120, 140 y 240 de la Ley General de la Administración Pública).


           


            No se pierda de vista que es hasta que el plan regulador se publica que todas las personas con interés en presentar solicitudes pueden enterarse de su existencia y por tanto pueden competir en igualdad de circunstancias para obtener una concesión sobre un terreno determinado (dado el principio de primero en tiempo, primero en derecho, artículo 44 de la Ley No. 6043); mientras que si se admitiera como válida la presentación de solicitudes con solo la aprobación de dicho instrumento legal, se estaría privilegiando el otorgamiento de concesiones a aquellas personas que hayan tenido conocimiento por algún medio (no necesariamente legítimo o ético) del acto de aprobación, aprovechándose de esa circunstancia en perjuicio de las demás, lo que es inadmisible.


           


            En cuanto al tema de si las personas que cuenten con contratos de arrendamiento, permisos de uso o propiedades inscritas adyacentes a la zona marítimo terrestre tienen algún derecho de prioridad en cuanto al otorgamiento de concesiones sobre esta franja demanial la respuesta es negativa.


           


            Como lo explicamos al inicio, la Ley No. 6043 establece un régimen de concesiones para acceder al uso de la zona marítimo terrestre. La figura del arrendamiento, a partir de la vigencia de dicho cuerpo legal, no tiene acogida como forma válida de poder ocuparla legítimamente.


           


            No obstante, dicha Ley sí se refiere a los así llamados contratos de arrendamiento de la legislación anterior a ella en sus Transitorios I y II:


 


Transitorio I.- Las concesiones o contratos de arrendamiento otorgados con fundamento en leyes anteriores, salvo las excepciones aquí establecidas, pasarán a control de las municipalidades respectivas y continuarán en los mismos términos y condiciones en que fueron convenidos, pero a su vencimiento y si fuere acordada su prórroga, se modificarán con arreglo a las normas de esta ley. Lo anterior referido a la zona marítimo terrestre.


 


Transitorio II.- Las municipalidades y el Instituto de Tierras y Colonización deberán remitirle al Instituto Costarricense de Turismo, dentro de los seis primeros meses de vigencia de esta ley, copias de los contratos o concesiones que hubieren otorgado en la zona marítimo terrestre, sin perjuicio de que los interesados presenten, también en ese plazo, sus contratos a ese Instituto, todo para efectos de su registro en el mismo. Vencido ese término sin haberse presentado dichos contratos, carecerán de validez y se tendrán como extinguidos.


 


Si no se hubieren extendido contratos deberán presentarse los comprobantes que existieren.


 


En todo caso deberá adjuntarse constancia de que se está al día en el pago de los cánones respectivos. La ausencia de esa constancia será comprobación de que los cánones no se han satisfecho.


 


Para los efectos de este transitorio podrán presentarse los originales de los documentos o copias fotostáticas de los mismos, suscritas por el interesado o por el representante de la entidad correspondiente.”


           


            Con base en esta normativa transitoria, la única forma de que un contrato de arrendamiento pudiera conferir algún tipo de derecho para el uso de la zona marítimo terrestre, es que se haya extendido de manera previa a la vigencia de la Ley No. 6043, se encuentre debidamente registrado y a su vencimiento se haya acordado su prórroga. Sin embargo, y en tesis de principio, no deberían existir a la fecha contratos de arrendamiento vigentes sobre la zona marítimo terrestre.


 


            En el dictamen No. C-011-99 de 12 de enero de 1999, se hizo un análisis sobre la eventual vigencia de este tipo de contratos, llegándose a las siguientes conclusiones:


 


“1.- Contratos otorgados con el Reglamento de Arrendamientos de Terrenos de la Reserva Nacional del Instituto de Tierras y Colonización: La última fecha posible para un contrato otorgado bajo este régimen es el 9 de mayo de 1972 (al día siguiente se publica en el Diario Oficial el Convenio MAG-ITCO-ICT) y sobre zonas no declaradas turísticas o urbanas. El plazo normal máximo de un arrendamiento comercial era de diez años, por lo que habría vencido el 9 de mayo de 1982 (incluyendo sus prórrogas). En caso de tratarse de un arrendamiento por un plazo extraordinario mayor de diez años y hasta veinticinco años, con aprobación de la Asamblea Legislativa, teniendo como base este último extremo, tal contrato habría vencido el 9 de mayo de 1997.


 


2.- Contratos otorgados bajo la Ley No. 4558 de 22 de abril de 1970: Esta Ley fue suspendida el 14 de noviembre de 1974 por la No. 5602, por lo que el 13 de ese mes y año es la última fecha posible en que pudo haberse otorgado un contrato bajo su vigencia, dentro de una zona declarada turística o urbana. Siendo los contratos otorgados legalmente por un plazo de un año y hasta un máximo de diez con prórrogas, a solicitud de los interesados, el 13 de noviembre de 1984 es la fecha límite hasta la que pudo haber estado vigente uno de estos contratos.


 


3.- Contratos otorgados bajo la vigencia del Convenio MAG-ITCO-ICT: Este Convenio dejó de regir para la zona marítimo terrestre (áreas no declaradas de interés turístico o urbano) y las islas el 16 de marzo de 1977, al publicarse en La Gaceta la Ley No. 6043 de 2 de marzo de 1977. Teniendo como base que la fecha última para haberse otorgado un contrato con este Convenio lo fue el 15 de marzo de 1977, y siendo contratos por un máximo de diez años, el 15 de marzo de 1987 venció el último de los contratos de este tipo; salvo que se hubiese otorgado con un plazo mayor extraordinario, con la debida autorización previa del Ministerio de Agricultura y Ganadería. En este último supuesto, si se hubiese extendido por el plazo máximo de veinticinco años, sin que se prevea la posibilidad de prórroga por el Convenio, el contrato estaría venciendo el 15 de marzo del año 2002.”


           


            En lo que respecta a los permisos de uso en la zona marítimo terrestre, hemos señalado:


 


“El permiso de uso es un acto unilateral de la Administración, de carácter precario, que concede a un particular el uso privativo sobre un bien de dominio público. Como figura genérica es también aplicable a la zona marítimo terrestre, siempre y cuando no perjudique sus condiciones naturales ni el libre tránsito sobre la zona pública, y su ejercicio no menoscabe de manera alguna la futura planificación del sector. Con motivo de ello y a que se aplica sólo a obras sencillas de fácil remoción para no lesionar el bien demanial, se excluye todo tipo de edificación que implique una adherencia permanente a la tierra.


 


Por sus mismas características, nunca podría considerársele como un sustituto de la concesión en ausencia de plan regulador dentro de una zona de aptitud turística. Su otorgamiento es puramente excepcional y tampoco es válido usarlo como vehículo para legitimar la indebida ocupación de la zona marítimo terrestre.”  (Dictamen C-100-95 de 10 de mayo de 1995).


 


            La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre no establece en su articulado ningún derecho de prioridad para el otorgamiento de concesiones a personas que ostenten un permiso de uso sobre esa franja de dominio público, por lo que tampoco podría reconocerse por vía de interpretación jurídica.


           


            Igual razonamiento es válido para los propietarios de fincas inscritas adyacentes a la zona marítimo terrestre, a los cuales la Ley No. 6043 sólo concede la posibilidad de que sus propiedades sean incluidas en la planificación del sector costero, amén de la obligación de proteger la franja de dominio público:


 


“Artículo 14.- Los dueños de fincas, inscritas o no en el Registro Público, o sus encargados, o las personas que adquieran concesiones, arrendamientos o posesión de terrenos colindantes con la zona marítimo terrestre, están obligados a protegerla y conservarla. Cuando se produzcan daños ocasionados por terceros, deberán denunciarlos inmediatamente a las autoridades respectivas.


 


Artículo 15.- Los dueños de propiedades colindantes con la zona marítimo terrestre podrán solicitar que sus inmuebles sean incorporados en la planificación que se haga de aquella, cubriendo por su cuenta la parte proporcional del costo respectivo y cediendo gratuitamente al Estado las áreas necesarias para usos públicos. En todo caso la planificación y explotación de esos terrenos, para edificaciones e instalaciones, deberá obedecer a las normas que señalen el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y el Instituto Costarricense de Turismo, antes de ser aprobados por la respectiva municipalidad.”


           


            Debe recordarse que el único derecho de prioridad que la Ley No. 6043 reconoce como excepción al principio contenido en el artículo 44 de que el primero en tiempo es primero en derecho, es el de los ocupantes. Sobre esta figura jurídica señalamos en el dictamen No. C-157-95 de 7 de julio de 1995:


 


II.- LA CATEGORIA DE OCUPANTES EN LA LEY 6043


(…)


 


            Ahora bien, estatuye el numeral 44 de la Ley No. 6043:


 


"Artículo 44.- Las concesiones se otorgarán atendiendo al principio de que el primero en tiempo es primero en derecho. Sin embargo, el reglamento de esta ley podrá establecer un orden de prioridades atendiendo a la naturaleza de la explotación y a la mayor conveniencia pública de ésta; pero en igualdad de condiciones se ha de preferir al ocupante del terreno que la haya poseído quieta, pública y pacíficamente en forma continua."


 


La figura del ocupante, mencionada en este artículo, ha sido objeto de variadas interpretaciones que, al no estar ajustadas armónicamente al conjunto de la Ley No. 6043, han dado lugar, en la realidad, a prácticas viciadas y negocios ilícitos, contrarios a los fines de aquella.


 


En forma negativa, podríamos decir que los ocupantes jamás podrían confundirse con propietarios, ya que éstos, obviamente, no necesitan de una concesión para usar los terrenos sujetos a dominio, bastándoles los atributos propios de su régimen.


 


Tampoco se trata de precedentes arrendatarios, por cuanto, como se indicó, éstos se encuentran regidos por los Transitorios I y II de la Ley No. 6043. En su caso, no se trata de nuevas concesiones, sino de la prórroga de los anteriores contratos de arrendamiento, modificados en concordancia con la nueva Ley.


 


Mucho menos debería confundírseles con personas que se introdujeron en la zona marítimo terrestre de manera clandestina con posterioridad a la Ley, en la medida en que ésta lo prohíbe expresamente (artículo 12).


 


Siendo así, sólo cabe pensar que los citados ocupantes están referidos a todas aquellas personas que, ubicados en la zona marítimo terrestre, no contaban con un contrato de arrendamiento al momento de dictarse la Ley No. 6043.


 


Aunque pudiera parecer extraño, ésta no es la única disposición en que la Ley No. 6043 excepcionalmente prescribe un régimen especial. Ya en el artículo 6º estableció que no se aplicaría su normativa a las áreas de las ciudades en los litorales, con lo que poblaciones como Quepo y Golfito de pronto se vieron exceptuadas (otras ciudades como Puntarenas, Limón y Jaco ya contaban con normativa particular al efecto).


 


Asimismo, se creó también la figura del poblador, muy similar a la del ocupante. Los pobladores, reza el artículo 70 de la Ley No. 6043, son aquellos costarricenses por nacimiento, con más de diez años de residencia continua en la zona marítimo terrestre, según información de la autoridad de la Guardia de Asistencia Rural local o certificación del Registro Electoral, "siempre que fuere su única propiedad" (esta última frase debe ser entendida en el sentido de no disponer ningún inmueble a su nombre, en tanto el concepto de propiedad particular es contrario al status de dominio público).


 


A los pobladores, la Ley les establece la posibilidad de permanecer en la porción de zona marítimo terrestre que ocupan hasta que no se dé la planificación de la zona, ante lo cual podrán ser reubicados e indemnizadas sus mejoras.


 


La inclusión en el texto de la Ley de todas estas regulaciones obedeció a un criterio del legislador de no violentar poblaciones urbanas ya consolidadas (ciudades) o perjudicar a personas con ocupación anterior en la zona marítimo terrestre, principalmente si eran de escasos recursos: (…)


 


Ha de recordarse que con posterioridad a la suspensión de la Ley No. 4558 se produjo un clima de incertidumbre, al existir una gran presión sobre la zona marítimo terrestre y no permitirse el otorgamiento de contratos de arrendamiento. Esto provocó en la práctica la presencia, no autorizada, de gran cantidad de personas que incluso levantaron edificaciones: (…)


 


En la Ley No. 6043 se hace otra referencia a los ocupantes, aunque de forma no expresa, en el artículo 48, párrafo segundo, al indicar:


 


"El reglamento de esta ley establecerá la forma de tramitar la solicitud, las modalidades de la concesión, el canon a pagar en cada zona de acuerdo con sus circunstancias y, en forma especial, con la diferente situación de los pobladores o habitantes de la zona y quienes no lo sean, así como cualesquiera otras disposiciones que se estimaren necesarias para regular las relaciones entre las municipalidades y los concesionarios.”


 


En esta norma queda claro que tanto los ocupantes como los pobladores constituyen regímenes excepcionales en la Ley No. 6043 en cuanto al uso privativo de la zona marítimo terrestre (véase en ese sentido, dictamen No. C-100-95).


Al desarrollar el mandato legal contenido en el artículo 48, el Reglamento a la Ley No. 6043, Decreto No. 7841-P de 16 de diciembre de 1977, dispuso en su ordinal 45 las diferentes variables aplicadas a los pobladores y ocupantes.


Respecto de los pobladores, reitera la posibilidad de su permanencia en la zona marítimo terrestre hasta tanto no se produzca la respectiva planificación, para cuyo evento podrían ser reubicados con el correspondiente pago de mejoras.


 


El caso de los ocupantes es muy claro en el párrafo tercero de esa norma al estatuir que "quienes no siendo pobladores hayan construido o edificado en la zona restringida en predios ilegalmente poseídos, no tendrán derecho al pago de mejoras". El concepto de ilegalmente poseídos hace referencia indudablemente a la inexistencia de un contrato de arrendamiento a su nombre, extendido con anterioridad a la Ley 5602 o prorrogado luego de emitida ésta.


 


A pesar del no pago por mejoras al momento de ser planificada la zona, los ocupantes pueden solicitar concesión sobre el predio, la que tendrá prioridad sobre las demás, siempre y cuando el uso sea conforme al planeamiento sectorial. Retoma así esta norma el principio consagrado en el artículo 44 de la Ley.”


 


            En relación con su consulta de cómo manejar en la práctica la presentación de un gran número de solicitudes de concesión ante la implementación de un plan regulador costero integral, lo remito a lo indicado por la Procuraduría General de la República en su dictamen No. C-108-96 de 1° de julio de 1996, donde explicamos en detalle el modo en que debe aplicarse el artículo 44 de la Ley No. 6043, que es precisamente la norma legal que define los criterios de prioridad ante la presentación múltiple de solicitudes para concesión en la zona marítimo terrestre:


 


“I.- ANALISIS DEL ARTICULO 44 DE LA LEY No. 6043


 


El artículo 44 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 de 2 de marzo de 1977, se enmarca dentro del capítulo VI, dedicado a la zona restringida y sus concesiones.


 


Como se sabe, por regla general, y salvo casos excepcionales de la Ley, sólo en la zona restringida (normalmente la franja de ciento cincuenta metros de ancho contigua a la zona pública de libre tránsito) pueden otorgarse concesiones relativas a la zona marítimo terrestre (artículo 39 íbid).


 


La prevalencia para el otorgamiento de las concesiones, cuando existen varios intereses particulares sobre una misma área de terreno, ha provocado a las corporaciones municipales, únicos entes con competencia para ello (artículo 40 íbid), no pocas dificultades.


 


El artículo 44 de la Ley No. 6043 es la regla jurídica que debe regir para dar un adecuado tratamiento a estas situaciones:


 


"Artículo 44º.- Las concesiones se otorgarán atendiendo al principio de que el primero en tiempo es primero en derecho. Sin embargo, el reglamento de esta ley podrá establecer un orden de prioridades atendiendo a la naturaleza de la explotación y a la mayor conveniencia pública de ésta; pero en igualdad de condiciones se ha de preferir al ocupante del terreno que la haya poseído quieta, pública y pacíficamente en forma continua."


 


Como puede apreciarse, este artículo fija un principio general por el que han de regirse las Municipalidades al momento de decidir sobre el otorgamiento de las concesiones, cual es el dar prioridad a la persona que hubiese presentado la solicitud de forma previa a cualquier otra. Por ello, es de suma importancia consignar por la Oficina municipal correspondiente la hora y fecha en que se reciben las solicitudes de concesión.


 


Ahora bien, no basta que una solicitud se hubiese presentado de primera en tiempo para proceder al otorgamiento; es necesario además que se cumplan todos los requisitos, tanto subjetivos como objetivos, fijados por la Ley No. 6043 y su Reglamento, No. 7841-P de 16 de diciembre de 1977, de manera primordial, el ajuste de lo solicitado a la planificación de la zona.


 


Este último presupuesto es básico si se quiere ajustar la conducta de la Administración al marco jurídico, y más aún, a la voluntad legislativa para el ordenamiento territorial de la zona marítimo terrestre, fin principal que subyace en el conjunto de disposiciones que componen la Ley No. 6043.


 


En efecto, al exigirse una planificación previa al otorgamiento de concesiones, el legislador persigue la realización de un proceso ordenado de crecimiento para las distintas zonas costeras de forma específica, utilizando como instrumento jurídico el plan regulador.


 


Una vez que se ha llegado a determinar las solicitudes que son conformes a la planificación sectorial, el Reglamento a la Ley No. 6043, fundamentado en el texto del artículo 44 de ésta, que le delega la facultad de "establecer un orden de prioridades atendiendo a la naturaleza de la explotación y a la mayor conveniencia pública", elenca dos órdenes de prioridades inversos, según sea la zona declarada como turística o no turística:


 


"Artículo 57.- Las concesiones se otorgarán atendiendo al principio de que el primero en tiempo es primero en derecho. Sin embargo, cuando para el mismo terreno se presenten solicitudes para usos diferentes que se ajusten a los lineamientos del plan de desarrollo de la zona, la concesión se otorgará de acuerdo al siguiente orden de prioridades:


 


a. En las zonas declaradas como turísticas, tendrán prioridad:


 


1.- Actividades turísticas declaradas como tales por el ICT.


2.- Actividades recreativas y deportivas.


3.- Uso residencial.


4.- Actividades comerciales y artesanales.


5.- Explotaciones agropecuarias, de pesca no deportiva, o industriales.


 


b. En las zonas declaradas no turísticas, el orden de prioridades será el siguiente:


 


1.- Explotaciones agropecuarias, de pesca no deportiva, o industriales.


2.- Uso residencial.


3.- Actividades comerciales y artesanales.


4.- Explotaciones recreativas y deportivas.


5.- Explotaciones turísticas. (...)"


 


Una vez llegado a este punto, de persistir la existencia de dos o más solicitudes con uso preferente y concorde con la planificación zonal, deberá darse prioridad en el otorgamiento al llamado ocupante. A esto se refiere el artículo 44 de la Ley No. 6043 cuando estatuye que "en igualdad de condiciones se ha de preferir al ocupante del terreno que la haya poseído quieta, pública y pacíficamente en forma continua".


 


La interpretación de que el término "en igualdad de condiciones" se refiere a la presentación simultánea (al mismo tiempo) por dos o más particulares de solicitudes sobre un mismo sector de la zona marítimo terrestre, debe ser descartada, pues es prácticamente imposible que esto suceda en la práctica, y por ende, que el legislador hubiese estimado oportuno regular una hipótesis tan restringida.


 


Sobre la figura del ocupante es oportuno indicar que el dictamen No. C-157-95 de 7 de julio de 1995 se dedicó en forma extensa al detalle de esta categoría. Para este análisis, baste sólo con recordar que se trata de aquella persona que no contaba con un contrato de arrendamiento cuando entra en vigencia la Ley No. 6043 y que aún se halla ocupando la zona marítimo terrestre en el mismo sitio. Se reitera, también, que la calidad de ocupante no es transmisible:


 


"Se ha perdido la perspectiva de que este status no es susceptible de ser transmitido. Como ya se dijo, la Ley no. 6043 ha decidido favorecer en forma excepcional a las personas que califican como pobladores y ocupantes con un régimen que se sustrae del común para la zona marítimo terrestre. No es su objetivo, bajo ningún modo, que terceros, ajenos totalmente a las peculiaridades propias de aquellos, pudieran continuar hacia el futuro en su misma situación.


 


Así como es evidente que nadie puede venir a sustituir al poblador, en tanto éste reúne determinadas características que lo hacen particular, las cuales fueron tomadas en cuenta para legislar en su favor, igual el ocupante es tenido como tal sólo en razón de sus especiales circunstancias. No es posible aplicar a terceras personas las mismas prerrogativas, ya que los intereses que motivaron su creación dejaron de existir." (Dictamen No. C-157-95)


 


Entonces, no debe perderse de vista que el ocupante tiene un derecho de prioridad al otorgamiento de concesiones, aún incluso por encima del que hubiere presentado primero en tiempo su solicitud, sólo si cumple con los requerimientos legales y reglamentarios, y sobre todo, si el uso solicitado es conforme a la planificación de la zona y es preferente dentro de la categorización del artículo 57 del Reglamento.


 


A este punto, si no existe ningún ocupante, se procederá conforme al principio general de primero en el tiempo primero en derecho (artículos 44 de la Ley No. 6043, y 57 y 75, párrafo cuarto, de su Reglamento).


 


En síntesis, al momento de valorar diferentes solicitudes sobre un mismo terreno de la zona marítimo terrestre, deberá verificarse primeramente que se cumplen todos los requisitos, tanto subjetivos como objetivos, que fijan la Ley No. 6043 y su Reglamento, haciendo énfasis en la conformidad con la planificación de la zona. Constatado lo anterior, deberá atenderse al orden de prioridad por actividades dispuesto en el artículo 57 del Reglamento. Existiendo aún varias solicitudes con igual uso preferente, deberá otorgarse la concesión al que fuere ocupante del terreno, el que deberá cumplir con las características que le asigna la Ley. Por último, si no hubiere ocupante, se atenderá a la regla genérica de primero en el tiempo es primero en derecho.”


           


            En lo que toca a la posibilidad de dejar de aplicar un plan regulador por cambios en la fisionomía de la zona marítimo terrestre, cabe recordar que este tipo de instrumentos normativos no son normas pétreas ni rígidas, sino que pueden ser objeto de modificación o incluso de derogatoria, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales establecidos para ello. Al efecto dispone el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, No. 4240 de 15 de noviembre de 1968:


 


“Artículo 17.- Previamente a implantar un plan regulador o alguna de sus partes, deberá la municipalidad que lo intenta:


 


1) Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y divulgación adicional necesaria con la indicación de local, fecha y hora para conocer del proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con antelación no menor de quince días hábiles;


 


2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13;


 


3) Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y


 


4) Publicar en "La Gaceta" el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.


 


Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.”


 


            En caso de derogarse un plan regulador costero, las solicitudes de concesión presentadas no podrían tramitarse, por cuanto, como ya se explicó anteriormente, no es posible el otorgamiento de concesiones en zona marítimo terrestre sin plan regulador. Los permisos de uso podrían seguir subsistiendo en tanto estos no necesariamente dependen de la existencia de un plan regulador; sin embargo, deben ser analizados casos por caso. Respecto de los contratos de arrendamiento, se reitera que no constituyen una figura vigente en nuestro ordenamiento jurídico para ser aplicada a la zona marítimo terrestre.


 


            En otro orden de cosas, y respondiendo a su consulta sobre la legitimación activa para oponerse a una solicitud de concesión, no existe una norma jurídica expresa que defina este extremo.


 


            Como se sabe, la Ley No. 6043 delegó en su reglamento la forma de tramitar las solicitudes de concesión:


 


“Artículo 48.- Las concesiones se otorgarán por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años y deberán indicar el canon a pagar y su forma de pago. Ese canon sustituye el impuesto territorial.


 


El reglamento de esta ley establecerá la forma de tramitar la solicitud, las modalidades de la concesión, el canon a pagar en cada zona de acuerdo con sus circunstancias y, en forma especial, con la diferente situación de los pobladores o habitantes de la zona y quienes no lo sean, así como cualesquiera otras disposiciones que se estimaren necesarias para regular las relaciones entre las municipalidades y los concesionarios.”


 


            El trámite que deben seguir las oposiciones a las solicitudes de concesión en la zona marítimo terrestre se halla regulado en los artículos 38 a 42 del Reglamento a la Ley No. 6043:


 


“Artículo 38.- Para oír oposiciones se publicará un edicto por un sola vez en el diario oficial "La Gaceta", en el que se indique el nombre y calidades de ley de el o los solicitantes, concediéndoles a los interesados un término de treinta días hábiles, contados a partir de su publicación.


 


Artículo 39.- Una copia del edicto debe exhibirse en las oficinas municipales; otra debe remitirse al ICT; y una tercera al ITCO, cuando se trate de zonas no declaradas turísticas.


Deberá acompañarse una copia del informe de inspección cuando ésta se haya practicado o indicarse que no se realizó.


 


Artículo 40.- Las oposiciones deberán presentarse ante la municipalidad dentro del plazo de los treinta días hábiles siguientes a la publicación del edicto, en papel sellado de un colón y con los timbres correspondientes, debiendo además identificarse debidamente al opositor.


 


Artículo 41.- Una vez recibida una oposición, el ejecutivo municipal o la oficina de concesiones lo comunicará al interesado y las partes serán citadas a comparecencia, a la que deberán aportar todas las pruebas que estimen necesarias. El acta que se levante deberá ir firmada por quienes intervengan en la comparecencia, agregándosele los documentos que se hubieren aportado.


 


Artículo 42.- Realizada la comparecencia o no habiéndose realizado oposiciones, el Alcalde contará con treinta días hábiles para preparar el proyecto de resolución, en el cual se pronunciará sobre si se otorga la concesión en forma total o parcial o si se deniega. De no presentarse oposiciones, dicho plazo se contará a partir del día siguiente al vencimiento del plazo para presentar oposiciones. De presentarse alguna oposición, correrá a partir del día siguiente de la realización de la comparecencia oral y privada.


 


Este proyecto deberá ser elaborado de forma razonada y evacuando el criterio de la oficina de la zona marítimo terrestre, si la hubiera; y luego será elevado al Concejo municipal para que decida, según lo estime conveniente.”


           


            Como puede apreciarse, estos numerales no sólo no determinan quién puede ser opositor a una solicitud de concesión, sino que tampoco especifican cuáles pueden o deben ser los motivos válidos para oponerse a una solicitud de concesión.


           


            Siendo así, y ante la importancia que tiene la zona marítimo terrestre como bien de dominio público y otorgarle una debida tutela por su fragilidad ambiental, habría que concluir que la legitimación activa para oponerse a una solicitud de concesión es amplia, y no se restringe a que la persona física o jurídica que se oponga tenga un interés de usar privativamente también el terreno solicitado. Es de obligada cita aquí el artículo primero de la Ley No. 6043:


 


“Artículo 1º.- La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su protección, así como la de sus recursos naturales, es obligación del Estado, de sus instituciones y de todos los habitantes del país. Su uso y aprovechamiento están sujetos a las disposiciones de esta ley.”


           


            Y constituyéndose la oposición a las solicitudes de concesión un medio válido para que los habitantes del país puedan ejercer su obligación de proteger la zona marítimo terrestre, ante la posibilidad de que pudiera llegar a otorgarse concesiones de manera contraria a la normativa legal, resulta consecuente que no se limite su acceso por esa vía mediante una interpretación restrictiva del texto legal. Cabe aclarar, sin embargo, que podrían darse casos en que la legitimación podría ser cuestionable, como la oposición por terceros para defender derechos subjetivos de otro particular.


           


            Por último, y en referencia a la última de sus interrogantes, me permito indicarle que el trámite de anteproyecto a que alude en ella se encontraba normado en el artículo 54 del Reglamento a la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre en los siguientes términos:


 


“Artículo 54.- Todo interesado en la realización de urbanizaciones y edificaciones en la zona marítimo-terrestre, salvo la construcción de viviendas individuales, deberá consultar previamente el anteproyecto con el ICT y el INVU, acompañando lo siguiente:


 


1.- Solicitud con tres copias presentada en los formularios elaborados por el ICT para ese efecto.


2.- Cuatro copias del plano preliminar de la obra


3.- Dos copias del plano topográfico, mostrando los límites del terreno.


4.- Los documentos que acrediten la posesión del terreno o, en su caso, copia de la solicitud de concesión.


5.- Calidad de los solicitantes, incluyendo el acta constitutiva de la sociedad, en su caso.


6.- Estudios de factibilidad.


 


La solicitud original se reintegrará para efectos fiscales con timbre o papel sellado de un colón. Tanto el INVU como el ICT contarán con sesenta días en esta etapa para resolver sobre la solicitud y se coordinarán para agilizar su trámite. Ambas instituciones harán las consultas del caso cuando se requiera la intervención de otros organismos oficiales en la aprobación de los planos y estos dispondrán de un plazo de treinta días naturales para presentar su informe.”


 


            No obstante, dicho artículo fue modificado posteriormente por los Decretos Nos. 29059-MP-MEIC-TUR de 3 de noviembre de 2000 y 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR de 26 de enero de 2001, quedando su texto vigente en los siguientes términos:


 


"Artículo 54.- Los requisitos de visado de planos para la construcción serán en adelante los establecidos por el Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre."


 


            Este Reglamento, que corresponde al mismo Decreto No. 29307, sustituye el trámite del anteproyecto por el de la presentación de planos básicos. Así puede leerse en su considerando 5°:


 


“5º- Que en consulta con el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, la utilización de planos básicos es el instrumento técnico adecuado, dado que este contiene más información y es más amplio que el concepto de anteproyecto. En adelante el trámite de visado se realizará con planos básicos.”


 


            En su artículo 5°, el mismo Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre define qué debe entenderse por planos básicos:


 


“Artículo 5º- Planos básicos. Se entiende por plano básico aquel que incluye las plantas de conjunto, plantas de distribución arquitectónica, fachadas, secciones, elevaciones y plantas de techo. Además, deberá contener el criterio de la solución de los sistemas de evacuación y suministro de aguas (sistemas de tratamiento de aguas servidas, agua potable y agua pluvial), tratamiento de desechos sólidos y sistema eléctrico.


 


En el caso de urbanizaciones, se entiende por plano básico el que incluye la distribución de los lotes, geometría de las calles, indicación de las áreas comunales y curvas de nivel. Además, deberá contener el criterio de la solución de los sistemas de evacuación y suministro de aguas (sistemas de tratamiento de aguas servidas, agua potable y agua pluvial), tratamiento de desechos sólidos y sistema eléctrico.”


 


            Como puede verse, el Reglamento de reciente cita definió muy concretamente lo que debe entenderse por planos básicos, por lo que no podría venir a variarse en la práctica administrativa dicha disposición exigiendo más o menos requerimientos, o modificando los reglamentariamente fijados.


 


            Estos planos básicos son exigidos, de conformidad con los artículos 8, 9 y 11 del mismo Reglamento, y como paso previo a los planos constructivos finales, para edificaciones en general de uso turístico o no turístico, con excepción de las viviendas unifamiliares o individuales, cuyo trámite se realizará directamente con los planos constructivos finales (artículo 10).


 


            Es de rigor comentar que mediante la opinión jurídica No. OJ-123-2000 de 10 de noviembre de 2000, la Procuraduría General de la República hizo una serie de cuestionamientos al proyecto de Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre, entre ellos, la derogatoria pretendida de los artículos 54 y 55 del Reglamento a la Ley No. 6043, donde se normaba lo correspondiente a los trámites de anteproyecto y proyecto para la realización de construcciones en la zona marítimo terrestre; así como la introducción de la figura de los planos básicos, entre otras razones, por no tener fundamento en ninguna ley, y contravenir en apariencia la normativa que rige el ejercicio de la profesión de ingeniería y arquitectura e importantes textos vigentes. Dicha opinión jurídica puede consultarse en la dirección electrónica www.pgr.go.cr/scij.


 


CONCLUSIONES


 


            El momento viable jurídicamente para la presentación de solicitudes para otorgamiento de concesiones en la zona marítimo terrestre lo es con la publicación del plan regulador, ya que es hasta este acto que alcanza eficacia jurídica frente a terceros, dado su carácter reglamentario (artículos 120, 140 y 240 de la Ley General de la Administración Pública).


 


            La existencia de permisos de uso, contratos de arrendamiento o propiedades adyacentes a la zona marítimo terrestre no otorga ningún derecho de prioridad al momento de otorgar concesiones en esa franja demanial.


 


            La forma de tramitar la presentación de múltiples solicitudes de concesión se explica en el dictamen No. C-108-96 de 1° de julio de 1996 al cual le remito.


 


            Los planes reguladores costeros pueden ser objeto de modificación e incluso de derogatoria, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales establecidos para ello, de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, de aplicación en esta materia.


 


            En caso de derogarse un plan regulador costero, las solicitudes de concesión presentadas no podrían tramitarse, por cuanto, como ya se explicó anteriormente, no es posible el otorgamiento de concesiones en zona marítimo terrestre sin plan regulador.


 


            Los permisos de uso podrían seguir subsistiendo en tanto estos no necesariamente dependen de la existencia de un plan regulador; sin embargo, deben ser analizados casos por caso. Respecto de los contratos de arrendamiento, se reitera que no constituyen una figura vigente en nuestro ordenamiento jurídico para ser aplicada a la zona marítimo terrestre.


 


            La legitimación activa para oponerse a una solicitud de concesión en la zona marítima terrestre es amplia, y no se restringe a que la persona física o jurídica que se oponga tenga un interés de usar privativamente también el terreno solicitado.


 


            El Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítimo Terrestre define muy concretamente lo que debe entenderse por planos básicos, por lo que no podría venir a variarse en la práctica administrativa dicha disposición exigiendo más o menos requerimientos, o modificando los reglamentariamente fijados.


 


De usted, atentamente,


 


Lic. Víctor Bulgarelli Céspedes


Procurador Agrario


 


VBC/hga