C-036-2016

23 de febrero de 2016

 

 

MBA. José Manuel Ulate Avendaño

Alcalde

Municipalidad de Heredia

 

 

Estimado señor:

 

Con la aprobación de la señora Procuradora General de la República, nos referimos al oficio AMH-1345-15 de 3 de diciembre de 2015, recibido el 9 de ese mes, donde se consulta “¿Conforme a la normativa vigente cuál es la cantidad de viviendas que se pueden autorizar en lotes internos, que están afectos por el ingreso de una servidumbre de paso?”

 

I.- Criterios aportados por la Municipalidad de Heredia

 

Se adjuntó el oficio AJ-888-15 de 3 de diciembre de 2015, donde el Departamento de Asesoría y Gestión Jurídica Municipal considera que el numeral VI.3.1 del Reglamento de Construcciones del INVU regula el ancho de la entrada al interior del lote en proyectos de más de una vivienda por lote, y si el acceso se enfrenta a servidumbre debe aplicarse el acápite II.2 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, según el cual se permiten máximo 6 lotes y sólo una vivienda unifamiliar en cada uno de ellos.

 

Además se acompañó el oficio DIP-DT-0809-2015 de 8 de octubre de 2015, suscrito por el Gestor de Desarrollo Territorial, según el cual se aplica el artículo VI.3.2 del Reglamento de Construcciones a los proyectos de más de una vivienda por lote o edificios de apartamentos, y cuyas medidas de ingreso estima concuerdan con las del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

 

II.- Criterio del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

 

Por oficio AAA-1555-2015 se confirió audiencia a la Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. En oficio C-DU-011-2016 de 14 de enero del año en curso, aclarado con el C-DU-031-2016 de 27 de enero siguiente, el Jefe del Departamento de Urbanismo señaló que por oficio JD-009-2016 de 7 de enero de 2016 la Junta Directiva le solicitó responder la audiencia, e indicó que la Municipalidad de Heredia les había hecho la misma consulta, la cual atendió en oficio C-DU-236-2015 de 8 de setiembre de 2015.

El citado oficio C-DU-011-2016 señala que en ausencia de plan regulador, la cantidad de viviendas que se pueden autorizar en lotes internos cuyo ingreso es una servidumbre de paso es la regulada en el acápite II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que prevé la segregación mediante servidumbres de paso en casos calificados valorados conjuntamente por el INVU y el municipio, el cual debe solicitar el criterio de la Departamento de Urbanismo antes de emitir el visado para catastrar bajo esa figura, siendo requisito fundamental que el fundo esté enclavado, sin adecuado acceso a calle pública, y que el lote preferiblemente ya cuente con viviendas. Agrega que el numeral II.2.1.1 ibídem menciona subdivisiones de lotes y no cantidad de viviendas. Cita la concordancia entre la cantidad de lotes y el ancho de la servidumbre, la cual no excederá los 60 m de longitud. Respecto al ordinal II.2.1.2 indica que por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se debe agregar 1 m al ancho de la servidumbre, hasta un máximo de 6 m. Añade que el apartado II.2.1.3 estipula 6 lotes para una vivienda unifamiliar como el máximo a segregar, y que por ello la cantidad de viviendas permitidas es igual a la cantidad máxima permitida de lotes fraccionados.

 

Agrega que para lotes internos afectados por el ingreso de una servidumbre de paso sólo se permite una vivienda por lote, y no aplica el numeral VI.3.2 del Reglamento de Construcciones porque refiere a un solo lote con frente a calle pública y no segregación por medio de servidumbre; no indica ser excepcional; permite más de una vivienda dentro de un lote; regula la entrada al interior del lote pero el ancho no responde a metros adicionales según cantidad de lotes sino a cantidad de viviendas permitidas en un único lote, según la densidad máxima establecida en los reglamentos; y, no restringe la longitud de la entrada al interior del lote. Añade el deber de coordinación entre el INVU y los municipios para el visado de planos con acceso mediante servidumbres como casos excepcionales, a fin de evitar que se fusionen y transformen en calles públicas y fraccionamientos que no cumplen con la normativa vigente; y, el mantenimiento de esas servidumbres a cargo de los sujetos privados por no tratarse de bienes municipalidades.

 

III.- Sobre lo consultado

           

            Los municipios como administradores de los servicios e intereses locales, ejercen competencias urbanísticas que comprenden la elaboración y aprobación del plan regulador y normativa complementaria como los Reglamentos de Zonificación, Fraccionamiento y Urbanizaciones, Renovación Urbana y Mapa Oficial; permisos de fraccionamiento, urbanización, construcción; y, el ámbito sancionatorio (Ley 4240, artículos 10 inciso 1), 15, 16, 17, 21, 24, 32; Ley de Construcciones, artículos 15, 87-89 y 96; voto constitucional 11900-2007; pronunciamientos OJ-062-2000, OJ-096-2000, OJ-123-2000, OJ-096-2005, C-093-2007, C-029-2009, C-091-2010, C-256-2011, C-001-2013, C-333-2014 y C-029-2015).

Una adecuada planificación conlleva el desarrollo de la normativa local en acatamiento de los lineamientos de carácter nacional, así como los emitidos por el INVU y el Ministerio de Planificación, pues es función del Estado, las municipalidades y los demás entes públicos, definir y ejecutar políticas nacionales de ordenamiento territorial, tendientes a regular y promover los asentamientos humanos y las actividades económicas y sociales de la población, el desarrollo físico-espacial con el fin de lograr la armonía entre el mayor bienestar de la población, el aprovechamiento de los recursos naturales y la conservación del ambiente en los ámbitos de planificación urbana, local y regional (Ley 7554, artículo 28; Ley 4240, artículos 2, 4, y 7; pronunciamientos OJ-004-2014 y C-029-2015). 

 

Es importante que el plan regulador y el mapa oficial al establecer en forma general la localización de las vías observen que sus disposiciones han de promover: “a) Protección de la propiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; b) Una relación armónica entre los diversos usos de la tierra; c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas; d) División adecuada de los terrenos; e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios; f) Reserva de suficientes espacios para usos públicos; g) Rehabilitación de áreas y prevención de su deterioro; h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; e i) En general, cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador” (Ley 4240, artículo 20).

 

Y, aun en ausencia de plan regulador, reglamento de zonificación o plan regional, las actividades que se desarrollen en cada cantón están sujetas a la normativa urbanística, en procura de la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad (dictamen C-308-2013).

 

El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, a través de la Dirección de Urbanismo, ejerce en forma subsidiaria la función de coordinar los intereses locales con los regionales y nacionales.  Al efecto, su Reglamento de Construcciones (Alcance 17 a La Gaceta No. 56 de 22 de marzo de 1983) y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, No. 3391 de 13 de diciembre de 1982 (Alcance 18 a La Gaceta No. 57 de 23 de marzo de 1983), y sus reformas, son de aplicación supletoria, residual y transitoria en ausencia de plan regulador (Ley 4240, artículo 21 y Transitorio II; artículo I.10 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; sentencias constitucionales 2153-93, 6706-93, 4205-96, 1923-04, 924-12; dictámenes C-062-1994, C-061-1996, C-032-1998, C-304-2006, C-155-2009, C-032-2010, C-324-2011 y C-029-2015).

 

La Ley 4240, artículo 1, entiende por fraccionamiento la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles. Y, la urbanización consiste en el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, con apertura de calles y provisión de servicios públicos, como el alumbrado público, red telefónica, áreas verdes y facilidades comunales, acueductos y electricidad, recolección y tratamiento de basura, y evacuación de aguas negras.

 

El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Capítulo II, relativo a Fraccionamientos, define las condiciones urbanísticas y técnicas indispensables permitir los fraccionamientos. El artículo II.2.1 establece como principio general que todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos calificados cuando por la ubicación o dimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, el INVU y los municipios podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumplan sus requisitos:

 

“II.2 Accesos:

II.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos calificados, el INVU y las Municipalidades podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas:

La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.

II.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.) corresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.

II.2.1.2 Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional en el ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.

II.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.

II.2.1.4 Todos los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas reglamentarias. El área de la servidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima de lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias.

II.2.1.5 La segregación autorizada frente a servidumbre, en los términos de los artículos anteriores, implica que la entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo momento para cualquier autoridad o funcionarios de las entidades encargadas a prestar servicios públicos, de cualquier índole, así como de aquél a las que corresponde el control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.

No obstante lo indicado en el párrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la municipalidad, ni ninguna institución pública tienen obligación de darles mantenimiento, ni de prestar servicios en los lotes interiores…"

 

Esas previsiones para el fraccionamiento mediante servidumbres de paso son para lotes de vivienda unifamiliar. Así lo disponen los incisos II.2.1.1 y II.2.1.2. Y, el inciso II.2.1.3 estipula el máximo de 6 lotes a segregar. Sobre el tema, en el dictamen C-069-2003 se anotó:

 

“Donde la normativa sí fija máximos es en cuanto al número de lotes que pueden tener acceso a la vía pública por medio de una servidumbre y en cuanto a la longitud de la misma. Es evidente que, en razón de los costos, el propietario o fraccionador tiene interés en habilitar la mayor cantidad de lotes posibles por medio de una servidumbre, con lo cual le conviene que no haya límite legal en cuanto a la longitud de la misma. Pero a los fines urbanísticos, que son fines públicos, interesa que a partir de un cierto número de lotes, si no hay acceso directo a vías públicas, esté obligado a urbanizar, con lo cual los lotes resultantes tendrían acceso directo a vías públicas, porque el fraccionador debe ceder el terreno correspondiente para ello, según se desprende de la definición que la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones hacen de término "urbanización", en los numerales 1° y I.9, respectivamente, los cuales señalan que una urbanización es el fraccionamiento de un terreno para fines urbanos con la apertura de calles y la provisión de servicios. Por ello, y para que el acceso a vías públicas pueda darse por medio de servidumbres, nuestra normativa urbanística dispone que el número de lotes resultante de un fraccionamiento no puede superar el número de seis, y que la longitud de la servidumbre no puede ser mayor a los sesenta metros. (…)

Las municipalidades están en el deber de negar el visado a que hace referencia el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a aquellos planos de agrimensura, referentes a fraccionamientos, que no cumplan la normativa urbanística, lo cual incluye el irrespeto a lo que establece el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones en relación con las servidumbres como acceso a las vías públicas.”

 

Para los condominios cuyo acceso a calle pública sea a través de servidumbre de paso, el artículo 43 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Ejecutivo 32303 de 2 de marzo del 2005 (La Gaceta No. 74 de 19 de abril de 2005), independientemente de la longitud de la servidumbre, prevé diversos anchos para ese acceso, que van desde los 7 m hasta los 17 m, e incluso más, según el número de filiales y su destino o propósito:

 

“Artículo 43.-Podrá someterse al Régimen de Propiedad en Condominio: para todo tipo, sea este de uso habitacional, agrícola, industrial comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito; toda propiedad que tenga acceso a calle pública directamente o a través de servidumbre, de manera que toda unidad privativa o finca filial, necesariamente, debe tener salida a la vía pública o a un determinado acceso común o a una servidumbre que la comunique con aquella.

Independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio, en caso de que el acceso a calle pública sea a través de servidumbre, no será requisito que esta servidumbre tenga una longitud mínima o máxima. Si la propiedad no está segregada aún, ésta se podrá segregar dándole acceso a calle pública por medio de servidumbre de paso que no tendrá una longitud mínima o máxima, independientemente de la cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio. 

No podrán constituirse servidumbres u otro gravamen real sobre un inmueble del demanio a favor de fincas privadas colindantes u otro gravamen real sobre un inmueble dado en concesión en zona marítimo terrestre. 

En el caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá el sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los siguientes requisitos: 

a. Para proyectos de dos a cuarenta viviendas, el ancho de vía tendrá como mínimo siete metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros de ancho. 

b. Para condominios de más de cuarenta viviendas y hasta cíen viviendas, el ancho de vía será de ocho metros con cincuenta centímetros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de cinco metros con cincuenta centímetros de ancho. 

c. Para condominios de más de cien viviendas y hasta ciento cincuenta viviendas, el ancho de vía será de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho. 

d. Para condominios de más de ciento cincuenta viviendas y hasta doscientas viviendas, el ancho de vía será de doce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho. 

e. Para condominios de más de doscientas viviendas, el ancho de vía será de catorce metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho. 

f. Para condominios de uso agrícola, comercial, turístico, hotelero, de recreo, de oficinas, pecuario, estacionamiento, de servicios y en general, destinados a cualquier propósito, con exclusión del uso para vivienda e industrial, el ancho de vía será de diez metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de seis metros de ancho. 

g. Para condominios de uso industrial el ancho de vía será de diecisiete metros de ancho, con una calzada o superficie de rodamiento de nueve metros de ancho. 

h. En todos los casos, se permitirán anchos de vía mayores a los exigidos en los apartados específicos. 

i. La servidumbre de paso contará con una red de hidrantes de conformidad con el Manual de Disposiciones Técnicas Generales al Reglamento sobre Seguridad Humana y Protección contra Incendios del Instituto Nacional de Seguros o la normativa aplicable. 

j. La servidumbre contendrá además el derecho de paso, de al menos los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento. 

k. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.” (Así reformado por el artículo 2 del Decreto 34708 de 6 de junio de 2008).

 

            El Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no contiene un número específico de viviendas para la constitución de lotes cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbres de paso.  Sin embargo, deben respetarse los requisitos y la densidad previstos en el artículo 46 ibídem:

 

“Artículo 46.-En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio, las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño mínimo permitido por el reglamento del plan regulador urbano cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan regulador urbano, el área de cada finca filial se establecerá en función a lo especificado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamaño del lote se debe tomar en consideración la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado sanitario para la recolección de aguas residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de prueba de infiltración para, determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo las regulaciones sobre drenajes que establece el Ministerio de Salud. En ausencia de plan regulador urbano o en caso de omisión en el mismo, para el cálculo de la densidad en proyectos que se desarrollen bajo el Régimen de la Propiedad en Condominio, la cantidad de unidades habitacionales se calculará tomando el área total de condominio madre y se divide entre el área de lote mínimo especificado conforme el párrafo anterior. En el caso del multifamiliares la densidad se calculará por dormitorios, la cantidad de dormitorios que se puede desarrollar se calculara multiplicando por tres el número de unidades habitacionales definida anteriormente.”

 

Cabe recordar que la aprobación de los condominios conlleva el análisis de aspectos técnicos, políticos, de conveniencia y oportunidad a cargo del Concejo Municipal como órgano de mayor representación democrática, deliberativo y pluralista. El ejercicio de esa competencia debe apoyarse en los criterios de los departamentos técnicos que fungen como órganos consultivos del Concejo, y está sometido al control del Jerarca impropio y el veto del Alcalde (Código Municipal, artículos 13 inciso o), 156, 158-160; Ley 7933, numerales 2 inciso d), 3, 5; y su Reglamento, ordinales 6, 16 y 79; sentencia constitucional 3683-1994; pronunciamientos C-048-2004, C-433-2008, OJ-048-2009, C-248-2009, C-028-2010, C-085-2010, C-321-2011, C-001-2013 y C-221-2014).

 

Por otra parte, el Reglamento de Construcciones tiene como objetivo fijar las normas para la planificación, diseño y construcción de obras (artículo I.1).  En su Capítulo VI, relativo a Edificios para habitación unifamiliar y multifamiliar, contempla las superficies que deben quedar libres, las piezas habitables y no habitables, las dimensiones mínimas de toda unidad de habitación, el sistema de drenaje, iluminación, ventilación, espacios comunes de circulación, paredes comunes, escaleras, instalaciones de agua, fosas sépticas, servicios sanitarios, desagües pluviales, calderas y chimeneas.  

 

Entre las dimensiones mínimas de toda unidad de habitación (artículo VI.3 ibídem), excepto para las viviendas de interés social, el inciso VI.3.2 contiene las medidas mínimas para el ancho de la entrada al interior del lote en proyectos de más de una vivienda por lote, sean en uno o más pisos, en forma aislada o como edificio de apartamentos:

 

“VI.3.2. Ancho de la entrada: En todos los proyectos de más de una vivienda por lote, sean en uno o más pisos, en forma aislada, o como edificio de apartamentos, la entrada al interior del lote deberá tener un ancho mínimo, libre de obstáculos, de tres metros (3,00 m). Cuando se trate de cuatro o cinco viviendas en el interior, el ancho de la entrada deberá aumentarse a cinco metros (5,00 m); para seis viviendas o más, el ancho será de seis metros (6,00 m).”

 

Si bien el inciso VI.3.2 refiere a proyectos de más de una vivienda por lote, éstos actualmente están normados por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, No. 7933 de 28 de octubre de 1999 (La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999) y su Reglamento.

 

Asimismo, ante la naturaleza residual del Reglamento de Construcciones, éste será sólo aplicable si la Ley 7933 y su Reglamento, o el respectivo plan regulador, cuando haya sido adoptado, carecen de las disposiciones previstas en dicho Reglamento de Construcciones. En análoga dirección, dictámenes C-155-2009 y C-269-2013.

 

Entonces, la observancia de la Ley 7933 y su Reglamento prevalece para determinar el acceso en inmuebles condominales por ser normas de carácter especial, de mayor jerarquía y posteriores al Reglamento de Construcciones (Constitución Política, artículo 129 in fine; Ley 6227, numeral 6; Código Civil, ordinal 8; sentencia constitucional 5445-99; Sala Primera, voto 130-1992; pronunciamientos C-215-95, C-122-97, OJ-078-2003, C-349-2004, C-256-2005, C-071-2005, C-043-2007, C-058-2007, C-336-2014, C-313-2015).

 

Sobre el rango de los reglamentos ejecutivos señalan los pronunciamientos OJ-116-2005 y C-122-2006:

 

“Uno de los límites fundamentales de la potestad reglamentaria es precisamente el principio de jerarquía normativa. El ordenamiento jurídico administrativo es una unidad estructural dinámica en la que coexisten y se articulan una serie de distintas fuentes del Derecho. La relación entre esas diversas fuentes se ordena alrededor del principio de la jerarquía normativa, según el cual se determina un orden riguroso y prevalente de aplicación, conforme lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley General de la Administración Pública; es decir, se trata de saber cuando una fuente es superior a otra y, en caso de conflicto, desaplicar la de inferior rango.

Lo anterior supone, una relación de subordinación, según la cual “Las normas de la fuente inferior no pueden modificar ni sustituir a las de la superior. Es el caso de la Constitución frente a la ley y al resto de las normas del orden, y es también el caso de la ley frente al reglamento (...) en caso de contradicción prevalece siempre y necesariamente la ley. Esto expresa y aplica el principio llamado de “jerarquía”. Conforme el artículo 6 de la misma Ley General de Administración Pública, los reglamentos autónomos son parte de las fuentes del ordenamiento jurídico administrativo, no obstante una de las fuentes del menor rango, y por ello deben subordinarse no solo a las fuentes superiores a la ley y a ésta misma, sino también a los reglamentos ejecutivos que hayan sido dictados por los órganos competentes”. (El subrayado es nuestro).

 

Además, nótese que el artículo 82 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, derogó el Capítulo VII del Reglamento de Construcciones del INVU sobre “Edificaciones bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o en Condominio”.

 

           

IV.- Conclusiones

 

1) El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el Reglamento de Construcciones del INVU son de aplicación supletoria, residual y transitoria en ausencia de normativa de rango superior, o del plan regulador local en caso de que carezcan de las disposiciones previstas en aquéllos Reglamentos.

 

2) Para el fraccionamiento de lotes para vivienda unifamiliar, cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbre de paso, el artículo II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones prevé un máximo de seis lotes.  De manera que la cantidad de viviendas permitidas será igual al máximo de lotes fraccionados, es decir, seis viviendas unifamiliares.

 

3) El número de viviendas en condominio cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbre, ha de observar los requisitos y la densidad previstos en el artículo 46 del Decreto 32303.

 

Atentamente,

 

 

Silvia Quesada Casares

Procuradora  

 

 

 

C:        Señores Junta Directiva

Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

 

MSc. Leonel Rosales Maroto

Jefe Departamento de Urbanismo, INVU

 

Señores Regidores

            Concejo Municipal de Heredia

 

 

SQC/hmu